19.10.2023 Aengevelt sieht städtische Hotelimmobilien im Aufwind
Nach Analysen von Aengevelt Research waren Stadthotels von der Corona-Pandemie in besonderem Maße betroffen, nicht nur durch die vorübergehenden Reisebeschränkungen, sondern auch durch den Einbruch des Geschäftsreise-, Messe- und Seminargeschäfts. Mittlerweile schnellen die Übernachtungszahlen indessen wieder in die Höhe und verzeichnen insbesondere bei ausländischen Gästen hohe Steigerungsraten.
Am Investmentmarkt zeichnet sich ein anderes Bild. Hier hat das Transaktionsvolumen einen Tiefstand erreicht bei gegenüber den Vorjahren gleichzeitig deutlich gestiegenen Renditen. Angesichts der Kombination aus steigenden Übernachtungszahlen und sinkenden Kaufpreisen wird die Assetklasse der Hotelimmobilien aus Sicht von Aengevelt wieder für Investoren interessant und bietet bei sorgfältiger Objektprüfung und -auswahl jetzt den richtigen Zeitpunkt für antizyklische Investments in Hotelimmobilien.
Fast alle Segmente des Immobilienmarktes waren von der Corona-Pandemie betroffen. Zu den größten Leidtragenden zählten die städtischen Hotelimmobilien. Zum Beispiel ging in der Landeshauptstadt Düsseldorf und im benachbarten Kreis Mettmann die Zahl der Übernachtungen pandemiebedingt um 63 % zurück, die Zahl der ausländischen Gäste um 72 %, der Auslastungsgrad der Betten um 55 %. 24 % aller Beherbergungsbetriebe wurden als Reaktion auf die Pandemie ganz geschlossen. Ein Teil der Hotelimmobilien wurde umgewandelt, beispielsweise in Seniorenwohnanlagen oder Büroimmobilien. Neubauvorhaben wurden auf Eis gelegt oder komplett aufgegeben. Die Assetklasse der Stadthotels rückte aus dem Fokus vieler Investoren.
Seit dem Ende der Pandemie hat sich der Tourismus nicht nur bundesweit erholt, sondern insbesondere in den Großstädten. Beispielsweise wurde in Düsseldorf im Jahr 2022 das Vor-Corona-Niveau fast wieder erreicht. Mit 213 geöffneten Betrieben waren 94 % der Betriebe aus der Vor-Corona-Zeit wieder am Markt. Die Quote der geschlossenen Betriebe sank auf 6 %. Der Auslastungsgrad der Betten stieg wieder auf 33 %, erreichte damit zwar noch nicht das Niveau der Vor-Pandemie-Zeit von knapp 47 %, zeigte aber den Aufstieg aus der Talsohle des Jahres 2021, als er noch bei 20 % gelegen hatte.
Noch optimistischer als die Jahreszahlen stimmen die aktuell verfügbaren Monatszahlen aus August 2023. So ist die Zahl der Übernachtungen in der Stadt Düsseldorf im Zeitraum von Januar bis August 2023 (rd. 3,5 Millionen Übernachtungen) noch einmal um 37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, das schon nicht schlecht gelaufen war. Das Vor-Corona-Niveau im gleichen Zeitraum des Jahres 2019 (Jan. – Aug. 2019: 3,24 Mio. Übernachtungen) wurde um 6,6 % übertroffen.
Die Zahl der inländischen Gäste stieg dabei gegenüber 2022 um 26 %, die Zahl der ausländischen Gäste sogar um 65 %. Besonders hohe Gästezahlen und Steigerungsraten waren aus Asien (insbesondere Japan, China und arabische Staaten), den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich sowie den USA, Italien, Spanien, Frankreich, der Schweiz und der Türkei zu verzeichnen, während die durchschnittliche Aufenthaltsdauer mit 1,8 Nächten pro Aufenthalt leicht über der Vor-Pandemie-Zeit liegt.
Im Sommer 2020 hatte Aengevelt Research prognostiziert, dass der Düsseldorfer Hotelmarkt das Vor-Pandemie-Niveau im Jahr 2024 erreichen wird. Nach den jüngsten Zahlen ist das Niveau von 2019 nun sogar bereits in den ersten acht Monaten des Jahres 2023 übertroffen worden. Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt, wo sich das Homeoffice dauerhaft etabliert hat, sind bei der Assetklasse Hotelimmobilien keine nachhaltigen Nachfragerückgänge zu erkennen. Anhand der Zahlen lässt sich lediglich erkennen, dass Full-Service-Hotels stärker an der Dynamik partizipieren als Hotels garni, die etwas schwächere Wachstumsraten aufweisen. Damit setzt sich der langfristige Trend zu qualitativ höherwertigen Hotelangeboten ungebrochen fort.
Dazu Oliver Lederer, Aengevelt-Geschäftsleitungsmitglied und Leiter des Düsseldorfer Investmentteams: „Antizyklische Investitionen bieten bei vorheriger genauer Objekt- und Standortanalyse, u.a. hinsichtlich notwendiger Nachrüstungsinvestitionen, der Infrastrukturgüte etc., und der richtigen Positionierungsstrategie markante Wertschöpfungspotentiale. Dies gilt gerade jetzt, wo sich die Immobilienmärkte in einer Stagnationsphase befinden. Dabei ist insbesondere auch für die Assetklasse städtischer Hotelimmobilien angesichts eines deutlich gesunkenen Kaufpreisniveaus ein günstiger Zeitpunkt für den Einstieg gekommen, zumal die Übernachtungszahlen zeigen, dass sich Stadthotels wieder im Aufwind befinden.“
Am Investmentmarkt zeichnet sich ein anderes Bild. Hier hat das Transaktionsvolumen einen Tiefstand erreicht bei gegenüber den Vorjahren gleichzeitig deutlich gestiegenen Renditen. Angesichts der Kombination aus steigenden Übernachtungszahlen und sinkenden Kaufpreisen wird die Assetklasse der Hotelimmobilien aus Sicht von Aengevelt wieder für Investoren interessant und bietet bei sorgfältiger Objektprüfung und -auswahl jetzt den richtigen Zeitpunkt für antizyklische Investments in Hotelimmobilien.
Fast alle Segmente des Immobilienmarktes waren von der Corona-Pandemie betroffen. Zu den größten Leidtragenden zählten die städtischen Hotelimmobilien. Zum Beispiel ging in der Landeshauptstadt Düsseldorf und im benachbarten Kreis Mettmann die Zahl der Übernachtungen pandemiebedingt um 63 % zurück, die Zahl der ausländischen Gäste um 72 %, der Auslastungsgrad der Betten um 55 %. 24 % aller Beherbergungsbetriebe wurden als Reaktion auf die Pandemie ganz geschlossen. Ein Teil der Hotelimmobilien wurde umgewandelt, beispielsweise in Seniorenwohnanlagen oder Büroimmobilien. Neubauvorhaben wurden auf Eis gelegt oder komplett aufgegeben. Die Assetklasse der Stadthotels rückte aus dem Fokus vieler Investoren.
Seit dem Ende der Pandemie hat sich der Tourismus nicht nur bundesweit erholt, sondern insbesondere in den Großstädten. Beispielsweise wurde in Düsseldorf im Jahr 2022 das Vor-Corona-Niveau fast wieder erreicht. Mit 213 geöffneten Betrieben waren 94 % der Betriebe aus der Vor-Corona-Zeit wieder am Markt. Die Quote der geschlossenen Betriebe sank auf 6 %. Der Auslastungsgrad der Betten stieg wieder auf 33 %, erreichte damit zwar noch nicht das Niveau der Vor-Pandemie-Zeit von knapp 47 %, zeigte aber den Aufstieg aus der Talsohle des Jahres 2021, als er noch bei 20 % gelegen hatte.
Noch optimistischer als die Jahreszahlen stimmen die aktuell verfügbaren Monatszahlen aus August 2023. So ist die Zahl der Übernachtungen in der Stadt Düsseldorf im Zeitraum von Januar bis August 2023 (rd. 3,5 Millionen Übernachtungen) noch einmal um 37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen, das schon nicht schlecht gelaufen war. Das Vor-Corona-Niveau im gleichen Zeitraum des Jahres 2019 (Jan. – Aug. 2019: 3,24 Mio. Übernachtungen) wurde um 6,6 % übertroffen.
Die Zahl der inländischen Gäste stieg dabei gegenüber 2022 um 26 %, die Zahl der ausländischen Gäste sogar um 65 %. Besonders hohe Gästezahlen und Steigerungsraten waren aus Asien (insbesondere Japan, China und arabische Staaten), den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich sowie den USA, Italien, Spanien, Frankreich, der Schweiz und der Türkei zu verzeichnen, während die durchschnittliche Aufenthaltsdauer mit 1,8 Nächten pro Aufenthalt leicht über der Vor-Pandemie-Zeit liegt.
Im Sommer 2020 hatte Aengevelt Research prognostiziert, dass der Düsseldorfer Hotelmarkt das Vor-Pandemie-Niveau im Jahr 2024 erreichen wird. Nach den jüngsten Zahlen ist das Niveau von 2019 nun sogar bereits in den ersten acht Monaten des Jahres 2023 übertroffen worden. Im Gegensatz zum Büroimmobilienmarkt, wo sich das Homeoffice dauerhaft etabliert hat, sind bei der Assetklasse Hotelimmobilien keine nachhaltigen Nachfragerückgänge zu erkennen. Anhand der Zahlen lässt sich lediglich erkennen, dass Full-Service-Hotels stärker an der Dynamik partizipieren als Hotels garni, die etwas schwächere Wachstumsraten aufweisen. Damit setzt sich der langfristige Trend zu qualitativ höherwertigen Hotelangeboten ungebrochen fort.
Dazu Oliver Lederer, Aengevelt-Geschäftsleitungsmitglied und Leiter des Düsseldorfer Investmentteams: „Antizyklische Investitionen bieten bei vorheriger genauer Objekt- und Standortanalyse, u.a. hinsichtlich notwendiger Nachrüstungsinvestitionen, der Infrastrukturgüte etc., und der richtigen Positionierungsstrategie markante Wertschöpfungspotentiale. Dies gilt gerade jetzt, wo sich die Immobilienmärkte in einer Stagnationsphase befinden. Dabei ist insbesondere auch für die Assetklasse städtischer Hotelimmobilien angesichts eines deutlich gesunkenen Kaufpreisniveaus ein günstiger Zeitpunkt für den Einstieg gekommen, zumal die Übernachtungszahlen zeigen, dass sich Stadthotels wieder im Aufwind befinden.“
