20.10.2023 Die Renditespanne für Pflegeheime wird größer
Der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien kommt auch nach neun Monaten nicht richtig in Schwung. Mit einem Transaktionsvolumen von 823 Millionen Euro wird der Vorjahreswert von 2,26 Milliarden Euro um 62 Prozent unterboten. Das dritte Quartal 2023 hat mit einem Umsatz von rund 220 Millionen Euro keine spürbaren Impulse im Vergleich zu den beiden Vorquartalen setzen können. „Die Marktlage ist nach wie vor schwierig. Insbesondere bei Pflegeheimen ist die Verunsicherung unter den Investoren infolge diverser Betreiberinsolvenzen groß“, sagt Peter Tölzel, Team Leader Healthcare Investment JLL Germany.
Das macht sich sowohl bei der Anzahl der Transaktionen als auch bei der durchschnittlichen Dealgröße bemerkbar. In den ersten drei Quartalen wurden lediglich 36 Abschlüsse mit im Schnitt 23 Millionen Euro registriert. Im gesamten Vorjahr lag das mittlere Abschlussvolumen noch bei 32 Millionen Euro. „Im Vergleich zu den Vorjahren fehlen vor allem große Portfoliodeals, die das Transaktionsvolumen pushen“, weiß Tölzel.
Die Spitzenrenditen haben sich im Quartalsvergleich kaum verändert. Für Pflegeheime liegt sie aktuell bei 4,9 Prozent, für Rehakliniken bei 5,5 Prozent und für Servicewohnen bei 4,5 Prozent. „Objekte mit betreutem Wohnen bieten in der Regel eine bessere Drittverwendungsfähigkeit und ein höheres Mietsteigerungspotenzial, daher sind die Nettoanfangsrenditen hier auch niedriger als bei anderen Gebäudetypen aus dem Gesundheitssektor“, erläutert Tölzel.
Preisunterschiede bei Pflegeheimen betragen bis zu sieben Jahresmieten
Im weiteren Jahresverlauf dürften die Spitzenrenditen recht stabil bleiben. „Allerdings werden sich die Renditeunterschiede zwischen den besten und den schlechteren Objekten weiter vergrößern“, prognostiziert Tölzel. Alles, was Schwächen habe, etwa in Sachen ESG-Konformität, Brandschutz oder Renovierungsbedarf, werde zunehmend abgestraft. „Vor allem dort, wo der Betreiber schwächelt, kommen die Preise unter die Räder.“ Aktuell lägen die Kaufpreisfaktoren für Topprodukte beim 19-20fachen, für Objekte mit durchschnittlicher Qualität in etwa beim 15fachen und für schwaches Produkt beim 13fachen. „Die Spanne beträgt also bis zu sieben Jahresmieten. Das ist deutlich mehr als noch vor zwei bis drei Jahren. Und der Spread dürfte in den kommenden Monaten noch größer werden.“
Gesteigertes Investoreninteresse an Ärztehäusern
Tölzel stellt generell eine Verschiebung des Investoreninteresses von Einrichtungen mit vollstationärer Pflege zu Objekten aus dem medizinischen Sektor wie Ärztehäuser und Rehakliniken sowie betreutes Wohnen fest. Gerade Ärztehäuser bieten gegenüber Pflegeheimen einige Vorteile, da sie ein geringeres Betreiberrisiko aufweisen und eine Risikodiversifizierung über verschiedene Mieter bieten. Zudem sind die Mieterträge über Wertsicherungsklauseln häufig zu 100 Prozent indexiert. „Ärztehäuser sind deswegen für viele zurzeit die besseren Büros. Das merken wir in Gesprächen mit Investoren, die anfangen, sich mit dieser für sie häufig neuen Assetklasse zu beschäftigen. Bis sich das allerdings in konkreten Transaktionen widerspiegelt, wird es noch einige Zeit dauern.“
Für das Schlussquartal rechnet Tölzel daher nicht mit einer spürbaren Belebung des Investmentmarkts. „Die Milliardenmarke sollte geknackt werden, viel mehr dürfte es jedoch im Gesamtjahr 2023 nicht werden – auch wenn sich aktuell noch einige Portfolios in der Vermarktungsphase befinden.“
Das macht sich sowohl bei der Anzahl der Transaktionen als auch bei der durchschnittlichen Dealgröße bemerkbar. In den ersten drei Quartalen wurden lediglich 36 Abschlüsse mit im Schnitt 23 Millionen Euro registriert. Im gesamten Vorjahr lag das mittlere Abschlussvolumen noch bei 32 Millionen Euro. „Im Vergleich zu den Vorjahren fehlen vor allem große Portfoliodeals, die das Transaktionsvolumen pushen“, weiß Tölzel.
Die Spitzenrenditen haben sich im Quartalsvergleich kaum verändert. Für Pflegeheime liegt sie aktuell bei 4,9 Prozent, für Rehakliniken bei 5,5 Prozent und für Servicewohnen bei 4,5 Prozent. „Objekte mit betreutem Wohnen bieten in der Regel eine bessere Drittverwendungsfähigkeit und ein höheres Mietsteigerungspotenzial, daher sind die Nettoanfangsrenditen hier auch niedriger als bei anderen Gebäudetypen aus dem Gesundheitssektor“, erläutert Tölzel.
Preisunterschiede bei Pflegeheimen betragen bis zu sieben Jahresmieten
Im weiteren Jahresverlauf dürften die Spitzenrenditen recht stabil bleiben. „Allerdings werden sich die Renditeunterschiede zwischen den besten und den schlechteren Objekten weiter vergrößern“, prognostiziert Tölzel. Alles, was Schwächen habe, etwa in Sachen ESG-Konformität, Brandschutz oder Renovierungsbedarf, werde zunehmend abgestraft. „Vor allem dort, wo der Betreiber schwächelt, kommen die Preise unter die Räder.“ Aktuell lägen die Kaufpreisfaktoren für Topprodukte beim 19-20fachen, für Objekte mit durchschnittlicher Qualität in etwa beim 15fachen und für schwaches Produkt beim 13fachen. „Die Spanne beträgt also bis zu sieben Jahresmieten. Das ist deutlich mehr als noch vor zwei bis drei Jahren. Und der Spread dürfte in den kommenden Monaten noch größer werden.“
Gesteigertes Investoreninteresse an Ärztehäusern
Tölzel stellt generell eine Verschiebung des Investoreninteresses von Einrichtungen mit vollstationärer Pflege zu Objekten aus dem medizinischen Sektor wie Ärztehäuser und Rehakliniken sowie betreutes Wohnen fest. Gerade Ärztehäuser bieten gegenüber Pflegeheimen einige Vorteile, da sie ein geringeres Betreiberrisiko aufweisen und eine Risikodiversifizierung über verschiedene Mieter bieten. Zudem sind die Mieterträge über Wertsicherungsklauseln häufig zu 100 Prozent indexiert. „Ärztehäuser sind deswegen für viele zurzeit die besseren Büros. Das merken wir in Gesprächen mit Investoren, die anfangen, sich mit dieser für sie häufig neuen Assetklasse zu beschäftigen. Bis sich das allerdings in konkreten Transaktionen widerspiegelt, wird es noch einige Zeit dauern.“
Für das Schlussquartal rechnet Tölzel daher nicht mit einer spürbaren Belebung des Investmentmarkts. „Die Milliardenmarke sollte geknackt werden, viel mehr dürfte es jedoch im Gesamtjahr 2023 nicht werden – auch wenn sich aktuell noch einige Portfolios in der Vermarktungsphase befinden.“
