24.10.2023 Büromarkt Berlin: Drittes Quartal mit stärkstem Ergebnis im Jahr 2023
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Berliner Büromarkt in den ersten drei Quartalen 2023 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 430.000 m². Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (Q1 - Q3 2022: 625.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rd. 31 %. Das Dekadenmittel (Ø Q1 - Q3 2013 - 2022: 562.400 m²) wird um rd. 24 % verfehlt.
• Dabei präsentierte sich das dritte Quartal mit einem Flächenumsatz von rd. 170.000 m² als stärkstes im bisherigen Jahresverlauf (Q1: 142.000 m²; Q2: 118.000 m²). Mit diesem Ergebnis liegt Berlin aktuell auf Platz zwei der deutschen Büromärkte hinter München (Q1-Q3 2023: rd. 494.000 m²) und vor Hamburg (Q1-Q3 2023: rd. 325.000 m²).
• Für das Gesamtjahr 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen Flächen-umsatz zwischen 550.000 m² und 600.000 m². Dieses Ergebnis läge deutlich unter dem Vorjahresergebnis (2022: rd. 770.000 m²) und auch dem Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: rd. 792.000 m² p.a.).
Weiterer Anstieg der Angebotsreserve.
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wächst seit 2020 wieder an und stellt sich aktuell auf rd. 770.000 m² Bürofläche (Ende September 2022: rd. 690.000 m²). Hierin enthalten sind für Berlin ungewöhnlich hohe Untervermietungen.
• Die Leerstandsquote erhöhte sich moderat von 3,3 % Ende September 2022 auf aktuell rd. 3,6 % des Gesamtbestandes von derzeit knapp 21,3 Mio. m² Bürofläche. Das ist immer noch zu gering angesichts einer für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderlichen Fluktuationsreserve von rd. 850.000 m².
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 800.000 m².
Rückläufige Fertigstellungszahlen.
• Nachdem in Berlin die Fertigstellungzahlen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind, kehrt sich dieser Trend im aktuellen Jahr um: Nach rd. 750.000 m² in 2022 prognostiziert Aengevelt Research für 2023 ein Fertigstellungsvolumen von rd. 650.000 m² neuer bzw. umfassend sanierter Bürofläche. Es wird mit einem weiteren Rückgang gerechnet.
Stark anziehendes Mietpreisniveau.
• Ungeachtet einer wachsenden Angebotsreserve hat sich die Spitzenmiete in Berlin bis Ende September 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 8,4 % bzw. EUR 3,50 auf EUR 45,-/m² erhöht. Dahinter steht die steigende Nachfrage nach modernen, möglichst ESG-konformen Büroflächen, die in Berlin nach wie vor knapp sind. Zudem machen hohe Baukosten höhere Mieten im Neubau notwendig, um eine entsprechende Wirtschaftlichkeit zu erreichen.
• Die mittlere Miete in City-Lagen verzeichnete ebenfalls eine deutliche Steigerung zum Vorjahreszeitpunkt: Sie stieg binnen Jahresfrist um 12,3 % von EUR 28,50/m² auf aktuell EUR 32,-/m². Im weiteren Verlauf ist nun eher eine Seitwärtsbewegung zu beobachten.
• Bis zum Jahresende prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Spitzenmiete von rd. EUR 45,-/m². Berlin gehört damit zusammen mit München (> EUR 48,-/m²) und Frankfurt (EUR 46,-/m²) zu den Mietpreisführern in Deutschland.
• Dabei präsentierte sich das dritte Quartal mit einem Flächenumsatz von rd. 170.000 m² als stärkstes im bisherigen Jahresverlauf (Q1: 142.000 m²; Q2: 118.000 m²). Mit diesem Ergebnis liegt Berlin aktuell auf Platz zwei der deutschen Büromärkte hinter München (Q1-Q3 2023: rd. 494.000 m²) und vor Hamburg (Q1-Q3 2023: rd. 325.000 m²).
• Für das Gesamtjahr 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen Flächen-umsatz zwischen 550.000 m² und 600.000 m². Dieses Ergebnis läge deutlich unter dem Vorjahresergebnis (2022: rd. 770.000 m²) und auch dem Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: rd. 792.000 m² p.a.).
Weiterer Anstieg der Angebotsreserve.
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) wächst seit 2020 wieder an und stellt sich aktuell auf rd. 770.000 m² Bürofläche (Ende September 2022: rd. 690.000 m²). Hierin enthalten sind für Berlin ungewöhnlich hohe Untervermietungen.
• Die Leerstandsquote erhöhte sich moderat von 3,3 % Ende September 2022 auf aktuell rd. 3,6 % des Gesamtbestandes von derzeit knapp 21,3 Mio. m² Bürofläche. Das ist immer noch zu gering angesichts einer für ein reibungsloses Funktionieren des Marktes erforderlichen Fluktuationsreserve von rd. 850.000 m².
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren Anstieg der Angebotsreserve auf rd. 800.000 m².
Rückläufige Fertigstellungszahlen.
• Nachdem in Berlin die Fertigstellungzahlen in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen sind, kehrt sich dieser Trend im aktuellen Jahr um: Nach rd. 750.000 m² in 2022 prognostiziert Aengevelt Research für 2023 ein Fertigstellungsvolumen von rd. 650.000 m² neuer bzw. umfassend sanierter Bürofläche. Es wird mit einem weiteren Rückgang gerechnet.
Stark anziehendes Mietpreisniveau.
• Ungeachtet einer wachsenden Angebotsreserve hat sich die Spitzenmiete in Berlin bis Ende September 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um rd. 8,4 % bzw. EUR 3,50 auf EUR 45,-/m² erhöht. Dahinter steht die steigende Nachfrage nach modernen, möglichst ESG-konformen Büroflächen, die in Berlin nach wie vor knapp sind. Zudem machen hohe Baukosten höhere Mieten im Neubau notwendig, um eine entsprechende Wirtschaftlichkeit zu erreichen.
• Die mittlere Miete in City-Lagen verzeichnete ebenfalls eine deutliche Steigerung zum Vorjahreszeitpunkt: Sie stieg binnen Jahresfrist um 12,3 % von EUR 28,50/m² auf aktuell EUR 32,-/m². Im weiteren Verlauf ist nun eher eine Seitwärtsbewegung zu beobachten.
• Bis zum Jahresende prognostiziert Aengevelt Research eine stabile Spitzenmiete von rd. EUR 45,-/m². Berlin gehört damit zusammen mit München (> EUR 48,-/m²) und Frankfurt (EUR 46,-/m²) zu den Mietpreisführern in Deutschland.
