25.10.2023 Hamburg: Weiter Nachfrageüberhang bei Industrie-/Logistikimmobilien
In den ersten drei Quartalen verzeichnete der Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt einen Flächenumsatz von 252.000 Quadratmetern. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das ein Rückgang um 32 Prozent. Dieser Rückgang verteilt sich zu gleichen Teilen auf das Stadtgebiet und das Umland, wo der Flächenumsatz jeweils um 32 Prozent auf 126.000 beziehungsweise 127.000 Quadratmeter zurückging. Das sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Im Hamburger Marktgebiet herrscht weiterhin ein ausgeprägter Flächenmangel“, sagt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE. „Zwar sind zuletzt einige Nutzer verhaltener geworden, der Mangel an geeigneten Grundstücken und die reduzierten Aktivitäten vieler Projektentwickler führen jedoch dazu, dass unterm Strich ein Nachfrageüberhang besteht. Als Kompromisslösung gilt das Dreieck zwischen Hamburg, Bremen und Hannover – aber auch dort zeichnen sich nur wenige konkrete Projekte ab.“ Der Flächenumsatz in Neubauten ging um 56 Prozent auf 83.000 Quadratmeter zurück, wodurch sich der Anteil am Flächenumsatz auf ein Drittel reduzierte.
Während Produktionsunternehmen nur einen leichten Rückgang des Flächenumsatzes um ein Prozent auf 35.000 Quadratmeter (14 Prozent Anteil am Umsatzvolumen) verzeichneten, fiel dieser bei Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) und Logistikunternehmen stärker aus. Handelsunternehmen kamen nach einem Rückgang um 61 Prozent auf 66.000 Quadratmeter (Anteil von 26 Prozent) – und Logistiker kamen auf 102.000 Quadratmeter (Anteil von 40 Prozent), nach einem Rückgang um 21 Prozent. Auf Logistiker entfielen die zwei größten Abschlüsse in den ersten neun Monaten des Jahres: Die TST GmbH mietete im zweiten Quartal 19.700 Quadratmeter in einer Bestandsimmobilie in Neu Wulmstorf und die Nagel-Group sicherte sich im Rahmen einer Eigennutzung in Hamburg 15.000 Quadratmeter in einem Neubau. Insgesamt ging der Anteil von Eigennutzungen am Flächenumsatz jedoch um sechs Prozentpunkte auf 26 Prozent zurück (66.000 Quadratmeter).
Der Flächenmangel hat die Mieten angetrieben. Dementsprechend legte die Spitzenmiete für Logistikimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten um zehn Prozent auf 8,25 Euro pro Quadratmeter zu. Im Verlauf des dritten Quartals 2023 bliebt die Spitzenmiete jedoch stabil.
Prognose für das Gesamtjahr 2023
„Im Gesamtjahr 2023 ist am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Flächenumsatz von bis zu 330.000 Quadratmetern möglich“, sagt Freitag. „Allerdings zeichnet sich bereits jetzt ab, dass es im neuen Jahr äußerst schwer werden dürfte, Flächen von mehr als 10.000 Quadratmeter im Hamburger Marktgebiet anzumieten. Aufgrund des latenten Angebotsmangels erweitern die Unternehmen ihren Suchradius um Hamburg herum. Aus dem gleichen Grund erwarten wir auch mehr Verlängerungen im Bestand.“
„Im Hamburger Marktgebiet herrscht weiterhin ein ausgeprägter Flächenmangel“, sagt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE. „Zwar sind zuletzt einige Nutzer verhaltener geworden, der Mangel an geeigneten Grundstücken und die reduzierten Aktivitäten vieler Projektentwickler führen jedoch dazu, dass unterm Strich ein Nachfrageüberhang besteht. Als Kompromisslösung gilt das Dreieck zwischen Hamburg, Bremen und Hannover – aber auch dort zeichnen sich nur wenige konkrete Projekte ab.“ Der Flächenumsatz in Neubauten ging um 56 Prozent auf 83.000 Quadratmeter zurück, wodurch sich der Anteil am Flächenumsatz auf ein Drittel reduzierte.
Während Produktionsunternehmen nur einen leichten Rückgang des Flächenumsatzes um ein Prozent auf 35.000 Quadratmeter (14 Prozent Anteil am Umsatzvolumen) verzeichneten, fiel dieser bei Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) und Logistikunternehmen stärker aus. Handelsunternehmen kamen nach einem Rückgang um 61 Prozent auf 66.000 Quadratmeter (Anteil von 26 Prozent) – und Logistiker kamen auf 102.000 Quadratmeter (Anteil von 40 Prozent), nach einem Rückgang um 21 Prozent. Auf Logistiker entfielen die zwei größten Abschlüsse in den ersten neun Monaten des Jahres: Die TST GmbH mietete im zweiten Quartal 19.700 Quadratmeter in einer Bestandsimmobilie in Neu Wulmstorf und die Nagel-Group sicherte sich im Rahmen einer Eigennutzung in Hamburg 15.000 Quadratmeter in einem Neubau. Insgesamt ging der Anteil von Eigennutzungen am Flächenumsatz jedoch um sechs Prozentpunkte auf 26 Prozent zurück (66.000 Quadratmeter).
Der Flächenmangel hat die Mieten angetrieben. Dementsprechend legte die Spitzenmiete für Logistikimmobilien in den vergangenen zwölf Monaten um zehn Prozent auf 8,25 Euro pro Quadratmeter zu. Im Verlauf des dritten Quartals 2023 bliebt die Spitzenmiete jedoch stabil.
Prognose für das Gesamtjahr 2023
„Im Gesamtjahr 2023 ist am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt ein Flächenumsatz von bis zu 330.000 Quadratmetern möglich“, sagt Freitag. „Allerdings zeichnet sich bereits jetzt ab, dass es im neuen Jahr äußerst schwer werden dürfte, Flächen von mehr als 10.000 Quadratmeter im Hamburger Marktgebiet anzumieten. Aufgrund des latenten Angebotsmangels erweitern die Unternehmen ihren Suchradius um Hamburg herum. Aus dem gleichen Grund erwarten wir auch mehr Verlängerungen im Bestand.“
