26.10.2023 Wann lohnt sich die energetische Gebäudesanierung?
30 Prozent der deutschen CO2-Emissionen werden durch die Gebäudenutzung erzeugt. Deshalb verschärft die Bundesregierung im Eiltempo ihre energetischen Vorgaben für Immobilienbesitzer, um so besser ihre Klimaziele für 2045 erreichen zu können. Besonders ältere Hauseigentümer stellen sich damit oft die Frage, ob und wenn ja in welchem Umfang eine Sanierung des Eigenheims für sie Sinn macht.
Düsseldorf, 26. Oktober 2023 – Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Bundesregierung – auch Heizungsgesetz genannt – sieht einige neue Verpflichtungen für Hausbesitzer vor. Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bestehende Heizungen können weiter genutzt werden. Reparaturen sind möglich und als Enddatum für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizungen ist der 31. Dezember 2044 geplant. Doch viele Hausbesitzer stellen sich die Frage, ob und in welchem Umfang sie bereits jetzt eine energetische Sanierung durchführen wollen.
„Im Jahr 2019 waren Immobilienbesitzer in Deutschland durchschnittlich 58 Jahre alt“, sagt Siegfried Suszka, Leiter Marktdirektion und Experte für Finanzplanung bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ. „Das heißt, die Frage der Sanierung betrifft oft auch die älteren Altersgruppen. Diese sollten sich mit Blick auf mögliche größere Investitionen in ihr Eigenheim aber natürlich überlegen: wie lange lebe ich denn noch in diesem Haus, damit sich die Energieeinsparungen, die ich durch die Sanierung erziele, für mich persönlich auszahlen?“
Das sollten Immobilienbesitzer bei einer Sanierung bedenken
Siegfried Suszka nennt ein Rechenbeispiel: „Angenommen es handelt sich um eine Immobilie aus dem Jahr 1970 mit einer Gesamtwohnfläche von rund 120 Quadratmetern. Geheizt wird mit Gas, die Fenster wurden in den 1990ern nachträglich erneuert und sind zweifach verglast mit Holzrahmen. Dach und Keller sind nicht ausgebaut. Um den Energieverbrauch des Gebäudes zu verbessern, sind eine Fassadendämmung, der Austausch der Fenster sowie eine Dämmung für die Kellerdecke angedacht. Hinzu kommen die Dämmungen für die oberste Geschossdecke und Heizungsverteilleitungen, die laut GEG früher oder später wohl für jeden Hausbesitzer Pflicht sind. Würden die genannten Maßnahmen umgesetzt, wären dafür rund 100.000 Euro zu veranschlagen.“
„Das ist natürlich eine ordentliche Stange Geld“, sagt Suszka. „Nehmen wir einmal an, die Maßnahmen im genannten Beispiel führen zu einer jährlichen Kosteneinsparung von rund 4.000 Euro. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sich die Investitionen erst nach rund 15 Jahren amortisiert haben. Der durchschnittliche Immobilienbesitzer hätte dann ein Alter von 73 erreicht. Die Kostenersparnis allein dürfte so gesehen eher für jüngere Familien ein Anreiz sein, die noch viele Jahrzehnte in ihrer Immobilie wohnen wollen.“
Für ältere Menschen stelle sich unter diesen Umständen manchmal die Frage, ob sie ihr Haus nicht verkaufen oder vermieten wollen. Denn meist sind die Kinder schon lange aus dem Haus und der Wohnraum ist für ein oder zwei Personen eigentlich ohnehin viel zu groß. Zudem müsste die Immobilie langfristig nicht nur energetisch saniert, sondern häufig auch altersgerecht umgebaut werden.
„In diesem Fall sollten Eigentümer allerdings bedenken, dass der energetische Zustand des Gebäudes auch bei Verkauf oder Vermietung zunehmend als Preisfaktor an Bedeutung gewinnt“, sagt Suszka. „Niemand will angesichts der hohen Energiekosten eine schlecht isolierte Immobilie mieten. Und bei Eigentümerwechsel greift unter bestimmten Umständen eine Sanierungspflicht bereits innerhalb von zwei Jahren – übrigens mit gewissen Ausnahmen auch bei Erbschaften. Wer also heute eine sanierungsbedürftige Immobilie erwirbt, der stellt sich darauf ein, dass erhebliche Kosten auf ihn zukommen könnten, und drückt dementsprechend den Kaufpreis.“
Anders sieht die Lage aus, wenn die nächste und übernächste Generation bereits mit im Haus lebt oder wenn mit den Nachkommen bereits abgesprochen ist, dass diese die Immobilie einmal übernehmen werden: „Dann kann sich die Investition in eine energetische Sanierung nochmal mehr lohnen“, sagt Suszka. „Unter Umständen können sich die künftigen Besitzer sogar an den Ausgaben beteiligen, sodass der Aufwand auf mehrere Schultern verteilt wird“, rät der Experte für Finanzplanung.
Zuschüsse und Steuererleichterungen
„Und natürlich muss nicht jede Haussanierung so viel kosten, wie im vorhin genannten Beispiel“, betont Suszka. Außerdem bietet der Staat für fast alle energetischen Maßnahmen Fördermittel, Zuschüsse oder Steuererleichterungen an. Für die Dachsanierung können beispielsweise 20 Prozent Kostenzuschuss beantragt werden, für die Heizung gibt es sogar bis 40 Prozent. Übrigens: Auch der altersgerechte Umbau kann von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gefördert werden.
Eigentümern empfiehlt Suszka deshalb, ihr Haus möglichst früh fachkundig prüfen zu lassen, so notwendige Maßnahmen zu ermitteln und die potenziellen Kosten und Förderungen im Einzelnen zu recherchieren. Hierfür empfiehlt es sich, zunächst einen Energieberater hinzuzuziehen. Für eine erste Kostenkalkulation bietet der Sanierungsrechner der KfW-Bank gute Anhaltspunkte und auch andere Banken bieten Kalkulationshilfen an.
Düsseldorf, 26. Oktober 2023 – Das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz (GEG) der Bundesregierung – auch Heizungsgesetz genannt – sieht einige neue Verpflichtungen für Hausbesitzer vor. Ab 2024 muss jede neu eingebaute Heizung zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bestehende Heizungen können weiter genutzt werden. Reparaturen sind möglich und als Enddatum für die Nutzung fossiler Brennstoffe in Heizungen ist der 31. Dezember 2044 geplant. Doch viele Hausbesitzer stellen sich die Frage, ob und in welchem Umfang sie bereits jetzt eine energetische Sanierung durchführen wollen.
„Im Jahr 2019 waren Immobilienbesitzer in Deutschland durchschnittlich 58 Jahre alt“, sagt Siegfried Suszka, Leiter Marktdirektion und Experte für Finanzplanung bei der LAUREUS AG PRIVAT FINANZ. „Das heißt, die Frage der Sanierung betrifft oft auch die älteren Altersgruppen. Diese sollten sich mit Blick auf mögliche größere Investitionen in ihr Eigenheim aber natürlich überlegen: wie lange lebe ich denn noch in diesem Haus, damit sich die Energieeinsparungen, die ich durch die Sanierung erziele, für mich persönlich auszahlen?“
Das sollten Immobilienbesitzer bei einer Sanierung bedenken
Siegfried Suszka nennt ein Rechenbeispiel: „Angenommen es handelt sich um eine Immobilie aus dem Jahr 1970 mit einer Gesamtwohnfläche von rund 120 Quadratmetern. Geheizt wird mit Gas, die Fenster wurden in den 1990ern nachträglich erneuert und sind zweifach verglast mit Holzrahmen. Dach und Keller sind nicht ausgebaut. Um den Energieverbrauch des Gebäudes zu verbessern, sind eine Fassadendämmung, der Austausch der Fenster sowie eine Dämmung für die Kellerdecke angedacht. Hinzu kommen die Dämmungen für die oberste Geschossdecke und Heizungsverteilleitungen, die laut GEG früher oder später wohl für jeden Hausbesitzer Pflicht sind. Würden die genannten Maßnahmen umgesetzt, wären dafür rund 100.000 Euro zu veranschlagen.“
„Das ist natürlich eine ordentliche Stange Geld“, sagt Suszka. „Nehmen wir einmal an, die Maßnahmen im genannten Beispiel führen zu einer jährlichen Kosteneinsparung von rund 4.000 Euro. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sich die Investitionen erst nach rund 15 Jahren amortisiert haben. Der durchschnittliche Immobilienbesitzer hätte dann ein Alter von 73 erreicht. Die Kostenersparnis allein dürfte so gesehen eher für jüngere Familien ein Anreiz sein, die noch viele Jahrzehnte in ihrer Immobilie wohnen wollen.“
Für ältere Menschen stelle sich unter diesen Umständen manchmal die Frage, ob sie ihr Haus nicht verkaufen oder vermieten wollen. Denn meist sind die Kinder schon lange aus dem Haus und der Wohnraum ist für ein oder zwei Personen eigentlich ohnehin viel zu groß. Zudem müsste die Immobilie langfristig nicht nur energetisch saniert, sondern häufig auch altersgerecht umgebaut werden.
„In diesem Fall sollten Eigentümer allerdings bedenken, dass der energetische Zustand des Gebäudes auch bei Verkauf oder Vermietung zunehmend als Preisfaktor an Bedeutung gewinnt“, sagt Suszka. „Niemand will angesichts der hohen Energiekosten eine schlecht isolierte Immobilie mieten. Und bei Eigentümerwechsel greift unter bestimmten Umständen eine Sanierungspflicht bereits innerhalb von zwei Jahren – übrigens mit gewissen Ausnahmen auch bei Erbschaften. Wer also heute eine sanierungsbedürftige Immobilie erwirbt, der stellt sich darauf ein, dass erhebliche Kosten auf ihn zukommen könnten, und drückt dementsprechend den Kaufpreis.“
Anders sieht die Lage aus, wenn die nächste und übernächste Generation bereits mit im Haus lebt oder wenn mit den Nachkommen bereits abgesprochen ist, dass diese die Immobilie einmal übernehmen werden: „Dann kann sich die Investition in eine energetische Sanierung nochmal mehr lohnen“, sagt Suszka. „Unter Umständen können sich die künftigen Besitzer sogar an den Ausgaben beteiligen, sodass der Aufwand auf mehrere Schultern verteilt wird“, rät der Experte für Finanzplanung.
Zuschüsse und Steuererleichterungen
„Und natürlich muss nicht jede Haussanierung so viel kosten, wie im vorhin genannten Beispiel“, betont Suszka. Außerdem bietet der Staat für fast alle energetischen Maßnahmen Fördermittel, Zuschüsse oder Steuererleichterungen an. Für die Dachsanierung können beispielsweise 20 Prozent Kostenzuschuss beantragt werden, für die Heizung gibt es sogar bis 40 Prozent. Übrigens: Auch der altersgerechte Umbau kann von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gefördert werden.
Eigentümern empfiehlt Suszka deshalb, ihr Haus möglichst früh fachkundig prüfen zu lassen, so notwendige Maßnahmen zu ermitteln und die potenziellen Kosten und Förderungen im Einzelnen zu recherchieren. Hierfür empfiehlt es sich, zunächst einen Energieberater hinzuzuziehen. Für eine erste Kostenkalkulation bietet der Sanierungsrechner der KfW-Bank gute Anhaltspunkte und auch andere Banken bieten Kalkulationshilfen an.
