02.11.2023 Büromarkt Magdeburg: Umsatzdynamik mit Steigerungspotential
Aengevelt Research analysiert nach einem vergleichsweise schwachen Halbjahresergebnis am Magdeburger Büromarkt (1. Halbjahr 2023: 6.200 m²) ein etwas anziehendes drittes Quartal mit einem Flächenumsatz von rd. 4.500 m², das das Vorjahresquartal (Q3 2022: rd. 4.000 m²) leicht übertrifft, das Zehnjahresmittel (Ø Q3 2013 - 2022: 5.200 m² p.a.) indessen verfehlt.
• Der Gesamtumsatz am Magdeburger Büromarkt bleibt im bisherigen Jahresverlauf 2023 aufgrund der schwachen Umsatzdynamik mit insgesamt 10.670 m² rd. 30 % unter dem Zehnjahresmittel (Ø Q1 - Q3 2013 - 2022: 15.200 m² p.a.). Das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (Ø Q1 - Q3 2022: rd. 18.800 m²) wurde ebenfalls nicht erreicht. Hintergrund für das relativ schwache Ergebnis sind die überwiegend nur kleinteiligen Büroflächenabschlüsse unter 1.000 m², die das Marktgeschehen bestimmen, während großflächige Gesuche oftmals langfristig und im Rahmen eines umfangreichen und systematischen Auswahlprozesses, der sich insbesondere auf Gebäude- und Ausstattungskriterien für das künftige Arbeiten bezieht, angelegt sind. Insgesamt bleibt es dabei: Magdeburg kommt besser durch die Büromarkt-Krise als die „Big Seven“-Standorte.
• Aufgrund des traditionell stärkeren vierten Quartals (Ø 2013 - 2022: 8.900 m² p.a.) prognostiziert Aengevelt Research bis Ende des Jahres einen Umsatz von rd. 16.000 m². Dieses Ergebnis läge etwa ein Drittel sowohl unter dem Vorjahres- als auch dem mittleren Dekadenwert (jeweils rd. 24.000 m²).
Angebotsreserve gesunken
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) sank ungeachtet des moderaten Marktgeschehens binnen 12 Monaten weiter von 61.500 m² auf aktuell rd. 58.800 m². Dies entspricht bei einem Gesamtbestand von 1,05 Mio. m² Bürofläche einer Leerstandsquote von rd. 5,5 % (Ende Q3 2022: 5,9 %).
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren leichten Rückgang der Angebotsreserve auf 58.000 m². Das Angebot an modernen größeren Büroflächen bleibt insbesondere in der Innenstadt äußerst beschränkt.
Deutlicher Rückgang der Büroflächenfertigstellungen
• Die hohen Fertigstellungsvolumina der Jahre 2020 (12.500 m²) und 2021 (21.000 m²) konnten im vergangenen Jahr (2022: rd. 5.500 m²) nicht erreicht werden. Auch 2023 wird mit rd. 2.000 m² neuer Bürofläche ebenfalls eine nur unzureichende Fertigstellung erreicht.
• Mit Zeithorizont bis 2027 ist dann – bei entsprechenden Vorvermarktungsquoten > 50 % – ein deutliches Anziehen des Fertigstellungsvolumens auf bis zu 70.000 m² möglich und damit eine signifikante Angebotserweiterung an modernen, ESG-gerechten Flächen, die insbesondere auch für internationale Nutzer relevant sind.
Moderate Steigerung des Mietpreisniveaus
• Die Spitzenmiete verzeichnete bis Ende des dritten Quartals im Vorjahresvergleich eine leichte moderate Steigerung von EUR 14,-/m² auf EUR 14,80/m² (+5,7 %).
• Ähnlich verhält es sich bei der mittleren Miete in Citylagen: Diese stieg um rd. 9,0 % von EUR 10,-/m² auf EUR 10,90/m².
• Bis zum Jahresende prognostiziert Aengevelt Research ein konstantes Spitzenmietniveau mit zukünftig deutlichen Steigerungstendenzen.
• Der Gesamtumsatz am Magdeburger Büromarkt bleibt im bisherigen Jahresverlauf 2023 aufgrund der schwachen Umsatzdynamik mit insgesamt 10.670 m² rd. 30 % unter dem Zehnjahresmittel (Ø Q1 - Q3 2013 - 2022: 15.200 m² p.a.). Das Ergebnis des Vorjahreszeitraums (Ø Q1 - Q3 2022: rd. 18.800 m²) wurde ebenfalls nicht erreicht. Hintergrund für das relativ schwache Ergebnis sind die überwiegend nur kleinteiligen Büroflächenabschlüsse unter 1.000 m², die das Marktgeschehen bestimmen, während großflächige Gesuche oftmals langfristig und im Rahmen eines umfangreichen und systematischen Auswahlprozesses, der sich insbesondere auf Gebäude- und Ausstattungskriterien für das künftige Arbeiten bezieht, angelegt sind. Insgesamt bleibt es dabei: Magdeburg kommt besser durch die Büromarkt-Krise als die „Big Seven“-Standorte.
• Aufgrund des traditionell stärkeren vierten Quartals (Ø 2013 - 2022: 8.900 m² p.a.) prognostiziert Aengevelt Research bis Ende des Jahres einen Umsatz von rd. 16.000 m². Dieses Ergebnis läge etwa ein Drittel sowohl unter dem Vorjahres- als auch dem mittleren Dekadenwert (jeweils rd. 24.000 m²).
Angebotsreserve gesunken
• Die kurzfristig verfügbare Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) sank ungeachtet des moderaten Marktgeschehens binnen 12 Monaten weiter von 61.500 m² auf aktuell rd. 58.800 m². Dies entspricht bei einem Gesamtbestand von 1,05 Mio. m² Bürofläche einer Leerstandsquote von rd. 5,5 % (Ende Q3 2022: 5,9 %).
• Bis Ende 2023 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren leichten Rückgang der Angebotsreserve auf 58.000 m². Das Angebot an modernen größeren Büroflächen bleibt insbesondere in der Innenstadt äußerst beschränkt.
Deutlicher Rückgang der Büroflächenfertigstellungen
• Die hohen Fertigstellungsvolumina der Jahre 2020 (12.500 m²) und 2021 (21.000 m²) konnten im vergangenen Jahr (2022: rd. 5.500 m²) nicht erreicht werden. Auch 2023 wird mit rd. 2.000 m² neuer Bürofläche ebenfalls eine nur unzureichende Fertigstellung erreicht.
• Mit Zeithorizont bis 2027 ist dann – bei entsprechenden Vorvermarktungsquoten > 50 % – ein deutliches Anziehen des Fertigstellungsvolumens auf bis zu 70.000 m² möglich und damit eine signifikante Angebotserweiterung an modernen, ESG-gerechten Flächen, die insbesondere auch für internationale Nutzer relevant sind.
Moderate Steigerung des Mietpreisniveaus
• Die Spitzenmiete verzeichnete bis Ende des dritten Quartals im Vorjahresvergleich eine leichte moderate Steigerung von EUR 14,-/m² auf EUR 14,80/m² (+5,7 %).
• Ähnlich verhält es sich bei der mittleren Miete in Citylagen: Diese stieg um rd. 9,0 % von EUR 10,-/m² auf EUR 10,90/m².
• Bis zum Jahresende prognostiziert Aengevelt Research ein konstantes Spitzenmietniveau mit zukünftig deutlichen Steigerungstendenzen.
