08.11.2023 Nachfrage nach Mietwohnungen hoch – Portfolioinvestments rückläufig
Die Empira Group, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen im DACH-Raum, hat seinen vierteljährlichen Forschungsbericht, zur aktuellen volkswirtschaftlichen Lage und den Immobilienmärkten verschiedener Länder in- und außerhalb des DACH-Raums, abgeschlossen. Im zweiten Quartal 2023 schrumpfte die Wirtschaftsleistung in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Prozent. Viele Indikatoren deuten auf eine Rezession im Jahr 2023 hin, was das langanhaltend niedrige Niveau des ifo-Geschäftsklimaindexes im September 2023 mit 85,5 Punkten bestätigt. Die Phase stark erhöhter Inflationsphasen scheint hingegen vorüber zu sein.
Das Wirtschaftswachstum soll dieses Jahr um 0,5 Prozent schrumpfen. Für das kommende Jahr wird hingegen mit einer Erholung gerechnet. Für Österreich wird in 2023 ein Minus von 0,8 Prozent erwartet, die Schweiz soll ein Plus von 1,3 Prozent verzeichnen. Für 2024 wird für die deutsche Wirtschaft ein Plus von 1,3 Prozent vorhergesagt. Österreich und Schweiz könnten wirtschaftlich jeweils um 1,2 Prozent wachsen.
Die Inflationsentwicklung in den USA wird in 2023 auf 3,6 Prozent beziffert und soll in 2024 auf 2,3 Prozent sinken. Ein gutes Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und eine stabile Arbeitslosigkeit sind unter anderem Ursache dieser positiven wirtschaftlichen Entwicklung.
„Die Erholungsphase nach der Corona-Pandemie ist für die deutsche Wirtschaft vorerst vorbei. Eine Konsolidierung des Wachstumsrückgangs ist aber in Sicht, sodass sich die allgemeinen volkswirtschaftlichen Parameter ab der zweiten Jahreshälfte in 2024 wieder verbessern könnten“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Investmentvolumina in Wohnportfolios sind rückläufig
Die Entwicklung der Immobilienmärkte ist gegenüber der volkswirtschaftlichen Dynamik nachgelagert. Im zweiten Quartal 2023 wurden 33,2 Prozent weniger Wohnungen in neu zu errichteten Wohngebäuden genehmigt als noch im Vorjahresquartal. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten sank um mehr als 28 Prozent. Das von der Bundesregierung ausgelobte Ziel 400.000 Wohnungen in 2022 neu zu schaffen, wurde mit 258.764 Einheiten deutlich verfehlt.
Die Investmentvolumen in Wohnportfolios der ersten drei Quartale 2023 betragen nur ca. 3,9 Mrd. EUR, was der niedrigste Wert seit 2010 ist und deutlich hinter den 10,2 Mrd. EUR aus 2022 liegt.
Mietentwicklungen über alle Standorte im DACH-Raum hinweg positiv
Die Nettokaltmieten in Deutschland steigen über alle Top-7 Standorte hinweg und entwickeln sich auch in der gesamten Bundesrepublik positiv. Die Kaufpreise hingegen sind in den Top-7-Standorten gesunken oder stagniert. Nur Köln und Hamburg verzeichnen steigende Kaufpreise. Diese grundsätzlich sinkende Tendenz gilt für die Kaufpreise im gesamten Bundesgebiet. Damit einher gehen negative Wertberichtigungen für die große Mehrheit von Liegenschaften. Der Häuserpreisindex ist im zweiten Quartal 2023 um 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Der Rückgang für Bestandsbauten um ca. 10,7 Prozent war dabei signifikant stärker als für Neubauten, wo die Preise um ca. 4,8 Prozent sanken. Dies ist der stärkste Rückgang dieses Indikators jemals.
In den deutlich weniger regulierten USA gibt es Standorte, an denen zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten sinken. Die Ursache dafür liegt meist in den zuvor zu hohen Erwartungen bezogen auf Zuwanderung und Pandemieeffekt. Das Angebot wurde teilweise ohne eine stabile Nachfrage ausgeweitet und sorgt an Standorten wie Boise in Idaho und Phoenix in Arizona für einen Preisrückgang.
Standorte im Sun-Belt konnten von größeren Abwanderungen qualifizierter Angestellter und Unternehmen aus Kalifornien und New England profitieren. Das trifft vor allem auf die größeren Metro-Areas in Texas, Florida, North Carolina, South Carolina und Tennessee zu.
„Der Sun-Belt in den USA zeigt sich auch im Rahmen dieser Marktanalyse resilient. Der erkennbare Trend hin zur Assetklasse Multifamily und eine steigende Mietnachfrage sorgen unter anderem für interessante Investmentmöglichkeiten in diesem Teil der USA“, sagt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Stabiles Zinsniveau in Europa erwartet
Die EZB wird das aktuelle Leitzinsniveau stabil halten, bis das Inflationsziel des Euroraums von zwei Prozent erreicht ist. In den USA könnte die Senkung des Zinsniveaus aufgrund einer geringeren Inflation, durch den größeren Einfluss auf die Wirtschaftspolitik durch die Fed und des politischen Drucks durch die bevorstehenden Wahlen, in naher Zukunft erfolgen. Die eingetrübten Wirtschaftsdaten der Vereinigten Staaten werden ebenfalls zur einer sich lockernden Zinspolitik beitragen.
Das Wirtschaftswachstum soll dieses Jahr um 0,5 Prozent schrumpfen. Für das kommende Jahr wird hingegen mit einer Erholung gerechnet. Für Österreich wird in 2023 ein Minus von 0,8 Prozent erwartet, die Schweiz soll ein Plus von 1,3 Prozent verzeichnen. Für 2024 wird für die deutsche Wirtschaft ein Plus von 1,3 Prozent vorhergesagt. Österreich und Schweiz könnten wirtschaftlich jeweils um 1,2 Prozent wachsen.
Die Inflationsentwicklung in den USA wird in 2023 auf 3,6 Prozent beziffert und soll in 2024 auf 2,3 Prozent sinken. Ein gutes Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und eine stabile Arbeitslosigkeit sind unter anderem Ursache dieser positiven wirtschaftlichen Entwicklung.
„Die Erholungsphase nach der Corona-Pandemie ist für die deutsche Wirtschaft vorerst vorbei. Eine Konsolidierung des Wachstumsrückgangs ist aber in Sicht, sodass sich die allgemeinen volkswirtschaftlichen Parameter ab der zweiten Jahreshälfte in 2024 wieder verbessern könnten“, kommentiert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Investmentvolumina in Wohnportfolios sind rückläufig
Die Entwicklung der Immobilienmärkte ist gegenüber der volkswirtschaftlichen Dynamik nachgelagert. Im zweiten Quartal 2023 wurden 33,2 Prozent weniger Wohnungen in neu zu errichteten Wohngebäuden genehmigt als noch im Vorjahresquartal. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohneinheiten sank um mehr als 28 Prozent. Das von der Bundesregierung ausgelobte Ziel 400.000 Wohnungen in 2022 neu zu schaffen, wurde mit 258.764 Einheiten deutlich verfehlt.
Die Investmentvolumen in Wohnportfolios der ersten drei Quartale 2023 betragen nur ca. 3,9 Mrd. EUR, was der niedrigste Wert seit 2010 ist und deutlich hinter den 10,2 Mrd. EUR aus 2022 liegt.
Mietentwicklungen über alle Standorte im DACH-Raum hinweg positiv
Die Nettokaltmieten in Deutschland steigen über alle Top-7 Standorte hinweg und entwickeln sich auch in der gesamten Bundesrepublik positiv. Die Kaufpreise hingegen sind in den Top-7-Standorten gesunken oder stagniert. Nur Köln und Hamburg verzeichnen steigende Kaufpreise. Diese grundsätzlich sinkende Tendenz gilt für die Kaufpreise im gesamten Bundesgebiet. Damit einher gehen negative Wertberichtigungen für die große Mehrheit von Liegenschaften. Der Häuserpreisindex ist im zweiten Quartal 2023 um 9,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Der Rückgang für Bestandsbauten um ca. 10,7 Prozent war dabei signifikant stärker als für Neubauten, wo die Preise um ca. 4,8 Prozent sanken. Dies ist der stärkste Rückgang dieses Indikators jemals.
In den deutlich weniger regulierten USA gibt es Standorte, an denen zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten sinken. Die Ursache dafür liegt meist in den zuvor zu hohen Erwartungen bezogen auf Zuwanderung und Pandemieeffekt. Das Angebot wurde teilweise ohne eine stabile Nachfrage ausgeweitet und sorgt an Standorten wie Boise in Idaho und Phoenix in Arizona für einen Preisrückgang.
Standorte im Sun-Belt konnten von größeren Abwanderungen qualifizierter Angestellter und Unternehmen aus Kalifornien und New England profitieren. Das trifft vor allem auf die größeren Metro-Areas in Texas, Florida, North Carolina, South Carolina und Tennessee zu.
„Der Sun-Belt in den USA zeigt sich auch im Rahmen dieser Marktanalyse resilient. Der erkennbare Trend hin zur Assetklasse Multifamily und eine steigende Mietnachfrage sorgen unter anderem für interessante Investmentmöglichkeiten in diesem Teil der USA“, sagt Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Stabiles Zinsniveau in Europa erwartet
Die EZB wird das aktuelle Leitzinsniveau stabil halten, bis das Inflationsziel des Euroraums von zwei Prozent erreicht ist. In den USA könnte die Senkung des Zinsniveaus aufgrund einer geringeren Inflation, durch den größeren Einfluss auf die Wirtschaftspolitik durch die Fed und des politischen Drucks durch die bevorstehenden Wahlen, in naher Zukunft erfolgen. Die eingetrübten Wirtschaftsdaten der Vereinigten Staaten werden ebenfalls zur einer sich lockernden Zinspolitik beitragen.
