08.11.2023 Transformation der Innenstadt: Leipzig zeigt sich krisenresistent
Die James Cloppenburg Real Estate Holding KG hat in Zusammenarbeit mit der EBS Universität für Wirtschaft und Recht eine Studie zur gesellschaftlichen Transformation der Innenstadt durchgeführt. In der gleichnamigen Untersuchung wurden insgesamt 20 Innenstadtlagen in neun deutschen Großstädten analysiert und aufgezeigt, wie diese sich in ihrem Nutzungsverhalten verändert haben. Großzügige Unterstützung erhielt die Kooperation durch die CBRE Deutschland GmbH, sowohl im Rahmen der Analysen als auch durch die kritische und konstruktive Reflektion der Ergebnisse.
Für die Studie wurden spezielle Strategien zur Datennutzung und Analyse von Innenstädten entwickelt, die über die bisherigen Analysewerkzeuge der Stadtforschung hinausgehen. Erhoben wurde die Studie mit Hilfe von GPS-Mobilfunkdaten. Erstmals konnten mit den Informationen Rückschlüsse für die Standortanalyse urbaner Gebiete gezogen werden. Unter anderem ließ sich erkennen, welche, wie häufig und wie lange Menschen bestimmte Standorte besuchen. In der Stadt Leipzig hat die Untersuchung den Fokus auf die Lagen um die Grimmaische Straße und Petersstraße gesetzt.
Menschen verweilen an vielen Orten in der Innenstadt länger als vor der Pandemie
Die Studie stellt insgesamt fest, dass nach der Corona-Pandemie die Menschen wieder in die Innenstädte zurückkehren. In den betrachteten Leipziger Lagen sind die Passantenfrequenzen im Jahr 2022/23 deutlich höher sind als im Lockdown, aber noch nicht wieder auf dem Niveau des Jahres 2019.
Auch die Frequenzqualität hat sich verändert. Während Passanten in einigen Gebieten, etwa am Beginn der Grimmaischen Straße, weniger anhalten und entsprechend weniger ausgeben, ist die Verweildauer an vielen Orten in der Innenstadt signifikant gestiegen. Hierzu zählen insbesondere Gastronomiebetriebe, aber auch Parkanlagen.
„Unter den betrachteten Städten stellt Leipzig in Bezug auf die Verweildauer in der Innenstadt eine positive Ausnahme dar. Insbesondere Standorte, die schon heute eine Mischung verschiedener Nutzungsformen und Angebote aufweisen, werden von Besuchern als attraktiv wahrgenommen“, erläutert Dr. Kevin Meyer, Mitglied der Unternehmensleitung der James Cloppenburg Real Estate Holding KG.
Die Frequenzen der räumlichen Nutzung haben sich im Bereich der Innenstadt nicht maßgeblich verändert. Der stationäre Einzelhandel bleibt trotz bedeutender Herausforderungen ein Besuchermagnet. Die Fokussierung auf mittlere Größen von Einzelhandelsflächen und die einhergehende Mischnutzung zahlen sich in diesem Zusammenhang aus.
Änderung der Besucherstruktur: Gut ausgebildete Singles meiden Einkaufsstraßen
Die Einzugsgebiete und damit auch die Besucherstruktur der Innenstadt haben sich während der Pandemie neu strukturiert. Insbesondere gut ausgebildete, finanzstärkere junge Menschen frequentieren die Innenstadt deutlich weniger als vor der Pandemie. Seit 2019 suchen gutverdienende Großstadt-Singles die untersuchten Innenstadtbereiche um die Grimmaische Straße mit einem Wert von -13,0 Prozentpunkten und die Petersstraße mit einem Wert von -10,6 Prozentpunkten weniger auf.
Gleichzeitig ist auf der Petersstraße der Anteil der Besucher mit geringerem Einkommen um 6,1 Prozentpunkte angestiegen, wohingegen dieser im selben Zeitraum auf der Grimmaischen Straße um -22,1 Prozentpunkte zurückgegangen ist. Letzteres ist einzigartig unter den betrachteten Städten und weist auf eine größere Attraktivität der Grimmaischen Straße für kaufkräftige Besucher hin.
Unterdessen ist die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach Herkunft der Besucher im betrachteten Zeitraum in allen Städten gesunken – in Leipzig hingegen nur marginal. Die Leipziger Innenstadt zeigt sich damit krisenresistenter als andere deutsche Stadtzentren.
„Der Einzelhandel ist in Leipzig noch immer ein maßgeblicher Magnet, um die Menschen in die Innenstadt zu bringen. Aber auch hier suchen tendenziell immer weniger junge und gut ausgebildete Menschen die Einkaufsstraßen um die Ecke auf. Langfristig kann damit ein noch größerer Kaufkraftverlust einhergehen, als wir ihn im Rahmen der Ergebnisse bereits beobachten konnten. Die Heterogenität als DNA der Innenstadt droht verloren zu gehen“, kommentiert Nikolas Müller, Studienautor und Dozent an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht.
Die Studie warnt vor weiteren Kaufkrafteinbußen, falls gutausgebildete Singles der Innenstadt längerfristig fernbleiben. Dann könnte auch die nächste Generation das Einkaufen in der Innenstadt seltener kennen und schätzen lernen – eine ernstzunehmende Gefahr für eine auf den Erfolg des Einzelhandels ausgerichtete Innenstadtentwicklung.
Der Studie zufolge ist auch ein zeitlicher Faktor festgestellt worden. Vor allem in den Abendstunden und an Sonntagen ist weniger auf den Straßen los als noch vor der Pandemie. Allerdings weist die Innenstadt Leipzigs zu diesen Zeiten eine bessere Frequenz als andere Städte auf. 6 Prozent aller betrachteten Besuche verteilten sich auf Sonntage. In Hamburg (Spitalerstraße) waren es lediglich 3 Prozent, in Köln (Schildergasse) 4 Prozent. Auch in diesem Zusammenhang zeichnet sich der positive Effekt einer gemischt genutzten Innenstadt ab.
Transformation der Innenstadt kann nur gemeinsam mit Eigentümern gelingen
Während der Pandemie haben sich die Einzugsgebiete in allen Standorten individuell neu strukturiert. Gemischt genutzte Gebäude beleben dabei die Umgebung über den Tagesverlauf hinweg mehr als einseitig genutzte Gebäude. Das zeigt sich in Leipzig anhand mehrerer Beispiele. So verzeichnen beispielsweise sowohl das Sparkassengebäude an der Universitätsstraße wie auch die Universität geringere Frequenzen. Gleiches gilt für das Gebäude mit dem Radisson Blu am Rossplatz. Das Petersbogen-Einkaufszentrum oder der Peek & Cloppenburg* wirken hingegen als Besuchermagneten. Die Vermutung, dass gemischt genutzte Gebäude wie etwa der Petersbogen resilienter in Bezug auf die räumliche Nutzung sind, liegt nahe und wird durch die Daten der Studie bekräftigt.
„Die Innenstadt hat sich im Zuge der Pandemie verändert. Um die Attraktivität für verschiedene Nutzergruppen wieder zu steigern, muss in neue, innovative Flächen mit neuen Nutzungskonzepten investiert werden“, sagt Dr. Kevin Meyer von der James Cloppenburg Real Estate Holding KG. In diesem Zusammenhang wünscht sich der Projektentwickler eine stärkere Kooperation zwischen Kommunen, Gewerbetreibenden und Immobilieneigentümern.
„Viele Kommunen sagen: ‚Um Konsum und Leben wieder in die Innenstädte zu bringen, müssen wir die Eigentümer erreichen.' Ich kann nur sagen: Wir sind die Eigentümer. Und als solche sind wir Partner der Gemeinden und Städte bei der Transformation der Innenstädte. Wir wollen den Puls der Innenstädte wieder zum Schlagen bringen“, resümiert Meyer.
Für die Studie wurden spezielle Strategien zur Datennutzung und Analyse von Innenstädten entwickelt, die über die bisherigen Analysewerkzeuge der Stadtforschung hinausgehen. Erhoben wurde die Studie mit Hilfe von GPS-Mobilfunkdaten. Erstmals konnten mit den Informationen Rückschlüsse für die Standortanalyse urbaner Gebiete gezogen werden. Unter anderem ließ sich erkennen, welche, wie häufig und wie lange Menschen bestimmte Standorte besuchen. In der Stadt Leipzig hat die Untersuchung den Fokus auf die Lagen um die Grimmaische Straße und Petersstraße gesetzt.
Menschen verweilen an vielen Orten in der Innenstadt länger als vor der Pandemie
Die Studie stellt insgesamt fest, dass nach der Corona-Pandemie die Menschen wieder in die Innenstädte zurückkehren. In den betrachteten Leipziger Lagen sind die Passantenfrequenzen im Jahr 2022/23 deutlich höher sind als im Lockdown, aber noch nicht wieder auf dem Niveau des Jahres 2019.
Auch die Frequenzqualität hat sich verändert. Während Passanten in einigen Gebieten, etwa am Beginn der Grimmaischen Straße, weniger anhalten und entsprechend weniger ausgeben, ist die Verweildauer an vielen Orten in der Innenstadt signifikant gestiegen. Hierzu zählen insbesondere Gastronomiebetriebe, aber auch Parkanlagen.
„Unter den betrachteten Städten stellt Leipzig in Bezug auf die Verweildauer in der Innenstadt eine positive Ausnahme dar. Insbesondere Standorte, die schon heute eine Mischung verschiedener Nutzungsformen und Angebote aufweisen, werden von Besuchern als attraktiv wahrgenommen“, erläutert Dr. Kevin Meyer, Mitglied der Unternehmensleitung der James Cloppenburg Real Estate Holding KG.
Die Frequenzen der räumlichen Nutzung haben sich im Bereich der Innenstadt nicht maßgeblich verändert. Der stationäre Einzelhandel bleibt trotz bedeutender Herausforderungen ein Besuchermagnet. Die Fokussierung auf mittlere Größen von Einzelhandelsflächen und die einhergehende Mischnutzung zahlen sich in diesem Zusammenhang aus.
Änderung der Besucherstruktur: Gut ausgebildete Singles meiden Einkaufsstraßen
Die Einzugsgebiete und damit auch die Besucherstruktur der Innenstadt haben sich während der Pandemie neu strukturiert. Insbesondere gut ausgebildete, finanzstärkere junge Menschen frequentieren die Innenstadt deutlich weniger als vor der Pandemie. Seit 2019 suchen gutverdienende Großstadt-Singles die untersuchten Innenstadtbereiche um die Grimmaische Straße mit einem Wert von -13,0 Prozentpunkten und die Petersstraße mit einem Wert von -10,6 Prozentpunkten weniger auf.
Gleichzeitig ist auf der Petersstraße der Anteil der Besucher mit geringerem Einkommen um 6,1 Prozentpunkte angestiegen, wohingegen dieser im selben Zeitraum auf der Grimmaischen Straße um -22,1 Prozentpunkte zurückgegangen ist. Letzteres ist einzigartig unter den betrachteten Städten und weist auf eine größere Attraktivität der Grimmaischen Straße für kaufkräftige Besucher hin.
Unterdessen ist die einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach Herkunft der Besucher im betrachteten Zeitraum in allen Städten gesunken – in Leipzig hingegen nur marginal. Die Leipziger Innenstadt zeigt sich damit krisenresistenter als andere deutsche Stadtzentren.
„Der Einzelhandel ist in Leipzig noch immer ein maßgeblicher Magnet, um die Menschen in die Innenstadt zu bringen. Aber auch hier suchen tendenziell immer weniger junge und gut ausgebildete Menschen die Einkaufsstraßen um die Ecke auf. Langfristig kann damit ein noch größerer Kaufkraftverlust einhergehen, als wir ihn im Rahmen der Ergebnisse bereits beobachten konnten. Die Heterogenität als DNA der Innenstadt droht verloren zu gehen“, kommentiert Nikolas Müller, Studienautor und Dozent an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht.
Die Studie warnt vor weiteren Kaufkrafteinbußen, falls gutausgebildete Singles der Innenstadt längerfristig fernbleiben. Dann könnte auch die nächste Generation das Einkaufen in der Innenstadt seltener kennen und schätzen lernen – eine ernstzunehmende Gefahr für eine auf den Erfolg des Einzelhandels ausgerichtete Innenstadtentwicklung.
Der Studie zufolge ist auch ein zeitlicher Faktor festgestellt worden. Vor allem in den Abendstunden und an Sonntagen ist weniger auf den Straßen los als noch vor der Pandemie. Allerdings weist die Innenstadt Leipzigs zu diesen Zeiten eine bessere Frequenz als andere Städte auf. 6 Prozent aller betrachteten Besuche verteilten sich auf Sonntage. In Hamburg (Spitalerstraße) waren es lediglich 3 Prozent, in Köln (Schildergasse) 4 Prozent. Auch in diesem Zusammenhang zeichnet sich der positive Effekt einer gemischt genutzten Innenstadt ab.
Transformation der Innenstadt kann nur gemeinsam mit Eigentümern gelingen
Während der Pandemie haben sich die Einzugsgebiete in allen Standorten individuell neu strukturiert. Gemischt genutzte Gebäude beleben dabei die Umgebung über den Tagesverlauf hinweg mehr als einseitig genutzte Gebäude. Das zeigt sich in Leipzig anhand mehrerer Beispiele. So verzeichnen beispielsweise sowohl das Sparkassengebäude an der Universitätsstraße wie auch die Universität geringere Frequenzen. Gleiches gilt für das Gebäude mit dem Radisson Blu am Rossplatz. Das Petersbogen-Einkaufszentrum oder der Peek & Cloppenburg* wirken hingegen als Besuchermagneten. Die Vermutung, dass gemischt genutzte Gebäude wie etwa der Petersbogen resilienter in Bezug auf die räumliche Nutzung sind, liegt nahe und wird durch die Daten der Studie bekräftigt.
„Die Innenstadt hat sich im Zuge der Pandemie verändert. Um die Attraktivität für verschiedene Nutzergruppen wieder zu steigern, muss in neue, innovative Flächen mit neuen Nutzungskonzepten investiert werden“, sagt Dr. Kevin Meyer von der James Cloppenburg Real Estate Holding KG. In diesem Zusammenhang wünscht sich der Projektentwickler eine stärkere Kooperation zwischen Kommunen, Gewerbetreibenden und Immobilieneigentümern.
„Viele Kommunen sagen: ‚Um Konsum und Leben wieder in die Innenstädte zu bringen, müssen wir die Eigentümer erreichen.' Ich kann nur sagen: Wir sind die Eigentümer. Und als solche sind wir Partner der Gemeinden und Städte bei der Transformation der Innenstädte. Wir wollen den Puls der Innenstädte wieder zum Schlagen bringen“, resümiert Meyer.
