09.11.2023 DEMIRE mit robustem Ergebnis: Stabile Mieterträge, FFO I im Minus
Tim Brückner, CFO der DEMIRE
Die Ergebnisse der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG haben sich in den ersten neun Monaten 2023 im Einklang mit den Erwartungen des Managements entwickelt. Die Mieterträge bleiben stabil bei EUR 59,9 Mio. (9M 2022: EUR 59,9 Mio.). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf EUR -64,6 Mio. (9M 2022: EUR 41,2 Mio.). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen im Rahmen der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (EUR -59,7 Mio.) und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zurückzuführen (EUR -25,3 Mio.). Das Finanzergebnis entwickelt sich in den ersten neun Monaten 2023 mit EUR 7,1 Mio. positiv (9M 2022: EUR -12,9 Mio.). Maßgeblich waren hierfür der Anleiherückkauf im April und leicht gesunkene Finanzaufwendungen.
Die Funds from Operations (FFO I) nach Steuern und vor Minderheiten sinken um 9,8 % auf EUR 27,8 Mio. (9M 2022: EUR 30,8 Mio.). Wesentliche Ursachen sind ein leicht niedrigeres Ergebnis aus der Vermietung und wie bereits im Vorquartal höhere Ertragsteuern.
Gesunkene Immobilienwerte und gedämpfte Vermietungsleistung
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank im Vergleich zum Jahresende 2022 auf rund EUR 1,16 Mrd. (31.12.2022: EUR 1,33 Mrd.). Der Rückgang des Portfoliowertes ist überwiegend auf die erste Jahreshälfte zurückzuführen, als zum einen der Verkauf der Immobilien in Ulm vollzogen und zum anderen die Neubewertung des Immobilienportfolios vorgenommen wurde. Somit verringerte sich der Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um EUR 0,61 auf EUR 4,38 je Aktie (31.12.2022: EUR 4,99).
Die Vermietungsleistung erreicht in den ersten neun Monaten 27.240 m² (9M 2022: 198.840 m²). Während die DEMIRE im Vorjahr eine Rekordvermietungsleistung verzeichnete, liefen 2023 nur vergleichsweise wenig Mietverträge aus, sodass es zu einem geringeren Bestand an vermietbaren Flächen kam. Zusätzlich dämpfte die sich eintrübende Konjunktur den Vermietungserfolg. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) steigt primär durch die Karstadt-Insolvenz deutlich auf 12,6 Prozent (31.12.2022: 9,5 Prozent). Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios sinkt geringfügig auf 4,4 Jahre (31.12.2022: 4,8 Jahre).
Ralf Bongers, CIO der DEMIRE, sagt: „Wie allgemein bekannt, durchläuft der Transaktionsmarkt aktuell eine schwierige Marktphase. Wir halten daran fest, Verkäufe weiterhin nur zu für uns wirtschaftlich vernünftigen Bedingungen im Rahmen unserer strategischen Ziele durchzuführen.“
Solider operativer Cashflow
„Trotz eines schwachen Transaktionsmarktes und daher ausbleibender weiterer Immobilienverkäufe im dritten Quartal steigt unsere Liquidität aufgrund unseres soliden operativen Cashflows“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,74 Prozent pro Jahr auf einem niedrigen Niveau. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 52,9 Prozent und damit leicht unter dem Jahresendwert von 2022 (54,0 Prozent). Die liquiden Mittel stiegen zum Stichtag signifikant auf EUR 132,3 Mio. (31.12.2022: EUR 57,4 Mio.).
Für die Begleitung des Refinanzierungsprozesses der Anleihe 2019/24 hat die DEMIRE Rothschild & Co. als externen Finanzberater beauftragt.
Prognose für das Jahr 2023 bestätigt
Prof. Dr. Alexander Goepfert, CEO der DEMIRE, kommentiert: „Trotz des zunehmend schwachen wirtschaftlichen Umfelds liefern wir erwartungsgemäße und insgesamt robuste Ergebnisse. Dies erwarten wir auch für die verbliebenen Monate des Jahres. Unser Fokus liegt aktuell auf der Refinanzierung der Anleihe 2019/24, wozu wir bereits Gespräche mit Anleihegläubigern führen.“
Der Vorstand bestätigt die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. Insofern werden Mieterträge zwischen EUR 74,5 und 76,5 Millionen (2022: EUR 81,1 Millionen) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 33,0 und 35,0 Millionen (2022: EUR 41,8 Millionen) erwartet.
Die Funds from Operations (FFO I) nach Steuern und vor Minderheiten sinken um 9,8 % auf EUR 27,8 Mio. (9M 2022: EUR 30,8 Mio.). Wesentliche Ursachen sind ein leicht niedrigeres Ergebnis aus der Vermietung und wie bereits im Vorquartal höhere Ertragsteuern.
Gesunkene Immobilienwerte und gedämpfte Vermietungsleistung
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank im Vergleich zum Jahresende 2022 auf rund EUR 1,16 Mrd. (31.12.2022: EUR 1,33 Mrd.). Der Rückgang des Portfoliowertes ist überwiegend auf die erste Jahreshälfte zurückzuführen, als zum einen der Verkauf der Immobilien in Ulm vollzogen und zum anderen die Neubewertung des Immobilienportfolios vorgenommen wurde. Somit verringerte sich der Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um EUR 0,61 auf EUR 4,38 je Aktie (31.12.2022: EUR 4,99).
Die Vermietungsleistung erreicht in den ersten neun Monaten 27.240 m² (9M 2022: 198.840 m²). Während die DEMIRE im Vorjahr eine Rekordvermietungsleistung verzeichnete, liefen 2023 nur vergleichsweise wenig Mietverträge aus, sodass es zu einem geringeren Bestand an vermietbaren Flächen kam. Zusätzlich dämpfte die sich eintrübende Konjunktur den Vermietungserfolg. Die EPRA-Leerstandsquote (ohne als Projektentwicklung klassifizierte Immobilien) steigt primär durch die Karstadt-Insolvenz deutlich auf 12,6 Prozent (31.12.2022: 9,5 Prozent). Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des gesamten Portfolios sinkt geringfügig auf 4,4 Jahre (31.12.2022: 4,8 Jahre).
Ralf Bongers, CIO der DEMIRE, sagt: „Wie allgemein bekannt, durchläuft der Transaktionsmarkt aktuell eine schwierige Marktphase. Wir halten daran fest, Verkäufe weiterhin nur zu für uns wirtschaftlich vernünftigen Bedingungen im Rahmen unserer strategischen Ziele durchzuführen.“
Solider operativer Cashflow
„Trotz eines schwachen Transaktionsmarktes und daher ausbleibender weiterer Immobilienverkäufe im dritten Quartal steigt unsere Liquidität aufgrund unseres soliden operativen Cashflows“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE. Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,74 Prozent pro Jahr auf einem niedrigen Niveau. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 52,9 Prozent und damit leicht unter dem Jahresendwert von 2022 (54,0 Prozent). Die liquiden Mittel stiegen zum Stichtag signifikant auf EUR 132,3 Mio. (31.12.2022: EUR 57,4 Mio.).
Für die Begleitung des Refinanzierungsprozesses der Anleihe 2019/24 hat die DEMIRE Rothschild & Co. als externen Finanzberater beauftragt.
Prognose für das Jahr 2023 bestätigt
Prof. Dr. Alexander Goepfert, CEO der DEMIRE, kommentiert: „Trotz des zunehmend schwachen wirtschaftlichen Umfelds liefern wir erwartungsgemäße und insgesamt robuste Ergebnisse. Dies erwarten wir auch für die verbliebenen Monate des Jahres. Unser Fokus liegt aktuell auf der Refinanzierung der Anleihe 2019/24, wozu wir bereits Gespräche mit Anleihegläubigern führen.“
Der Vorstand bestätigt die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. Insofern werden Mieterträge zwischen EUR 74,5 und 76,5 Millionen (2022: EUR 81,1 Millionen) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen EUR 33,0 und 35,0 Millionen (2022: EUR 41,8 Millionen) erwartet.
