09.11.2023 Supermärkte und Discounter: Positive Signale für Handelsimmobilien
Aengevelt Research analysiert für den stationären Einzelhandel positive Signale, auch wenn die Einzelhandelsumsätze im September 2023 gegenüber dem Vorjahresmonat um real 4,3 % zurückgegangen sind: Robuste Umsätze im Lebensmitteleinzelhandel, der Rückgang der Inflationsrate und starke Verbilligungen bei den Importpreisen, eine mittelfristig wachsende Kaufkraft und ein stationärer Einzelhandel, der sich insgesamt deutlich besser als der Internet- und Versandhandel hält. Damit bleibt die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien für Investoren interessant und bietet aktuell je nach Unterkategorie attraktive Einstiegsmöglichkeiten.
Die Immobilienwirtschaft benötigt Frühwarnsignale, um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können. Dies gilt insbesondere für Einzelhandelsimmobilien, die zunächst von den Corona-Lockdowns und dann von der kriegsbedingten Inflationsentwicklung betroffen waren. Aengevelt Research hat deshalb die aktuellen Umsatzdaten des Statistischen Bundesamts analysiert:
Der gesamte Einzelhandelsumsatz ist im September 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat nominal um 0,6 % und real um 4,3 % gesunken. Darunter erwies sich der Lebensmitteleinzelhandel mit einem nominellen Zuwachs von 5,5 %, der einem realen Minus von -0,9 % entspricht, als weitgehend stabil. Stärkere Einbrüche gab es bei Textilien, Bekleidung und Schuhen mit einem preisbereinigten Rückgang von 11,7 %. Hier schlägt sich besonders stark die seit Jahren zunehmende Verlagerung zugunsten des online-Handels nieder, auch wenn dieser selbst aktuell einen insgesamt überproportionalen Umsatzrückgang um 9,4 % hinnehmen musste. Auch bei Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten und Baubedarf sind reale Einbußen um 8,9 % zu verbuchen.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das, dass die Nachfrage nach Flächen für Supermärkte und Discounter praktisch nicht beeinträchtigt ist. Die Einbußen bei Bekleidung und Gütern des langfristigen Bedarfs wiederum zeigen, dass Verbraucher bestimmte Anschaffungen derzeit aufschieben, indessen mit steigender Konsumstimmung und Kaufkraft Nachholeffekte zu erwarten sind, von denen auch der stationäre Einzelhandel profitieren wird.
Hauptfaktor für die verhaltene Stimmung im Einzelhandel ist die Inflation, die die Kaufkraft schrumpfen lässt. Allerdings ist die Teuerungsrate im Oktober 2023 auf 3,8 % gesunken – das ist der geringste Anstieg der letzten 24 Monate. Dahinter stehen vor allem sinkende Energiepreise, insbesondere die Importpreise, die im September 2023 um 14,3 % unter denen des Vorjahresmonats lagen.
Auf der anderen Seite haben erste Tarifabschlüsse des Jahres 2023 bereits zu kräftigen Entgelterhöhungen und Einmalzahlungen zum Inflationsausgleich geführt. Weitere wichtige Tarifrunden stehen an, so dass insgesamt wieder Verbesserungen bei der Kaufkraftentwicklung zu erwarten sind.
Damit sieht Aengevelt Research positive Signale für die Investorennachfrage nach Einzelhandelsimmobilien.
„Gefragt sind weiterhin insbesondere Supermärkte und Discounter, die im bisherigen Jahresverlauf innerhalb der Assetklasse Einzelhandel erneut die umsatzstärkste Unterkategorie im Einzelhandelssegment stellen, u.a. auch getragen von großvolumigen Paketverkäufen“, erläutert Oliver Lederer, Aengevelt-Geschäftsleitungsmitglied und Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams, und führt weiter aus: „Gefragt sind und bleiben außerdem Geschäftshäuser in top City-Lagen prosperierender Städte, wo auch die Nachfrage nach gut geschnittenen Einzelhandelsflächen weiterhin hoch ist. Allerdings erfolgen auch hier genaue Objektprüfungen hinsichtlich der Investitionskosten für notwendige Nachrüstungen z.B. im energetischen Bereich etc., die sich in Kaufpreisreduzierungen niederschlagen.“
Für andere Objektklassen des Einzelhandelssegments wie z.B. größere Geschäftshäuser oder Shopping-Center bleibt die Marktsituation schwierig, insbesondere wenn sie keine großvolumigen Ankermieter aus dem Lebensmittelsegment im Nutzungsmix haben. Zwar sind die Einstiegspreise für solche Immobilien deutlich gesunken, indessen sind für sie oftmals neue Konzepte bis hin zur Umnutzung großer Flächenanteile z.B.zu Büros und/oder Wohnungen notwendig. Eine entsprechende Neupositionierung erfordert aber neben hohen zusätzlichen Investitionskosten für Restrukturierung und Modernisierung sehr spezielle Kenntnisse, tiefe Markterfahrungen und Standortkenntnisse. Entsprechend gering ist die Nachfrage nach diesem Immobilientyp.
Fazit von Oliver Lederer: „Die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien präsentiert sich aktuell sehr differenziert. “Nachfrageschlager“ bleiben Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Foodbereich, während Shopping-Center aktuell eher “Ladenhüter“ sind. Insgesamt ist und bleibt die Assetklasse aber im Investoren-Fokus und bietet in bestimmten Segmenten je nach Standort- und Objektqualität momentan auch antizyklisch agierenden Investoren mit entsprechender Expertise bei sorgfältiger Auswahl und Prüfung interessante Anlagechancen.“
Die Immobilienwirtschaft benötigt Frühwarnsignale, um fundierte Investitionsentscheidungen treffen zu können. Dies gilt insbesondere für Einzelhandelsimmobilien, die zunächst von den Corona-Lockdowns und dann von der kriegsbedingten Inflationsentwicklung betroffen waren. Aengevelt Research hat deshalb die aktuellen Umsatzdaten des Statistischen Bundesamts analysiert:
Der gesamte Einzelhandelsumsatz ist im September 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat nominal um 0,6 % und real um 4,3 % gesunken. Darunter erwies sich der Lebensmitteleinzelhandel mit einem nominellen Zuwachs von 5,5 %, der einem realen Minus von -0,9 % entspricht, als weitgehend stabil. Stärkere Einbrüche gab es bei Textilien, Bekleidung und Schuhen mit einem preisbereinigten Rückgang von 11,7 %. Hier schlägt sich besonders stark die seit Jahren zunehmende Verlagerung zugunsten des online-Handels nieder, auch wenn dieser selbst aktuell einen insgesamt überproportionalen Umsatzrückgang um 9,4 % hinnehmen musste. Auch bei Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten und Baubedarf sind reale Einbußen um 8,9 % zu verbuchen.
Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das, dass die Nachfrage nach Flächen für Supermärkte und Discounter praktisch nicht beeinträchtigt ist. Die Einbußen bei Bekleidung und Gütern des langfristigen Bedarfs wiederum zeigen, dass Verbraucher bestimmte Anschaffungen derzeit aufschieben, indessen mit steigender Konsumstimmung und Kaufkraft Nachholeffekte zu erwarten sind, von denen auch der stationäre Einzelhandel profitieren wird.
Hauptfaktor für die verhaltene Stimmung im Einzelhandel ist die Inflation, die die Kaufkraft schrumpfen lässt. Allerdings ist die Teuerungsrate im Oktober 2023 auf 3,8 % gesunken – das ist der geringste Anstieg der letzten 24 Monate. Dahinter stehen vor allem sinkende Energiepreise, insbesondere die Importpreise, die im September 2023 um 14,3 % unter denen des Vorjahresmonats lagen.
Auf der anderen Seite haben erste Tarifabschlüsse des Jahres 2023 bereits zu kräftigen Entgelterhöhungen und Einmalzahlungen zum Inflationsausgleich geführt. Weitere wichtige Tarifrunden stehen an, so dass insgesamt wieder Verbesserungen bei der Kaufkraftentwicklung zu erwarten sind.
Damit sieht Aengevelt Research positive Signale für die Investorennachfrage nach Einzelhandelsimmobilien.
„Gefragt sind weiterhin insbesondere Supermärkte und Discounter, die im bisherigen Jahresverlauf innerhalb der Assetklasse Einzelhandel erneut die umsatzstärkste Unterkategorie im Einzelhandelssegment stellen, u.a. auch getragen von großvolumigen Paketverkäufen“, erläutert Oliver Lederer, Aengevelt-Geschäftsleitungsmitglied und Leiter des Düsseldorfer Investment-Teams, und führt weiter aus: „Gefragt sind und bleiben außerdem Geschäftshäuser in top City-Lagen prosperierender Städte, wo auch die Nachfrage nach gut geschnittenen Einzelhandelsflächen weiterhin hoch ist. Allerdings erfolgen auch hier genaue Objektprüfungen hinsichtlich der Investitionskosten für notwendige Nachrüstungen z.B. im energetischen Bereich etc., die sich in Kaufpreisreduzierungen niederschlagen.“
Für andere Objektklassen des Einzelhandelssegments wie z.B. größere Geschäftshäuser oder Shopping-Center bleibt die Marktsituation schwierig, insbesondere wenn sie keine großvolumigen Ankermieter aus dem Lebensmittelsegment im Nutzungsmix haben. Zwar sind die Einstiegspreise für solche Immobilien deutlich gesunken, indessen sind für sie oftmals neue Konzepte bis hin zur Umnutzung großer Flächenanteile z.B.zu Büros und/oder Wohnungen notwendig. Eine entsprechende Neupositionierung erfordert aber neben hohen zusätzlichen Investitionskosten für Restrukturierung und Modernisierung sehr spezielle Kenntnisse, tiefe Markterfahrungen und Standortkenntnisse. Entsprechend gering ist die Nachfrage nach diesem Immobilientyp.
Fazit von Oliver Lederer: „Die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien präsentiert sich aktuell sehr differenziert. “Nachfrageschlager“ bleiben Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und Fachmarktzentren mit Ankermietern aus dem Foodbereich, während Shopping-Center aktuell eher “Ladenhüter“ sind. Insgesamt ist und bleibt die Assetklasse aber im Investoren-Fokus und bietet in bestimmten Segmenten je nach Standort- und Objektqualität momentan auch antizyklisch agierenden Investoren mit entsprechender Expertise bei sorgfältiger Auswahl und Prüfung interessante Anlagechancen.“
