13.11.2023 Neue Teilmärkte passen sich an Marktdynamik von Berlin an
Colliers hat den Zuschnitt der Berliner Büroteilmärkte neu überarbeitet, um das Marktgeschehen in der Hauptstadt noch besser abzubilden und präziser zu analysieren. Nathalie Wegner, Head of Office Letting bei Colliers in Berlin: „Wir haben in der Vergangenheit bereits auf neue Entwicklungen auf dem Berliner Markt reagiert, indem wir zum Beispiel die Teilmärkte Südkreuz und Alexanderplatz geschaffen haben. Jetzt haben wir die aktuelle Marktphase mit ihren neuen Heraus- und Anforderungen von Seiten der Mieter, Vermieter, Investoren und weiterer Akteure am Immobilienmarkt zum Anlass genommen, unsere bisherigen Teilmärkte einer genauen Prüfung zu unterziehen. Dabei haben wir einige grundlegende Änderungen vorgenommen, die sowohl unsere Beratungsqualität als auch Marktexpertise entscheidend verbessern werden.“
Innenstadt wird über die Ringbahn hinaus erweitert
Bislang stellte die Berliner Ringbahn eine natürliche Grenze zwischen der Innenstadt und den Außenbezirken dar. Nun werden die Teilmärkte City Nord und City Süd über den S-Bahn-Ring hinaus erweitert: Im Norden bilden die Bornholmer Straße und Seestraße die nördliche Begrenzung, sodass der Prenzlauer Berg und große Teile des Weddings nun zur nördlichen Innenstadt gehören. Im Süden wandert die Grenze von der Ringbahn zur Stadtautobahn A100, sodass insbesondere größere Bereiche von Neukölln und Treptow zur südlichen Innenstadt wechseln.
Teilmarkt Ostkreuz als neuer Entwicklungsschwerpunkt
Um den Verkehrsknotenpunkt Bahnhof Ostkreuz ist ein neuer Teilmarkt entstanden, der in den kommenden Jahren weiter wachsen wird. „Der neue Teilmarkt Ostkreuz grenzt direkt an Deutschlands dynamischsten Büroteilmarkt Mediaspree an, der die vergangenen Jahre zahlreiche globale Corporates, Start-ups sowie öffentliche Institutionen angezogen hat. Während hier aktuell die letzten Grundstücke bebaut werden, überzeugt der Teilmarkt Ostkreuz mit seinen eigenen Vorteilen: Neben der exzellenten Anbindung sorgen die urbane Mischung von Friedrichshain und die Wasserlage an der Spree und Rummelsburger Bucht für eine hohe Aufenthaltsqualität, die noch viele weitere Mieter anziehen wird“, ist Wegner überzeugt.
Die City West vergrößert sich um die Ringbahnlagen von Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg
Die City West war bislang auf mehrere Teilmärkte verteilt. „Dabei suchen viele Kunden in der gesamten westlichen Innenstadt Flächen – folgerichtig haben wir die City West deutlich erweitert, sodass nun alle Lagen von Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg innerhalb der Ringbahn dazu gehören. Damit schaffen wir eine große Einheit im Westen, die zugleich klar von den City-Lagen im Norden und Süden abgegrenzt ist. Besonders zentrale Gesuche und Anfragen decken wir allerdings weiterhin über den CBD City West ab, der die 1a-Lagen um Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und die dazugehörigen Seitenstraßen umfasst“, erklärt Wegner.
Kreuzberg sowie Teile von Neukölln und Tempelhof bilden die südliche Innenstadt
Der Teilmarkt City Süd wird nicht nur nach Süden zur Stadtautobahn A100 erweitert, sondern erhält komplett Kreuzberg hinzu. Bislang hat hier eine Trennung stattgefunden, obwohl viele Marktteilnehmer sowohl Kreuzberg als auch insbesondere den Neuköllner Norden mit dem Szenekiez „Kreuzkölln“ im Fokus haben.
Hackescher Markt und Alexanderplatz werden eine Einheit
Der vor zwei Jahren neu geschaffene Teilmarkt Alexanderplatz wird bis zum Hackeschen Markt erweitert. „Auch wenn beide Viertel städtebaulich unterschiedlich sind, sind sie doch eng miteinander verflochten. Zugleich erweitern wir den Teilmarkt im Norden bis zur Mollstraße und im Süden bis zum Bahnhof Jannowitzbrücke, um den Neubau- und Refurbishment-Potenzialen in diesen Bereichen Rechnung zu tragen. Schließlich befindet sich ein Großteil der vermietbaren Fläche nicht direkt am Alexanderplatz, sondern in dessem erweiterten Umfeld“, weiß Marc Steinke, Associate Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Berlin.
Außerhalb der Innenstadt wird die Einteilung in die vier Quadranten Berlin Nord, West, Süd und Ost beibehalten. Ebenfalls nicht geändert werden die Teilmärkte Adlershof und Flughafen BER.
„Die neuen Teilmärkte geben uns die Möglichkeit, noch zielgruppenspezifischere Analysen für Mieter, Eigentümer, Investoren und weitere Marktteilnehmer zu erstellen. Darüber hinaus können wir Bezirke, Stadtteile und Postleitzahlen auf Basis von zahlreichen Indikatoren wie Flächenumsatz, Bestand, Leerstand, Durchschnitts- und Spitzenmiete analysieren“, kommentiert Steinke.
„Wir sind zuversichtlich, mit den vorgenommenen Änderungen die Marktdynamiken in Berlin längerfristig gut abzubilden und neue fundierte inhaltliche Erkentnisse und Analysen zum Berliner Immobilienmarkt gewinnen zu können“, fasst Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, zusammen.
Innenstadt wird über die Ringbahn hinaus erweitert
Bislang stellte die Berliner Ringbahn eine natürliche Grenze zwischen der Innenstadt und den Außenbezirken dar. Nun werden die Teilmärkte City Nord und City Süd über den S-Bahn-Ring hinaus erweitert: Im Norden bilden die Bornholmer Straße und Seestraße die nördliche Begrenzung, sodass der Prenzlauer Berg und große Teile des Weddings nun zur nördlichen Innenstadt gehören. Im Süden wandert die Grenze von der Ringbahn zur Stadtautobahn A100, sodass insbesondere größere Bereiche von Neukölln und Treptow zur südlichen Innenstadt wechseln.
Teilmarkt Ostkreuz als neuer Entwicklungsschwerpunkt
Um den Verkehrsknotenpunkt Bahnhof Ostkreuz ist ein neuer Teilmarkt entstanden, der in den kommenden Jahren weiter wachsen wird. „Der neue Teilmarkt Ostkreuz grenzt direkt an Deutschlands dynamischsten Büroteilmarkt Mediaspree an, der die vergangenen Jahre zahlreiche globale Corporates, Start-ups sowie öffentliche Institutionen angezogen hat. Während hier aktuell die letzten Grundstücke bebaut werden, überzeugt der Teilmarkt Ostkreuz mit seinen eigenen Vorteilen: Neben der exzellenten Anbindung sorgen die urbane Mischung von Friedrichshain und die Wasserlage an der Spree und Rummelsburger Bucht für eine hohe Aufenthaltsqualität, die noch viele weitere Mieter anziehen wird“, ist Wegner überzeugt.
Die City West vergrößert sich um die Ringbahnlagen von Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg
Die City West war bislang auf mehrere Teilmärkte verteilt. „Dabei suchen viele Kunden in der gesamten westlichen Innenstadt Flächen – folgerichtig haben wir die City West deutlich erweitert, sodass nun alle Lagen von Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg innerhalb der Ringbahn dazu gehören. Damit schaffen wir eine große Einheit im Westen, die zugleich klar von den City-Lagen im Norden und Süden abgegrenzt ist. Besonders zentrale Gesuche und Anfragen decken wir allerdings weiterhin über den CBD City West ab, der die 1a-Lagen um Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und die dazugehörigen Seitenstraßen umfasst“, erklärt Wegner.
Kreuzberg sowie Teile von Neukölln und Tempelhof bilden die südliche Innenstadt
Der Teilmarkt City Süd wird nicht nur nach Süden zur Stadtautobahn A100 erweitert, sondern erhält komplett Kreuzberg hinzu. Bislang hat hier eine Trennung stattgefunden, obwohl viele Marktteilnehmer sowohl Kreuzberg als auch insbesondere den Neuköllner Norden mit dem Szenekiez „Kreuzkölln“ im Fokus haben.
Hackescher Markt und Alexanderplatz werden eine Einheit
Der vor zwei Jahren neu geschaffene Teilmarkt Alexanderplatz wird bis zum Hackeschen Markt erweitert. „Auch wenn beide Viertel städtebaulich unterschiedlich sind, sind sie doch eng miteinander verflochten. Zugleich erweitern wir den Teilmarkt im Norden bis zur Mollstraße und im Süden bis zum Bahnhof Jannowitzbrücke, um den Neubau- und Refurbishment-Potenzialen in diesen Bereichen Rechnung zu tragen. Schließlich befindet sich ein Großteil der vermietbaren Fläche nicht direkt am Alexanderplatz, sondern in dessem erweiterten Umfeld“, weiß Marc Steinke, Associate Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers in Berlin.
Außerhalb der Innenstadt wird die Einteilung in die vier Quadranten Berlin Nord, West, Süd und Ost beibehalten. Ebenfalls nicht geändert werden die Teilmärkte Adlershof und Flughafen BER.
„Die neuen Teilmärkte geben uns die Möglichkeit, noch zielgruppenspezifischere Analysen für Mieter, Eigentümer, Investoren und weitere Marktteilnehmer zu erstellen. Darüber hinaus können wir Bezirke, Stadtteile und Postleitzahlen auf Basis von zahlreichen Indikatoren wie Flächenumsatz, Bestand, Leerstand, Durchschnitts- und Spitzenmiete analysieren“, kommentiert Steinke.
„Wir sind zuversichtlich, mit den vorgenommenen Änderungen die Marktdynamiken in Berlin längerfristig gut abzubilden und neue fundierte inhaltliche Erkentnisse und Analysen zum Berliner Immobilienmarkt gewinnen zu können“, fasst Kemal Zeyveli FRICS, Regional Manager bei Colliers in Berlin, zusammen.
