27.11.2023 NEO Office Impact Report 2023 liefert Marktdaten und Benchmarks
Der Axel Springer-Neubau in Berlin: Eines von über 800 Bürogebäuden, deren Daten in den NEO Office Impact Report 2023 eingeflossen sind. Bildquelle: Axel Springer / OMA. Urheber: Laurian Ghinitoiu.
Ein Faktum ist für alle Marktteilnehmer der Assetklasse Büro gleich: Sie müssen sich mit steigenden Preisen bei Energie und Facility Management auseinandersetzen. Doch sie tun dies, das zeigt die gerade erschienene Analyse NEO Office Impact Report, auf unterschiedliche Weise.
Der Markt ist geteilt: Rund eine Hälfte liegt bei Kostensteigerung über Inflationsrate
Um diesem Phänomen nachgehen zu können, wurde eine neue Kennzahl entwickelt, die Veränderungshäufigkeit. Sie sagt aus, wie viele Marktteilnehmer eine Kostenreduktion, -stagnation oder aber -steigerung gemeldet haben.
Die im NEO ermittelten Betriebskosten sind im Vergleich zum Vorjahr um 9,5 % gestiegen und liegen damit erheblich über der Inflationsrate (6,9 %). Die Auswirkungen waren bei den NEO-Teilnehmern jedoch ganz unterschiedlich: 31% haben im Vergleich zum Vorjahr eine Kostenreduktion, 21% eine Stagnation oder moderate Steigerung und 48% eine deutliche Kostensteigerung über die Inflationsrate hinaus gemeldet. Die Gründe für die unterschiedlich starken Auswirkungen auf die Kosten sind noch zu analysieren. „Für uns deuten die Zahlen jedoch klar auf ein mehr oder weniger verändertes Managementverhalten hin, denn die Inflationsrate ist für alle gleich“, konstatiert Andreas Kühne, Geschäftsführer BAUAKADEMIE Performance Management GmbH, Herausgeber von NEO.
Energie: Größter Kostentreiber trotz stark sinkendem Verbrauch
Bei den Heiz- und Kühlkosten lag der durchschnittliche Preisanstieg bei rund 22%, bei Strom erreichte er immerhin 15%. Die Endenergie für Strom, Wärme und Kälte in den erfassten Gebäuden der Selbstnutzer betrug 2022 im Durchschnitt 125 kWh je m2 NRF und in den Gebäuden der Investoren 120 kWh je m2 NRF. Der Energieverbrauch ist (nicht klimabereinigt) gegenüber 2021 bei den Selbstnutzern um 32% gesunken. Auch bei den Investoren ist ein deutlicher Rückgang insbesondere beim Strom festzustellen. Diese außergewöhnliche Reduktion ist vor allem auf die politisch bedingte Energiemangellage in der letzten Heizperiode und die vorbeugenden Maßnahmen, sowie den milden Winter zurückzuführen.
Stärkster Rückgang bei CO2-Emissionen: Bürogebäude unterschreiten CRREM-Pfad
Erstaunlich ist der festgestellte Rückgang der CO2-Emissionen um sogar 53% auf 27 kg CO2 e/m2 NRF bei gleichzeitiger Reduzierung der Energieverbräuche bei den Selbstnutzern um 32% (s. o.). Auch für die Gebäude der Investoren ist ein deutlicher Rückgang der CO2-Emissionen von 31 kg CO2 e/m2 NRF/2021 auf 25 kg CO2 e/m2 NRF/Jahr ermittelt worden. Die aktuellen Werte liegen deutlich unter den CRREM-Orientierungswerten. Die große Herausforderung besteht nun darin, die im letzten Winter erfolgreichen Einsparungen beizubehalten.
Reduktion beim Flächenverbrauch
Im Vergleich zum Vorjahr wurde der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter und auch pro Arbeitsplatz um rund 10 m2 reduziert und ist damit signifikant gesunken. Bei den Selbstnutzern sind die Werte nahezu stabil geblieben. Beim Vergleich des Flächenverbrauchs pro Mitarbeiter und pro Arbeitsplatz fällt auf, dass diese fast übereinstimmen. Daraus lässt sich schließen, dass Desksharing – also das zeitlich versetzte Nutzen desselben Arbeitsplatzes durch verschiedene Mitarbeiter – in den untersuchten Gebäuden nicht in ausgeprägtem Maße praktiziert wird, sondern stattdessen eine Verdichtung der Belegung erfolgt.
NEO Office 2023: Wichtige Analysen und Erkenntnisse zum Betrieb von Immobilien
Für die dritte Ausgabe des NEO Office Impact Report wurden über 800 Bürogebäude mit rund 15 Mio. m2 Brutto-Grundfläche ausgewertet. An der Erhebung haben sich über 50 Unternehmen beteiligt, viele davon zum ersten Mal. Die Rücklaufquote der Energieverbrauchsdaten ist von 36% im vergangenen Jahr auf 69% angestiegen. Hier wird deutlich, dass die ESG-Bemühungen erste Früchte tragen und einmal erhobene Daten mehrfach Nutzen bringen.
Andreas Kühne resümiert: „Die neuen Erkenntnisse machen einerseits Hoffnung und andererseits schüren sie neue Sorgen in der aktuellen Krise der Büroimmobilien. Hoffnung, weil die Energieeinsparungen im letzten Jahr gezeigt haben, dass es geht. Bauchschmerzen bereit unsere neue Analyse der Veränderungshäufigkeit: die Hälfte aller Eigentümer hat Kostensteigerungen deutlich oberhalb der Inflation gemeldet – das wird den Mietern nicht gefallen und verschärft die Krise. Eigentümer und ihre Dienstleister müssen das Thema Kostenoptimierung endlich ernst nehmen.“
NEO bietet mehr: Fundierte Analysen und Informationen
Der rund 150 Seiten starke NEO Office Impact Report 2023 umfasst auch rund 50 Seiten mit zusätzlichen Analysen wie zur Differenzierung der Versicherungskosten in marktübliche Servicelevels, zur Neuausrichtung der Verwaltungskosten auf der Grundlage des BAMBI-Standard-Leistungsverzeichnisses für das Property Management und zur Ausweisung aller investorenbezogenen Kennzahlen auf MFG-Basis.
Besondere Extras sind die drei Gastbeiträge. Im Artikel aus dem Haus KPMG werden die Berichtspflichten für große Unternehmen erläutert, die sich aus der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ergeben. Über die Gesamtmietbelastung, die aus Miete und Betriebskosten besteht, klärt der Beitrag der bulwiengesa AG auf. Last but not least analysiert der Aufsatz von S&P Global die Auswirkungen steigender Kosten auf Kredite und Immobilienwerte.
Expertenbeirat
Bei NEO engagieren sich an der Seite der BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe ausgewiesene Experten in Form eines Beirats. Der Beirat besteht aktuell aus Vertretern von ALSTRIA Office REIT, Apleona, BIM Berliner Immobilienmanagement, ENGIE Deutschland, EUROCRES Consulting, KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, PANTAENIUS, MVGM und Siemens Real Estate.
Der Markt ist geteilt: Rund eine Hälfte liegt bei Kostensteigerung über Inflationsrate
Um diesem Phänomen nachgehen zu können, wurde eine neue Kennzahl entwickelt, die Veränderungshäufigkeit. Sie sagt aus, wie viele Marktteilnehmer eine Kostenreduktion, -stagnation oder aber -steigerung gemeldet haben.
Die im NEO ermittelten Betriebskosten sind im Vergleich zum Vorjahr um 9,5 % gestiegen und liegen damit erheblich über der Inflationsrate (6,9 %). Die Auswirkungen waren bei den NEO-Teilnehmern jedoch ganz unterschiedlich: 31% haben im Vergleich zum Vorjahr eine Kostenreduktion, 21% eine Stagnation oder moderate Steigerung und 48% eine deutliche Kostensteigerung über die Inflationsrate hinaus gemeldet. Die Gründe für die unterschiedlich starken Auswirkungen auf die Kosten sind noch zu analysieren. „Für uns deuten die Zahlen jedoch klar auf ein mehr oder weniger verändertes Managementverhalten hin, denn die Inflationsrate ist für alle gleich“, konstatiert Andreas Kühne, Geschäftsführer BAUAKADEMIE Performance Management GmbH, Herausgeber von NEO.
Energie: Größter Kostentreiber trotz stark sinkendem Verbrauch
Bei den Heiz- und Kühlkosten lag der durchschnittliche Preisanstieg bei rund 22%, bei Strom erreichte er immerhin 15%. Die Endenergie für Strom, Wärme und Kälte in den erfassten Gebäuden der Selbstnutzer betrug 2022 im Durchschnitt 125 kWh je m2 NRF und in den Gebäuden der Investoren 120 kWh je m2 NRF. Der Energieverbrauch ist (nicht klimabereinigt) gegenüber 2021 bei den Selbstnutzern um 32% gesunken. Auch bei den Investoren ist ein deutlicher Rückgang insbesondere beim Strom festzustellen. Diese außergewöhnliche Reduktion ist vor allem auf die politisch bedingte Energiemangellage in der letzten Heizperiode und die vorbeugenden Maßnahmen, sowie den milden Winter zurückzuführen.
Stärkster Rückgang bei CO2-Emissionen: Bürogebäude unterschreiten CRREM-Pfad
Erstaunlich ist der festgestellte Rückgang der CO2-Emissionen um sogar 53% auf 27 kg CO2 e/m2 NRF bei gleichzeitiger Reduzierung der Energieverbräuche bei den Selbstnutzern um 32% (s. o.). Auch für die Gebäude der Investoren ist ein deutlicher Rückgang der CO2-Emissionen von 31 kg CO2 e/m2 NRF/2021 auf 25 kg CO2 e/m2 NRF/Jahr ermittelt worden. Die aktuellen Werte liegen deutlich unter den CRREM-Orientierungswerten. Die große Herausforderung besteht nun darin, die im letzten Winter erfolgreichen Einsparungen beizubehalten.
Reduktion beim Flächenverbrauch
Im Vergleich zum Vorjahr wurde der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter und auch pro Arbeitsplatz um rund 10 m2 reduziert und ist damit signifikant gesunken. Bei den Selbstnutzern sind die Werte nahezu stabil geblieben. Beim Vergleich des Flächenverbrauchs pro Mitarbeiter und pro Arbeitsplatz fällt auf, dass diese fast übereinstimmen. Daraus lässt sich schließen, dass Desksharing – also das zeitlich versetzte Nutzen desselben Arbeitsplatzes durch verschiedene Mitarbeiter – in den untersuchten Gebäuden nicht in ausgeprägtem Maße praktiziert wird, sondern stattdessen eine Verdichtung der Belegung erfolgt.
NEO Office 2023: Wichtige Analysen und Erkenntnisse zum Betrieb von Immobilien
Für die dritte Ausgabe des NEO Office Impact Report wurden über 800 Bürogebäude mit rund 15 Mio. m2 Brutto-Grundfläche ausgewertet. An der Erhebung haben sich über 50 Unternehmen beteiligt, viele davon zum ersten Mal. Die Rücklaufquote der Energieverbrauchsdaten ist von 36% im vergangenen Jahr auf 69% angestiegen. Hier wird deutlich, dass die ESG-Bemühungen erste Früchte tragen und einmal erhobene Daten mehrfach Nutzen bringen.
Andreas Kühne resümiert: „Die neuen Erkenntnisse machen einerseits Hoffnung und andererseits schüren sie neue Sorgen in der aktuellen Krise der Büroimmobilien. Hoffnung, weil die Energieeinsparungen im letzten Jahr gezeigt haben, dass es geht. Bauchschmerzen bereit unsere neue Analyse der Veränderungshäufigkeit: die Hälfte aller Eigentümer hat Kostensteigerungen deutlich oberhalb der Inflation gemeldet – das wird den Mietern nicht gefallen und verschärft die Krise. Eigentümer und ihre Dienstleister müssen das Thema Kostenoptimierung endlich ernst nehmen.“
NEO bietet mehr: Fundierte Analysen und Informationen
Der rund 150 Seiten starke NEO Office Impact Report 2023 umfasst auch rund 50 Seiten mit zusätzlichen Analysen wie zur Differenzierung der Versicherungskosten in marktübliche Servicelevels, zur Neuausrichtung der Verwaltungskosten auf der Grundlage des BAMBI-Standard-Leistungsverzeichnisses für das Property Management und zur Ausweisung aller investorenbezogenen Kennzahlen auf MFG-Basis.
Besondere Extras sind die drei Gastbeiträge. Im Artikel aus dem Haus KPMG werden die Berichtspflichten für große Unternehmen erläutert, die sich aus der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ergeben. Über die Gesamtmietbelastung, die aus Miete und Betriebskosten besteht, klärt der Beitrag der bulwiengesa AG auf. Last but not least analysiert der Aufsatz von S&P Global die Auswirkungen steigender Kosten auf Kredite und Immobilienwerte.
Expertenbeirat
Bei NEO engagieren sich an der Seite der BAUAKADEMIE Unternehmensgruppe ausgewiesene Experten in Form eines Beirats. Der Beirat besteht aktuell aus Vertretern von ALSTRIA Office REIT, Apleona, BIM Berliner Immobilienmanagement, ENGIE Deutschland, EUROCRES Consulting, KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, PANTAENIUS, MVGM und Siemens Real Estate.
