28.11.2023 Aengevelt sieht wachsende Nachfrage bei Selfstorage-Anlagen
Nach Analysen von Aengevelt Research besteht innerhalb des Logistiksegments in Deutschland ein wachsender Bedarf an Selfstorage-Anlagen. Das sind Anlagen, auf denen sich in sich geschlossene Mieteinheiten bzw. Boxen befinden, die sowohl von Privatpersonen als auch Gewerbetreibenden zur Selbsteinlagerung von Gegenständen wie Möbeln etc. bis hin zu Akten angemietet werden können.
Angesichts der unterschiedlichen Zielgruppen, den Größenvarianten der Mieteinheiten und individuell wählbaren Mietlaufzeiten bieten Selfstorage-Anlagen eine hohe Krisenresilienz und attraktive Auslastungsquoten sowie ein Mietpreisniveau, das je nach Größe der Mieteinheit deutlich über den im klassischen Logistiksegment erzielbaren Spitzenmieten liegt. Gleichzeitig stehen der steigenden Nachfrage in Deutschland bislang nur wenige Anlagen gegenüber.
Wie so oft handelt es sich bei Selfstorage-Anlagen um einen Trend aus Amerika, der in Europa noch relativ jung ist. Dies lässt sich auch an den Zahlen ablesen: Während es in den USA Ende 2022 rd. 50.000 Selfstorage-Lager gab, waren es in Europa lediglich gut 5.400 mit einer Gesamtmietfläche von rd. 11,5 Mio. m². Dabei ist Deutschland mit gut 300 Anlagen eines der Schlusslichter und liegt weit hinter dem europäischen Spitzenreiter Großbritannien mit mehr als 2.000 Anlagen. Selbst in den flächenmäßig deutlich kleineren Niederlanden finden sich mit rd. 355 mehr Lager als in Deutschland.
Die Größe der verschiedenen Mieteinheiten in Selfstorage-Anlagen variiert dabei in einer großen Bandbreite von 1 m² bis über 50 m². Auch die Mietzeiträume sind variabel wählbar und reichen von einer Woche bis hin zu mehreren Jahren.
Breite Nutzergruppen stärken Resilienz.
Genutzt wird Selfstorage von einer breiten Klientel:
• Auf Seiten der Geschäftskunden reicht die Bandbreite von Handwerkern zur Zwischenlagerung von Baumaterialien für verschiedene Baustellen über Geschäftsinhaber und Handelsvertreter, die z.B. keine eigenen Lagerräume in teuren Innenstadtlagen haben, und kleineren E-Commerce-Betreibern bis hin zu Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren zur Akteneinlagerung etc. Diese Nutzergruppen machen etwa ein Drittel der Nachfrage aus, Tendenz steigend.
• Der größte Teil der Nachfrage mit einem Anteil von rund zwei Drittel sind indessen Privatkunden, und das über alle Altersgruppen. Dazu zählen z.B. Menschen, die nach dem Abitur oder im Rahmen eines Sabbaticals eine Weltreise machen und ihre Möbel einlagern. Eingelagert wird aber auch bei Renovierungen, Umzügen, Haushaltsauflösungen und ganz allgemein Veränderungen im persönlichen Umfeld, wie z.B. bei Scheidungen, Todesfällen im familiären Umfeld etc. Treiber der Nachfrage sind u.a. auch steigende Wohnungsmieten und der Wechsel in eine entsprechend kleinere Wohnung, die sinkende Verfügbarkeit von Kellerflächen, steigende Haushaltsausstattungen mit sperrigen, nur saisonal genutzten Geräten z.B. für Sport & Freizeit.
• Insgesamt steigt die Anzahl längerfristiger Anmietungen. So beträgt die durchschnittliche Mietdauer von Selfstorage-Einheiten auf dem deutschen Markt z.Z. rund ein Jahr.
• Zudem ist Selfstorage dank der breiten, heterogenen Mieterstruktur außerordentlich zyklusresistent und weist eine hohe durchschnittliche Auslastungsquote von 80 % bis über 90 % auf.
Standorte, Bauweise und Mieten
Gemessen an der Einwohnerzahl verfügt Deutschland über ein erhebliches Nachholpotential an Selfstorage-Lagern, insbesondere in den städtischen Ballungsräumen. Gefragt sind – anders als bei großen Logistikanlagen auf der grünen Wiese – gut erreichbare Standorte in zentralen, urbanen Lagen in unmittelbarer Konsumentennähe. Schwerpunkte sind dabei u.a. Gewerbegebiete am Stadtrand.
Aufgrund der variablen Größen der einzelnen Mieteinheiten ist dabei die Errichtung von Selfstorage-Anlagen im Vergleich zu klassischen großflächigen Logistikobjekten auch auf kleineren Gewerbegrundstücken ab 1.500 m² möglich.
Dabei sind Selfstorage-Anlagen in der Regel durch eine praktische, serielle Bauweise geprägt, die vielfältige, flexible räumliche Lösungen und Anpassungen an den Bedarf für die zu lagernden Produkte und damit auch eine gute Nachhaltigkeit und Drittverwendungsfähigkeit bietet.
Ein weiterer Pluspunkt von Selfstorage-Boxen ist das gegenüber klassischen Logistikimmobilien deutlich höhere Mietpreisniveau. Nach Analysen von Aengevelt Research werden in der Spitze und in Abhängigkeit der Größe zwischen > EUR 20,-/m² bei größeren Mieteinheiten bis zu mehr als EUR 70,- für eine 1 m²-Box erzielt. Zum Vergleich: Die erzielbaren Spitzenmieten für Neubau-Logistikflächen liegen in München als Mietpreisführer bei rd. EUR 9,-/m².
Last but not least ist der Betrieb einer Selfstorage-Anlage nicht personalintensiv, da die Anmietung/Buchung in der Regel online erfolgt, genauso wie eine Versicherung der Lagerinhalte etc.
Fazit
Angesichts der wachsenden Nachfrage nach Selbsteinlagerungsmöglichkeiten steigt nach Beobachtungen von Aengevelt auch die Nachfrage seitens der Betreiber von Selfstorage-Anlagen nach passenden bebauten und unbebauten Gewerbegrundstücken, vor allem in bevölkerungsreichen Ballungszentren, aber auch bundesweit in Groß- und Mittelstädten. Das bietet z.B. Eigentümern relativ kleiner Gewerbegrundstücke mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten die Chance attraktiver Verkäufe. Gleichzeitig wächst mit einer steigenden Zahl an Selfstorage-Anlagen das potentielle Angebot rentierlicher, vergleichsweise krisenresilienter Investmentobjekte.
Angesichts der unterschiedlichen Zielgruppen, den Größenvarianten der Mieteinheiten und individuell wählbaren Mietlaufzeiten bieten Selfstorage-Anlagen eine hohe Krisenresilienz und attraktive Auslastungsquoten sowie ein Mietpreisniveau, das je nach Größe der Mieteinheit deutlich über den im klassischen Logistiksegment erzielbaren Spitzenmieten liegt. Gleichzeitig stehen der steigenden Nachfrage in Deutschland bislang nur wenige Anlagen gegenüber.
Wie so oft handelt es sich bei Selfstorage-Anlagen um einen Trend aus Amerika, der in Europa noch relativ jung ist. Dies lässt sich auch an den Zahlen ablesen: Während es in den USA Ende 2022 rd. 50.000 Selfstorage-Lager gab, waren es in Europa lediglich gut 5.400 mit einer Gesamtmietfläche von rd. 11,5 Mio. m². Dabei ist Deutschland mit gut 300 Anlagen eines der Schlusslichter und liegt weit hinter dem europäischen Spitzenreiter Großbritannien mit mehr als 2.000 Anlagen. Selbst in den flächenmäßig deutlich kleineren Niederlanden finden sich mit rd. 355 mehr Lager als in Deutschland.
Die Größe der verschiedenen Mieteinheiten in Selfstorage-Anlagen variiert dabei in einer großen Bandbreite von 1 m² bis über 50 m². Auch die Mietzeiträume sind variabel wählbar und reichen von einer Woche bis hin zu mehreren Jahren.
Breite Nutzergruppen stärken Resilienz.
Genutzt wird Selfstorage von einer breiten Klientel:
• Auf Seiten der Geschäftskunden reicht die Bandbreite von Handwerkern zur Zwischenlagerung von Baumaterialien für verschiedene Baustellen über Geschäftsinhaber und Handelsvertreter, die z.B. keine eigenen Lagerräume in teuren Innenstadtlagen haben, und kleineren E-Commerce-Betreibern bis hin zu Rechtsanwälten, Steuerberatern und Notaren zur Akteneinlagerung etc. Diese Nutzergruppen machen etwa ein Drittel der Nachfrage aus, Tendenz steigend.
• Der größte Teil der Nachfrage mit einem Anteil von rund zwei Drittel sind indessen Privatkunden, und das über alle Altersgruppen. Dazu zählen z.B. Menschen, die nach dem Abitur oder im Rahmen eines Sabbaticals eine Weltreise machen und ihre Möbel einlagern. Eingelagert wird aber auch bei Renovierungen, Umzügen, Haushaltsauflösungen und ganz allgemein Veränderungen im persönlichen Umfeld, wie z.B. bei Scheidungen, Todesfällen im familiären Umfeld etc. Treiber der Nachfrage sind u.a. auch steigende Wohnungsmieten und der Wechsel in eine entsprechend kleinere Wohnung, die sinkende Verfügbarkeit von Kellerflächen, steigende Haushaltsausstattungen mit sperrigen, nur saisonal genutzten Geräten z.B. für Sport & Freizeit.
• Insgesamt steigt die Anzahl längerfristiger Anmietungen. So beträgt die durchschnittliche Mietdauer von Selfstorage-Einheiten auf dem deutschen Markt z.Z. rund ein Jahr.
• Zudem ist Selfstorage dank der breiten, heterogenen Mieterstruktur außerordentlich zyklusresistent und weist eine hohe durchschnittliche Auslastungsquote von 80 % bis über 90 % auf.
Standorte, Bauweise und Mieten
Gemessen an der Einwohnerzahl verfügt Deutschland über ein erhebliches Nachholpotential an Selfstorage-Lagern, insbesondere in den städtischen Ballungsräumen. Gefragt sind – anders als bei großen Logistikanlagen auf der grünen Wiese – gut erreichbare Standorte in zentralen, urbanen Lagen in unmittelbarer Konsumentennähe. Schwerpunkte sind dabei u.a. Gewerbegebiete am Stadtrand.
Aufgrund der variablen Größen der einzelnen Mieteinheiten ist dabei die Errichtung von Selfstorage-Anlagen im Vergleich zu klassischen großflächigen Logistikobjekten auch auf kleineren Gewerbegrundstücken ab 1.500 m² möglich.
Dabei sind Selfstorage-Anlagen in der Regel durch eine praktische, serielle Bauweise geprägt, die vielfältige, flexible räumliche Lösungen und Anpassungen an den Bedarf für die zu lagernden Produkte und damit auch eine gute Nachhaltigkeit und Drittverwendungsfähigkeit bietet.
Ein weiterer Pluspunkt von Selfstorage-Boxen ist das gegenüber klassischen Logistikimmobilien deutlich höhere Mietpreisniveau. Nach Analysen von Aengevelt Research werden in der Spitze und in Abhängigkeit der Größe zwischen > EUR 20,-/m² bei größeren Mieteinheiten bis zu mehr als EUR 70,- für eine 1 m²-Box erzielt. Zum Vergleich: Die erzielbaren Spitzenmieten für Neubau-Logistikflächen liegen in München als Mietpreisführer bei rd. EUR 9,-/m².
Last but not least ist der Betrieb einer Selfstorage-Anlage nicht personalintensiv, da die Anmietung/Buchung in der Regel online erfolgt, genauso wie eine Versicherung der Lagerinhalte etc.
Fazit
Angesichts der wachsenden Nachfrage nach Selbsteinlagerungsmöglichkeiten steigt nach Beobachtungen von Aengevelt auch die Nachfrage seitens der Betreiber von Selfstorage-Anlagen nach passenden bebauten und unbebauten Gewerbegrundstücken, vor allem in bevölkerungsreichen Ballungszentren, aber auch bundesweit in Groß- und Mittelstädten. Das bietet z.B. Eigentümern relativ kleiner Gewerbegrundstücke mit eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten die Chance attraktiver Verkäufe. Gleichzeitig wächst mit einer steigenden Zahl an Selfstorage-Anlagen das potentielle Angebot rentierlicher, vergleichsweise krisenresilienter Investmentobjekte.
