29.11.2023 AEW erwartet Aufschwung an europäischen Immobilienmärkten
AEW, einer der weltweit führenden Immobilieninvestment- und Assetmanager, veröffentlicht heute seinen europäischen Jahresausblick für 2024, in dem die Auswirkungen der Immobilienabwertungen in den Jahren 2022 und 2023 sowie die Aussicht auf eine Erholung der Märkte im Jahr 2024 untersucht werden. Der Bericht basiert auf dem aktuellen makroökonomischen Ausgangsszenario, welches davon ausgeht, dass die Inflation rückläufig sein wird und eine Rezession vermieden wird. Der j0ngste Konflikt im Nahen Osten hat jedoch die geopolitischen Anspannungen verstärkt und macht es nun notwendig, ein mögliches Negativszenario in Betracht zu ziehen. In diesem wird angenommen, dass die Inflation wieder ansteigt und somit eine längere Konjunkturabschwächung bevorsteht.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europa bei AEW, kommentiert: "Auch wenn es sich für die meisten Anleger etwas überraschend und verfrüht anfühlen mag, da weiterhin mit Abwertungen und Refinanzierungsproblemen gekämpft wird, gehen wir davon aus, dass fast alle wesentlichen europäischen Immobilienmärkte ab 2024 eine Chance auf Erholung haben werden. Für die nächsten fünf Jahre prognostizieren wir in unserem Ausgangsszenario für unsere fast 200 europäischen Markte Spitzenrenditen auf Eigenkapitalbasis von durchschnittlich 9% p.a. Unsere Relative-Value-Analyse zeigt positive Signale für eine zyklischen Erholung an fast allen europäischen Märkten. Wir gehen daher davon aus, dass sich die Anleger jetzt so gut wie möglich positionieren, um in den nächsten fünf Jahren von soliden Renditen zu profitieren."
Zu den wichtigsten Ergebnissen des Berichts gehören:
Fremdkapitalkosten werden in der Eurozone ab 2025 und in UK ab 2026 wieder sinken
Da die restriktive Politik der Zentralbanken die Kreditkosten nach oben und die Inflation nach unten treibt, hat sich das Wirtschaftswachstum verlangsamt. Die 5-Jahres-Swap-Satze werden in der Eurozone voraussichtlich früher sinken als in UK. Infolgedessen wird erwartet, dass die Fremdkapitalkosten für Immobilien in der Eurozone ab 2025 und in UK ab 2026 wieder sinken werden.
Angebotsknappheit und moderates BIP-Wachstum kurbeln Spitzenmieten an
Es wird erwartet, dass sich die Treiber der Immobiliennachfrage, wie zum Beispiel Beschäftigungsgrad und Verbraucherausgaben, auch im Falle eines Negativszenarios, weiterhin unterstützend auswirken werden. Aufgrund des begrenzten Neuflächenangebots, niedriger Leerstandsraten und des positiven BIP-Wachstums haben wir unsere Prognosen für Spitzenmietzuwachse in unserem Ausgangsszenario für den Zeitraum 2024-2028 gegenüber unserem Marz 2023 Ausgangsszenario von 2,0% p.a. vorsichtig auf 2,2% p.a. angehoben.
Gesamtrenditen für europäische Immobilien wurden auf 9.2% p.a. nach oben korrigiert
AEW rechnet für 2023 mit einem Rückgang des europäischen Investitionsvolumens um 50% gegenüber dem Vorjahr auf 140 Mrd. Euro. Die höheren Zinssatze haben Investoren, die traditionell fremdfinanzieren ausgebremst und zu einem Anstieg der Spitzenrenditen geführt. Das AEW-Ausgangsszenario geht unter der Berücksichtigung der letzten Neubewertungen und dem Rückgang der Anleiherenditen nun davon aus, dass die Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien in den nächsten fünf Jahren um 20 Basispunkte und für Büroimmobilien um 60 Basispunkte sinken werden. Da die zu erwartende Verengung der Renditen in Verbindung mit einem soliden Mietwachstum steht, wurden die Spitzenrenditen für 2024-2028 für alle Immobilientypen in den 196 erfassten Markten auf 9,2 % p.a. angehoben.
Logistik- und Büroimmobilien durften sich überdurchschnittlich entwickeln und in den nächsten fünf Jahren Gesamtrenditen von jeweils 10,4 % p.a. erzielen, während der Einzelhandel mit 7,4% an dritter Stelle liegt. UK bietet mit 10,7% p.a. für 2024- 2028 die besten Prognosen für die Gesamtrendite, während Benelux mit 9,5% p.a. den zweiten Platz belegt. Darüber hinaus wird erwartet, dass das durchschnittliche Wachstum des Spitzenkapitalwerts in ganz Europa, nach einem Wertruckgang von 17% seit dem Höchststand in Mitte 2022, im kommenden Jahr mit 2% positiv ausfallen wird, obwohl einzelne Märkte noch eine gewisse Abwartsentwicklung aufweisen.
Trotz negativer Anlegerstimmung wird für europäische Büros ein Aufschwung erwartet
AEW ist der Ansicht, dass das vorwiegend negative Investmentsentiment gegenüber europäischen Büros Investoren hindert, von der prognostizierten Erholung des Sektors zu profitieren, die sich aus der anhaltenden Mietnachfrage im Vergleich zum tatsachlichen Flächenangebot ergibt. Trotz des insgesamt positiven Ausblicks für hochqualitative Büroobjekte in europäischen Spitzenlagen wird sich die Spreizung der Preise zwischen erstklassigen und zweitklassigen Büros wahrscheinlich noch weiter fortsetzen.
Umkehr des Denominator-Effektes ermöglicht Freisetzung von "Dry Powder"
Im Jahr 2024 konnte mehr ,,Dry Powder" Kapital für Immobilieninvestitionen verfügbar sein, da sich der Denominator-Effekt für alle Anlageklassen umkehrt. Der Denominator-Effekt hat viele Anleger davon abgehalten, ihre Immobilieninvestitionen im Jahr 2023 auszuweiten, da Ruckgange bei Aktien und Anleihen im Jahr 2022 dazu führten, dass Immobilien Ober ihre typische Zielallokation hinausgingen. Die Abwertungen von Immobilien und der Wiederanstieg von Aktien und Anleihen im Jahr 2023 durfte die Immobilienallokation vieler Multi-Asset-Investoren wieder in Einklang mit ihren Zielen bringen und somit einige Investitionsbeschränkungen aufheben.
Positive Signale für fast alle europäischen Märkte. Deutschland schneidet auf Basis der Relative-Value Analyse am besten ab
AEWs Prognose für die Jahre 2024-28 zeigt mit einer positiven Oberschussdifferenz von Ober 200 Basispunkten zwischen der erwarteten Rendite (ERR) von 9,1% p.a. und der erforderlichen Rendite (RRR) von 6,9% p.a. eine deutliche Verbesserung des relativen Werts, was teilweise auf den Ausschluss des Jahres 2023 in der Analyse zurückzuführen ist. Nichtsdestotrotz ist dies ein klares positives Signal für Investoren in die europäischen Märkte zurückzukehren. 97% der 168 erfassten europäischen Markte werden nun als neutral (54) oder attraktiv (109) eingestuft. Bei der Relative-Value Analyse ist Deutschland mit den meisten als attraktiv eingestuften Markten führend, während aus der Perspektive der einzelnen Markte Logistik in Benelux, Frankreich und Spanien an der Spitze steht. Niederländische und spanische Wohnimmobilien, Einzelhandel in Belgien sowie Einkaufszentren in Deutschland und in UK schaffen es ebenfalls in die Top 1Oder attraktivsten Markte.
90 Mrd. € Kreditfinanzierungslücke (KFU für 2024-26. obwohl die Herausforderung der Refinanzierung von Altkrediten abnimmt
Die Refinanzierung fällig werdender Immobilienkredite wird durch eine aktualisierte KFL-Analyse aller 20 europäischer Lander von AEW für die Jahre 2024 bis 2026 auf 90 Mrd. € quantifiziert. Der LTV bleibt in dieser Analyse das wichtigste restriktive Kriterium, vor dem Debt Yield und dem ICR. Die Refinanzierung von Altkrediten erfolgt in einem erhöhten Zinsumfeld in dem gleichzeitig die Kapitalwerte gesunken sind. Auf relativer Basis (d. h. als Anteil der ursprünglichen Auszahlungsbetrage) wird nun erwartet, dass 16% aller Darlehen für 2018 - 2021 mit einer KFL konfrontiert werden, gegenüber 22% in der AEW-Schatzung von August 2023. Trotz dieses Ruckgangs konnten die Refinanzierungsprobleme den Aufschwung der europäischen Märkte verzögern.
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europa bei AEW, kommentiert: "Auch wenn es sich für die meisten Anleger etwas überraschend und verfrüht anfühlen mag, da weiterhin mit Abwertungen und Refinanzierungsproblemen gekämpft wird, gehen wir davon aus, dass fast alle wesentlichen europäischen Immobilienmärkte ab 2024 eine Chance auf Erholung haben werden. Für die nächsten fünf Jahre prognostizieren wir in unserem Ausgangsszenario für unsere fast 200 europäischen Markte Spitzenrenditen auf Eigenkapitalbasis von durchschnittlich 9% p.a. Unsere Relative-Value-Analyse zeigt positive Signale für eine zyklischen Erholung an fast allen europäischen Märkten. Wir gehen daher davon aus, dass sich die Anleger jetzt so gut wie möglich positionieren, um in den nächsten fünf Jahren von soliden Renditen zu profitieren."
Zu den wichtigsten Ergebnissen des Berichts gehören:
Fremdkapitalkosten werden in der Eurozone ab 2025 und in UK ab 2026 wieder sinken
Da die restriktive Politik der Zentralbanken die Kreditkosten nach oben und die Inflation nach unten treibt, hat sich das Wirtschaftswachstum verlangsamt. Die 5-Jahres-Swap-Satze werden in der Eurozone voraussichtlich früher sinken als in UK. Infolgedessen wird erwartet, dass die Fremdkapitalkosten für Immobilien in der Eurozone ab 2025 und in UK ab 2026 wieder sinken werden.
Angebotsknappheit und moderates BIP-Wachstum kurbeln Spitzenmieten an
Es wird erwartet, dass sich die Treiber der Immobiliennachfrage, wie zum Beispiel Beschäftigungsgrad und Verbraucherausgaben, auch im Falle eines Negativszenarios, weiterhin unterstützend auswirken werden. Aufgrund des begrenzten Neuflächenangebots, niedriger Leerstandsraten und des positiven BIP-Wachstums haben wir unsere Prognosen für Spitzenmietzuwachse in unserem Ausgangsszenario für den Zeitraum 2024-2028 gegenüber unserem Marz 2023 Ausgangsszenario von 2,0% p.a. vorsichtig auf 2,2% p.a. angehoben.
Gesamtrenditen für europäische Immobilien wurden auf 9.2% p.a. nach oben korrigiert
AEW rechnet für 2023 mit einem Rückgang des europäischen Investitionsvolumens um 50% gegenüber dem Vorjahr auf 140 Mrd. Euro. Die höheren Zinssatze haben Investoren, die traditionell fremdfinanzieren ausgebremst und zu einem Anstieg der Spitzenrenditen geführt. Das AEW-Ausgangsszenario geht unter der Berücksichtigung der letzten Neubewertungen und dem Rückgang der Anleiherenditen nun davon aus, dass die Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien in den nächsten fünf Jahren um 20 Basispunkte und für Büroimmobilien um 60 Basispunkte sinken werden. Da die zu erwartende Verengung der Renditen in Verbindung mit einem soliden Mietwachstum steht, wurden die Spitzenrenditen für 2024-2028 für alle Immobilientypen in den 196 erfassten Markten auf 9,2 % p.a. angehoben.
Logistik- und Büroimmobilien durften sich überdurchschnittlich entwickeln und in den nächsten fünf Jahren Gesamtrenditen von jeweils 10,4 % p.a. erzielen, während der Einzelhandel mit 7,4% an dritter Stelle liegt. UK bietet mit 10,7% p.a. für 2024- 2028 die besten Prognosen für die Gesamtrendite, während Benelux mit 9,5% p.a. den zweiten Platz belegt. Darüber hinaus wird erwartet, dass das durchschnittliche Wachstum des Spitzenkapitalwerts in ganz Europa, nach einem Wertruckgang von 17% seit dem Höchststand in Mitte 2022, im kommenden Jahr mit 2% positiv ausfallen wird, obwohl einzelne Märkte noch eine gewisse Abwartsentwicklung aufweisen.
Trotz negativer Anlegerstimmung wird für europäische Büros ein Aufschwung erwartet
AEW ist der Ansicht, dass das vorwiegend negative Investmentsentiment gegenüber europäischen Büros Investoren hindert, von der prognostizierten Erholung des Sektors zu profitieren, die sich aus der anhaltenden Mietnachfrage im Vergleich zum tatsachlichen Flächenangebot ergibt. Trotz des insgesamt positiven Ausblicks für hochqualitative Büroobjekte in europäischen Spitzenlagen wird sich die Spreizung der Preise zwischen erstklassigen und zweitklassigen Büros wahrscheinlich noch weiter fortsetzen.
Umkehr des Denominator-Effektes ermöglicht Freisetzung von "Dry Powder"
Im Jahr 2024 konnte mehr ,,Dry Powder" Kapital für Immobilieninvestitionen verfügbar sein, da sich der Denominator-Effekt für alle Anlageklassen umkehrt. Der Denominator-Effekt hat viele Anleger davon abgehalten, ihre Immobilieninvestitionen im Jahr 2023 auszuweiten, da Ruckgange bei Aktien und Anleihen im Jahr 2022 dazu führten, dass Immobilien Ober ihre typische Zielallokation hinausgingen. Die Abwertungen von Immobilien und der Wiederanstieg von Aktien und Anleihen im Jahr 2023 durfte die Immobilienallokation vieler Multi-Asset-Investoren wieder in Einklang mit ihren Zielen bringen und somit einige Investitionsbeschränkungen aufheben.
Positive Signale für fast alle europäischen Märkte. Deutschland schneidet auf Basis der Relative-Value Analyse am besten ab
AEWs Prognose für die Jahre 2024-28 zeigt mit einer positiven Oberschussdifferenz von Ober 200 Basispunkten zwischen der erwarteten Rendite (ERR) von 9,1% p.a. und der erforderlichen Rendite (RRR) von 6,9% p.a. eine deutliche Verbesserung des relativen Werts, was teilweise auf den Ausschluss des Jahres 2023 in der Analyse zurückzuführen ist. Nichtsdestotrotz ist dies ein klares positives Signal für Investoren in die europäischen Märkte zurückzukehren. 97% der 168 erfassten europäischen Markte werden nun als neutral (54) oder attraktiv (109) eingestuft. Bei der Relative-Value Analyse ist Deutschland mit den meisten als attraktiv eingestuften Markten führend, während aus der Perspektive der einzelnen Markte Logistik in Benelux, Frankreich und Spanien an der Spitze steht. Niederländische und spanische Wohnimmobilien, Einzelhandel in Belgien sowie Einkaufszentren in Deutschland und in UK schaffen es ebenfalls in die Top 1Oder attraktivsten Markte.
90 Mrd. € Kreditfinanzierungslücke (KFU für 2024-26. obwohl die Herausforderung der Refinanzierung von Altkrediten abnimmt
Die Refinanzierung fällig werdender Immobilienkredite wird durch eine aktualisierte KFL-Analyse aller 20 europäischer Lander von AEW für die Jahre 2024 bis 2026 auf 90 Mrd. € quantifiziert. Der LTV bleibt in dieser Analyse das wichtigste restriktive Kriterium, vor dem Debt Yield und dem ICR. Die Refinanzierung von Altkrediten erfolgt in einem erhöhten Zinsumfeld in dem gleichzeitig die Kapitalwerte gesunken sind. Auf relativer Basis (d. h. als Anteil der ursprünglichen Auszahlungsbetrage) wird nun erwartet, dass 16% aller Darlehen für 2018 - 2021 mit einer KFL konfrontiert werden, gegenüber 22% in der AEW-Schatzung von August 2023. Trotz dieses Ruckgangs konnten die Refinanzierungsprobleme den Aufschwung der europäischen Märkte verzögern.
