29.11.2023 Ausblick auf erfolgreiche europäische Immobilienstrategien
Trotz makroökonomischer Herausforderungen hat die europäische Immobilienbranche begonnen, sich an die höheren Zinsraten anzupassen und wird eine der weltweit attraktivsten Dynamiken für Angebot und Nachfragen im nächsten Jahr bieten. Das hat der Bericht „Insights, Strategy and Analysis (ISA) Outlook 2024“ des globalen Investmentmanagers LaSalle Investment Management („LaSalle“) ergeben.
Im letzten Jahr prognostizierte der Bericht für Europa ein herausforderndes makroökonomisches Umfeld sowie einen Stillstand der Kapitalmarktaktivität, aber auch starke Grundlagen für den Immobilienmarkt. Mit Blick auf das neue Jahr beschreibt der ISA Outlook 2024 für Europa, wie Anleger, die ihre abwartende Position verlassen wollen und realistische Erwartungen an die Ertragssteigerung haben, attraktive neue Investitionsmöglichkeiten finden können.
Der diesjährige Bericht identifiziert fünf Trends, die Europa auszeichnen und den hier ansässigen Immobilienanlagen einen Platz in den Immobilienportfolios der Investoren sichern:
• Europäische Innenstädte sind wieder lebendiger geworden und die Nachfrage nach Immobilien in zentraler Lage hat sich stark erholt
• Europäische Unternehmen und Individuen sind führend im Bereich der Dekarbonisierung
• Die Zuwanderung von Fachkräften unterstützt das Wachstum
• Die Erweiterung des EU-Binnenmarktes nimmt wieder Fahrt auf
• Die hohe Verbreitung inflationsindexierter gewerblicher Mietverträge in der EU hat dazu beigetragen, dass der Cashflow der Region besser mit der Inflation Schritt halten kann
Diese Trends fördern insbesondere die Nachfrage an Logistikimmobilien, Mietwohnungen sowie die überdurchschnittliche Performance von Büros im „Super-Prime“ Segment.
Makro-Herausforderungen, aber ansprechende Dynamiken von Angebot und Nachfrage
Trotz des Ausbleibens der erwarteten Rezession in 2023, ist Europa weiterhin mit einem erhöhten Rezessionsrisiko konfrontiert. Die Inflation geht allmählich zurück, erweist sich aber insbesondere im Vereinigten Königreich als vergleichsweise hartnäckig, was die EZB und die Bank of England zum Setzen höherer Leitzinsen verleitet hat. Da die verzögerten Auswirkungen der höheren Zinssätze langsam spürbar werden, wird in den europäischen Immobilienmärkten das Jahr 2024 mit der Hoffnung auf einen erstmal finalen Höhepunkt der Zinssätze sowie dem Ende des Ukraine-Kriegs verbunden.
Die Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte beruhigen sich im Vergleich zum Höchststand der letzten Jahre und auch das Mietwachstum dürfte im nächsten Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2020 sinken. Trotzdem erwartet der ISA Outlook 2024 selbst bei einem Konjunkturabschwung ein durchschnittlich positives Mietwachstum, insbesondere bei Logistikimmobilien und Mietwohnungen, was auch durch die im historischen Vergleich niedrigen Leerstandsquoten unterstützt wird.
Während die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa zurückgegangen ist und Leerstandsquoten von einem zuvor extrem niedrigen Niveau langsam steigen, sorgt die schrumpfende Baupipeline dafür, dass die langfristigen Aussichten für das Umsatzwachstum weiterhin gut sind. Das Potenzial für eine weitere Ausbreitung des E-Commerce ist dagegen eine Herausforderung für den europäischen Einzelhandel. Jedoch haben Assets wie Outlet-Center mit Umsatzmieten die Einnahmen im Einklang mit dem nominalen Umsatzwachstum erhöht.
Investoren in Europa können sich Strategien auf Basis von Angebotsengpässen zunutze machen, welche sich aus den hohen und steigenden Wachstumshemmnissen im Immobilienbereich in Europa ergeben. Nirgendwo trifft das mehr zu als im Wohnungssektor, wo ein chronischer Angebotsmangel auf zuwanderungsbedingtes Nachfragewachstum stößt. Die zunehmende Nachfrage durch Studierende und steigende Hypothekenzinsen veranlassen Menschen, länger und ins höhere Alter zu mieten, was speziell den Bedarf an Studierendenwohnheimen und Mietwohnungen weiter vorantreibt.
Chancen für erstklassige Büroimmobilien
Europäische Innenstädte werden wieder so lebendig wie vor der Pandemie und ziehen Büronutzer und Kapital in Richtung zentralerer Standorte. Um besser zu verstehen, wie sich das Spektrum der Büroqualität entwickelt, sollte über eine bloße Zweiteilung des Marktes hinausgedacht werden. Die wachsende Kluft zwischen führenden und zurückhängenden Büros wird durch viele Faktoren wie Standort, Design, Ausstattung und Nachhaltigkeit bestimmt.
In London erzielen erstklassige Bürogebäude („super-prime“) erhebliche Mietaufschläge gegenüber dem leicht weniger wertigen, aber noch immer hochklassigen Durchschnitt („prime“). Seit 2019 ist der durchschnittliche Büroumzug in der britischen Hauptstadt von einem EPC-D Gebäude ohne Zertifikat des BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) zu einem Gebäude mit der Klassifizierung BREAAM Excellent / EPC-B oder besser. In Paris und London liegt die Leerstandsquote für neue Bürogebäude bei ca. zwei Prozent und ist damit dreimal geringer als für Immobilien im Zweitbezug. Bemerkenswert ist, dass die zentral gelegenen, modernen Büros in Paris und München dem gedämpften Transaktionsniveau trotzen, liquide bleiben und die Verkäufe respektable Bieteranzahlen anziehen.
Alternative Kreditgeber sind im Aufschwung
Außerhalb dieser Investitionsbereiche sind alternative Kreditgeber gut positioniert, um 2024 Lücken bei Kapitalgleichungen zu füllen, die durch den gesenkten Beleihungsauslauf (LTV) der Banken entstanden sind. So können die Kreditgeber Fremdfinanzierungen anbieten, die attraktive und risikobereinigte Renditen erzielen.
Dan Mahoney, Head of European Research and Strategy bei LaSalle, sagt: „Wir sehen in Europa Immobilienmärkte, die sich schrittweise an eine höhere Zinsumgebung anpassen und sich aus einer abwartenden Haltung bewegen, die das Transaktionsvolumen 2023 gedämpft hat. Die einzigartige Kombination aus wieder lebendiger werdenden Städten, hohen Angebotsbarrieren und attraktiven Bedingungen für Fremdkapital machen europäische Assets zu einer wichtigen Allokation in globalen Immobilienportfolios.“
Brian Klinksiek, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, fügt hinzu: „Mit Blick auf 2024 verbleiben auf dem globalen Immobilienmarkt noch signifikante unbekannte Variablen wie Zinssätze, geopolitische Spannungen und die Frage, ob große Volkswirtschaften in eine Rezession fallen werden. Obwohl es schwierig ist, die Marktentwicklung vorauszusagen, weisen Daten aus früheren Abwärtszyklen darauf hin, dass Immobilien gerade in unruhigen Zeiten für versierte Anleger einen hohen Stellenwert einnehmen können, wodurch 2024 zu einem guten Jahrgang für Investitionen werden kann.“
Im letzten Jahr prognostizierte der Bericht für Europa ein herausforderndes makroökonomisches Umfeld sowie einen Stillstand der Kapitalmarktaktivität, aber auch starke Grundlagen für den Immobilienmarkt. Mit Blick auf das neue Jahr beschreibt der ISA Outlook 2024 für Europa, wie Anleger, die ihre abwartende Position verlassen wollen und realistische Erwartungen an die Ertragssteigerung haben, attraktive neue Investitionsmöglichkeiten finden können.
Der diesjährige Bericht identifiziert fünf Trends, die Europa auszeichnen und den hier ansässigen Immobilienanlagen einen Platz in den Immobilienportfolios der Investoren sichern:
• Europäische Innenstädte sind wieder lebendiger geworden und die Nachfrage nach Immobilien in zentraler Lage hat sich stark erholt
• Europäische Unternehmen und Individuen sind führend im Bereich der Dekarbonisierung
• Die Zuwanderung von Fachkräften unterstützt das Wachstum
• Die Erweiterung des EU-Binnenmarktes nimmt wieder Fahrt auf
• Die hohe Verbreitung inflationsindexierter gewerblicher Mietverträge in der EU hat dazu beigetragen, dass der Cashflow der Region besser mit der Inflation Schritt halten kann
Diese Trends fördern insbesondere die Nachfrage an Logistikimmobilien, Mietwohnungen sowie die überdurchschnittliche Performance von Büros im „Super-Prime“ Segment.
Makro-Herausforderungen, aber ansprechende Dynamiken von Angebot und Nachfrage
Trotz des Ausbleibens der erwarteten Rezession in 2023, ist Europa weiterhin mit einem erhöhten Rezessionsrisiko konfrontiert. Die Inflation geht allmählich zurück, erweist sich aber insbesondere im Vereinigten Königreich als vergleichsweise hartnäckig, was die EZB und die Bank of England zum Setzen höherer Leitzinsen verleitet hat. Da die verzögerten Auswirkungen der höheren Zinssätze langsam spürbar werden, wird in den europäischen Immobilienmärkten das Jahr 2024 mit der Hoffnung auf einen erstmal finalen Höhepunkt der Zinssätze sowie dem Ende des Ukraine-Kriegs verbunden.
Die Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte beruhigen sich im Vergleich zum Höchststand der letzten Jahre und auch das Mietwachstum dürfte im nächsten Jahr auf den niedrigsten Stand seit 2020 sinken. Trotzdem erwartet der ISA Outlook 2024 selbst bei einem Konjunkturabschwung ein durchschnittlich positives Mietwachstum, insbesondere bei Logistikimmobilien und Mietwohnungen, was auch durch die im historischen Vergleich niedrigen Leerstandsquoten unterstützt wird.
Während die Nachfrage nach Logistikimmobilien in Europa zurückgegangen ist und Leerstandsquoten von einem zuvor extrem niedrigen Niveau langsam steigen, sorgt die schrumpfende Baupipeline dafür, dass die langfristigen Aussichten für das Umsatzwachstum weiterhin gut sind. Das Potenzial für eine weitere Ausbreitung des E-Commerce ist dagegen eine Herausforderung für den europäischen Einzelhandel. Jedoch haben Assets wie Outlet-Center mit Umsatzmieten die Einnahmen im Einklang mit dem nominalen Umsatzwachstum erhöht.
Investoren in Europa können sich Strategien auf Basis von Angebotsengpässen zunutze machen, welche sich aus den hohen und steigenden Wachstumshemmnissen im Immobilienbereich in Europa ergeben. Nirgendwo trifft das mehr zu als im Wohnungssektor, wo ein chronischer Angebotsmangel auf zuwanderungsbedingtes Nachfragewachstum stößt. Die zunehmende Nachfrage durch Studierende und steigende Hypothekenzinsen veranlassen Menschen, länger und ins höhere Alter zu mieten, was speziell den Bedarf an Studierendenwohnheimen und Mietwohnungen weiter vorantreibt.
Chancen für erstklassige Büroimmobilien
Europäische Innenstädte werden wieder so lebendig wie vor der Pandemie und ziehen Büronutzer und Kapital in Richtung zentralerer Standorte. Um besser zu verstehen, wie sich das Spektrum der Büroqualität entwickelt, sollte über eine bloße Zweiteilung des Marktes hinausgedacht werden. Die wachsende Kluft zwischen führenden und zurückhängenden Büros wird durch viele Faktoren wie Standort, Design, Ausstattung und Nachhaltigkeit bestimmt.
In London erzielen erstklassige Bürogebäude („super-prime“) erhebliche Mietaufschläge gegenüber dem leicht weniger wertigen, aber noch immer hochklassigen Durchschnitt („prime“). Seit 2019 ist der durchschnittliche Büroumzug in der britischen Hauptstadt von einem EPC-D Gebäude ohne Zertifikat des BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) zu einem Gebäude mit der Klassifizierung BREAAM Excellent / EPC-B oder besser. In Paris und London liegt die Leerstandsquote für neue Bürogebäude bei ca. zwei Prozent und ist damit dreimal geringer als für Immobilien im Zweitbezug. Bemerkenswert ist, dass die zentral gelegenen, modernen Büros in Paris und München dem gedämpften Transaktionsniveau trotzen, liquide bleiben und die Verkäufe respektable Bieteranzahlen anziehen.
Alternative Kreditgeber sind im Aufschwung
Außerhalb dieser Investitionsbereiche sind alternative Kreditgeber gut positioniert, um 2024 Lücken bei Kapitalgleichungen zu füllen, die durch den gesenkten Beleihungsauslauf (LTV) der Banken entstanden sind. So können die Kreditgeber Fremdfinanzierungen anbieten, die attraktive und risikobereinigte Renditen erzielen.
Dan Mahoney, Head of European Research and Strategy bei LaSalle, sagt: „Wir sehen in Europa Immobilienmärkte, die sich schrittweise an eine höhere Zinsumgebung anpassen und sich aus einer abwartenden Haltung bewegen, die das Transaktionsvolumen 2023 gedämpft hat. Die einzigartige Kombination aus wieder lebendiger werdenden Städten, hohen Angebotsbarrieren und attraktiven Bedingungen für Fremdkapital machen europäische Assets zu einer wichtigen Allokation in globalen Immobilienportfolios.“
Brian Klinksiek, Global Head of Research and Strategy bei LaSalle, fügt hinzu: „Mit Blick auf 2024 verbleiben auf dem globalen Immobilienmarkt noch signifikante unbekannte Variablen wie Zinssätze, geopolitische Spannungen und die Frage, ob große Volkswirtschaften in eine Rezession fallen werden. Obwohl es schwierig ist, die Marktentwicklung vorauszusagen, weisen Daten aus früheren Abwärtszyklen darauf hin, dass Immobilien gerade in unruhigen Zeiten für versierte Anleger einen hohen Stellenwert einnehmen können, wodurch 2024 zu einem guten Jahrgang für Investitionen werden kann.“
