30.11.2023 Wohnungsneubau: Aengevelt fordert effizientere Grundstücksnutzung
Aengevelt verweist darauf, dass alle Segmente der Immobilienwirtschaft Grundstücke benötigen. Dies gilt neben den gewerblichen Bereichen insbesondere für zügig bebaubares Wohnbauland zu auskömmlichen Preisen, um die neue Wohnungsnot in zahlreichen Wachstumskernen zu bewältigen. Allerdings ist Bauland knapp und überwiegend (zu) hohe Grundstückspreise und ggfs. Altlastenbeseitigungen, Abbruch-, Entmietungs- und Erschließungskosten treiben die Herstellungskosten. Zudem werden gegen die Ausweisung von Bauland immer wieder auch ökologische Argumente ins Feld geführt. Einen Schlüssel zur Lösung dieses Dilemmas sieht Aengevelt in der deutlich effizienteren Nutzung der (zu) knappen Grundstücksflächen durch sinnvolle Verdichtung und ökologische Ausgleichsmaßnahmen.
Aus ökologischer Perspektive wird angesichts des Klimawandels gefordert, die Versiegelung des Bodens zu begrenzen, landwirtschaftliche und naturräumliche Flächen sowie urbane Frischluftschneisen zu erhalten. Aus ökonomischen Gründen ist es sinnvoll, den Anteil der Grundstückskosten an den gesamten Herstellkosten pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche möglichst gering zu halten. Beide Argumente sprechen dafür, die Grundstücksfläche möglichst effizient zu nutzen. Tatsächlich war allerdings ab den 50 / 60er Jahren gerade in Ballungs- und Wachstumskernen der gegenteilige Trend zu beobachten: Nach dem Leitbild der „gegliederten und aufgelockerten Stadt“ wurde mit (zu) niedriger Dichte gebaut, um durchaus fragwürdige Freiraumqualitäten zu schaffen. Diese Strategie lässt sich angesichts der in den zum Teil mittlerweile schon chronisch wohnraumunterversorgten Regionen allerdings nicht länger durchhalten. Damit rücken wieder höhere städtebauliche Dichten in den Fokus.
Die Maße für die städtebauliche Dichte sind die Grundflächenzahl (GRZ), d.h. der Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut ist, sowie die Geschossflächenzahl (GFZ), d.h. die Quadratmeter Geschossfläche, die auf einem Quadratmeter Grundstücksfläche realisiert wird. Im modernen Geschosswohnungsbau gelten heute Geschossflächenzahlen in einer Größenordnung von 1,2 bereits als hoch. Das ist der Grund, weshalb der Bundeskanzler kürzlich vorschlug, wieder Großwohnsiedlungen und Wohnhochhäuser zu errichten, die Anfang der 1970er Jahre aber auch nur auf durchschnittliche Geschossflächenzahlen um 1,4 gekommen sind. Ob es sinnvoll ist, für derart geringe Steigerungen der Dichte die überwiegend technischen, ökonomischen und sozialen Nachteile von Großwohnsiedlungen in Kauf zu nehmen, ist mehr als fraglich.
Aengevelt Research verweist darauf, dass historische Bauformen teilweise sehr viel effizientere Grundstücksnutzungen ermöglichten und dabei hohe städtebauliche und architektonische Qualitäten realisierten. Beispiele sind klassische Altstädte (wie die Züricher Altstadt), aber auch die von Baron Haussmann geplanten Quartiere von Paris oder der Stadtbezirk Eixample in Barcelona. Diese Gebiete, die zu den begehrtesten Wohn- und Geschäftslagen der Welt zählen, kommen bei durchaus moderaten Gebäudehöhen von zumeist lediglich 5 bis 7 Geschossen auf Geschossflächenzahlen von 3,6 (Züricher Altstadt) bis 4,3 (Paris, Barcelona). Auch in Berlin sind bis zum Ersten Weltkrieg mit geschlossener Blockbebauung einschließlich rückwärtigen Gebäuden eine GFZ von über 3,0 erreicht worden.
Verzichtet man auf die Überbauung der Höfe, lassen sich bei 4 bis 5 Geschossen immer noch Dichten von annähernd 2,0 erreichen, also deutlich mehr als mit den Hochhaussiedlungen der 1970er Jahre. Und diese historischen Berliner Altbauwohnungen z.B. in Kreuzberg oder Friedrichshain gehören heute mit ihren durchgrünten, ruhigen Hinterhöfen, wenn sie saniert sind, nicht nur zu den begehrtesten Wohnungen, die in der Hauptstadt nachgefragt werden, sondern sind auch für ausgewählte Gewerbenutzungen (Arztpraxen, Architekturbüros, Werbeagenturen, Steuerberater etc.) hochattraktiv, ebenso wie die Ladenlokale in den Erdgeschossen und sogar die Souterrains.
Der moderne Geschosswohnungsbau nutzt die Grundstücksflächen wieder besser, so dass er bei 4 bis 5 Geschossen auf Geschossflächenzahlen von durchschnittlich 1,2 kommt, die sich allerdings auch leicht auf 1,6 steigern lassen, ohne dass Belichtung und Besonnung darunter leiden. Denn städtebauliche Dichte muss nicht zwangsläufig mit hoher Versiegelung einhergehen: Selbst bei einer GFZ von 2,0 lassen sich heute durch Dachbegrünung, Regenwassermanagement, Retentions- und Versickerungssystemen nicht nur Versiegelungsgrade von Null realisieren, sondern auch eine Regenzurückhaltung, die besser ist als bei unbebauten Brachflächen („Schwammstadt“). Verschattung, Dachbegrünung, Fassadenbegrünung und Bäume zwischen den Gebäuden vermögen auch urbane Hitzeinseln zu vermeiden. Damit können auch und gerade bei hoher Dichte hohe ökologische und stadtklimatische Qualitäten bei sparsamem Flächenverbrauch und gleichzeitiger Schonung der Landschaft erzielt werden.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Es erscheint zwar auf den ersten Blick paradox, aber es sind gerade hohe städtebauliche Dichten, die zum klimafreundlichen und ressourcenschonenden Städtebau beitragen. Der Konflikt zwischen ökologischen Anforderungen und dem Bedarf nach Ausweisung neuer Baugebiete kann so gelöst werden. Und durch die Reduzierung des Grundstückskostenanteils an den Herstellkosten wird die baukostensteigerungs- und zinsbedingt eingebrochene Wirtschaftlichkeit von Wohnungsneubauprojekten – siehe nachfolgenden Beispiele – wieder gesteigert.“
Aus ökologischer Perspektive wird angesichts des Klimawandels gefordert, die Versiegelung des Bodens zu begrenzen, landwirtschaftliche und naturräumliche Flächen sowie urbane Frischluftschneisen zu erhalten. Aus ökonomischen Gründen ist es sinnvoll, den Anteil der Grundstückskosten an den gesamten Herstellkosten pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche möglichst gering zu halten. Beide Argumente sprechen dafür, die Grundstücksfläche möglichst effizient zu nutzen. Tatsächlich war allerdings ab den 50 / 60er Jahren gerade in Ballungs- und Wachstumskernen der gegenteilige Trend zu beobachten: Nach dem Leitbild der „gegliederten und aufgelockerten Stadt“ wurde mit (zu) niedriger Dichte gebaut, um durchaus fragwürdige Freiraumqualitäten zu schaffen. Diese Strategie lässt sich angesichts der in den zum Teil mittlerweile schon chronisch wohnraumunterversorgten Regionen allerdings nicht länger durchhalten. Damit rücken wieder höhere städtebauliche Dichten in den Fokus.
Die Maße für die städtebauliche Dichte sind die Grundflächenzahl (GRZ), d.h. der Anteil der Grundstücksfläche, der überbaut ist, sowie die Geschossflächenzahl (GFZ), d.h. die Quadratmeter Geschossfläche, die auf einem Quadratmeter Grundstücksfläche realisiert wird. Im modernen Geschosswohnungsbau gelten heute Geschossflächenzahlen in einer Größenordnung von 1,2 bereits als hoch. Das ist der Grund, weshalb der Bundeskanzler kürzlich vorschlug, wieder Großwohnsiedlungen und Wohnhochhäuser zu errichten, die Anfang der 1970er Jahre aber auch nur auf durchschnittliche Geschossflächenzahlen um 1,4 gekommen sind. Ob es sinnvoll ist, für derart geringe Steigerungen der Dichte die überwiegend technischen, ökonomischen und sozialen Nachteile von Großwohnsiedlungen in Kauf zu nehmen, ist mehr als fraglich.
Aengevelt Research verweist darauf, dass historische Bauformen teilweise sehr viel effizientere Grundstücksnutzungen ermöglichten und dabei hohe städtebauliche und architektonische Qualitäten realisierten. Beispiele sind klassische Altstädte (wie die Züricher Altstadt), aber auch die von Baron Haussmann geplanten Quartiere von Paris oder der Stadtbezirk Eixample in Barcelona. Diese Gebiete, die zu den begehrtesten Wohn- und Geschäftslagen der Welt zählen, kommen bei durchaus moderaten Gebäudehöhen von zumeist lediglich 5 bis 7 Geschossen auf Geschossflächenzahlen von 3,6 (Züricher Altstadt) bis 4,3 (Paris, Barcelona). Auch in Berlin sind bis zum Ersten Weltkrieg mit geschlossener Blockbebauung einschließlich rückwärtigen Gebäuden eine GFZ von über 3,0 erreicht worden.
Verzichtet man auf die Überbauung der Höfe, lassen sich bei 4 bis 5 Geschossen immer noch Dichten von annähernd 2,0 erreichen, also deutlich mehr als mit den Hochhaussiedlungen der 1970er Jahre. Und diese historischen Berliner Altbauwohnungen z.B. in Kreuzberg oder Friedrichshain gehören heute mit ihren durchgrünten, ruhigen Hinterhöfen, wenn sie saniert sind, nicht nur zu den begehrtesten Wohnungen, die in der Hauptstadt nachgefragt werden, sondern sind auch für ausgewählte Gewerbenutzungen (Arztpraxen, Architekturbüros, Werbeagenturen, Steuerberater etc.) hochattraktiv, ebenso wie die Ladenlokale in den Erdgeschossen und sogar die Souterrains.
Der moderne Geschosswohnungsbau nutzt die Grundstücksflächen wieder besser, so dass er bei 4 bis 5 Geschossen auf Geschossflächenzahlen von durchschnittlich 1,2 kommt, die sich allerdings auch leicht auf 1,6 steigern lassen, ohne dass Belichtung und Besonnung darunter leiden. Denn städtebauliche Dichte muss nicht zwangsläufig mit hoher Versiegelung einhergehen: Selbst bei einer GFZ von 2,0 lassen sich heute durch Dachbegrünung, Regenwassermanagement, Retentions- und Versickerungssystemen nicht nur Versiegelungsgrade von Null realisieren, sondern auch eine Regenzurückhaltung, die besser ist als bei unbebauten Brachflächen („Schwammstadt“). Verschattung, Dachbegrünung, Fassadenbegrünung und Bäume zwischen den Gebäuden vermögen auch urbane Hitzeinseln zu vermeiden. Damit können auch und gerade bei hoher Dichte hohe ökologische und stadtklimatische Qualitäten bei sparsamem Flächenverbrauch und gleichzeitiger Schonung der Landschaft erzielt werden.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Es erscheint zwar auf den ersten Blick paradox, aber es sind gerade hohe städtebauliche Dichten, die zum klimafreundlichen und ressourcenschonenden Städtebau beitragen. Der Konflikt zwischen ökologischen Anforderungen und dem Bedarf nach Ausweisung neuer Baugebiete kann so gelöst werden. Und durch die Reduzierung des Grundstückskostenanteils an den Herstellkosten wird die baukostensteigerungs- und zinsbedingt eingebrochene Wirtschaftlichkeit von Wohnungsneubauprojekten – siehe nachfolgenden Beispiele – wieder gesteigert.“
