30.11.2023 Rückblick auf das turbulente Immobilienjahr 2023
„Zum Ende eines turbulenten Jahres ist die Stimmung in der Immobilienbranche verständlicherweise düster. Die anhaltende Marktunsicherheit und die auf längere Sicht hohen Zinssätze haben die Branche zum Stillstand gebracht, während das Transaktionsvolumen das ganze Jahr über auf einem niedrigen Niveau verharrte.
Dennoch befindet sich die Branche im Übergang zu einem neuen Immobilienzyklus, und für einige Marktteilnehmer ist diese Anpassung nach einem Jahrzehnt niedriger Zinsen und reichlicher Liquidität besonders schmerzhaft. In diesem Umfeld ist das Sale-Leaseback-Modell jedoch attraktiver und wettbewerbsfähiger geworden und bietet eine Liquiditätslösung in Zeiten schwieriger Bedingungen.
2023 markierte auch den 50. Geburtstag von W. P. Carey und 25 Jahre Investmentaktivitäten in Europa. Als erfahrener Investor haben wir bereits einige wirtschaftlich volatile Phasen gemeistert. Unser Geschäftsmodell hochwertige, betriebskritische Immobilien zu erwerben und sie langfristig an kreditwürdige Unternehmen zurückzuvermieten, hat uns in die Lage versetzt, widerstandsfähig zu bleiben. Wir blicken weiterhin zuversichtlich und optimistisch in das Jahr 2024.
Über die Erwartungen an die ersten Monate 2024:
Trotz der aktuellen Herausforderungen sind wir weiterhin zuversichtlich, dass wir 2024 in der Lage sein werden, Transaktionen zu identifizieren und abzuschließen. Obwohl der starke Anstieg der Zinssätze den Abschluss von Transaktionen 2023 deutlich erschwerte, planen wir, das Jahr mit einem Investitionsvolumen von über einer Milliarde US-Dollar zu beenden. Für 2024 bleiben wir gut aufgestellt, um die Herausforderungen zu meistern, die die hohen Kapitalisierungssätze und ungünstigen Kapitalmarktbedingungen weiterhin darstellen.
Über die Entwicklung der Inflation und des Zinsumfelds in den kommenden Monaten:
Wir erwarten im aktuellen Umfeld auf absehbare Zeit keine Zinssenkungen und gehen daher davon aus, dass das Finanzierungsumfeld kurz- bis mittelfristig schwierig bleiben wird. Dies wird die Transaktionsvolumina in den europäischen Immobilienmärkten in den ersten Monaten des Jahres 2024 wahrscheinlich belasten. Mit dem Ende des Zinserhöhungszyklus sollten die Märkte jedoch mehr Klarheit erlangen.
Wir gehen auch davon aus, dass der Abwärtsdruck auf die Bewertungen anhalten wird. Dennoch scheint sich die Inflation insgesamt in die richtige Richtung zu bewegen, und wir erwarten, dass sich dieser positive Trend im Jahr 2024 fortsetzen und zu einer Stabilisierung des Marktes beitragen wird. In diesem Hochzinsumfeld werden All-Equity-Käufer wie wir weiterhin im Vorteil sein, da wir nicht auf Fremdkapital angewiesen sind.
Über den europäischen Sale-Leaseback-Markt 2023 und den Ausblick auf 2024:
Während 2023 für die gesamte Immobilienbranche ein schwieriges Jahr war, wurde das Sale-Leaseback-Modell im Vergleich zu Fremdkapital immer wettbewerbsfähiger, da es Unternehmen bei Bedarf sofortiges und dauerhaftes Kapital zur Verfügung stellt. Für viele Unternehmen war die Frage, wie sie mit den steigenden Finanzierungskosten umgehen sollten, ein zentrales Anliegen. Infolgedessen haben sich Unternehmen zunehmend dem Sale-Leaseback-Modell zugewendet, um den vollen Wert ihrer Immobilien zu realisieren.
Auch 2024 wird die Bewältigung steigender Finanzierungskosten in einem Klima längerfristig hoher Zinsen für viele Unternehmen ein Hindernis darstellen, das es zu überwinden gilt. Der Zugang zu Liquidität und Flexibilität wird weiterhin entscheidend sein. Wir gehen daher davon aus, dass die Unternehmen weiterhin auf Sale-Leasebacks zurückgreifen werden, um den Wert ihrer Immobilien freizusetzen.
Wir beobachten zudem weiterhin ein zunehmendes Interesse und Engagement von Private-Equity-Firmen, die Sale-Leaseback-Lösungen nutzen wollen, um das Wachstum ihrer Portfoliounternehmen zu finanzieren und zu unterstützen. Wir erwarten, dass sich dieser Trend 2024 fortsetzen wird.
Über die größten Risiken für den Immobilienmarkt 2024:
Die Volatilität der Märkte und die gestiegenen Finanzierungskosten werden weiterhin eine große Herausforderung für die Branche darstellen. Wie von vielen prognostiziert, könnte dies zu einem Anstieg der Insolvenzen führen, insbesondere bei den stark betroffenen Projektentwicklern. In diesem Zusammenhang erwarten wir auch mehr Notverkäufe und eine steigende Zahl notleidender Kredite. Dies könnte jedoch auch neue Chancen auf dem Transaktionsmarkt eröffnen.
Auch die Gefahr einer Rezession und geopolitische Risiken trüben das makroökonomische Umfeld. Dies könnte sich im Jahr 2024 negativ auf die Nutzermärkte auswirken, mit Ausnahme von resilienten und alternativen Assetklassen wie Logistik.
Welche Assetklassen 2024 im Mittelpunkt stehen werden:
W. P. Carey konzentriert sich auf Investments in Immobilien, die für das operative Geschäft eines Unternehmens essenziell sind – wir bezeichnen das als betriebskritisch. Dabei verfolgen wir einen langfristigen Ansatz der es uns erlaubt, über die kurz- bis mittelfristige Volatilität hinwegzusehen, die die Märkte betrifft.
Aufgrund der starken Fundamentaldaten sehen wir weiterhin attraktive Chancen in den Segmenten Industrie- und Lagerhallen. Darüber hinaus hat sich der Logistikimmobilienmarkt weiterhin so resilient wie in den letzten Jahren gezeigt, obwohl der spürbare Anstieg der Finanzierungs- und Kapitalkosten auch den Logistikmarkt nicht verschont und die (Re-)Finanzierungs- und Renditeanforderungen für einige Marktteilnehmer verändert hat.
Letztendlich erwarten wir, dass die Transaktionsvolumina in allen Märkten angesichts des vorherrschenden wirtschaftlichen Gegenwinds und der steigenden Kapitalkosten auf einem niedrigeren Niveau als in den Vorjahren bleiben werden. Eines ist sicher: Der Immobilienmarkt wird auch weiterhin von steigenden Kapitalkosten und veränderten Verbraucherwünschen geprägt sein. Dies stellt die Unternehmen vor zahlreiche Herausforderungen. Um erfolgreich zu bleiben, sind Anpassungs- und Innovationsfähigkeit in Verbindung mit dem Zugang zu Liquidität entscheidend.
Über ESG:
Die Immobilienbranche ist einer der weltweit größten Verursacher von Treibhausgasemissionen, so dass dies für unsere Mieter und für uns selbst weiterhin ein wichtiges Anliegen bleibt.
Net-Lease-REITs wie W. P. Carey müssen Systeme und Prozesse schaffen, die die Zusammenarbeit mit den Mietern vereinfacht, um den CO2-Fußabdruck der Immobilienportfolien zu reduzieren. Dabei haben wir 2023 Fortschritte gemacht. In diesem Jahr haben wir CareySolar gestartet, eine schlüsselfertige Lösung, die es ausgewählten Mietern ermöglicht, Solarpaneelen auf Dächern und Carports zu installieren.
Zudem spielen Daten eine wichtige Rolle beim Thema ESG. Die Schaffung einer umfangreichen Datenbank ist für die Analyse des CO2-Fußabdrucks und des Energieverbrauchs der Immobilien sowie für die Umsetzung von gezielten Dekarbonisierungsmaßnahmen unerlässlich. In diesem Kontext kommt der Digitalisierung eine große Bedeutung zu: intelligente Instrumente und intelligente Gebäudetechnik kann dabei helfen, die Emissionen und den Verbrauch effizient zu reduzieren, und wir werden unsere Mieter weiter dabei unterstützen, diese Lösungen umzusetzen.“
(Kommentar von Christopher Mertlitz, Head of European Investments bei W. P. Carey)
Dennoch befindet sich die Branche im Übergang zu einem neuen Immobilienzyklus, und für einige Marktteilnehmer ist diese Anpassung nach einem Jahrzehnt niedriger Zinsen und reichlicher Liquidität besonders schmerzhaft. In diesem Umfeld ist das Sale-Leaseback-Modell jedoch attraktiver und wettbewerbsfähiger geworden und bietet eine Liquiditätslösung in Zeiten schwieriger Bedingungen.
2023 markierte auch den 50. Geburtstag von W. P. Carey und 25 Jahre Investmentaktivitäten in Europa. Als erfahrener Investor haben wir bereits einige wirtschaftlich volatile Phasen gemeistert. Unser Geschäftsmodell hochwertige, betriebskritische Immobilien zu erwerben und sie langfristig an kreditwürdige Unternehmen zurückzuvermieten, hat uns in die Lage versetzt, widerstandsfähig zu bleiben. Wir blicken weiterhin zuversichtlich und optimistisch in das Jahr 2024.
Über die Erwartungen an die ersten Monate 2024:
Trotz der aktuellen Herausforderungen sind wir weiterhin zuversichtlich, dass wir 2024 in der Lage sein werden, Transaktionen zu identifizieren und abzuschließen. Obwohl der starke Anstieg der Zinssätze den Abschluss von Transaktionen 2023 deutlich erschwerte, planen wir, das Jahr mit einem Investitionsvolumen von über einer Milliarde US-Dollar zu beenden. Für 2024 bleiben wir gut aufgestellt, um die Herausforderungen zu meistern, die die hohen Kapitalisierungssätze und ungünstigen Kapitalmarktbedingungen weiterhin darstellen.
Über die Entwicklung der Inflation und des Zinsumfelds in den kommenden Monaten:
Wir erwarten im aktuellen Umfeld auf absehbare Zeit keine Zinssenkungen und gehen daher davon aus, dass das Finanzierungsumfeld kurz- bis mittelfristig schwierig bleiben wird. Dies wird die Transaktionsvolumina in den europäischen Immobilienmärkten in den ersten Monaten des Jahres 2024 wahrscheinlich belasten. Mit dem Ende des Zinserhöhungszyklus sollten die Märkte jedoch mehr Klarheit erlangen.
Wir gehen auch davon aus, dass der Abwärtsdruck auf die Bewertungen anhalten wird. Dennoch scheint sich die Inflation insgesamt in die richtige Richtung zu bewegen, und wir erwarten, dass sich dieser positive Trend im Jahr 2024 fortsetzen und zu einer Stabilisierung des Marktes beitragen wird. In diesem Hochzinsumfeld werden All-Equity-Käufer wie wir weiterhin im Vorteil sein, da wir nicht auf Fremdkapital angewiesen sind.
Über den europäischen Sale-Leaseback-Markt 2023 und den Ausblick auf 2024:
Während 2023 für die gesamte Immobilienbranche ein schwieriges Jahr war, wurde das Sale-Leaseback-Modell im Vergleich zu Fremdkapital immer wettbewerbsfähiger, da es Unternehmen bei Bedarf sofortiges und dauerhaftes Kapital zur Verfügung stellt. Für viele Unternehmen war die Frage, wie sie mit den steigenden Finanzierungskosten umgehen sollten, ein zentrales Anliegen. Infolgedessen haben sich Unternehmen zunehmend dem Sale-Leaseback-Modell zugewendet, um den vollen Wert ihrer Immobilien zu realisieren.
Auch 2024 wird die Bewältigung steigender Finanzierungskosten in einem Klima längerfristig hoher Zinsen für viele Unternehmen ein Hindernis darstellen, das es zu überwinden gilt. Der Zugang zu Liquidität und Flexibilität wird weiterhin entscheidend sein. Wir gehen daher davon aus, dass die Unternehmen weiterhin auf Sale-Leasebacks zurückgreifen werden, um den Wert ihrer Immobilien freizusetzen.
Wir beobachten zudem weiterhin ein zunehmendes Interesse und Engagement von Private-Equity-Firmen, die Sale-Leaseback-Lösungen nutzen wollen, um das Wachstum ihrer Portfoliounternehmen zu finanzieren und zu unterstützen. Wir erwarten, dass sich dieser Trend 2024 fortsetzen wird.
Über die größten Risiken für den Immobilienmarkt 2024:
Die Volatilität der Märkte und die gestiegenen Finanzierungskosten werden weiterhin eine große Herausforderung für die Branche darstellen. Wie von vielen prognostiziert, könnte dies zu einem Anstieg der Insolvenzen führen, insbesondere bei den stark betroffenen Projektentwicklern. In diesem Zusammenhang erwarten wir auch mehr Notverkäufe und eine steigende Zahl notleidender Kredite. Dies könnte jedoch auch neue Chancen auf dem Transaktionsmarkt eröffnen.
Auch die Gefahr einer Rezession und geopolitische Risiken trüben das makroökonomische Umfeld. Dies könnte sich im Jahr 2024 negativ auf die Nutzermärkte auswirken, mit Ausnahme von resilienten und alternativen Assetklassen wie Logistik.
Welche Assetklassen 2024 im Mittelpunkt stehen werden:
W. P. Carey konzentriert sich auf Investments in Immobilien, die für das operative Geschäft eines Unternehmens essenziell sind – wir bezeichnen das als betriebskritisch. Dabei verfolgen wir einen langfristigen Ansatz der es uns erlaubt, über die kurz- bis mittelfristige Volatilität hinwegzusehen, die die Märkte betrifft.
Aufgrund der starken Fundamentaldaten sehen wir weiterhin attraktive Chancen in den Segmenten Industrie- und Lagerhallen. Darüber hinaus hat sich der Logistikimmobilienmarkt weiterhin so resilient wie in den letzten Jahren gezeigt, obwohl der spürbare Anstieg der Finanzierungs- und Kapitalkosten auch den Logistikmarkt nicht verschont und die (Re-)Finanzierungs- und Renditeanforderungen für einige Marktteilnehmer verändert hat.
Letztendlich erwarten wir, dass die Transaktionsvolumina in allen Märkten angesichts des vorherrschenden wirtschaftlichen Gegenwinds und der steigenden Kapitalkosten auf einem niedrigeren Niveau als in den Vorjahren bleiben werden. Eines ist sicher: Der Immobilienmarkt wird auch weiterhin von steigenden Kapitalkosten und veränderten Verbraucherwünschen geprägt sein. Dies stellt die Unternehmen vor zahlreiche Herausforderungen. Um erfolgreich zu bleiben, sind Anpassungs- und Innovationsfähigkeit in Verbindung mit dem Zugang zu Liquidität entscheidend.
Über ESG:
Die Immobilienbranche ist einer der weltweit größten Verursacher von Treibhausgasemissionen, so dass dies für unsere Mieter und für uns selbst weiterhin ein wichtiges Anliegen bleibt.
Net-Lease-REITs wie W. P. Carey müssen Systeme und Prozesse schaffen, die die Zusammenarbeit mit den Mietern vereinfacht, um den CO2-Fußabdruck der Immobilienportfolien zu reduzieren. Dabei haben wir 2023 Fortschritte gemacht. In diesem Jahr haben wir CareySolar gestartet, eine schlüsselfertige Lösung, die es ausgewählten Mietern ermöglicht, Solarpaneelen auf Dächern und Carports zu installieren.
Zudem spielen Daten eine wichtige Rolle beim Thema ESG. Die Schaffung einer umfangreichen Datenbank ist für die Analyse des CO2-Fußabdrucks und des Energieverbrauchs der Immobilien sowie für die Umsetzung von gezielten Dekarbonisierungsmaßnahmen unerlässlich. In diesem Kontext kommt der Digitalisierung eine große Bedeutung zu: intelligente Instrumente und intelligente Gebäudetechnik kann dabei helfen, die Emissionen und den Verbrauch effizient zu reduzieren, und wir werden unsere Mieter weiter dabei unterstützen, diese Lösungen umzusetzen.“
(Kommentar von Christopher Mertlitz, Head of European Investments bei W. P. Carey)
