04.12.2023 Chancen und Risiken bei Wohnimmobilien: Neubau hui, Bestand pfui?
Deutsche Wohnimmobilien versprechen bemerkenswert sichere und im Trend steigende Erträge und kommen somit nach wie vor als defensives Investment für Langfristinvestoren in Frage. So lautet ein Fazit des aktuellen Spotlights von Savills zu den Chancen und Risiken am deutschen Wohnungsmarkt. Während im unsanierten Bestand die Risiken für risikoaverse Investoren gestiegen sind, sprechen die Rahmenbedingungen mehr denn je für den Erwerb von Neubauten.
Beispiellos stabile Mieterträge
Käufer von Wohnimmobilien können laut Savills von langfristig stabilen Mieterträgen ausgehen. Im Durchschnitt der 127 RIWIS-Städte gab es seit 1997 in keinem einzigen Jahr einen Mietrückgang bei den Neuvertragsmieten und die Leerstandsraten sind an vielen Wohnungsmärkten auf deutlich unter 2 % gefallen. Eine überschießende Neubautätigkeit, eine Voraussetzung für sinkende Mieten, ist laut Savills bis auf Weiteres so gut wie auszuschließen. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, berichtet: „Während der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte angegangen und viele bereits angestoßene Projekte verschoben oder abgebrochen. Die vielerorts bereits sehr niedrigen Leerstandsraten dürften somit weiter zurückgehen, sodass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios auf ein Minimum reduziert wird. In den nächsten Jahren gibt es so gut wie kein Abwärtsrisiko bei den Neuvertragsmieten.
Stattdessen können Investoren mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren. Bei den Bestandsverträgen ist ein Mietrückgang ohnehin praktisch unmöglich. In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund 5 %, die knappheitsbedingt womöglich noch weiter absinkt, können sich Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden.“ Eine derart langfristige Absicherung der Erträge nach unten bietet laut Savills mit Ausnahme von sehr bonitätsstarken Staatsanleihen kaum eine andere Anlageklasse. Dies macht Wohnimmobilien als defensives Investment in Multi-Asset-Portfolios attraktiv.
Lock-in-Effekt im Bestand treibt Mieten im unregulierten Teil des Marktes
Während sich die Fundamentaldaten als außerordentlich attraktiv für Investoren und Eigentümer darstellen, stellt eine weitere Regulierung des Mietmarktes einen Risikofaktor dar. Eine starke Regulierung stellt sich aus Sicht von risikoaversen Langfristinvestoren grundsätzlich als ein zweischneidiges Schwert dar. Einerseits mindert sie Mietsteigerungspotenziale und kappt damit die Erträge von Investoren nach oben. Andererseits sorgt eine starke Regulierung der Mieten für eine ineffiziente Verteilung des Gutes Wohnen und ist somit eine maßgebliche Ursache für die Angebotsknappheit. Sie sorgt somit indirekt für eine Absicherung gegenüber Ertragsrückgängen. Weil Wohngebäude mit Baujahr ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, teilt die aktuell geltende Regulatorik den Markt in einen regulierten und in einen mehr oder weniger unregulierten Teil.
Savills rechnet damit, dass sich Bestands- und Neuvertragsmieten weiter auseinanderbewegen dürften. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, konstatiert: „Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate abermals senken und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken. Je schlechter die Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte ist, desto mehr Nachfrage dürfte sich auf den unregulierten Teil des Marktes, also den Neubau, verlagern und dort die Mieten weiter in die Höhe treiben. Bei Neubauten ist zudem die Fluktuationsrate spürbar höher und Index- bzw. Staffelmietverträge sind verbreiteter. Investoren, die auf den Kauf von Neubauten setzen, können somit von der starken Regulierung am Wohnungsmarkt profitieren.“
Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten
Während die fundamentalen Rahmenbedingungen im unregulierten Teil des Marktes weiterhin sehr attraktiv sind, sind im regulierten Teil des Marktes die Risiken für risikoaverse Investoren gestiegen. Matti Schenk erläutert: „Die regulatorisch bedingte Kappung von Mietsteigerungen im Wohnungsbestand ist besonders kritisch bei gleichzeitig steigenden Kosten. Angesichts steigender Instandhaltungskosten könnten in den kommenden Jahren im regulierten Teil des Marktes die Kosten stärker steigen als die Mieteinnahmen. Dies schmälert die Rentabilität der Wohnungsvermietung in diesem Teil des Marktes. Bei Mehrfamilienhäusern mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität kommt noch ein Kostenrisiko durch mögliche Sanierungsvorgaben hinzu. Letzteres betrifft wahrscheinlich rund 16 % der Mehrfamilienhäuser, die zu den sogenannten ‚worst performing buildings‘ zählen.“
Schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte bietet einmalige Chance für Markteinstieg
Am Wohninvestmentmarkt hat laut Savills indes die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte stattgefunden. Mit Blick auf bisherige Preisabschwünge am Wohnungsmarkt hält Savills es für unwahrscheinlich, dass die Preiskorrektur schon beendet ist. Der Einbruch beim Wohnungsbau und die Aussicht auf weiter sinkende Leerstandsraten spricht allerdings für eine schnellere Erholung der Preise als im letzten Abschwung in den Nullerjahren. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert: „Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise legen die Wohnimmobilienpreise langfristig mit der Inflation zu und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden. Für Investoren hat sich also ein Zeitfenster geöffnet, in dem sie deutsche Mehrfamilienhäuser für im Rückblick vermutlich niedrig erscheinende Kapitalwerte erstehen können. Dieses Zeitfenster könnte sich jedoch relativ schnell wieder schließen.“
Beispiellos stabile Mieterträge
Käufer von Wohnimmobilien können laut Savills von langfristig stabilen Mieterträgen ausgehen. Im Durchschnitt der 127 RIWIS-Städte gab es seit 1997 in keinem einzigen Jahr einen Mietrückgang bei den Neuvertragsmieten und die Leerstandsraten sind an vielen Wohnungsmärkten auf deutlich unter 2 % gefallen. Eine überschießende Neubautätigkeit, eine Voraussetzung für sinkende Mieten, ist laut Savills bis auf Weiteres so gut wie auszuschließen. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills Germany, berichtet: „Während der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit Jahrzehnten nicht, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte angegangen und viele bereits angestoßene Projekte verschoben oder abgebrochen. Die vielerorts bereits sehr niedrigen Leerstandsraten dürften somit weiter zurückgehen, sodass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios auf ein Minimum reduziert wird. In den nächsten Jahren gibt es so gut wie kein Abwärtsrisiko bei den Neuvertragsmieten.
Stattdessen können Investoren mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren. Bei den Bestandsverträgen ist ein Mietrückgang ohnehin praktisch unmöglich. In einem angespannten Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund 5 %, die knappheitsbedingt womöglich noch weiter absinkt, können sich Investoren daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben werden.“ Eine derart langfristige Absicherung der Erträge nach unten bietet laut Savills mit Ausnahme von sehr bonitätsstarken Staatsanleihen kaum eine andere Anlageklasse. Dies macht Wohnimmobilien als defensives Investment in Multi-Asset-Portfolios attraktiv.
Lock-in-Effekt im Bestand treibt Mieten im unregulierten Teil des Marktes
Während sich die Fundamentaldaten als außerordentlich attraktiv für Investoren und Eigentümer darstellen, stellt eine weitere Regulierung des Mietmarktes einen Risikofaktor dar. Eine starke Regulierung stellt sich aus Sicht von risikoaversen Langfristinvestoren grundsätzlich als ein zweischneidiges Schwert dar. Einerseits mindert sie Mietsteigerungspotenziale und kappt damit die Erträge von Investoren nach oben. Andererseits sorgt eine starke Regulierung der Mieten für eine ineffiziente Verteilung des Gutes Wohnen und ist somit eine maßgebliche Ursache für die Angebotsknappheit. Sie sorgt somit indirekt für eine Absicherung gegenüber Ertragsrückgängen. Weil Wohngebäude mit Baujahr ab Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, teilt die aktuell geltende Regulatorik den Markt in einen regulierten und in einen mehr oder weniger unregulierten Teil.
Savills rechnet damit, dass sich Bestands- und Neuvertragsmieten weiter auseinanderbewegen dürften. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, konstatiert: „Das weiter steigende Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die Fluktuationsrate abermals senken und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt verstärken. Je schlechter die Zugänglichkeit im regulierten Bestand für umzugswillige Haushalte ist, desto mehr Nachfrage dürfte sich auf den unregulierten Teil des Marktes, also den Neubau, verlagern und dort die Mieten weiter in die Höhe treiben. Bei Neubauten ist zudem die Fluktuationsrate spürbar höher und Index- bzw. Staffelmietverträge sind verbreiteter. Investoren, die auf den Kauf von Neubauten setzen, können somit von der starken Regulierung am Wohnungsmarkt profitieren.“
Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten
Während die fundamentalen Rahmenbedingungen im unregulierten Teil des Marktes weiterhin sehr attraktiv sind, sind im regulierten Teil des Marktes die Risiken für risikoaverse Investoren gestiegen. Matti Schenk erläutert: „Die regulatorisch bedingte Kappung von Mietsteigerungen im Wohnungsbestand ist besonders kritisch bei gleichzeitig steigenden Kosten. Angesichts steigender Instandhaltungskosten könnten in den kommenden Jahren im regulierten Teil des Marktes die Kosten stärker steigen als die Mieteinnahmen. Dies schmälert die Rentabilität der Wohnungsvermietung in diesem Teil des Marktes. Bei Mehrfamilienhäusern mit unterdurchschnittlicher energetischer Qualität kommt noch ein Kostenrisiko durch mögliche Sanierungsvorgaben hinzu. Letzteres betrifft wahrscheinlich rund 16 % der Mehrfamilienhäuser, die zu den sogenannten ‚worst performing buildings‘ zählen.“
Schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte bietet einmalige Chance für Markteinstieg
Am Wohninvestmentmarkt hat laut Savills indes die schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte stattgefunden. Mit Blick auf bisherige Preisabschwünge am Wohnungsmarkt hält Savills es für unwahrscheinlich, dass die Preiskorrektur schon beendet ist. Der Einbruch beim Wohnungsbau und die Aussicht auf weiter sinkende Leerstandsraten spricht allerdings für eine schnellere Erholung der Preise als im letzten Abschwung in den Nullerjahren. Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany, kommentiert: „Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise legen die Wohnimmobilienpreise langfristig mit der Inflation zu und auch die fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder ansteigen werden. Für Investoren hat sich also ein Zeitfenster geöffnet, in dem sie deutsche Mehrfamilienhäuser für im Rückblick vermutlich niedrig erscheinende Kapitalwerte erstehen können. Dieses Zeitfenster könnte sich jedoch relativ schnell wieder schließen.“
