06.12.2023 Immobilienmärkte im Spannungsfeld von Klimawandel und Inflation
Was beeinflusst die Entwicklung der Immobilienmärkte in den kommenden Jahren am meisten? Der Klimawandel, sagen 50% der institutionellen Anleger, die MEAG im Rahmen einer Investorenkonferenz befragt hatte. 40% sehen in der Inflation einen maßgeblichen Treiber. Weiteren Einflussfaktoren wie Geopolitik oder Pandemie wird dagegen weniger Bedeutung beigemessen. Dabei gibt es auch hier tiefgreifende Veränderungen, zum Beispiel die sich potentiell verändernden globalen Warenströme oder geopolitische Unsicherheiten. Ebenso die Trends, die auch nach der Pandemie Bestand haben: „Work from home“ und der Siegeszug des Onlinehandels. Dies alles verändert die Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten und stellt neue Anforderungen an moderne Projektentwicklungen.
Kurzfristiger Kostendruck und langfristige Verantwortung
Dass der Klimawandel und die damit einhergehenden Vorgaben für Energieeffizienz und Umweltschutz spürbare Auswirkungen auf den Neubau sowie die Entwicklung von Bestandsimmobilien haben, steht außer Frage. Zu den regulatorischen Vorgaben kommen veränderte Ansprüche der Mieter, denen ein Immobilieninvestor gerecht werden muss. Projekte langfristig verantwortungsvoll managen, heißt nicht nur umsetzen, was der Markt verlangt, sondern vordenken und mit innovativen Projektideen den Klimaschutz auf ein neues Level heben. Das gilt für alle Nutzungsarten – ob Büro oder Wohnen, ob Einzelhandel oder Logistik. Kosteneffizienz spielt bei der Entwicklung eine zentrale Rolle. Mit dem rapiden Anstieg der Zinsen und damit dem Ende der Niedrigzinsära umso mehr: Um mehrere hundert Basispunkte sind die Kapitalkosten gestiegen; das wirkt sich vor allem auf Neuinvestitionen aus. Bei Bestandsimmobilien sind die Mieten in der Regel unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben an die Inflation gekoppelt.
Mit ihrer Einschätzung liegen die institutionellen Anleger der MEAG richtig: Klimawandel und Inflation beeinflussen alle Immobilienmarktsegmente und erfordern auch auf lange Sicht mehr Kostendisziplin und nachhaltiges Engagement in der Projektentwicklung. Der Blick in die einzelnen Segmente zeigt jedoch, dass gerade die in der Pandemie gestärkten Trends zu strukturellen Veränderungen führen.
Neue Ära für Büro und Einzelhandel
Am offensichtlichsten wird dies bei Büroimmobilien. „Work from home“ hat die Nutzung und Gestaltung von Büroflächen grundlegend verändert und wird auch langfristig zu strukturellen Anpassungen führen. Rund 84% der deutschen Unternehmen wollen ihre gegenwärtigen Homeoffice-Regelungen beibehalten, so das Ergebnis einer Umfrage des ifo Instituts. Die Büroarbeit wird also zeitlich flexibler, fokussiert sich auf Austausch, Kommunikation, Kreativität und Repräsentieren. In der Folge sind bauliche Anpassungen erforderlich: Offene Konzepte, flexible Flächennutzung, mehr Investmentkommentar
Zeitenwende: Immobilienmärkte im Spannungsfeld von Klimawandel, Inflation und veränderter Nutzung
Aufenthaltsqualität und Wohlbefinden stehen im Fokus. Auch der Grad der Digitalisierung nimmt zu. Das alles führt zu einer strukturellen Aufwertung von Büroimmobilien und letztlich in Kombination mit der wachsenden Nachfrage auch zu steigenden Preisen. So wird prognostiziert, dass Bürospitzenmieten in den größten europäischen Büromärkten bis 2028 um etwa zwölf Prozent steigen. Entscheidend hierfür sind eine zentrale Lage mit gutem Anschluss an den ÖPNV. Gravierend sind auch die Einschnitte, die dem Einzelhandel bevorstehen. Das veränderte Kaufverhalten und die Zunahme des Onlinehandels führen dazu, dass mehr als 40% der Warenhäuser von Schließung bedroht sind, so eine aktuelle Auswertung des Datenanbieters PMA. Dies bringt zwangsläufig eine Neuausrichtung bei der Gestaltung von innerstädtischen Einzelhandelsbereichen mit sich, sowie Anpassungsdruck bei Shopping Centern. An Bedeutung gewinnen werden der großflächige Einzelhandel, Erlebnis-Shopping und Gastronomie. Generell wird die Aufenthaltsqualität zu einem entscheidenden Faktor in der Entwicklung von Gewerbeimmobilien für den Einzelhandel. Bei Logistik und bei Wohnen wird das begrenzte Angebot schlagend
Weniger Einzelhandel heißt mehr Onlinehandel und damit mehr Nachfrage nach Logistikflächen. Die Struktur innerhalb der Logistikbranche wird diversifizierter, Volumen und Warenströme nehmen weiter zu. Um rund 20% ist der globale Warenhandel zwischen 2015 und 2023 angestiegen, zeigt eine Auswertung der WTO. Gleichzeitig hält der Mangel an qualitativ hochwertigen Logistikflächen an. Vor allem stadtnahe Logistikkonzepte sind gefragt, stellen die Entwickler aber vor große städtebauliche Herausforderungen. Wir beobachten einen rasanten Anstieg der Spitzenmieten, in Berlin beispielsweise um 84% zwischen 2020 und 2023. Ein wichtiger Trend: Nachhaltigkeit gewinnt bei Mietern immer weiter an Bedeutung und die energetische Performance der Gebäude rückt in den Vordergrund.
Im Bereich Wohnen gilt ebenfalls: wenig neues Angebot, viel Nachfrage. Mehr als eine Millionen Wohnungen müssten in neun ausgesuchten europäischen Städten bis 2030 neu gebaut werden. Beim aktuellen Tempo im Wohnungsneubau kann diese Lücke nicht geschlossen werden, vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten. Zu beobachten ist die wachsende Bedeutung von Quartiersentwicklungen mit der Verbindung von Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit. Und natürlich ist auch für Wohnimmobilien Nachhaltigkeit ein auschlaggebendes Thema: Die zweite Miete – und hier allen voran die Kosten für Heizung und Strom – ist für viele Wohnungsmieter ein spürbarer Belastungsfaktor geworden.
Effizientes Bestandsmanagement und Diversifikation entscheidend
Auch wenn die übergeordneten Trends – und hier allen voran der Klimawandel und die Umsetzung der ESG Anforderungen – die Entwicklung der Immobilienbranche insgesamt prägen, zeigt der Blick auf die einzelnen Sektoren jedoch, dass ganz unterschiedliche strukturelle Entwicklungen erfolgsentscheidend sind. Daher zählen eine tiefe Wertschöpfung mit strategischem und operativem Know-how im Immobilienmanagement zu den wichtigsten Faktoren für nachhaltigen Anlageerfolg. Ebenso ein aktives Management entlang des kompletten Immobilien-Lebenszyklus sowie eine regionale und sektorale Diversifikation. Für MEAG gilt: Wir setzen weiterhin auf attraktive Lagen und investieren in etablierte und wirtschaftlich robuste Märkte in Europa und Nordamerika. Büros in zentralen Lagen, Wohnimmobilien,
Fachmärkte und Logistikimmobilien sind in unserem Investitionsfokus. Aktuell beobachten wir attraktive Einstiegschancen in den Segmenten Büro und Logistik - hier ziehen auch die Transaktionsvolumina langsam wieder an. Bei anderen Segmenten – beispielsweise im Einzelhandel oder bei Wohnen – ist der Preisanpassungsmechanismus dagegen nach wie vor im Gange. Für die MEAG steht bei einem Einstieg neben dem Pricing vor allem die Liquidität der Märkte im Vordergrund. Für die kommenden Monate bleibt die spannende Frage: Wie liquide ist der Markt in einzelnen Segmenten und wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage.
(Von Elisabeth Jander, Head of Asset Management, und Uwe Krause, Head of Real Estate Fund Management bei der MEAG)
Kurzfristiger Kostendruck und langfristige Verantwortung
Dass der Klimawandel und die damit einhergehenden Vorgaben für Energieeffizienz und Umweltschutz spürbare Auswirkungen auf den Neubau sowie die Entwicklung von Bestandsimmobilien haben, steht außer Frage. Zu den regulatorischen Vorgaben kommen veränderte Ansprüche der Mieter, denen ein Immobilieninvestor gerecht werden muss. Projekte langfristig verantwortungsvoll managen, heißt nicht nur umsetzen, was der Markt verlangt, sondern vordenken und mit innovativen Projektideen den Klimaschutz auf ein neues Level heben. Das gilt für alle Nutzungsarten – ob Büro oder Wohnen, ob Einzelhandel oder Logistik. Kosteneffizienz spielt bei der Entwicklung eine zentrale Rolle. Mit dem rapiden Anstieg der Zinsen und damit dem Ende der Niedrigzinsära umso mehr: Um mehrere hundert Basispunkte sind die Kapitalkosten gestiegen; das wirkt sich vor allem auf Neuinvestitionen aus. Bei Bestandsimmobilien sind die Mieten in der Regel unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben an die Inflation gekoppelt.
Mit ihrer Einschätzung liegen die institutionellen Anleger der MEAG richtig: Klimawandel und Inflation beeinflussen alle Immobilienmarktsegmente und erfordern auch auf lange Sicht mehr Kostendisziplin und nachhaltiges Engagement in der Projektentwicklung. Der Blick in die einzelnen Segmente zeigt jedoch, dass gerade die in der Pandemie gestärkten Trends zu strukturellen Veränderungen führen.
Neue Ära für Büro und Einzelhandel
Am offensichtlichsten wird dies bei Büroimmobilien. „Work from home“ hat die Nutzung und Gestaltung von Büroflächen grundlegend verändert und wird auch langfristig zu strukturellen Anpassungen führen. Rund 84% der deutschen Unternehmen wollen ihre gegenwärtigen Homeoffice-Regelungen beibehalten, so das Ergebnis einer Umfrage des ifo Instituts. Die Büroarbeit wird also zeitlich flexibler, fokussiert sich auf Austausch, Kommunikation, Kreativität und Repräsentieren. In der Folge sind bauliche Anpassungen erforderlich: Offene Konzepte, flexible Flächennutzung, mehr Investmentkommentar
Zeitenwende: Immobilienmärkte im Spannungsfeld von Klimawandel, Inflation und veränderter Nutzung
Aufenthaltsqualität und Wohlbefinden stehen im Fokus. Auch der Grad der Digitalisierung nimmt zu. Das alles führt zu einer strukturellen Aufwertung von Büroimmobilien und letztlich in Kombination mit der wachsenden Nachfrage auch zu steigenden Preisen. So wird prognostiziert, dass Bürospitzenmieten in den größten europäischen Büromärkten bis 2028 um etwa zwölf Prozent steigen. Entscheidend hierfür sind eine zentrale Lage mit gutem Anschluss an den ÖPNV. Gravierend sind auch die Einschnitte, die dem Einzelhandel bevorstehen. Das veränderte Kaufverhalten und die Zunahme des Onlinehandels führen dazu, dass mehr als 40% der Warenhäuser von Schließung bedroht sind, so eine aktuelle Auswertung des Datenanbieters PMA. Dies bringt zwangsläufig eine Neuausrichtung bei der Gestaltung von innerstädtischen Einzelhandelsbereichen mit sich, sowie Anpassungsdruck bei Shopping Centern. An Bedeutung gewinnen werden der großflächige Einzelhandel, Erlebnis-Shopping und Gastronomie. Generell wird die Aufenthaltsqualität zu einem entscheidenden Faktor in der Entwicklung von Gewerbeimmobilien für den Einzelhandel. Bei Logistik und bei Wohnen wird das begrenzte Angebot schlagend
Weniger Einzelhandel heißt mehr Onlinehandel und damit mehr Nachfrage nach Logistikflächen. Die Struktur innerhalb der Logistikbranche wird diversifizierter, Volumen und Warenströme nehmen weiter zu. Um rund 20% ist der globale Warenhandel zwischen 2015 und 2023 angestiegen, zeigt eine Auswertung der WTO. Gleichzeitig hält der Mangel an qualitativ hochwertigen Logistikflächen an. Vor allem stadtnahe Logistikkonzepte sind gefragt, stellen die Entwickler aber vor große städtebauliche Herausforderungen. Wir beobachten einen rasanten Anstieg der Spitzenmieten, in Berlin beispielsweise um 84% zwischen 2020 und 2023. Ein wichtiger Trend: Nachhaltigkeit gewinnt bei Mietern immer weiter an Bedeutung und die energetische Performance der Gebäude rückt in den Vordergrund.
Im Bereich Wohnen gilt ebenfalls: wenig neues Angebot, viel Nachfrage. Mehr als eine Millionen Wohnungen müssten in neun ausgesuchten europäischen Städten bis 2030 neu gebaut werden. Beim aktuellen Tempo im Wohnungsneubau kann diese Lücke nicht geschlossen werden, vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten. Zu beobachten ist die wachsende Bedeutung von Quartiersentwicklungen mit der Verbindung von Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Freizeit. Und natürlich ist auch für Wohnimmobilien Nachhaltigkeit ein auschlaggebendes Thema: Die zweite Miete – und hier allen voran die Kosten für Heizung und Strom – ist für viele Wohnungsmieter ein spürbarer Belastungsfaktor geworden.
Effizientes Bestandsmanagement und Diversifikation entscheidend
Auch wenn die übergeordneten Trends – und hier allen voran der Klimawandel und die Umsetzung der ESG Anforderungen – die Entwicklung der Immobilienbranche insgesamt prägen, zeigt der Blick auf die einzelnen Sektoren jedoch, dass ganz unterschiedliche strukturelle Entwicklungen erfolgsentscheidend sind. Daher zählen eine tiefe Wertschöpfung mit strategischem und operativem Know-how im Immobilienmanagement zu den wichtigsten Faktoren für nachhaltigen Anlageerfolg. Ebenso ein aktives Management entlang des kompletten Immobilien-Lebenszyklus sowie eine regionale und sektorale Diversifikation. Für MEAG gilt: Wir setzen weiterhin auf attraktive Lagen und investieren in etablierte und wirtschaftlich robuste Märkte in Europa und Nordamerika. Büros in zentralen Lagen, Wohnimmobilien,
Fachmärkte und Logistikimmobilien sind in unserem Investitionsfokus. Aktuell beobachten wir attraktive Einstiegschancen in den Segmenten Büro und Logistik - hier ziehen auch die Transaktionsvolumina langsam wieder an. Bei anderen Segmenten – beispielsweise im Einzelhandel oder bei Wohnen – ist der Preisanpassungsmechanismus dagegen nach wie vor im Gange. Für die MEAG steht bei einem Einstieg neben dem Pricing vor allem die Liquidität der Märkte im Vordergrund. Für die kommenden Monate bleibt die spannende Frage: Wie liquide ist der Markt in einzelnen Segmenten und wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage.
(Von Elisabeth Jander, Head of Asset Management, und Uwe Krause, Head of Real Estate Fund Management bei der MEAG)
