06.12.2023 Berliner Wohnmarkt: Hohe Preiserwartungen dämpfen Transaktionszahl
Der Berliner Immobilienmarkt hat im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutliche Veränderungen erlebt. Besonders der Häusermarkt zeigte mit einem Rückgang von 36 % und der Eigentumswohnungsmarkt mit einer Abnahme von 32 % eine signifikante Verringerung der Verkaufszahlen. Basierend auf den Daten des Gutachterausschusses Berlin hat der Premiumimmobilienmakler DAHLER die aktuellen Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt analysiert.
Im Detail sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 8 % von durchschnittlich rund 428.200 Euro im ersten Halbjahr 2022 auf rund 392.400 Euro im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Ähnlich verhielt es sich bei den Häusern, die ebenfalls einen Preisrückgang von 8 % verzeichneten und somit bei ca. 676.500 Euro im Schnitt lagen. Im Detail zeigt die Auswertung, dass insbesondere das Segment zwischen 1 Mio. – 1,5 Mio. Euro die größten Rückgänge aufwies, während das untere Segment nahezu auf gleichem Niveau verharrte. Das Premiumsegment (ab 2 Mio. Euro) der Häuser verzeichnete nur leichte Rückgänge und das Spitzensegment mit Kaufpreisen ab 3,5 Mio. Euro blieb konstant. Betrachtet man das Verhältnis zwischen Neu- und Altbauwohnungen, lassen sich stärkere Rückgänge im Neubausegment erkennen: Während im ersten Halbjahr 2022 der Anteil neu gebauter Eigentumswohnungen noch bei 18 % lag, ist dieser im ersten Halbjahr des aktuellen Jahres auf 10 % gesunken.
„In Berlins Immobilienmarkt herrscht derzeit wegen unklarer Zinsentwicklungen Unsicherheit unter Käufern. Gleichzeitig gibt es mehr Immobilienangebote zu leicht sinkenden Preisen. Ein Hauptgrund für den Rückgang der Verkaufsfälle ist das Festhalten vieler Verkäufer an den kürzlich erzielbaren Rekordpreisen, obwohl die Durchschnittspreise bereits gefallen sind. Diejenigen Immobilienverkäufer, die bereit sind, Preisreduzierungen zu akzeptieren, erzielen jedoch weiterhin Verkaufserfolge. Wir erwarten eine Zunahme der Kauffälle, da Verkäufer nun langsam bereit sind, niedrigere Preise als die Höchstpreise von 2021 zu akzeptieren. Im Spitzensegment hingegen zeigt sich, dass weiterhin Top-Immobilien auch Top-Preise erzielen können“, so Vincent Papke, Geschäftsführer von DAHLER Berlin.
Lokale Unterschiede: Unter Betrachtung der Berliner Bezirke waren die größten Rückgänge der Verkäufe im Eigentumswohnungsmarkt in den Bezirken Pankow (-32 %) und Charlottenburg-Wilmersdorf (-34%) zu verzeichnen, während Reinickendorf und Neukölln den geringsten Rückgang aufwiesen. Bei den Häusern waren Treptow und Spandau am stärksten betroffen, während Neukölln, Pankow und Steglitz-Zehlendorf die geringsten Einbußen zu verzeichnen hatten.
Premiumimmobilienmarkt im Detail:
Eigentumswohnungen (über 11.000 €/m²):
- 115 Verkäufe im ersten Halbjahr 2023.
- Gesamtumsatz: ca. 144,4 Mio. Euro.
- Teuerste Wohnung: verkauft für 4,3 Mio. Euro in Mitte.
Häuser (Kaufpreis über 3,5 Mio. Euro):
- 16 Verkäufe im gleichen Zeitraum.
- Verkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr konstant.
- Teuerstes Haus: verkauft für 10,2 Mio. Euro in Mitte.
- Regionaler Vergleich:
- Steglitz-Zehlendorf: 4 Verkäufe über 5 Mio. Euro.
- Charlottenburg: 1 Verkauf über 5 Mio. Euro.
Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt im Überblick (kaufpreisspannenunabhängig):
- Insgesamt wurden 5343 Objekte mit einem Gesamtumsatz von 2,09 Mrd. Euro verkauft
- Die meisten Verkaufsfälle gab es in Friedrichshain mit insgesamt 385 Verkäufen.
- Der umsatzstärkste Ortsteil nach Geldumsatz ist ebenfalls Friedrichshain mit rd. 159,85 Mio. Euro.
- Der teuerste Einzelkaufpreis wurde im Ortsteil Mitte mit rd. 4,3 Mio. Euro gezahlt.
- Der höchste Kaufpreis pro m² liegt ebenfalls im Ortsteil Mitte mit rd. 24.000 Euro/m². Der Markt der
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (kaufpreisspannenunabhängig):
- Insgesamt wurden 929 Objekte mit einem Gesamtumsatz von 628 Mio. Euro verkauft
- Die meisten Kauffälle gab es in Rudow mit insgesamt 57 Verkäufen.
- Der umsatzstärkste Ortsteil nach Geldumsatz ist Dahlem mit rd. 43,8 Mio. Euro.
- Der teuerste Einzelkaufpreis wurde für ein Townhouse in Mitte mit rd. 10,2 Mio. € gezahlt.
- Der höchste Kaufpreis pro m² für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser liegt im Ortsteil Schlachtensee mit rd. 19.800 €/m² Geschossfläche.
Im Detail sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um 8 % von durchschnittlich rund 428.200 Euro im ersten Halbjahr 2022 auf rund 392.400 Euro im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Ähnlich verhielt es sich bei den Häusern, die ebenfalls einen Preisrückgang von 8 % verzeichneten und somit bei ca. 676.500 Euro im Schnitt lagen. Im Detail zeigt die Auswertung, dass insbesondere das Segment zwischen 1 Mio. – 1,5 Mio. Euro die größten Rückgänge aufwies, während das untere Segment nahezu auf gleichem Niveau verharrte. Das Premiumsegment (ab 2 Mio. Euro) der Häuser verzeichnete nur leichte Rückgänge und das Spitzensegment mit Kaufpreisen ab 3,5 Mio. Euro blieb konstant. Betrachtet man das Verhältnis zwischen Neu- und Altbauwohnungen, lassen sich stärkere Rückgänge im Neubausegment erkennen: Während im ersten Halbjahr 2022 der Anteil neu gebauter Eigentumswohnungen noch bei 18 % lag, ist dieser im ersten Halbjahr des aktuellen Jahres auf 10 % gesunken.
„In Berlins Immobilienmarkt herrscht derzeit wegen unklarer Zinsentwicklungen Unsicherheit unter Käufern. Gleichzeitig gibt es mehr Immobilienangebote zu leicht sinkenden Preisen. Ein Hauptgrund für den Rückgang der Verkaufsfälle ist das Festhalten vieler Verkäufer an den kürzlich erzielbaren Rekordpreisen, obwohl die Durchschnittspreise bereits gefallen sind. Diejenigen Immobilienverkäufer, die bereit sind, Preisreduzierungen zu akzeptieren, erzielen jedoch weiterhin Verkaufserfolge. Wir erwarten eine Zunahme der Kauffälle, da Verkäufer nun langsam bereit sind, niedrigere Preise als die Höchstpreise von 2021 zu akzeptieren. Im Spitzensegment hingegen zeigt sich, dass weiterhin Top-Immobilien auch Top-Preise erzielen können“, so Vincent Papke, Geschäftsführer von DAHLER Berlin.
Lokale Unterschiede: Unter Betrachtung der Berliner Bezirke waren die größten Rückgänge der Verkäufe im Eigentumswohnungsmarkt in den Bezirken Pankow (-32 %) und Charlottenburg-Wilmersdorf (-34%) zu verzeichnen, während Reinickendorf und Neukölln den geringsten Rückgang aufwiesen. Bei den Häusern waren Treptow und Spandau am stärksten betroffen, während Neukölln, Pankow und Steglitz-Zehlendorf die geringsten Einbußen zu verzeichnen hatten.
Premiumimmobilienmarkt im Detail:
Eigentumswohnungen (über 11.000 €/m²):
- 115 Verkäufe im ersten Halbjahr 2023.
- Gesamtumsatz: ca. 144,4 Mio. Euro.
- Teuerste Wohnung: verkauft für 4,3 Mio. Euro in Mitte.
Häuser (Kaufpreis über 3,5 Mio. Euro):
- 16 Verkäufe im gleichen Zeitraum.
- Verkaufszahlen im Vergleich zum Vorjahr konstant.
- Teuerstes Haus: verkauft für 10,2 Mio. Euro in Mitte.
- Regionaler Vergleich:
- Steglitz-Zehlendorf: 4 Verkäufe über 5 Mio. Euro.
- Charlottenburg: 1 Verkauf über 5 Mio. Euro.
Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt im Überblick (kaufpreisspannenunabhängig):
- Insgesamt wurden 5343 Objekte mit einem Gesamtumsatz von 2,09 Mrd. Euro verkauft
- Die meisten Verkaufsfälle gab es in Friedrichshain mit insgesamt 385 Verkäufen.
- Der umsatzstärkste Ortsteil nach Geldumsatz ist ebenfalls Friedrichshain mit rd. 159,85 Mio. Euro.
- Der teuerste Einzelkaufpreis wurde im Ortsteil Mitte mit rd. 4,3 Mio. Euro gezahlt.
- Der höchste Kaufpreis pro m² liegt ebenfalls im Ortsteil Mitte mit rd. 24.000 Euro/m². Der Markt der
Ein- und Zweifamilienhäuser im Überblick (kaufpreisspannenunabhängig):
- Insgesamt wurden 929 Objekte mit einem Gesamtumsatz von 628 Mio. Euro verkauft
- Die meisten Kauffälle gab es in Rudow mit insgesamt 57 Verkäufen.
- Der umsatzstärkste Ortsteil nach Geldumsatz ist Dahlem mit rd. 43,8 Mio. Euro.
- Der teuerste Einzelkaufpreis wurde für ein Townhouse in Mitte mit rd. 10,2 Mio. € gezahlt.
- Der höchste Kaufpreis pro m² für Ein- bzw. Zweifamilienhäuser liegt im Ortsteil Schlachtensee mit rd. 19.800 €/m² Geschossfläche.
