12.12.2023 Befragung zeigt leichte Wohnmarkt-Erholung auf niedrigem Niveau
Der halbjährliche Wohninvestment-Index AWI, den die Researchabteilung des Immobilienhauses Aengevelt halbjährlich ermittelt, zeigt auch im Winter 2023 eine Fortsetzung des leichten Erholungstrends, der sich bereits in der Sommerbefragung gezeigt hatte. Allerdings bleibt die Stimmung auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien weiterhin unterhalb des Niveaus, das noch vor der Corona-Pandemie zu verzeichnen war. Impulse zur Linderung des Wohnungsmangels sind derzeit immer noch nicht zu erwarten.
Der AWI erfasst zweimal jährlich die Einschätzung von rd. 120 Experten aus allen Bereichen der Wohnimmobilienwirtschaft zu Entwicklungen an den Märkten für Wohnimmobilien anhand standardisierter Kriterien. Die Teilergebnisse werden zu einem Indexwert zusammengefasst, so dass Richtung und Ausmaß der sich in jeder Periode ergebenden Änderung der Markteinschätzung punktgenau abzulesen sind. Der AWI berücksichtigt sowohl die zukünftige Entwicklung der Wohnungsnachfrage, des Wohnungsangebotes und der Mieten als auch die Entwicklung der Nachfrage, des Angebots und der Kaufpreise im Wohninvestmentbereich.
Dabei sind die Indexwerte für den Vermietungsmarkt und den Investmentmarkt massiv auseinandergedriftet. Der Aengevelt-Mietwohnungs-Index AMI ist aufgrund des anhaltend wachsenden Nachfrageüberhangs gegenüber dem Sommer 2023 um weitere 2,2 Punkte auf einen sehr hohen Wert von 84,7 gestiegen. Dagegen verharrt der Aengevelt-Investment-Index AII trotz eines Zugewinns um 5,0 Punkte bei einem sehr schwachen Indexwert von 28,8, für die einfachen Lagen sogar nur von 23,4. Dass Mietwohnungs- und Investmentindex so weit auseinanderfallen, ist ungewöhnlich. Bei ausgewogenen Marktverhältnissen müsste eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen auch zu einer Belebung der Investitionstätigkeit führen, weil sich neu errichtete Wohnungen gut und zu auskömmlichen Mieten vermieten lassen.
Die sprunghaft gestiegenen Zinsen in Verbindung mit extrem hohen Baukosten bremsen jedoch die Investitionsbereitschaft, weil sich der Neubau von Mietwohnungen kaum noch wirtschaftlich darstellen lässt, insbesondere nicht um unteren Preissegment, was beim lagedifferenzierten AII deutlich zu erkennen ist.
Der Gesamtindex AWI, der sich aus den Teilindizes für Vermietung und Investment zusammensetzt, ist seit dem Sommer 2023 um 3,6 Punkte auf nunmehr 56,5 Punkte gestiegen. Damit setzt sich die schon im Sommer erkennbare leichte Erholungstendenz zwar fort, aber immer noch auf sehr niedrigem Niveau. Zum Vergleich: Im Sommer 2021 hatte der AWI noch einen Wert von 76,3 und damit das Niveau der Vor-Corona-Zeit erreicht.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Zwar hat sich die leichte Erholungstendenz des AWI fortgesetzt, aber die Bedingungen für Wohnungsbauinvestitionen bleiben nach wie vor investitionsfeindlich, so dass eine weitere Verschärfung des Wohnungsmangels zu erwarten ist, insbesondere im preisgünstigen Segment.“
Aengevelt verweist darauf, dass die Baukosten auch aufgrund stetig verschärfter staatlicher und kommunaler Auflagen stark gestiegen sind und dass das neue Heizungsgesetz zu weiteren Baukostensteigerungen führt. Zudem hat die unzureichende Ausweisung von Bauland in den meisten Städten zu massiven Steigerungen der Grundstückspreise geführt. Die von Bundes- und Landesregierungen gewährten Förderprogramme reichen nicht aus, um diese Preissteigerungen auszugleichen.
Der AWI erfasst zweimal jährlich die Einschätzung von rd. 120 Experten aus allen Bereichen der Wohnimmobilienwirtschaft zu Entwicklungen an den Märkten für Wohnimmobilien anhand standardisierter Kriterien. Die Teilergebnisse werden zu einem Indexwert zusammengefasst, so dass Richtung und Ausmaß der sich in jeder Periode ergebenden Änderung der Markteinschätzung punktgenau abzulesen sind. Der AWI berücksichtigt sowohl die zukünftige Entwicklung der Wohnungsnachfrage, des Wohnungsangebotes und der Mieten als auch die Entwicklung der Nachfrage, des Angebots und der Kaufpreise im Wohninvestmentbereich.
Dabei sind die Indexwerte für den Vermietungsmarkt und den Investmentmarkt massiv auseinandergedriftet. Der Aengevelt-Mietwohnungs-Index AMI ist aufgrund des anhaltend wachsenden Nachfrageüberhangs gegenüber dem Sommer 2023 um weitere 2,2 Punkte auf einen sehr hohen Wert von 84,7 gestiegen. Dagegen verharrt der Aengevelt-Investment-Index AII trotz eines Zugewinns um 5,0 Punkte bei einem sehr schwachen Indexwert von 28,8, für die einfachen Lagen sogar nur von 23,4. Dass Mietwohnungs- und Investmentindex so weit auseinanderfallen, ist ungewöhnlich. Bei ausgewogenen Marktverhältnissen müsste eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen auch zu einer Belebung der Investitionstätigkeit führen, weil sich neu errichtete Wohnungen gut und zu auskömmlichen Mieten vermieten lassen.
Die sprunghaft gestiegenen Zinsen in Verbindung mit extrem hohen Baukosten bremsen jedoch die Investitionsbereitschaft, weil sich der Neubau von Mietwohnungen kaum noch wirtschaftlich darstellen lässt, insbesondere nicht um unteren Preissegment, was beim lagedifferenzierten AII deutlich zu erkennen ist.
Der Gesamtindex AWI, der sich aus den Teilindizes für Vermietung und Investment zusammensetzt, ist seit dem Sommer 2023 um 3,6 Punkte auf nunmehr 56,5 Punkte gestiegen. Damit setzt sich die schon im Sommer erkennbare leichte Erholungstendenz zwar fort, aber immer noch auf sehr niedrigem Niveau. Zum Vergleich: Im Sommer 2021 hatte der AWI noch einen Wert von 76,3 und damit das Niveau der Vor-Corona-Zeit erreicht.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Zwar hat sich die leichte Erholungstendenz des AWI fortgesetzt, aber die Bedingungen für Wohnungsbauinvestitionen bleiben nach wie vor investitionsfeindlich, so dass eine weitere Verschärfung des Wohnungsmangels zu erwarten ist, insbesondere im preisgünstigen Segment.“
Aengevelt verweist darauf, dass die Baukosten auch aufgrund stetig verschärfter staatlicher und kommunaler Auflagen stark gestiegen sind und dass das neue Heizungsgesetz zu weiteren Baukostensteigerungen führt. Zudem hat die unzureichende Ausweisung von Bauland in den meisten Städten zu massiven Steigerungen der Grundstückspreise geführt. Die von Bundes- und Landesregierungen gewährten Förderprogramme reichen nicht aus, um diese Preissteigerungen auszugleichen.
