13.12.2023 Aengevelt sieht Chancen und Herausforderungen bei Stadt-Logistik
Die Logistikbranche gehört seit Jahrzehnten zu den stark wachsenden Wirtschaftszweigen. Global Sourcing und E-Commerce werden die Nachfrage nach Logistikflächen mittel- und langfristig weiter steigen lassen, insbesondere für City-Hubs im Rahmen der Last-Mile-Logistik. Dabei müssen Herausforderungen wie steigende Miethöhen, Flächenknappheit in Städten und baurechtliche Richtlinien überwunden werden.
Die aktuelle wirtschaftliche Lage spiegelt sich derzeit auch auf dem Logistikmarkt wider. So verzeichnen Deutschlands größte acht Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten drei Quartalen des Jahres mit 1,6 Mio. m² einen um mehr als ein Drittel geringeren Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Lediglich die Logistikregion Frankfurt am Main registriert ein leichtes Plus von 1 %. Im Jahr kam 2023 es dennoch aufgrund niedriger Leerstandsquoten und einer rückläufigen Anzahl an Neubauprojekten zu einem Preisschub bei den Mieten.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich auf Deutschlands acht größten Märkten die Spitzen- und die Durchschnittsmiete um 11 % bzw. 12 % erhöht. Dabei folgt der Bestand dem baukostenbedingten Anstieg der Mieten für Neubauten. Aus den gestiegenen Mieten resultiert die Problematik, Logistik in innerstädtischen Räumen wirtschaftlich zu gestalten. Hier spielt auch die Konkurrenz um Flächen mit Discountern und Fachmärkten eine Rolle, für die im Vergleich zu den Spitzenmieten in der Logistik noch deutlich höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden. In Düsseldorf beispielsweise besteht ein Verhältnis von etwa eins zu zwei.
Zentrale städtische Lagen, die für die Last-Mile-Hubs benötigt werden, erfordern zudem eine hohe Wertschöpfung, da die Bodenrichtwerte deutlich höher ausfallen als im Umland. Im Zentrum Düsseldorfs im Umfeld des Hauptbahnhofs beträgt der Bodenrichtwert mit 4.700 bis 6.800 €/m² in etwa das Fünffache des Wertes am Cityrand in Lichtenbroich (1.250 €/m²) und das Elffache des Umlands, beispielsweise in Grevenbroich (300-700 €/m²).
Eine weitere Herausforderung stellen die Nutzungsänderungen bei der Anmietung von Bestandflächen dar. Insbesondere setzt der Brandschutz strenge Auflagen, die nach Aussage des DHL-Sprechers Helmut Weih allein die Hälfte der geplanten Umnutzungsprojekte scheitern lassen, denn durch die hohen Brandschutzanforderungen steigen die Investitionskosten, wodurch in Folge viele Standorte unattraktiv werden.
Um die Stadt-Logistik noch besser in bestehende städtische Quartiere einzugliedern, bietet die Mischnutzung ein erhebliches Potential. Logistikflächen könnten in Einzelhandelsflächen, Untergeschossen oder Souterrainlagen integriert werden. Ebenso bieten Kooperationen und Partnerschaften mit Kommunen noch Verbesserungsmöglichkeiten. Eine Vereinheitlichung von Richtlinien würde es der Stadt-Logistik erleichtern, Investitionen zu tätigen. Denn letztendlich stellt die Stadt-Logistik die Versorgung der Bevölkerung sicher und schützt Umwelt und Klima, weil Individualfahrten durch die direkte Lieferung der Dienstleistungen an den Kunden eingespart werden. Bestandsflächen sollten zudem ressourcensparend möglichst lange bewirtschaftet werden.
Im Rahmen von Mixed-Use-Konzepten kann die City-Logistik auch eine Chance für die Umnutzung von Grundstücken und Immobilien darstellen, die brachfallen. Dazu zählen ehemalige Tankstellengrundstücke genauso wie aufgegebene Gewerbehallen oder ältere Bürogebäude, die die ESG-Anforderungen nicht mehr erfüllen. Nutzungsmischung erfordert allerdings auch komplexere Partnerschaften zwischen Immobilieneigentümern, den verschiedenen Nutzern und Genehmigungsbehörden.
Die aktuelle wirtschaftliche Lage spiegelt sich derzeit auch auf dem Logistikmarkt wider. So verzeichnen Deutschlands größte acht Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien in den ersten drei Quartalen des Jahres mit 1,6 Mio. m² einen um mehr als ein Drittel geringeren Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Lediglich die Logistikregion Frankfurt am Main registriert ein leichtes Plus von 1 %. Im Jahr kam 2023 es dennoch aufgrund niedriger Leerstandsquoten und einer rückläufigen Anzahl an Neubauprojekten zu einem Preisschub bei den Mieten.
Im Vergleich zum Vorjahr haben sich auf Deutschlands acht größten Märkten die Spitzen- und die Durchschnittsmiete um 11 % bzw. 12 % erhöht. Dabei folgt der Bestand dem baukostenbedingten Anstieg der Mieten für Neubauten. Aus den gestiegenen Mieten resultiert die Problematik, Logistik in innerstädtischen Räumen wirtschaftlich zu gestalten. Hier spielt auch die Konkurrenz um Flächen mit Discountern und Fachmärkten eine Rolle, für die im Vergleich zu den Spitzenmieten in der Logistik noch deutlich höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden. In Düsseldorf beispielsweise besteht ein Verhältnis von etwa eins zu zwei.
Zentrale städtische Lagen, die für die Last-Mile-Hubs benötigt werden, erfordern zudem eine hohe Wertschöpfung, da die Bodenrichtwerte deutlich höher ausfallen als im Umland. Im Zentrum Düsseldorfs im Umfeld des Hauptbahnhofs beträgt der Bodenrichtwert mit 4.700 bis 6.800 €/m² in etwa das Fünffache des Wertes am Cityrand in Lichtenbroich (1.250 €/m²) und das Elffache des Umlands, beispielsweise in Grevenbroich (300-700 €/m²).
Eine weitere Herausforderung stellen die Nutzungsänderungen bei der Anmietung von Bestandflächen dar. Insbesondere setzt der Brandschutz strenge Auflagen, die nach Aussage des DHL-Sprechers Helmut Weih allein die Hälfte der geplanten Umnutzungsprojekte scheitern lassen, denn durch die hohen Brandschutzanforderungen steigen die Investitionskosten, wodurch in Folge viele Standorte unattraktiv werden.
Um die Stadt-Logistik noch besser in bestehende städtische Quartiere einzugliedern, bietet die Mischnutzung ein erhebliches Potential. Logistikflächen könnten in Einzelhandelsflächen, Untergeschossen oder Souterrainlagen integriert werden. Ebenso bieten Kooperationen und Partnerschaften mit Kommunen noch Verbesserungsmöglichkeiten. Eine Vereinheitlichung von Richtlinien würde es der Stadt-Logistik erleichtern, Investitionen zu tätigen. Denn letztendlich stellt die Stadt-Logistik die Versorgung der Bevölkerung sicher und schützt Umwelt und Klima, weil Individualfahrten durch die direkte Lieferung der Dienstleistungen an den Kunden eingespart werden. Bestandsflächen sollten zudem ressourcensparend möglichst lange bewirtschaftet werden.
Im Rahmen von Mixed-Use-Konzepten kann die City-Logistik auch eine Chance für die Umnutzung von Grundstücken und Immobilien darstellen, die brachfallen. Dazu zählen ehemalige Tankstellengrundstücke genauso wie aufgegebene Gewerbehallen oder ältere Bürogebäude, die die ESG-Anforderungen nicht mehr erfüllen. Nutzungsmischung erfordert allerdings auch komplexere Partnerschaften zwischen Immobilieneigentümern, den verschiedenen Nutzern und Genehmigungsbehörden.
