20.12.2023 Umfrage: Wohnungswirtschaft ist weiter unter Druck
Bereits seit Sommer 2020 befragt Aengevelt halbjährlich Experten aus allen Bereichen der Wohnungswirtschaft zu Krisen-Einflüssen auf den Markt. Ging es beim Befragungsstart vorrangig um Corona-Auswirkungen, sind es nun Themen wie Ukraine-Krieg, gestiegene Energiepreise und Kreditzinsen, Inflation etc. Deshalb hat Aengevelt seine Fragestellungen ab Winter 2022/2023 angepasst:
• So wurde die Frage „Wie schätzen Sie den Einfluss der Corona-Krise auf Ihr Unternehmen ein?“ geändert in „Wie schätzen Sie den Einfluss der aktuellen Entwicklungen auf Ihr Unternehmen ein?“. Die Antwortmöglichkeiten sind gleichgeblieben und wurden lediglich um den Punkt ”Verkauf bisher betriebsnotwendiger Immobilien“ ergänzt.
• Außerdem wurde die Frage „Wie lange dauert es, bis sich Ihr Geschäftsbetrieb wieder normalisiert hat?“ ersetzt durch die Frage „Welche Vermögensverluste erwarten Sie aufgrund der aktuellen Krise für Ihr Unternehmen?“. Dadurch gibt es indessen nur eine kürzere Vergleichsreihe.
Ergebnis
• Die aktuelle Gesamtsituation wird weiterhin als sehr herausfordernd wahrgenommen: Die große Mehrheit der Befragungsteilnehmer geht unverändert von einer Reduzierung des Neugeschäfts aus. Die Sorge vor einer Verlangsamung der Umsatzdynamik ist gegenüber der Befragung im Sommer 2023 nochmals gestiegen.
• Bei der Frage nach Vermögensverlusten ihrer Unternehmen rechnen etwa zwei Drittel der Befragungsteilnehmer mit Einbußen.
• Auch hinsichtlich eines befürchteten krisenbedingten Personalabbaus steigt die Sorge weiter.
• Zunehmend ein Thema wird auch der Verkauf bisher betriebsnotwendiger Immobilien.
Differenzierte Auswirkungen
Unter der Fragestellung “Wie schätzen Sie den Einfluss der aktuellen Entwicklungen auf Ihr Unternehmen ein?“ konnten die Teilnehmer wie bei den vorherigen Befragungen aus dem gleichen Spektrum möglicher Auswirkungen für ihr Unternehmen wählen, wobei Mehrfachantworten möglich waren. Dazu zählen:
• Verlangsamung der Umsatzdynamik
• Forderungsausfälle
• Reduzierung des Neugeschäfts
• Erhöhter Kostenaufwand durch bislang nicht kalkulierte Restart-Investitionen
• Verlust von Stammkunden
• Personalabbau
• Verkauf bisher betriebsnotwendiger Immobilien (zum dritten Mal abgefragt)
Die größte Sorge besteht hinsichtlich der Reduzierung des Neugeschäfts: Rund 68 % der Befragungsteilnehmer befürchten dies. Dieser Wert liegt deutlich über dem bislang niedrigsten Wert aus der Sommerbefragung 2022 (25 %). Gegenüber dem bisherigen Höchstwert aus der Sommerbefragung 2023 (79 %) ist indessen ein deutlicher Rückgang um elf Prozentpunkte festzustellen.
Nochmals gestiegen ist in der aktuellen Umfrage dagegen der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von einer abgeschwächten Umsatzdynamik ausgehen: Waren es im Sommer 2023 62 %, sind es aktuell 64 %. Das ist zudem der höchste Wert seit Befragungsstart.
Die Zahl derer, die mit Forderungsausfällen rechnen, stellt sich stabil zur Sommerbefragung 2023 auf 31 %.
Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von einem erhöhten Kostenaufwand durch bislang nicht kalkulierte Restart-Investitionen ausgehen, steigt deutlich um 11 Prozentpunkte auf 46 % und erreicht damit einen neuen Höchstwert (bisher Winter 2022/2023: 37 %).
Die Sorge der Befragungsteilnehmer hinsichtlich eines Personalabbaus in ihren Unternehmen wächst kontinuierlich seit Sommer 2021: In der aktuellen Befragung hat sich der Anteil derjenigen, die mit einem Personalabbau rechnen, auf knapp 16 % erhöht (Sommer 2023: 15 %; Winter 2022/2023: 6,5 %; Sommer 2022: 6 %; Winter 2021/2022: 4 %; Sommer 2021: 2 %).
Mit dem Verlust von Stammkunden rechnet nach wie vor ein nur geringer Anteil von rd. 5 % (Sommer 2023: 3 %; Winter 2022/2023: 2 %).
Zum dritten Mal wurde die Einschätzung bzgl. eines Verkaufs bisher betriebsnotwendiger Immobilien u.a. zur Stärkung des Eigenkapitals abgefragt. Waren es im Winter 2022/2023 rd. 5 % der Befragungsteilnehmer, sank ihr Anteil in der Sommerbefragung 2023 zunächst auf 2 %, ist aktuell indessen wieder deutlich auf rd. 8 % gestiegen.
Frage nach Vermögensverlusten
Nach Befragungsstart im Winter 2022/2023 wurde aktuell zum dritten Mal danach gefragt, welche Vermögensverluste die Befragungsteilnehmer für ihr Unternehmen erwarten. Ergebnis:
• Wie im Sommer 2023 geben aktuell 21 % an, keine Vermögensverluste zu erwarten. Im Winter 2022/2023 waren es noch 28 %.
• Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die mit geringen Verlusten rechnen, ist gegenüber der Sommerbefragung 2023 (48 %) deutlich auf 38 % gesunken.
• Dagegen ist der Anteil, die erhebliche, wenn auch nicht existenzbedrohenden Verluste erwarten, von 21 % im Sommer 2023 auf nun rd. 25 % gestiegen. Im Winter 2022/2023 waren es lediglich 16 %.
• Mit existenzbedrohenden Vermögensverlusten rechnet lediglich 1 % (Sommer 2023: 2 %).
Fazit
Die aktuelle Befragung bestätigt die Auswirkungen der aktuellen Krise auf die Wohnungswirtschaft und macht die Sorgen vor der zukünftigen Entwicklung deutlich. Das gilt vor allem hinsichtlich einer Reduzierung des Neugeschäfts und einer verlangsamten Umsatzdynamik. Aber auch die Sorgen vor notwendigen, bislang nicht einkalkulierten Restart-Kosten nach Ende der Krise steigen deutlich.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Bedenklich stimmt bei anhaltendem Krisenmodus vor allem die wachsende Sorge vor Personalabbau und signifikanten Vermögensverlusten. Dahinter stehen weiter abschmelzende Unternehmensreserven und rückläufige Geldumsätze bzw. Margen. Je nach Dauer der Krise ist hier mit einer zunehmenden Freisetzung von Mitarbeitern zu rechnen. Betroffen sind davon u.a. Projektentwickler, was sich an zahlreichen zurückgestellten bzw. sogar komplett abgesagten Wohnprojekten und einer wachsenden Zahl an Insolvenzen ablesen lässt. Kontinuierlich sinkende Genehmigungszahlen im Wohnungsneubau verstärken die Befürchtungen. So wurden bundesweit von Januar bis September 2023 mit 160.400 Neubaugenehmigungen knapp 32 % weniger erteilt als im Vorjahreszeitraum. In der Folge wird dies in deutlich rückläufigen Wohnungsfertigstellungen resultieren und damit in einer weiteren Verschärfung bereits angespannter Wohnungsmärkte insbesondere in Wachstumsregionen.“
• So wurde die Frage „Wie schätzen Sie den Einfluss der Corona-Krise auf Ihr Unternehmen ein?“ geändert in „Wie schätzen Sie den Einfluss der aktuellen Entwicklungen auf Ihr Unternehmen ein?“. Die Antwortmöglichkeiten sind gleichgeblieben und wurden lediglich um den Punkt ”Verkauf bisher betriebsnotwendiger Immobilien“ ergänzt.
• Außerdem wurde die Frage „Wie lange dauert es, bis sich Ihr Geschäftsbetrieb wieder normalisiert hat?“ ersetzt durch die Frage „Welche Vermögensverluste erwarten Sie aufgrund der aktuellen Krise für Ihr Unternehmen?“. Dadurch gibt es indessen nur eine kürzere Vergleichsreihe.
Ergebnis
• Die aktuelle Gesamtsituation wird weiterhin als sehr herausfordernd wahrgenommen: Die große Mehrheit der Befragungsteilnehmer geht unverändert von einer Reduzierung des Neugeschäfts aus. Die Sorge vor einer Verlangsamung der Umsatzdynamik ist gegenüber der Befragung im Sommer 2023 nochmals gestiegen.
• Bei der Frage nach Vermögensverlusten ihrer Unternehmen rechnen etwa zwei Drittel der Befragungsteilnehmer mit Einbußen.
• Auch hinsichtlich eines befürchteten krisenbedingten Personalabbaus steigt die Sorge weiter.
• Zunehmend ein Thema wird auch der Verkauf bisher betriebsnotwendiger Immobilien.
Differenzierte Auswirkungen
Unter der Fragestellung “Wie schätzen Sie den Einfluss der aktuellen Entwicklungen auf Ihr Unternehmen ein?“ konnten die Teilnehmer wie bei den vorherigen Befragungen aus dem gleichen Spektrum möglicher Auswirkungen für ihr Unternehmen wählen, wobei Mehrfachantworten möglich waren. Dazu zählen:
• Verlangsamung der Umsatzdynamik
• Forderungsausfälle
• Reduzierung des Neugeschäfts
• Erhöhter Kostenaufwand durch bislang nicht kalkulierte Restart-Investitionen
• Verlust von Stammkunden
• Personalabbau
• Verkauf bisher betriebsnotwendiger Immobilien (zum dritten Mal abgefragt)
Die größte Sorge besteht hinsichtlich der Reduzierung des Neugeschäfts: Rund 68 % der Befragungsteilnehmer befürchten dies. Dieser Wert liegt deutlich über dem bislang niedrigsten Wert aus der Sommerbefragung 2022 (25 %). Gegenüber dem bisherigen Höchstwert aus der Sommerbefragung 2023 (79 %) ist indessen ein deutlicher Rückgang um elf Prozentpunkte festzustellen.
Nochmals gestiegen ist in der aktuellen Umfrage dagegen der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von einer abgeschwächten Umsatzdynamik ausgehen: Waren es im Sommer 2023 62 %, sind es aktuell 64 %. Das ist zudem der höchste Wert seit Befragungsstart.
Die Zahl derer, die mit Forderungsausfällen rechnen, stellt sich stabil zur Sommerbefragung 2023 auf 31 %.
Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die von einem erhöhten Kostenaufwand durch bislang nicht kalkulierte Restart-Investitionen ausgehen, steigt deutlich um 11 Prozentpunkte auf 46 % und erreicht damit einen neuen Höchstwert (bisher Winter 2022/2023: 37 %).
Die Sorge der Befragungsteilnehmer hinsichtlich eines Personalabbaus in ihren Unternehmen wächst kontinuierlich seit Sommer 2021: In der aktuellen Befragung hat sich der Anteil derjenigen, die mit einem Personalabbau rechnen, auf knapp 16 % erhöht (Sommer 2023: 15 %; Winter 2022/2023: 6,5 %; Sommer 2022: 6 %; Winter 2021/2022: 4 %; Sommer 2021: 2 %).
Mit dem Verlust von Stammkunden rechnet nach wie vor ein nur geringer Anteil von rd. 5 % (Sommer 2023: 3 %; Winter 2022/2023: 2 %).
Zum dritten Mal wurde die Einschätzung bzgl. eines Verkaufs bisher betriebsnotwendiger Immobilien u.a. zur Stärkung des Eigenkapitals abgefragt. Waren es im Winter 2022/2023 rd. 5 % der Befragungsteilnehmer, sank ihr Anteil in der Sommerbefragung 2023 zunächst auf 2 %, ist aktuell indessen wieder deutlich auf rd. 8 % gestiegen.
Frage nach Vermögensverlusten
Nach Befragungsstart im Winter 2022/2023 wurde aktuell zum dritten Mal danach gefragt, welche Vermögensverluste die Befragungsteilnehmer für ihr Unternehmen erwarten. Ergebnis:
• Wie im Sommer 2023 geben aktuell 21 % an, keine Vermögensverluste zu erwarten. Im Winter 2022/2023 waren es noch 28 %.
• Der Anteil der Befragungsteilnehmer, die mit geringen Verlusten rechnen, ist gegenüber der Sommerbefragung 2023 (48 %) deutlich auf 38 % gesunken.
• Dagegen ist der Anteil, die erhebliche, wenn auch nicht existenzbedrohenden Verluste erwarten, von 21 % im Sommer 2023 auf nun rd. 25 % gestiegen. Im Winter 2022/2023 waren es lediglich 16 %.
• Mit existenzbedrohenden Vermögensverlusten rechnet lediglich 1 % (Sommer 2023: 2 %).
Fazit
Die aktuelle Befragung bestätigt die Auswirkungen der aktuellen Krise auf die Wohnungswirtschaft und macht die Sorgen vor der zukünftigen Entwicklung deutlich. Das gilt vor allem hinsichtlich einer Reduzierung des Neugeschäfts und einer verlangsamten Umsatzdynamik. Aber auch die Sorgen vor notwendigen, bislang nicht einkalkulierten Restart-Kosten nach Ende der Krise steigen deutlich.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter Aengevelt Immobilien: „Bedenklich stimmt bei anhaltendem Krisenmodus vor allem die wachsende Sorge vor Personalabbau und signifikanten Vermögensverlusten. Dahinter stehen weiter abschmelzende Unternehmensreserven und rückläufige Geldumsätze bzw. Margen. Je nach Dauer der Krise ist hier mit einer zunehmenden Freisetzung von Mitarbeitern zu rechnen. Betroffen sind davon u.a. Projektentwickler, was sich an zahlreichen zurückgestellten bzw. sogar komplett abgesagten Wohnprojekten und einer wachsenden Zahl an Insolvenzen ablesen lässt. Kontinuierlich sinkende Genehmigungszahlen im Wohnungsneubau verstärken die Befürchtungen. So wurden bundesweit von Januar bis September 2023 mit 160.400 Neubaugenehmigungen knapp 32 % weniger erteilt als im Vorjahreszeitraum. In der Folge wird dies in deutlich rückläufigen Wohnungsfertigstellungen resultieren und damit in einer weiteren Verschärfung bereits angespannter Wohnungsmärkte insbesondere in Wachstumsregionen.“
