20.12.2023 Investments in Rechenzentren: Neubauprojekte im Fokus
Der deutsche Datacenter-Markt wird laut Daten der PREA Group exponentiell wachsen und der Stromverbrauch von aktuell 1,94 Gigawatt auf 3,99 Gigawatt im Jahr 2030 ansteigen. Die Bandbreite der Objekte, die dafür in den kommenden Jahren benötigt werden, reicht von Kleinrechenzentren (Edge-Center) über Colocation-Center bis zu Mega-Rechenzentren (Hyperscaler). Der Stromverbrauch kann dabei mehr als 500 Megawatt betragen und somit weit höher sein als der einer Kleinstadt. Das Investmentvolumen wird laut PREA bis 2030 ca.35 Milliarden Euro betragen. Dementsprechend steigt die Nachfrage auf Investorenseite. Im Rahmen einer Online-Pressekonferenz haben Gabriel Khodzitski, CEO der PREA Group, Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment bei Hauck Aufhäuser Lampe (HAL), Jörn Fingerhuth, Partner und Head of Property bei der Kanzlei Pinsent Masons, und Stephan Freitas Krause, Vice President von der KfW IPEX-Bank, über die aufstrebende Assetklasse gesprochen.
Das Real Estate Investment Team von Hauck Aufhäuser Lampe (HAL) hat zum Jahresende einen der ersten Fonds für institutionelle Anleger auf den Markt gebracht, der in Rechenzentren investiert. Patrick Brinker erläutert: „Auch für Rechenzentren gilt das Immobilien-Sprichwort ‚Lage, Lage, Lage‘, aber unter anderen Standortvoraussetzungen. Entscheidend sind unter anderem die Verfügbarkeit von Strom und Mietern sowie die Sicherheit der Datenübertragung. Als geeignete Investmentobjekte sind für uns aufgrund des Energieeffizienzgesetzes hauptsächlich Neubauprojekte und neuere Bestandsobjekte im Fokus. Insgesamt ist der Markt bislang sehr intransparent, weil es im Vergleich zum Immobilienmarkt noch wenig Transaktionen gibt und die Rechenzentren sehr individuell sind und damit eine geringe Vergleichbarkeit gegeben ist. Generell halten wir aber Renditen zwischen sechs und acht Prozent im Durchschnitt pro Jahr für realisierbar.“
Stephan Freitas Krause, Vice President von der KfW IPEX-Bank, beleuchtet die Finanzierungsaspekte: „Im Gegensatz zu klassischen Immobilien fließt der Großteil der Investitionskosten in die technische Infrastruktur wie Strom, Kühlung oder Konnektivität. Das macht bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten aus. Insgesamt verzeichnen wir eine stark ansteigende Nachfrage nach Finanzierungen, insbesondere getrieben durch die großen Hyperscaler Kunden. Auf dem deutschen Markt werden vor allem für Frankfurt und Berlin größere Finanzierungen angefragt, allerdings auch in anderen deutschen Wirtschaftsclustern, in denen das IT-Outsourcing eine immer größere Rolle spielt.“ Wonach die Business Pläne für Edge-Rechenzentren noch in den Startlöchern stehen, werden diese Arten von Rechenzentren in Zukunft eine größere Rolle spielen, sobald die Adoption von Anwendungen aus den Bereichen der Künstlichen Intelligenz, bzw. der digitalen Automation Fahrt aufnimmt.
Die gleiche positive Entwicklung sieht auch Brinker: „Die Nachfrage von Investoren-Seite ist stark ansteigend, zumal diese Assetklasse in den meisten Portfolios noch nicht vorhanden ist und so zur Risikodiversifizierung beiträgt. Dazu kommen die Renditen, die höher sind als bei klassischen Immobilieninvestments.“
Aufgrund des steigenden Datenvolumens werden zunehmend neue Rechenzentren geplant und die Developerbranche wird sich dahingehend weiter ausdifferenzieren. Das Technologie- und Dienstleistungsunternehmen PREA entwickelt derzeit in Berlin-Lichtenberg das größte Rechenzentrum der Hauptstadt. „Die besondere Aufgabe an diesem Standort war, zunächst eine Genehmigung ohne Bebauungsplan und eine Befreiung nach Bundesemissionsschutzgesetz zu erhalten. Wir haben diese außerordentliche Herausforderung gemeistert”, sagt Khodzitski, CEO der PREA Group. „Wir prüfen aktuell eine Projekt-Pipeline von weiteren 300 Megawatt für Berlin.“
Das Projekt „Bluestar“ in der Rhinstraße im Bezirk Lichtenberg hat ein Investitionsvolumen von einer Mrd. Euro und wird von PREA für das Family Office Van Caem realisiert. Das Rechenzentrum wird zur Inbetriebnahme eine Leistung von 100 Megawatt (MW) erbringen und eine Aufnahmekapazität von 70 MW haben. Die Inbetriebnahme ist für 2026 geplant. Als Hyperscale-Lösung geplant, soll die Vermietung des gesamten Campus an nur einen einzelnen Betreiber erfolgen.
Kommunen sind in der Regel aufgeschlossen gegenüber dem Neubau von Rechenzentren, wenn man die Vorteile entsprechend darlegt. Dazu sagt Khodzitski: „Rechenzentren können eine neue Form von Heizkraftwerken sein, wenn man die Abwärme nutzt. Dafür müssen die Objekte am besten zentral gelegen sein und nicht in der Peripherie, damit die Wärme sinnvoll genutzt werden kann.“ Stephan Freitas Krause bestätigt aus der Kapitalgebersicht die Wichtigkeit eines energieeffizienten Rechenzentrums, welches ohne einen hohen Effizienzgrad bzw. fehlenden regenerativen Energien oder Abwärmenutzungsmöglichkeiten, zunehmend unattraktiv für Investoren bzw. Banken wird. Andererseits können Rechenzentren, ob groß oder klein, eine wesentliche Rolle in der Wärmeplanung und einen positiven Part in der Wärmewende spielen.
„Unser Projekt in Berlin kann rund zwei Millionen Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche mit Wärme versorgen“, sagt Khodzitski. Damit gehöre Bluestar zu den wenigen Data-Centern der DACH-Region, die ihre Abwärme in einer relevanten Größenordnung von 50 bis 100 Prozent zu Heizzwecken zur Verfügung stellen.
Voraussetzung für die effiziente Abwärmenutzung aus regenerativen Quellen ist die vergleichsweise zentrale Lage in einem dicht bebauten Stadtteil mit Krankenhäusern, einem Gewerbegebiet und 30.000 Wohnungen – in Häusern mit elf oder mehr Etagen. Die anfallende Wärmeenergie kann so für die umliegenden Gebäude genutzt werden.
Das Real Estate Investment Team von Hauck Aufhäuser Lampe (HAL) hat zum Jahresende einen der ersten Fonds für institutionelle Anleger auf den Markt gebracht, der in Rechenzentren investiert. Patrick Brinker erläutert: „Auch für Rechenzentren gilt das Immobilien-Sprichwort ‚Lage, Lage, Lage‘, aber unter anderen Standortvoraussetzungen. Entscheidend sind unter anderem die Verfügbarkeit von Strom und Mietern sowie die Sicherheit der Datenübertragung. Als geeignete Investmentobjekte sind für uns aufgrund des Energieeffizienzgesetzes hauptsächlich Neubauprojekte und neuere Bestandsobjekte im Fokus. Insgesamt ist der Markt bislang sehr intransparent, weil es im Vergleich zum Immobilienmarkt noch wenig Transaktionen gibt und die Rechenzentren sehr individuell sind und damit eine geringe Vergleichbarkeit gegeben ist. Generell halten wir aber Renditen zwischen sechs und acht Prozent im Durchschnitt pro Jahr für realisierbar.“
Stephan Freitas Krause, Vice President von der KfW IPEX-Bank, beleuchtet die Finanzierungsaspekte: „Im Gegensatz zu klassischen Immobilien fließt der Großteil der Investitionskosten in die technische Infrastruktur wie Strom, Kühlung oder Konnektivität. Das macht bis zu 80 Prozent der Gesamtkosten aus. Insgesamt verzeichnen wir eine stark ansteigende Nachfrage nach Finanzierungen, insbesondere getrieben durch die großen Hyperscaler Kunden. Auf dem deutschen Markt werden vor allem für Frankfurt und Berlin größere Finanzierungen angefragt, allerdings auch in anderen deutschen Wirtschaftsclustern, in denen das IT-Outsourcing eine immer größere Rolle spielt.“ Wonach die Business Pläne für Edge-Rechenzentren noch in den Startlöchern stehen, werden diese Arten von Rechenzentren in Zukunft eine größere Rolle spielen, sobald die Adoption von Anwendungen aus den Bereichen der Künstlichen Intelligenz, bzw. der digitalen Automation Fahrt aufnimmt.
Die gleiche positive Entwicklung sieht auch Brinker: „Die Nachfrage von Investoren-Seite ist stark ansteigend, zumal diese Assetklasse in den meisten Portfolios noch nicht vorhanden ist und so zur Risikodiversifizierung beiträgt. Dazu kommen die Renditen, die höher sind als bei klassischen Immobilieninvestments.“
Aufgrund des steigenden Datenvolumens werden zunehmend neue Rechenzentren geplant und die Developerbranche wird sich dahingehend weiter ausdifferenzieren. Das Technologie- und Dienstleistungsunternehmen PREA entwickelt derzeit in Berlin-Lichtenberg das größte Rechenzentrum der Hauptstadt. „Die besondere Aufgabe an diesem Standort war, zunächst eine Genehmigung ohne Bebauungsplan und eine Befreiung nach Bundesemissionsschutzgesetz zu erhalten. Wir haben diese außerordentliche Herausforderung gemeistert”, sagt Khodzitski, CEO der PREA Group. „Wir prüfen aktuell eine Projekt-Pipeline von weiteren 300 Megawatt für Berlin.“
Das Projekt „Bluestar“ in der Rhinstraße im Bezirk Lichtenberg hat ein Investitionsvolumen von einer Mrd. Euro und wird von PREA für das Family Office Van Caem realisiert. Das Rechenzentrum wird zur Inbetriebnahme eine Leistung von 100 Megawatt (MW) erbringen und eine Aufnahmekapazität von 70 MW haben. Die Inbetriebnahme ist für 2026 geplant. Als Hyperscale-Lösung geplant, soll die Vermietung des gesamten Campus an nur einen einzelnen Betreiber erfolgen.
Kommunen sind in der Regel aufgeschlossen gegenüber dem Neubau von Rechenzentren, wenn man die Vorteile entsprechend darlegt. Dazu sagt Khodzitski: „Rechenzentren können eine neue Form von Heizkraftwerken sein, wenn man die Abwärme nutzt. Dafür müssen die Objekte am besten zentral gelegen sein und nicht in der Peripherie, damit die Wärme sinnvoll genutzt werden kann.“ Stephan Freitas Krause bestätigt aus der Kapitalgebersicht die Wichtigkeit eines energieeffizienten Rechenzentrums, welches ohne einen hohen Effizienzgrad bzw. fehlenden regenerativen Energien oder Abwärmenutzungsmöglichkeiten, zunehmend unattraktiv für Investoren bzw. Banken wird. Andererseits können Rechenzentren, ob groß oder klein, eine wesentliche Rolle in der Wärmeplanung und einen positiven Part in der Wärmewende spielen.
„Unser Projekt in Berlin kann rund zwei Millionen Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche mit Wärme versorgen“, sagt Khodzitski. Damit gehöre Bluestar zu den wenigen Data-Centern der DACH-Region, die ihre Abwärme in einer relevanten Größenordnung von 50 bis 100 Prozent zu Heizzwecken zur Verfügung stellen.
Voraussetzung für die effiziente Abwärmenutzung aus regenerativen Quellen ist die vergleichsweise zentrale Lage in einem dicht bebauten Stadtteil mit Krankenhäusern, einem Gewerbegebiet und 30.000 Wohnungen – in Häusern mit elf oder mehr Etagen. Die anfallende Wärmeenergie kann so für die umliegenden Gebäude genutzt werden.
