28.12.2023 Österreich: Ohne Maßnahmen langfristiger Einbruch des Wohnangebots
Der Bau neuer Wohnungen wird 2024 österreichweit, besonders aber in den Großstädten, massiv zurückgehen. Vor allem die Fertigstellung neuer, freifinanzierter Mietwohnungen wird schon im ersten Halbjahr drastisch abnehmen. Auf dem mit Abstand wichtigsten Teilmarkt in Wien werden in Summe nur mehr rund 2.500 Mietwohnungen hinzukommen, das bedeutet damit ein Minus von mehr als 50 Prozent gegenüber dem heurigen Wert von 5.350 Einheiten. Verschärft wird die bereits 2023 wahrnehmbare Verknappung am Mietenmarkt durch einen Rückgang der Anzahl an Mietvertragskündigungen. In den Landeshauptstädten Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck zeichnet sich ein ähnlicher Trend ab.
Das geringere Angebot hat Auswirkungen auf die Preisentwicklung, die je nach Lage, Ausstattung und Größe variiert: 2023 stiegen die Wohnungsmieten in der Neuvermietung in Wien um durchschnittlich 6,5 bis 8,0 Prozent, für 2024 ist mit einem etwas geringeren Anstieg zu rechnen. Die Kaufpreise blieben mit einem Plus von 0,2 bis 1,8 Prozent weitgehend stabil, für 2024 rechnet EHL mit einem moderaten Anstieg von 0,8 bis 2,3 Prozent.
„Nachdem 2023 vor allem Mietwohnungen sehr gesucht waren, erwarten wir, dass im kommenden Jahr die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wieder stärker steigen wird“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „Der Zinsgipfel ist erreicht und wir können 2024 mit ersten Senkungen der Leitzinsen rechnen. Die anhaltend starke Nachfrage nach Mietwohnungen wird für minimale Leerstände und kurze Vermarktungszeiten sorgen, was mit höheren Renditen einhergehen wird. Das Verkaufsvolumen wird zwar noch nicht wieder an 2021 und 2022 heranreichen, 2023 wird aber ganz klar übertroffen werden.“
Gleichzeitig drohe sich der Abwärtstrend in der Angebotsentwicklung aber sogar weiter zu verschärfen, warnt Schunker. „Die Mietpreisbremse für Richtwertmieten wird zur Folge haben, dass weniger Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsinvestitionen im Bestand getätigt werden. Im Neubau kommt es laufend zu weiteren Projektverzögerungen oder -stopps, deshalb könnten 2025 und 2026 die Fertigstellungszahlen noch stärker sinken als wir derzeit prognostizieren.“
Fertigstellungszahlen in Wien
Um den drohenden strukturellen Wohnungsmangel in Wien und anderen österreichischen Großstädten zu lindern, seien weitreichende Maßnahmen dringend erforderlich: „Impulse, die jetzt gesetzt werden, könnten die dringend notwendige Trendwende zumindest für 2025 und die Folgejahre initiieren.“
Schunker fordert eine Kombination von Maßnahmen für den Bestand und den Neubau, damit auch künftig privates Kapital in den Wohnungsmarkt fließt:
• Förderungen und begünstigte Finanzierungsmöglichkeiten für thermische Sanierungen und Nachhaltigkeitsinvestitionen in Bestandsobjekten
• Begünstigte Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Anreize im Wohnungsneubau
• Raschere und unkompliziertere Baugenehmigungs- und Widmungsverfahren
• Reduktion kostentreibender Bauvorschriften
Auch Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe, sieht großen Handlungsbedarf, damit Rahmenbedingungen für zusätzlichen Wohnraum geschaffen werden. „Schon jetzt haben Wohnungssuchende viel weniger Auswahl als noch vor einem Jahr. Bis Maßnahmen zu wirken beginnen, dauert es mindestens eineinhalb, bei größeren Projekten zweieinhalb bis drei Jahre. Wenn jetzt nicht rasch und konsequent etwas für den Wohnbau getan wird, werden ÖsterreicherInnen in Ballungszentren künftig nur mehr wenig qualitativen und leistbaren Wohnraum vorfinden.“
Das geringere Angebot hat Auswirkungen auf die Preisentwicklung, die je nach Lage, Ausstattung und Größe variiert: 2023 stiegen die Wohnungsmieten in der Neuvermietung in Wien um durchschnittlich 6,5 bis 8,0 Prozent, für 2024 ist mit einem etwas geringeren Anstieg zu rechnen. Die Kaufpreise blieben mit einem Plus von 0,2 bis 1,8 Prozent weitgehend stabil, für 2024 rechnet EHL mit einem moderaten Anstieg von 0,8 bis 2,3 Prozent.
„Nachdem 2023 vor allem Mietwohnungen sehr gesucht waren, erwarten wir, dass im kommenden Jahr die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wieder stärker steigen wird“, erklärt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „Der Zinsgipfel ist erreicht und wir können 2024 mit ersten Senkungen der Leitzinsen rechnen. Die anhaltend starke Nachfrage nach Mietwohnungen wird für minimale Leerstände und kurze Vermarktungszeiten sorgen, was mit höheren Renditen einhergehen wird. Das Verkaufsvolumen wird zwar noch nicht wieder an 2021 und 2022 heranreichen, 2023 wird aber ganz klar übertroffen werden.“
Gleichzeitig drohe sich der Abwärtstrend in der Angebotsentwicklung aber sogar weiter zu verschärfen, warnt Schunker. „Die Mietpreisbremse für Richtwertmieten wird zur Folge haben, dass weniger Instandhaltungs- bzw. Erhaltungsinvestitionen im Bestand getätigt werden. Im Neubau kommt es laufend zu weiteren Projektverzögerungen oder -stopps, deshalb könnten 2025 und 2026 die Fertigstellungszahlen noch stärker sinken als wir derzeit prognostizieren.“
Fertigstellungszahlen in Wien
Um den drohenden strukturellen Wohnungsmangel in Wien und anderen österreichischen Großstädten zu lindern, seien weitreichende Maßnahmen dringend erforderlich: „Impulse, die jetzt gesetzt werden, könnten die dringend notwendige Trendwende zumindest für 2025 und die Folgejahre initiieren.“
Schunker fordert eine Kombination von Maßnahmen für den Bestand und den Neubau, damit auch künftig privates Kapital in den Wohnungsmarkt fließt:
• Förderungen und begünstigte Finanzierungsmöglichkeiten für thermische Sanierungen und Nachhaltigkeitsinvestitionen in Bestandsobjekten
• Begünstigte Abschreibungsmöglichkeiten und steuerliche Anreize im Wohnungsneubau
• Raschere und unkompliziertere Baugenehmigungs- und Widmungsverfahren
• Reduktion kostentreibender Bauvorschriften
Auch Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe, sieht großen Handlungsbedarf, damit Rahmenbedingungen für zusätzlichen Wohnraum geschaffen werden. „Schon jetzt haben Wohnungssuchende viel weniger Auswahl als noch vor einem Jahr. Bis Maßnahmen zu wirken beginnen, dauert es mindestens eineinhalb, bei größeren Projekten zweieinhalb bis drei Jahre. Wenn jetzt nicht rasch und konsequent etwas für den Wohnbau getan wird, werden ÖsterreicherInnen in Ballungszentren künftig nur mehr wenig qualitativen und leistbaren Wohnraum vorfinden.“
