08.01.2024 Transaktionsmarkt Wohnen: Zeichen stehen auf anziehende Dynamik
Das Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2023 beläuft sich nach Auswertungen von Lübke Kelber auf ca. 1,3 Mrd. Euro. Für das gesamte Jahr 2023 ergibt sich damit ein Volumen von 6,1 Mrd. Euro, ca. 48 % geringer als im Vorjahr. Hierbei sind sowohl M&A- bzw. Entity-Transaktionen als auch Minderheitsbeteiligungen ausgenommen.
Das Transaktionsvolumen im letzten Quartal 2023 war knapp 20 % höher als das des Vorquartals, allerdings war es gleichzeitig das schwächste Abschlussquartal seit 2011. Mit insgesamt 54 Transaktionen war das vierte Quartal zwar das aktivste des Jahres, allerdings war die durchschnittliche Ticketgröße gering, was sich entsprechend auf das Volumen auswirkte. Lediglich 45 % des Volumens wurden von Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Mio. Euro generiert. In den ersten drei Quartalen hatten diese großvolumigen Transaktionen noch gut zwei Drittel des Volumens ausgemacht.
Die größte Transaktion des vierten Quartals – und die einzige mit einem Volumen oberhalb von 100 Mio. Euro – war der Verkauf von ca. 1.200 Wohneinheiten in 16 Mehrfamilienhäusern von Vonovia an CBRE IM für 357 Mio. Euro. Bereits im Mai hatte CBRE IM von Vonovia Wohnimmobilien für mehr als 500 Mio. Euro erworben.
„Auf der Käuferseite war das Bild im Jahr 2023 aus historischer Sicht ein untypisches: Die institutionellen Investoren zeigten sich zurückhaltend und Immobilienaktiengesellschaften fielen als Käufergruppe ganz aus. Das öffnete Raum für andere Investorengruppen, wie Stiftungen und Family Offices, die das aktuelle Umfeld und das neue Preisniveau als attraktiv ansehen und dementsprechend relevanter als Käufergruppe wurden“, sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender bei Lübke Kelber.
Bodenbildung bei der Preisfindung
Seit Mitte des Jahres 2023 befinden wir uns in einer Bodenbildung bei der Preisfindung am Investmentmarkt. Für insgesamt 111 deutsche Städte hatte Lübke Kelber zum Halbjahr die Verkaufsfaktoren für Wohnimmobilien erhoben. Demnach liegen die Faktoren für marktübliche Objekte, die auf Marktniveau vermietet sind und keinen großen Capex-Bedarf haben, in mittleren Lagen in den A-Märkten im Durchschnitt bei dem 22,3-Fachen der Jahresmiete bzw. einer Anfangsrendite von 4,5 %. In guten Lagen bei 25,5. Im Neubausegment liegt das Niveau mit einem Faktor von 23,9 bzw. 26,4 noch etwas höher.
Ausblick 2024: stabile Preise, mehr Transaktionen
„Wir erwarten für das Jahr 2024 einen deutlich aktiveren Transaktionsmarkt. Zum einen, weil der Zinszyklus seinen Höhepunkt erreicht hat und sich ein günstigeres Zinsumfeld abzeichnet. Das gibt Anlegern zumindest eine höhere Investmentsicherheit. Und zum anderen sind die Zinsen im Vergleich zu den vergangenen zehn Jahren verhältnismäßig hoch. Bei vielen anstehenden Refinanzierungen dürften daher von Bestandshaltern auch Exitszenarien in Betracht gezogen werden. In Kombination dürften diese Punkte für einen aktiveren Investmentmarkt sorgen. Angesichts des nach wie vor herausfordernden Projektentwicklungsumfelds werden nur wenige Neubauprojekte auf den Markt kommen und der Investmentfokus dürfte damit auf Bestandsimmobilien liegen“, kommentiert Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber.
Das Transaktionsvolumen im letzten Quartal 2023 war knapp 20 % höher als das des Vorquartals, allerdings war es gleichzeitig das schwächste Abschlussquartal seit 2011. Mit insgesamt 54 Transaktionen war das vierte Quartal zwar das aktivste des Jahres, allerdings war die durchschnittliche Ticketgröße gering, was sich entsprechend auf das Volumen auswirkte. Lediglich 45 % des Volumens wurden von Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 50 Mio. Euro generiert. In den ersten drei Quartalen hatten diese großvolumigen Transaktionen noch gut zwei Drittel des Volumens ausgemacht.
Die größte Transaktion des vierten Quartals – und die einzige mit einem Volumen oberhalb von 100 Mio. Euro – war der Verkauf von ca. 1.200 Wohneinheiten in 16 Mehrfamilienhäusern von Vonovia an CBRE IM für 357 Mio. Euro. Bereits im Mai hatte CBRE IM von Vonovia Wohnimmobilien für mehr als 500 Mio. Euro erworben.
„Auf der Käuferseite war das Bild im Jahr 2023 aus historischer Sicht ein untypisches: Die institutionellen Investoren zeigten sich zurückhaltend und Immobilienaktiengesellschaften fielen als Käufergruppe ganz aus. Das öffnete Raum für andere Investorengruppen, wie Stiftungen und Family Offices, die das aktuelle Umfeld und das neue Preisniveau als attraktiv ansehen und dementsprechend relevanter als Käufergruppe wurden“, sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender bei Lübke Kelber.
Bodenbildung bei der Preisfindung
Seit Mitte des Jahres 2023 befinden wir uns in einer Bodenbildung bei der Preisfindung am Investmentmarkt. Für insgesamt 111 deutsche Städte hatte Lübke Kelber zum Halbjahr die Verkaufsfaktoren für Wohnimmobilien erhoben. Demnach liegen die Faktoren für marktübliche Objekte, die auf Marktniveau vermietet sind und keinen großen Capex-Bedarf haben, in mittleren Lagen in den A-Märkten im Durchschnitt bei dem 22,3-Fachen der Jahresmiete bzw. einer Anfangsrendite von 4,5 %. In guten Lagen bei 25,5. Im Neubausegment liegt das Niveau mit einem Faktor von 23,9 bzw. 26,4 noch etwas höher.
Ausblick 2024: stabile Preise, mehr Transaktionen
„Wir erwarten für das Jahr 2024 einen deutlich aktiveren Transaktionsmarkt. Zum einen, weil der Zinszyklus seinen Höhepunkt erreicht hat und sich ein günstigeres Zinsumfeld abzeichnet. Das gibt Anlegern zumindest eine höhere Investmentsicherheit. Und zum anderen sind die Zinsen im Vergleich zu den vergangenen zehn Jahren verhältnismäßig hoch. Bei vielen anstehenden Refinanzierungen dürften daher von Bestandshaltern auch Exitszenarien in Betracht gezogen werden. In Kombination dürften diese Punkte für einen aktiveren Investmentmarkt sorgen. Angesichts des nach wie vor herausfordernden Projektentwicklungsumfelds werden nur wenige Neubauprojekte auf den Markt kommen und der Investmentfokus dürfte damit auf Bestandsimmobilien liegen“, kommentiert Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber.
