08.01.2024 München: Ruhigster Investmentmarkt seit nahezu 20 Jahren
Das Transaktionsvolumen auf dem Münchner Immobilieninvestmentmarkt ist im Jahr 2023 auf 1,2 Milliarden Euro eingebrochen, was dem niedrigsten Ergebnis seit 2004 entspricht. Die Anzahl der Transaktionen war nur halb so hoch wie im Vorjahr und fast 75 Prozent unter dem langjährigen Schnitt. Erwartungsgemäß konnte der Markt dem Mix aus drastisch gestiegenen Finanzierungskosten und schwieriger Lage auf dem Vermietungsmarkt nicht trotzen. Den tatsächlich zum Abschluss gekommenen Transaktionen stehen auch zahlreiche abgebrochene Verkaufsprozesse gegenüber, bei denen die Preisvorstellungen der Verkäufer nicht erreicht wurden. Solche Fälle konnten insbesondere im ersten Halbjahr beobachtet werden.
„Erfolgreich veräußert werden konnten insbesondere Büroobjekte mit kurzfristig hoher Stabilität und mittel- bis langfristig signifikantem Upside-Potential. Außerdem konnten Industrie- und Logistikimmobilien sogar mehr Kapital anziehen als in den beiden Vorjahren. Die Mischung aus höheren Renditen als im Bürobereich – wobei der Spread mittlerweile nur noch klein ist – und positiven Erwartungen für die zukünftige Nachfrage nach diesem Flächentyp hielt das Investoreninteresse hier hoch,“ erläutert Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets München bei Colliers. Der Anpassungsprozess bei den Renditen hat sich weiter fortgesetzt, und die Spitzenrendite für Büroobjekte liegt nun bei 4,5 Prozent. Auf diesem Niveau könnte sich ein neues Marktgleichgewicht bilden, wohingegen dies in Segmenten abseits des Core-Bereichs noch nicht überall erreicht ist.
Gründe für Optimismus gibt es jedoch trotzdem. So ist München als Standort im internationalen Vergleich weiterhin hervorragend aufgestellt und für viele Unternehmen nach wie vor von großer strategischer Bedeutung. Daher wird auch der Vermietungsmarkt in einer besseren konjunkturellen Lage wieder an Fahrt aufnehmen. Außerdem sind keine Zinsanhebungen durch die EZB mehr absehbar, viele Analysten erwarten sogar erste Zinssenkungen im Jahr 2024.
„Wir nähern uns wieder dem Punkt an, an dem die Fremdkapitalkosten unterhalb des Renditeniveaus liegen und es wieder zu positiven Leverageeffekten kommen kann. Dadurch könnten auch institutionelle Investoren wieder verstärkt aktiv werden, nachdem im vergangenen Jahr eher privates Kapital auf der Käuferseite zu finden war. Die ersten Frühindikatoren für eine Marktbelebung sind bereits zu beobachten. Die erfolgreich abgeschlossenen sowie die aktuell laufenden Transaktionen zeigen verkaufswilligen Investoren, dass Veräußerungen realisierbar sind, weshalb weitere Prozesse starten. Es kann noch bis zur Jahresmitte dauern, bis sich dies in einem höheren Transaktionsvolumen niederschlägt, da sich die Transaktionszeiträume aufgrund intensiverer Prüfung der Investoren verlängern. Die Talsohle scheint aber durchschritten“, so Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager Bayern bei Colliers.
Für 2024 sind daher mehr Transaktionen als im abgelaufenen Jahr zu erwarten. Das Transaktionsvolumen dürfte 2 Milliarden Euro wieder überschreiten, was einem deutlichen Anstieg im Vergleich zu 2023 entspräche, aber natürlich immer noch klar unter dem Niveau der Vorjahre bleibt.
„Erfolgreich veräußert werden konnten insbesondere Büroobjekte mit kurzfristig hoher Stabilität und mittel- bis langfristig signifikantem Upside-Potential. Außerdem konnten Industrie- und Logistikimmobilien sogar mehr Kapital anziehen als in den beiden Vorjahren. Die Mischung aus höheren Renditen als im Bürobereich – wobei der Spread mittlerweile nur noch klein ist – und positiven Erwartungen für die zukünftige Nachfrage nach diesem Flächentyp hielt das Investoreninteresse hier hoch,“ erläutert Manuel Aller, Geschäftsführer und Head of Capital Markets München bei Colliers. Der Anpassungsprozess bei den Renditen hat sich weiter fortgesetzt, und die Spitzenrendite für Büroobjekte liegt nun bei 4,5 Prozent. Auf diesem Niveau könnte sich ein neues Marktgleichgewicht bilden, wohingegen dies in Segmenten abseits des Core-Bereichs noch nicht überall erreicht ist.
Gründe für Optimismus gibt es jedoch trotzdem. So ist München als Standort im internationalen Vergleich weiterhin hervorragend aufgestellt und für viele Unternehmen nach wie vor von großer strategischer Bedeutung. Daher wird auch der Vermietungsmarkt in einer besseren konjunkturellen Lage wieder an Fahrt aufnehmen. Außerdem sind keine Zinsanhebungen durch die EZB mehr absehbar, viele Analysten erwarten sogar erste Zinssenkungen im Jahr 2024.
„Wir nähern uns wieder dem Punkt an, an dem die Fremdkapitalkosten unterhalb des Renditeniveaus liegen und es wieder zu positiven Leverageeffekten kommen kann. Dadurch könnten auch institutionelle Investoren wieder verstärkt aktiv werden, nachdem im vergangenen Jahr eher privates Kapital auf der Käuferseite zu finden war. Die ersten Frühindikatoren für eine Marktbelebung sind bereits zu beobachten. Die erfolgreich abgeschlossenen sowie die aktuell laufenden Transaktionen zeigen verkaufswilligen Investoren, dass Veräußerungen realisierbar sind, weshalb weitere Prozesse starten. Es kann noch bis zur Jahresmitte dauern, bis sich dies in einem höheren Transaktionsvolumen niederschlägt, da sich die Transaktionszeiträume aufgrund intensiverer Prüfung der Investoren verlängern. Die Talsohle scheint aber durchschritten“, so Felix Kugler, Geschäftsführer und Regional Manager Bayern bei Colliers.
Für 2024 sind daher mehr Transaktionen als im abgelaufenen Jahr zu erwarten. Das Transaktionsvolumen dürfte 2 Milliarden Euro wieder überschreiten, was einem deutlichen Anstieg im Vergleich zu 2023 entspräche, aber natürlich immer noch klar unter dem Niveau der Vorjahre bleibt.
