09.01.2024 Münchens Bürospitzenmiete steigt auf 50 Euro pro Quadratmeter
Auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt wurde im Jahr 2023 mit 480.800 m² rund 37 Prozent weniger Fläche als im Vorjahr umgesetzt. Auch hinter dem Fünf- und Zehnjahresschnitt blieb 2023 mit einem Minus von jeweils 36 Prozent deutlich zurück. Erheblichen Anteil daran dürfte das dritte und gleichzeitig schwächste Quartal seit Beginn der ausführlichen Quartalsaufzeichnung zum Jahresbeginn 1998 haben. Zum Jahresende 2023 konnte sich der Flächenumsatz wieder fangen, mit 141.700 m² war das vierte das stärkste Quartal des Jahres.
„Wir befinden uns trotz sinkender Kerninflation und stabilisierter Energiekosten noch immer in einem fragilen wirtschaftlichen Umfeld, das sich auch auf den Bürovermietungsmarkt auswirkt“, sagt Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Dass der Umsatz im vierten Quartal wieder angezogen hat und nur noch elf Prozent hinter dem Vorjahresquartal zurückblieb, könnte allerdings ein Indiz dafür sein, dass wir die Talsohle durchschritten haben.“
Unterdessen hat die Spitzenmiete eine neue Höchstmarke erreicht: Während sie vor einem Jahr noch 44,00 Euro/m² betrug, wurden im vierten Quartal bereits 50,00 Euro/m² aufgerufen. „Die Zahlungsbereitschaft der Mieter wächst, weil hohe Anforderungen und niedrige Kompromissbereitschaft auf ein knappes Angebot an Top-Produkten treffen“, sagt Trost. „Vielen Unternehmen fällt es auch aufgrund der Homeoffice-Debatte noch schwer, ihren Flächenbedarf zu prognostizieren, daher mangelt es an großen Expansionsgesuchen. Zusätzlich sorgt die wirtschaftlich schwierige Situation für Zurückhaltung. In beiden Fällen rechnen wir mit Nachholeffekten in allen Größenklassen, die zukünftig wieder für steigende Umsätze sorgen werden.“
Mit 109.600 m² und nahezu einem Viertel des Gesamtflächenumsatzes war die Innenstadt der gefragteste Teilmarkt Münchens, gefolgt mit deutlichem Abstand vom Umland-Nord (57.700 m²) und dem Teilmarkt Süden (55.400 m²). „Die Leerstandsquote ist binnen eines Jahres von 4,1 auf 5,2 Prozent gestiegen, dabei unterscheiden sich die Teilmärkte substanziell: Während die Quote in Moosfeld/Riem bei neun Prozent liegt, ist sie mit 1,3 Prozent in Bogenhausen und 1,9 Prozent in der Innenstadt verschwindend gering“, sagt Trost. „In fünf von zwölf Teilmärkten beträgt die Leerstandsquote weniger als drei Prozent. Der Nachfragedruck bleibt hoch.“
Nur der Eigennutzer Deutscher Gewerkschaftsbund lag mit dem Gewerkschaftshaus im Teilmarkt Innenstadt mit 10.400 m² über der wichtigen Schwelle von 10.000 m². Die zweit- und drittgrößten Vermietungen fanden im vierten Quartal statt: Die Technische Universität München mietete im Umland-West rund 9.700 m² an, während Agile Robots im Isarwork im Teilmarkt Süden 9.300 m² anmietete.
„Wir befinden uns trotz sinkender Kerninflation und stabilisierter Energiekosten noch immer in einem fragilen wirtschaftlichen Umfeld, das sich auch auf den Bürovermietungsmarkt auswirkt“, sagt Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Dass der Umsatz im vierten Quartal wieder angezogen hat und nur noch elf Prozent hinter dem Vorjahresquartal zurückblieb, könnte allerdings ein Indiz dafür sein, dass wir die Talsohle durchschritten haben.“
Unterdessen hat die Spitzenmiete eine neue Höchstmarke erreicht: Während sie vor einem Jahr noch 44,00 Euro/m² betrug, wurden im vierten Quartal bereits 50,00 Euro/m² aufgerufen. „Die Zahlungsbereitschaft der Mieter wächst, weil hohe Anforderungen und niedrige Kompromissbereitschaft auf ein knappes Angebot an Top-Produkten treffen“, sagt Trost. „Vielen Unternehmen fällt es auch aufgrund der Homeoffice-Debatte noch schwer, ihren Flächenbedarf zu prognostizieren, daher mangelt es an großen Expansionsgesuchen. Zusätzlich sorgt die wirtschaftlich schwierige Situation für Zurückhaltung. In beiden Fällen rechnen wir mit Nachholeffekten in allen Größenklassen, die zukünftig wieder für steigende Umsätze sorgen werden.“
Mit 109.600 m² und nahezu einem Viertel des Gesamtflächenumsatzes war die Innenstadt der gefragteste Teilmarkt Münchens, gefolgt mit deutlichem Abstand vom Umland-Nord (57.700 m²) und dem Teilmarkt Süden (55.400 m²). „Die Leerstandsquote ist binnen eines Jahres von 4,1 auf 5,2 Prozent gestiegen, dabei unterscheiden sich die Teilmärkte substanziell: Während die Quote in Moosfeld/Riem bei neun Prozent liegt, ist sie mit 1,3 Prozent in Bogenhausen und 1,9 Prozent in der Innenstadt verschwindend gering“, sagt Trost. „In fünf von zwölf Teilmärkten beträgt die Leerstandsquote weniger als drei Prozent. Der Nachfragedruck bleibt hoch.“
Nur der Eigennutzer Deutscher Gewerkschaftsbund lag mit dem Gewerkschaftshaus im Teilmarkt Innenstadt mit 10.400 m² über der wichtigen Schwelle von 10.000 m². Die zweit- und drittgrößten Vermietungen fanden im vierten Quartal statt: Die Technische Universität München mietete im Umland-West rund 9.700 m² an, während Agile Robots im Isarwork im Teilmarkt Süden 9.300 m² anmietete.
