11.01.2024 Energetisch hochwertige Büros in Top-7-Metropolen bleiben gefragt
Die Empira Group, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilien-anlagen im DACH-Raum, hat im Rahmen eines aktuellen Research-Berichts die Entwicklungen und Herausforderungen der Büroimmobilienmärkte in europäischen Metropolen, insbesondere durch die Verknüpfung mit Indikatoren aus Wirtschaft, Demografie und Regulierung untersucht. Im Rahmen der Untersuchung wurden die Büromärkte verschiedener europäischer Länder und insgesamt 24 europäischer Großstädte betrachtet.
„Ein hoher Sanierungsbedarf steht bevor, da aktuell drei Viertel aller Gebäude in der EU als energetisch ineffizient gelten. Dieser Umstand hat auch direkte Auswirkungen auf den Markt für Büroimmobilien. Energieeffizienz wird zu einem zentralen Kriterium bei der Auswahl von Büroflächen und beeinflusst somit maßgeblich die qualitativen Anforderungen der Nachfrager“, erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Bürogebäude in Top-7 in Deutschland kaum zertifiziert
Derzeit ist in den deutschen Top-7-Metropolen in Deutschland nur ein kleiner Teil der Büroimmobilien zertifiziert – zwischen 7 Prozent in Stuttgart und 26 Prozent in Frankfurt a. M. Die bisherige Zertifizierungspraxis deutet darauf hin, dass vor allem energieeffiziente Gebäude zertifiziert wurden, um deren Wert zu steigern. Bei weniger effizienten Gebäuden wurde eine Zertifizierung oft vermieden, was auf hohe Kosten im Vergleich zum Nutzen hinweist. Daher ist zu erwarten, dass viele der noch zu zertifizierenden Gebäude umfangreiche energetische Sanierungen benötigen werden. Studien aus den USA zeigen beispielsweise Mietpreisprämien von etwa sechs Prozent für zertifizierte Bürogebäude. Weniger nachhaltige Gebäude haben eine kürzere Restnutzungsdauer und höhere Risiken, was niedrigere Multiplikatoren zur Folge hat und den Ertragswert negativ beeinflusst.
Vermietungs- bzw. Mietausfallrisiken in den deutschen Top-7 durch eine potenziell einbrechende Nachfrage bzw. Vermietungsverbote nach dem Muster des Vereinigten Königreichs könnten finanziell substanziell sein. Ausgehend von einem mittleren Szenario, könnte ein Drittel der älteren Top-7 Bürogebäude betroffen sein, was eine Gesamtfläche von 29 Millionen Quadratmetern beträfe. Unter der Annahme, dass im Mittel noch 12 bis 13 Euro Miete pro Quadratmeter monatlich erzielt werden können, ergeben sich kalkulatorische Risiken von 5 Milliarden Euro. Auf Basis eines überschlägigen Yields von 5,5 Prozent als Kalkulationsgrundlage, wäre im mittleren Szenario ein Investmentvermögen von 92 Milliarden Euro im Rahmen der o.g. Risiken betroffen.
Erhebliche Unterschiede in den europäischen Ländern
In den europäischen Ländern differiert der Anteil der Gebäude, die nicht den Anforderungen der Effizienzklasse D oder höher entsprechen, erheblich. Spezifische Daten dazu publiziert die Europäische Kommission nur für ausgewählte Länder.
In den Niederlanden entspricht fast die Hälfte aller Büroflächen mindestens der Energieeffizienzklasse B, was auf einen hohen Anteil von Bürogebäuden mit einem ausgezeichneten energetischen Standard hinweist. Viele dieser Gebäude sind entweder moderne Neubauten, die aktuellen energetischen Standards genügen, oder ältere Gebäude, die durch umfassende Sanierungen modernisiert wurden.
Frankreich und das Vereinigte Königreich besitzen ähnliche energetische Profile für ihre Bürogebäude. In beiden Ländern sind etwa 70 Prozent der Bürogebäude den Energieeffizienzklassen C bis E zuzuordnen. Mehr als 20 Prozent der Bürogebäude in diesen Ländern erfüllen, jedoch einen sehr hohen energetischen Standard. Der kurzfristige Handlungsbedarf in diesen Ländern ist vergleichsweise gering.
In der letzten, dynamisch verlaufenden Marktphase gab es in den sieben größten Bürostandorten Deutschlands, besonders in Berlin, eine starke Zunahme neuer Büroflächen. Noch bis 2014 waren in Berlin jährlich weniger als 200.000 Quadratmeter neue Büroflächen erstellt worden, in den Jahren 2021 und 2022 waren es jeweils über 500.000 Quadratmeter.
Da die Neubauquoten der weiteren deutschen Städte deutlich hinter Berlin zurückfallen, ist zu schlussfolgern, dass rein aus der Büroneubautätigkeit eine durchgängige Bestandserneuerung mittelfristig nicht realistisch ist. Bei Neubauquoten von nur et-was mehr als einem Prozent altern die Bürobestände in den deutschen Top-7-Standorten tendenziell immer weiter. In München sind 62,1 Prozent und in Hamburg sogar 67,6 Prozent der Büroflächen älter als 30 Jahre. Energetisch hochwertige Ob-jekte bleiben damit insgesamt knapp.
Die europäischen Vergleichsstädte Paris, London und Amsterdam liegen in ihrer relativen Neubautätigkeit oberhalb der deutschen Metropolen (ohne Berlin). Des Weiteren sind die Büroflächenbestände gerade in Amsterdam und London tendenziell jünger als in den deutschen Zentren (außer Frankfurt a. M.). Anzunehmen ist da-her ein vergleichsweise hoher Investitionsbedarf zur Erneuerung des deutschen Be-stands, vor allem, da in anderen Ländern, insbesondere Frankreich, die energetischen Standards deutlich einfacher einzuhalten sind. Nochmalige Verschärfungen der energetischen Anforderungen können zu einer kritischen Situation mit fehlenden Beständen noch zulässiger bzw. noch nachgefragter Qualität führen.
„Ein hoher Sanierungsbedarf steht bevor, da aktuell drei Viertel aller Gebäude in der EU als energetisch ineffizient gelten. Dieser Umstand hat auch direkte Auswirkungen auf den Markt für Büroimmobilien. Energieeffizienz wird zu einem zentralen Kriterium bei der Auswahl von Büroflächen und beeinflusst somit maßgeblich die qualitativen Anforderungen der Nachfrager“, erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
Bürogebäude in Top-7 in Deutschland kaum zertifiziert
Derzeit ist in den deutschen Top-7-Metropolen in Deutschland nur ein kleiner Teil der Büroimmobilien zertifiziert – zwischen 7 Prozent in Stuttgart und 26 Prozent in Frankfurt a. M. Die bisherige Zertifizierungspraxis deutet darauf hin, dass vor allem energieeffiziente Gebäude zertifiziert wurden, um deren Wert zu steigern. Bei weniger effizienten Gebäuden wurde eine Zertifizierung oft vermieden, was auf hohe Kosten im Vergleich zum Nutzen hinweist. Daher ist zu erwarten, dass viele der noch zu zertifizierenden Gebäude umfangreiche energetische Sanierungen benötigen werden. Studien aus den USA zeigen beispielsweise Mietpreisprämien von etwa sechs Prozent für zertifizierte Bürogebäude. Weniger nachhaltige Gebäude haben eine kürzere Restnutzungsdauer und höhere Risiken, was niedrigere Multiplikatoren zur Folge hat und den Ertragswert negativ beeinflusst.
Vermietungs- bzw. Mietausfallrisiken in den deutschen Top-7 durch eine potenziell einbrechende Nachfrage bzw. Vermietungsverbote nach dem Muster des Vereinigten Königreichs könnten finanziell substanziell sein. Ausgehend von einem mittleren Szenario, könnte ein Drittel der älteren Top-7 Bürogebäude betroffen sein, was eine Gesamtfläche von 29 Millionen Quadratmetern beträfe. Unter der Annahme, dass im Mittel noch 12 bis 13 Euro Miete pro Quadratmeter monatlich erzielt werden können, ergeben sich kalkulatorische Risiken von 5 Milliarden Euro. Auf Basis eines überschlägigen Yields von 5,5 Prozent als Kalkulationsgrundlage, wäre im mittleren Szenario ein Investmentvermögen von 92 Milliarden Euro im Rahmen der o.g. Risiken betroffen.
Erhebliche Unterschiede in den europäischen Ländern
In den europäischen Ländern differiert der Anteil der Gebäude, die nicht den Anforderungen der Effizienzklasse D oder höher entsprechen, erheblich. Spezifische Daten dazu publiziert die Europäische Kommission nur für ausgewählte Länder.
In den Niederlanden entspricht fast die Hälfte aller Büroflächen mindestens der Energieeffizienzklasse B, was auf einen hohen Anteil von Bürogebäuden mit einem ausgezeichneten energetischen Standard hinweist. Viele dieser Gebäude sind entweder moderne Neubauten, die aktuellen energetischen Standards genügen, oder ältere Gebäude, die durch umfassende Sanierungen modernisiert wurden.
Frankreich und das Vereinigte Königreich besitzen ähnliche energetische Profile für ihre Bürogebäude. In beiden Ländern sind etwa 70 Prozent der Bürogebäude den Energieeffizienzklassen C bis E zuzuordnen. Mehr als 20 Prozent der Bürogebäude in diesen Ländern erfüllen, jedoch einen sehr hohen energetischen Standard. Der kurzfristige Handlungsbedarf in diesen Ländern ist vergleichsweise gering.
In der letzten, dynamisch verlaufenden Marktphase gab es in den sieben größten Bürostandorten Deutschlands, besonders in Berlin, eine starke Zunahme neuer Büroflächen. Noch bis 2014 waren in Berlin jährlich weniger als 200.000 Quadratmeter neue Büroflächen erstellt worden, in den Jahren 2021 und 2022 waren es jeweils über 500.000 Quadratmeter.
Da die Neubauquoten der weiteren deutschen Städte deutlich hinter Berlin zurückfallen, ist zu schlussfolgern, dass rein aus der Büroneubautätigkeit eine durchgängige Bestandserneuerung mittelfristig nicht realistisch ist. Bei Neubauquoten von nur et-was mehr als einem Prozent altern die Bürobestände in den deutschen Top-7-Standorten tendenziell immer weiter. In München sind 62,1 Prozent und in Hamburg sogar 67,6 Prozent der Büroflächen älter als 30 Jahre. Energetisch hochwertige Ob-jekte bleiben damit insgesamt knapp.
Die europäischen Vergleichsstädte Paris, London und Amsterdam liegen in ihrer relativen Neubautätigkeit oberhalb der deutschen Metropolen (ohne Berlin). Des Weiteren sind die Büroflächenbestände gerade in Amsterdam und London tendenziell jünger als in den deutschen Zentren (außer Frankfurt a. M.). Anzunehmen ist da-her ein vergleichsweise hoher Investitionsbedarf zur Erneuerung des deutschen Be-stands, vor allem, da in anderen Ländern, insbesondere Frankreich, die energetischen Standards deutlich einfacher einzuhalten sind. Nochmalige Verschärfungen der energetischen Anforderungen können zu einer kritischen Situation mit fehlenden Beständen noch zulässiger bzw. noch nachgefragter Qualität führen.
