11.01.2024 Perspektive Immobilienmarkt 2024: Mühsam, aber aufwärts
Im Marktbriefing der Berlin Hyp am 10. Januar 2024 mit mehr als 500 Teilnehmenden stellte Prof. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der IREBS Immobilienakademie, den Mentalitätswandel der Gesamtwirtschaft dar und erläuterte die Auswirkungen spezifischer Faktoren auf den Immobilienmarkt. Im Anschluss diskutierte der Vorstandsvorsitzende der Berlin Hyp AG, Sascha Klaus, mit Prof. Tobias Just.
„Wir haben uns etwas Positives verdient nach diesem herausfordernden Jahr: Der Inflationsdruck lässt deutlich nach“, so Prof. Just. „2024 wird ein Jahr der Seitwärtsbewegungen. Insbesondere in der ersten Jahreshälfte werden wir uns noch mit vielen belastenden Faktoren auseinandersetzen müssen. Gegen Ende des Jahres erwarte ich erste positive Impulse. Sinkende Zinsen werden dazu beitragen, dass wir dann mehr Baufinanzierungen sehen und der Markt anspringt.“
Zinsen – wann kommen die Senkungsschritte?
Eine ganze Branche hält den Blick auf die EZB gerichtet. Stagnierende oder sogar fallende Zinssätze schüren die Hoffnung auf anziehende Transaktionsmärkte und damit auch auf eine neue Preisfindung am Markt. Bei der Frage nach dem Zeitpunkt gehen die Meinungen jedoch auseinander. Zwar sind sich alle einig, dass es keine weiteren Steigerungen geben wird, jedoch stellt sich die Frage mit wie vielen Senkungsschritten zu rechnen ist. Die Zinsmärkte haben für 2024 bereits mehr als sechs Zinssenkungen der EZB eingepreist. Die Berlin Hyp mahnt hier etwas zur Vorsicht. Die Bank erachtet momentan eher vier EZB-Zinsschritte im Laufe des Jahres 2024 für realistisch.
Der Wohnungsmarkt bleibt das soziale Thema
„Der Ausblick unterscheidet sich zwischen den Assetklassen teils erheblich: Wir werden weiterhin steigende Leerstände und eine Ausdifferenzierung im Bürosegment sehen. Sich intensiv mit den Immobilien zu beschäftigen ist das Gebot der Stunde", stellt Sascha Klaus fest. Dem gegenüber treffen in der Assetklasse Wohnen sinkende Kaufpreise auf steigende Mieten. Dies führt perspektivisch zu einem neuen Investitionsgleichgewicht und könnte dem Wohnungs-Transaktionsmarkt neue Impulse geben. Es deutet zudem viel darauf hin, dass die Preis-Schere zwischen Neubau und Bestand weiter auseinander gehen wird. Eine negative Folge daraus ist die Belastung von Mietenden, die neben steigenden Grundmieten auch mit höheren Nebenkosten konfrontiert sind.
Gleichwohl bleibt Deutschland weiterhin „Mieterland“, da für viele Haushalte der Eigentumserwerb beim hohen Zinsniveau nicht realisierbar ist. Gerade in den Ballungszentren führt dies zu einem starken Druck auf den Mietmarkt und einer verstärkten Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Für viele Haushalte bedeutet eine räumliche Veränderung daher erhebliche finanzielle Mehrkosten.
ESG als Preisfaktor
Investitionen in energetische Ertüchtigung lohnen sich weiterhin nicht nur wegen Einsparungen im Energieverbrauch, sondern auch durch Wertstabilität. So erzielen Gebäude mit geringerer Energieeffizienz niedrigere Preise als Gebäude mit hoher Energieeffizienz. Ganz besonders üppig fallen die Wertzuschläge bei hochwertigen Objekten aus. Dieser Effekt zeigt sich jedoch bereits bei Sanierungsmaßnahmen von einer sehr schlechten Energieeffizienzklasse hin zu einer mittleren Energieeffizienzklasse. Dies verdeutlicht die Relevanz von Sanierungen im Bestand zum Erreichen der Klimaziele bei gleichzeitigem wirtschaftlichen Potenzial.
Perspektive
Grundsätzlich gibt es Hoffnung auf eine leichte Besserung der Marktsituation 2024. Einige Indikatoren deuten darauf hin, dass das Marktgeschehen wieder leicht in Gang kommt. Allerdings wird dieser Prozess nur langsam vor sich gehen, sodass „Abwarten“ noch die erste Hälfte des Jahres bestimmen wird. „In der Krise zeigt sich die Risikoklasse von Anlagegütern. Da haben sich in den letzten Jahren einige zurückgelehnt und die spezifischen Immobilienmarktrisiken ausgeblendet“, resümiert Prof. Dr. Just. Sascha Klaus ergänzt: „In der Krise zeigt sich nicht nur das Risiko, sondern insbesondere auch der Charakter. In den Verhandlungen zwischen Bank und Kreditnehmenden ist es wichtig, konstruktive Lösungen zu finden. Das erfordert Flexibilität von allen Seiten.“
„Wir haben uns etwas Positives verdient nach diesem herausfordernden Jahr: Der Inflationsdruck lässt deutlich nach“, so Prof. Just. „2024 wird ein Jahr der Seitwärtsbewegungen. Insbesondere in der ersten Jahreshälfte werden wir uns noch mit vielen belastenden Faktoren auseinandersetzen müssen. Gegen Ende des Jahres erwarte ich erste positive Impulse. Sinkende Zinsen werden dazu beitragen, dass wir dann mehr Baufinanzierungen sehen und der Markt anspringt.“
Zinsen – wann kommen die Senkungsschritte?
Eine ganze Branche hält den Blick auf die EZB gerichtet. Stagnierende oder sogar fallende Zinssätze schüren die Hoffnung auf anziehende Transaktionsmärkte und damit auch auf eine neue Preisfindung am Markt. Bei der Frage nach dem Zeitpunkt gehen die Meinungen jedoch auseinander. Zwar sind sich alle einig, dass es keine weiteren Steigerungen geben wird, jedoch stellt sich die Frage mit wie vielen Senkungsschritten zu rechnen ist. Die Zinsmärkte haben für 2024 bereits mehr als sechs Zinssenkungen der EZB eingepreist. Die Berlin Hyp mahnt hier etwas zur Vorsicht. Die Bank erachtet momentan eher vier EZB-Zinsschritte im Laufe des Jahres 2024 für realistisch.
Der Wohnungsmarkt bleibt das soziale Thema
„Der Ausblick unterscheidet sich zwischen den Assetklassen teils erheblich: Wir werden weiterhin steigende Leerstände und eine Ausdifferenzierung im Bürosegment sehen. Sich intensiv mit den Immobilien zu beschäftigen ist das Gebot der Stunde", stellt Sascha Klaus fest. Dem gegenüber treffen in der Assetklasse Wohnen sinkende Kaufpreise auf steigende Mieten. Dies führt perspektivisch zu einem neuen Investitionsgleichgewicht und könnte dem Wohnungs-Transaktionsmarkt neue Impulse geben. Es deutet zudem viel darauf hin, dass die Preis-Schere zwischen Neubau und Bestand weiter auseinander gehen wird. Eine negative Folge daraus ist die Belastung von Mietenden, die neben steigenden Grundmieten auch mit höheren Nebenkosten konfrontiert sind.
Gleichwohl bleibt Deutschland weiterhin „Mieterland“, da für viele Haushalte der Eigentumserwerb beim hohen Zinsniveau nicht realisierbar ist. Gerade in den Ballungszentren führt dies zu einem starken Druck auf den Mietmarkt und einer verstärkten Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Für viele Haushalte bedeutet eine räumliche Veränderung daher erhebliche finanzielle Mehrkosten.
ESG als Preisfaktor
Investitionen in energetische Ertüchtigung lohnen sich weiterhin nicht nur wegen Einsparungen im Energieverbrauch, sondern auch durch Wertstabilität. So erzielen Gebäude mit geringerer Energieeffizienz niedrigere Preise als Gebäude mit hoher Energieeffizienz. Ganz besonders üppig fallen die Wertzuschläge bei hochwertigen Objekten aus. Dieser Effekt zeigt sich jedoch bereits bei Sanierungsmaßnahmen von einer sehr schlechten Energieeffizienzklasse hin zu einer mittleren Energieeffizienzklasse. Dies verdeutlicht die Relevanz von Sanierungen im Bestand zum Erreichen der Klimaziele bei gleichzeitigem wirtschaftlichen Potenzial.
Perspektive
Grundsätzlich gibt es Hoffnung auf eine leichte Besserung der Marktsituation 2024. Einige Indikatoren deuten darauf hin, dass das Marktgeschehen wieder leicht in Gang kommt. Allerdings wird dieser Prozess nur langsam vor sich gehen, sodass „Abwarten“ noch die erste Hälfte des Jahres bestimmen wird. „In der Krise zeigt sich die Risikoklasse von Anlagegütern. Da haben sich in den letzten Jahren einige zurückgelehnt und die spezifischen Immobilienmarktrisiken ausgeblendet“, resümiert Prof. Dr. Just. Sascha Klaus ergänzt: „In der Krise zeigt sich nicht nur das Risiko, sondern insbesondere auch der Charakter. In den Verhandlungen zwischen Bank und Kreditnehmenden ist es wichtig, konstruktive Lösungen zu finden. Das erfordert Flexibilität von allen Seiten.“
