12.01.2024 Büromarkt Dresden: Großabschluss sorgt für starkes Vermietungsjahr
Nach Angaben von Colliers wurden 2023 auf dem Dresdner Büromarkt 115.100 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt und damit zum dritten Mal die 100.000-Quadratmeter-Marke überschritten. Sowohl das Vorjahresergebnis (+28 Prozent), als auch das zehnjährige Mittel von 92.800 Quadratmetern (+24 Prozent) konnten deutlich übertroffen werden.
Peggy Thoma, Director Office Letting bei Colliers in Dresden: „Der Dresdner Büromarkt zeigt sich erneut krisenresistent und konnte sich im vergangenen Jahr sehr gut behaupten. Dennoch stellen wirtschaftliche Unsicherheiten, deutlich verlängerte Anmietungsprozesse sowie anhaltende Überlegungen zu neuen Bürokonzepten und mobilen Arbeitsmodellen auch für den Dresdner Büromarkt große Herausforderungen dar. Allerdings profitiert die sächsische Landeshauptstadt von der krisenresistenten und stabilen Nachfragestruktur. Während in den Top 7-Standorten teilweise signifikante Einbrüche zu verzeichnen sind und der Flächenumsatz im Durchschnitt 28 Prozent unter dem Vorjahr liegt, kann Dresden das Vorjahresergebnis noch einmal verbessern. Dabei fiel die traditionelle Jahresendrallye im vergangenen Jahr auch etwas ruhiger aus. Stattdessen hat die Stadt Dresden gleich zum Jahresanfang 2023 im Robotron-Atrium II mit 21.800 Quadratmetern den größten Deal des Jahres abgeschlossen. Weitere Großdeals waren der TÜV Süd in der Projektentwicklung Fabrikstraße mit ca. 4.400 Quadratmetern, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG mit rund 3.200 Quadratmetern und das IT-Unternehmen ADP Employer Services mit rund 2.600 Quadratmetern in der Projektentwicklung Annenhöfe. Die weitere Marktaktivität wird vor allem durch klein- und mittelgroße Abschlüsse bis 2.000 Quadratmeter geprägt.“
Kräftiger Mietpreisanstieg bei Spitzen- und Durchschnittsmiete
Hochwertige, taxonomiekonforme Büroflächen im Zentrum der Stadt bleiben trotz der wirtschaftlichen Großwetterlage nachgefragt. Entsprechend klettert die Spitzenmiete auf 21,50 Euro pro Quadratmeter, das entspricht einem Anstieg von 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Top-Objekten, vorwiegend Projektentwicklungen, werden vereinzelt noch deutlich höhere Mieten bis 27,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Durchschnittsmiete steigt auf 13,30 Euro pro Quadratmeter um 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Während in den Top 7-Büromärkten im Bestand bereits im größeren Umfang Mietpreisreduktionen zu beobachten sind, besteht in Dresden aufgrund des deutlich niedrigeren Ausgangsniveaus noch ein gewisses Aufholpotenzial. Auch wenn Bestandsflächen aktuell noch gefragt sind, erwarten wir zukünftig vor allem im unsanierten Bestand jedoch auch zunehmend Vermietungsrisiken“, kommentiert Thoma.
Leerstandsquote steigt auf moderate 3,2 Prozent
Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat zum Jahreswechsel leicht zugenommen. Die Leerstandsquote klettert zum Jahresende auf 3,2 Prozent und notiert somit 30 Basispunkte über dem Vorjahr. Damit liegt die Leerstandsquote in Dresden deutlich unter dem Top 7-Leerstand von 6,1 Prozent. „Die konstant hohe Nachfrage bei einer gleichzeitig bedarfsorientierten und wenig spekulativen Bautätigkeit sowie der Abriss oder die Umnutzung nicht mehr marktgängiger Objekte hat den Leerstand in Dresden in den vergangenen Jahren deutlich reduziert und führt aktuell zu lediglich moderaten Leerstandsanstiegen. Untermietflächen bleiben aufgrund des Fehlens stark expansionsgetriebener Mieter ebenfalls überschaubar“, beobachtet Marc Steinke, Associate Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers.
Öffentliche Verwaltung vor IT-Branche, Bildungs- und Beratungsunternehmen
Die Öffentliche Verwaltung setzte sich mit 24.900 Quadratmetern insbesondere Dank des Großabschlusses der Stadt Dresden an die Spitze der nachfragestärksten Branchen. Mit deutlichem Abstand dahinter folgen der IT-Sektor mit 13.100 Quadratmetern, dicht gefolgt von Bildungs- und Beratungsunternehmen mit 12.900 Quadratmetern sowie 11.300 Quadratmetern. Das verarbeitende Gewerbe rundet mit 9.700 Quadratmetern die wichtigsten Branchen ab. Bei den Beratungen und im IT-Sektor haben mehrere Großunternehmen 2023 regionale Niederlassungen eröffnet oder sind an neue Standorte gezogen. Die weitere Branchennachfrage bleibt darüber hinaus breit gestreut.
Ausblick: Flächenumsatz 2024 auf Höhe des 10-jährigen Mittels wahrscheinlich
„Der Dresdner Bürovermietungsmarkt wird aufgrund der robusten Fundamentaldaten auch in 2024 eine solide Nachfrage erfahren. Wir schätzen daher einen Flächenumsatz auf Niveau des zehnjährigen Mittels von 92.800 Quadratmetern als realistisch ein. Die genaue Höhe wird einerseits von der Anzahl an Großabschlüssen sowie von der Verfügbarkeit moderner Flächen abhängen. Andererseits verlängern einige Bestandsmieter aufgrund der Unsicherheiten aktuell lieber ihre Verträge, was auch auf Seiten der Vermieter auf größeres Interesse trifft. Hochwertige, zentral gelegene Neubauflächen werden weiter nachgefragt bleiben, durch ihre begrenzte Verfügbarkeit wird aber auch gleichzeitig die Spitzenmiete weiter ansteigen“, fasst Thoma zusammen.
Peggy Thoma, Director Office Letting bei Colliers in Dresden: „Der Dresdner Büromarkt zeigt sich erneut krisenresistent und konnte sich im vergangenen Jahr sehr gut behaupten. Dennoch stellen wirtschaftliche Unsicherheiten, deutlich verlängerte Anmietungsprozesse sowie anhaltende Überlegungen zu neuen Bürokonzepten und mobilen Arbeitsmodellen auch für den Dresdner Büromarkt große Herausforderungen dar. Allerdings profitiert die sächsische Landeshauptstadt von der krisenresistenten und stabilen Nachfragestruktur. Während in den Top 7-Standorten teilweise signifikante Einbrüche zu verzeichnen sind und der Flächenumsatz im Durchschnitt 28 Prozent unter dem Vorjahr liegt, kann Dresden das Vorjahresergebnis noch einmal verbessern. Dabei fiel die traditionelle Jahresendrallye im vergangenen Jahr auch etwas ruhiger aus. Stattdessen hat die Stadt Dresden gleich zum Jahresanfang 2023 im Robotron-Atrium II mit 21.800 Quadratmetern den größten Deal des Jahres abgeschlossen. Weitere Großdeals waren der TÜV Süd in der Projektentwicklung Fabrikstraße mit ca. 4.400 Quadratmetern, die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG mit rund 3.200 Quadratmetern und das IT-Unternehmen ADP Employer Services mit rund 2.600 Quadratmetern in der Projektentwicklung Annenhöfe. Die weitere Marktaktivität wird vor allem durch klein- und mittelgroße Abschlüsse bis 2.000 Quadratmeter geprägt.“
Kräftiger Mietpreisanstieg bei Spitzen- und Durchschnittsmiete
Hochwertige, taxonomiekonforme Büroflächen im Zentrum der Stadt bleiben trotz der wirtschaftlichen Großwetterlage nachgefragt. Entsprechend klettert die Spitzenmiete auf 21,50 Euro pro Quadratmeter, das entspricht einem Anstieg von 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Top-Objekten, vorwiegend Projektentwicklungen, werden vereinzelt noch deutlich höhere Mieten bis 27,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Durchschnittsmiete steigt auf 13,30 Euro pro Quadratmeter um 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. „Während in den Top 7-Büromärkten im Bestand bereits im größeren Umfang Mietpreisreduktionen zu beobachten sind, besteht in Dresden aufgrund des deutlich niedrigeren Ausgangsniveaus noch ein gewisses Aufholpotenzial. Auch wenn Bestandsflächen aktuell noch gefragt sind, erwarten wir zukünftig vor allem im unsanierten Bestand jedoch auch zunehmend Vermietungsrisiken“, kommentiert Thoma.
Leerstandsquote steigt auf moderate 3,2 Prozent
Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat zum Jahreswechsel leicht zugenommen. Die Leerstandsquote klettert zum Jahresende auf 3,2 Prozent und notiert somit 30 Basispunkte über dem Vorjahr. Damit liegt die Leerstandsquote in Dresden deutlich unter dem Top 7-Leerstand von 6,1 Prozent. „Die konstant hohe Nachfrage bei einer gleichzeitig bedarfsorientierten und wenig spekulativen Bautätigkeit sowie der Abriss oder die Umnutzung nicht mehr marktgängiger Objekte hat den Leerstand in Dresden in den vergangenen Jahren deutlich reduziert und führt aktuell zu lediglich moderaten Leerstandsanstiegen. Untermietflächen bleiben aufgrund des Fehlens stark expansionsgetriebener Mieter ebenfalls überschaubar“, beobachtet Marc Steinke, Associate Director Market Intelligence & Foresight bei Colliers.
Öffentliche Verwaltung vor IT-Branche, Bildungs- und Beratungsunternehmen
Die Öffentliche Verwaltung setzte sich mit 24.900 Quadratmetern insbesondere Dank des Großabschlusses der Stadt Dresden an die Spitze der nachfragestärksten Branchen. Mit deutlichem Abstand dahinter folgen der IT-Sektor mit 13.100 Quadratmetern, dicht gefolgt von Bildungs- und Beratungsunternehmen mit 12.900 Quadratmetern sowie 11.300 Quadratmetern. Das verarbeitende Gewerbe rundet mit 9.700 Quadratmetern die wichtigsten Branchen ab. Bei den Beratungen und im IT-Sektor haben mehrere Großunternehmen 2023 regionale Niederlassungen eröffnet oder sind an neue Standorte gezogen. Die weitere Branchennachfrage bleibt darüber hinaus breit gestreut.
Ausblick: Flächenumsatz 2024 auf Höhe des 10-jährigen Mittels wahrscheinlich
„Der Dresdner Bürovermietungsmarkt wird aufgrund der robusten Fundamentaldaten auch in 2024 eine solide Nachfrage erfahren. Wir schätzen daher einen Flächenumsatz auf Niveau des zehnjährigen Mittels von 92.800 Quadratmetern als realistisch ein. Die genaue Höhe wird einerseits von der Anzahl an Großabschlüssen sowie von der Verfügbarkeit moderner Flächen abhängen. Andererseits verlängern einige Bestandsmieter aufgrund der Unsicherheiten aktuell lieber ihre Verträge, was auch auf Seiten der Vermieter auf größeres Interesse trifft. Hochwertige, zentral gelegene Neubauflächen werden weiter nachgefragt bleiben, durch ihre begrenzte Verfügbarkeit wird aber auch gleichzeitig die Spitzenmiete weiter ansteigen“, fasst Thoma zusammen.
