12.01.2024 Büromarkt Düsseldorf performt untertourig – Qualität ist gefragt
Nach Analysen von Aengevelt Research erzielte der Büromarkt in der Region Düsseldorf (inkl. Neuss, Ratingen, Erkrath etc.) im Gesamtjahr 2023 einen Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 282.000 m². Gegenüber dem Vorjahr 2022 (330.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um rd. 15 %. Im Vergleich zum Dekadenmittel (Ø 2013-2022: 383.000 m²) sind es rd. 26 % weniger.
• Von dem Gesamtflächenumsatz 2023 entfallen rd. 250.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2022: rd. 288.000 m²) und knapp 32.000 m² auf das Umland (2022: rd. 42.000 m²).
• Ungeachtet des Umsatzrückgangs ist für das zweite Halbjahr 2023 mit einer Umsatzleistung von rd. 189.000 m² (1. Halbjahr 2023: rd. 93.000 m²) eine Marktbelebung festzustellen, während die Entwicklung in 2022 andersherum verlief: nach rd. 190.000 m² im ersten Halbjahr 2022 kamen in der zweiten Jahreshälfte lediglich rd. 140.000 m² dazu.
• Einer der größten und auch hochpreisigen Abschlüsse war der Mietvertrag von Freshfields Bruckhaus Deringer LLP über rd. 11.000 m² im Neubauprojekt „Le Coeur“ auf der Königsallee. Ebenfalls auf der Westseite der Kö mietete die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Müller rd. 9.500 m² Bürofläche.
Ein weiteres Highlight war die durch Aengevelt vermittelte Neuansiedlung des US-amerikanischen Unternehmens SRAM, weltweit zweitgrößter Fahrradkomponenten-Hersteller, in Düsseldorf, der mehr als 2.000 m² Bürofläche in der Plange Mühle im Düsseldorfer Hafen angemietet hat.
• Bzgl. der Situation am Düsseldorfer Büromarkt erklärt Robert Kollar, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Die schwierigen Rahmenbedingungen bremsten Anmietungsentscheidungen und damit die Umsatzdynamik insbesondere im ersten Halbjahr, das entsprechend das niedrigste Umsatzergebnis seit 2004 erzielte. Das im zweiten Halbjahr anziehende Umsatzgeschehen bestätigt die grundsätzliche Attraktivität des Düsseldorfer Büromarktes und hier vor allem die Nachfrage nach modernen Büroflächen in Citylagen. Insgesamt sehen wir erste Belebungstendenzen, die allerdings weiterhin stark von der wirtschaftlichen, schwer prognostizierbaren Gesamtentwicklung abhängen.“
• Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research einen moderat anziehenden Büroflächenumsatz von rd. 300.000 m².
Krise stoppt Abbau der Angebotsreserve
• Da viele Unternehmen und Büronutzer angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen geplante Flächenexpansionen zurückgestellt bzw. sich sogar verkleinert haben, setzte sich der Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) in 2023 fort und erhöhte sich innerhalb eines Jahres von rd. 750.000 m² auf aktuell rd. 800.000 m².
• Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 8,1 % auf rd. 8,5 % des Gesamtbestandes von rd. 9,4 Mio. m².
• Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 830.000 m².
Gesunkene Büroflächenfertigstellung, steigendes Volumen in 2024
• Ungeachtet der gestiegenen Angebotsreserve ist die Verfügbarkeit moderner, ESG-gerechter Büroflächen in Düsseldorf angesichts der hohen Nachfrage deutlich zu gering. Das liegt u.a. an der seit Jahren nur moderaten Neubautätigkeit. So wurden in den jüngsten zehn Jahren (2013–2022) durchschnittlich rd. 87.800 m² neue Bürofläche pro Jahr fertiggestellt.
Dieser Trend setzte sich 2023 u.a. aufgrund von Bauverzögerungen mit einem Neubauvolumen von lediglich rd. 50.000 m² fort.
• Angesichts der Verschiebung von Fertigstellungen wird das Neubauvolumen in 2024 voraussichtlich auf rd. 150.000 m² anziehen. Hiervon sind knapp die Hälfte bzw. rd. 70.000 m² vorvermarktet.
Deutlich gestiegene Spitzenmiete
• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete mehrere Jahre bei rd. EUR 28,50/m² verharrte, zog sie im Jahr 2022 auf EUR 31,-/m² an. 2023 stieg sie dann deutlich auf rd. EUR 40,-/m² an. Dementsprechend erhöhte sich auch die mittlere Miete in Citylagen auf ca. EUR 25,-/m² (2022: EUR 22,00/m²).
Dazu Robert Kollar: „Der Preisanstieg belegt die große Nachfrage nach modernen, ESG-gerechten Büroflächen. Die Top-Mieten werden dabei insbesondere in Neubauprojekten in der City wie z.B. dem Le Coeur erzielt. Deshalb ist der signifikante Anstieg aber auch zu relativieren: Da der Bezug dieser Büroflächen erst ab voraussichtlich 2026 erfolgt, sind hier zukünftige Mietpreissteigerungen bereits eingepreist. In sofort bezugsfähigen Bestandsobjekten werden entsprechend niedrigere Spitzenmieten erzielt.“
• Insgesamt prognostiziert Aengevelt Research angesichts dieser Entwicklungen für 2024 einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 42,-/m².
• Von dem Gesamtflächenumsatz 2023 entfallen rd. 250.000 m² auf das Düsseldorfer Stadtgebiet (2022: rd. 288.000 m²) und knapp 32.000 m² auf das Umland (2022: rd. 42.000 m²).
• Ungeachtet des Umsatzrückgangs ist für das zweite Halbjahr 2023 mit einer Umsatzleistung von rd. 189.000 m² (1. Halbjahr 2023: rd. 93.000 m²) eine Marktbelebung festzustellen, während die Entwicklung in 2022 andersherum verlief: nach rd. 190.000 m² im ersten Halbjahr 2022 kamen in der zweiten Jahreshälfte lediglich rd. 140.000 m² dazu.
• Einer der größten und auch hochpreisigen Abschlüsse war der Mietvertrag von Freshfields Bruckhaus Deringer LLP über rd. 11.000 m² im Neubauprojekt „Le Coeur“ auf der Königsallee. Ebenfalls auf der Westseite der Kö mietete die Rechtsanwaltskanzlei Hengeler Müller rd. 9.500 m² Bürofläche.
Ein weiteres Highlight war die durch Aengevelt vermittelte Neuansiedlung des US-amerikanischen Unternehmens SRAM, weltweit zweitgrößter Fahrradkomponenten-Hersteller, in Düsseldorf, der mehr als 2.000 m² Bürofläche in der Plange Mühle im Düsseldorfer Hafen angemietet hat.
• Bzgl. der Situation am Düsseldorfer Büromarkt erklärt Robert Kollar, Leiter Gewerbliche Vermietung von Aengevelt Düsseldorf: „Die schwierigen Rahmenbedingungen bremsten Anmietungsentscheidungen und damit die Umsatzdynamik insbesondere im ersten Halbjahr, das entsprechend das niedrigste Umsatzergebnis seit 2004 erzielte. Das im zweiten Halbjahr anziehende Umsatzgeschehen bestätigt die grundsätzliche Attraktivität des Düsseldorfer Büromarktes und hier vor allem die Nachfrage nach modernen Büroflächen in Citylagen. Insgesamt sehen wir erste Belebungstendenzen, die allerdings weiterhin stark von der wirtschaftlichen, schwer prognostizierbaren Gesamtentwicklung abhängen.“
• Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research einen moderat anziehenden Büroflächenumsatz von rd. 300.000 m².
Krise stoppt Abbau der Angebotsreserve
• Da viele Unternehmen und Büronutzer angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen geplante Flächenexpansionen zurückgestellt bzw. sich sogar verkleinert haben, setzte sich der Anstieg der kurzfristig verfügbaren Angebotsreserve (bezugsfähig innerhalb von drei Monaten) in 2023 fort und erhöhte sich innerhalb eines Jahres von rd. 750.000 m² auf aktuell rd. 800.000 m².
• Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend von 8,1 % auf rd. 8,5 % des Gesamtbestandes von rd. 9,4 Mio. m².
• Für 2024 prognostiziert Aengevelt Research einen weiteren moderaten Anstieg der Angebotsreserve auf etwa 830.000 m².
Gesunkene Büroflächenfertigstellung, steigendes Volumen in 2024
• Ungeachtet der gestiegenen Angebotsreserve ist die Verfügbarkeit moderner, ESG-gerechter Büroflächen in Düsseldorf angesichts der hohen Nachfrage deutlich zu gering. Das liegt u.a. an der seit Jahren nur moderaten Neubautätigkeit. So wurden in den jüngsten zehn Jahren (2013–2022) durchschnittlich rd. 87.800 m² neue Bürofläche pro Jahr fertiggestellt.
Dieser Trend setzte sich 2023 u.a. aufgrund von Bauverzögerungen mit einem Neubauvolumen von lediglich rd. 50.000 m² fort.
• Angesichts der Verschiebung von Fertigstellungen wird das Neubauvolumen in 2024 voraussichtlich auf rd. 150.000 m² anziehen. Hiervon sind knapp die Hälfte bzw. rd. 70.000 m² vorvermarktet.
Deutlich gestiegene Spitzenmiete
• Nachdem die gewichtete Spitzenmiete mehrere Jahre bei rd. EUR 28,50/m² verharrte, zog sie im Jahr 2022 auf EUR 31,-/m² an. 2023 stieg sie dann deutlich auf rd. EUR 40,-/m² an. Dementsprechend erhöhte sich auch die mittlere Miete in Citylagen auf ca. EUR 25,-/m² (2022: EUR 22,00/m²).
Dazu Robert Kollar: „Der Preisanstieg belegt die große Nachfrage nach modernen, ESG-gerechten Büroflächen. Die Top-Mieten werden dabei insbesondere in Neubauprojekten in der City wie z.B. dem Le Coeur erzielt. Deshalb ist der signifikante Anstieg aber auch zu relativieren: Da der Bezug dieser Büroflächen erst ab voraussichtlich 2026 erfolgt, sind hier zukünftige Mietpreissteigerungen bereits eingepreist. In sofort bezugsfähigen Bestandsobjekten werden entsprechend niedrigere Spitzenmieten erzielt.“
• Insgesamt prognostiziert Aengevelt Research angesichts dieser Entwicklungen für 2024 einen weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf rd. EUR 42,-/m².
