12.01.2024 Bürovermietung: Kein Jahresendspurt – Nutzer werden preissensibler
Die Aktivität auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt war im Jahr 2023 insgesamt verhalten. Mit einem Flächenumsatz von 546.100 m² lag das Volumen rund 25 % unter dem Wert aus 2022. Das 4. Quartal war ungewöhnlich schwach und ein Jahresendspurt blieb aus: Der Vermietungsumsatz lag mit 121.270 m² um 29 % unter dem Wert des 4. Quartals 2022. Die Anzahl der Großabschlüsse war im Vergleich zu den Vorjahren gering. Der Anteil des Segments über 10.000 m² am Flächenumsatz lag bei rund 7 %. Zum Vergleich: Zwischen 2018 und 2022 belief sich der Anteil im Durchschnitt auf 27 %.
Karina Sauer, Associate Director und Teamleader bei Savills in Berlin, berichtet: „Der Nutzermarkt ist sehr träge und entscheidungsschwach. Besonders vor dem Hintergrund des schwierigen konjunkturellen Umfelds werden Anmietungen kritisch hinterfragt oder finden nicht statt. Das konjunkturelle Umfeld führt auch dazu, dass die Nutzer deutlich preissensibler geworden sind“, und ergänzt: „Viele Eigentümer, besonders von Bestandsflächen mit geringer Qualität, geraten durch die sinkende Nachfrage unter Druck. Dies führt auch dazu, dass sie bei den Laufzeiten flexibler sind und zudem attraktive Incentives anbieten. Vor allem großen Bestandsmietern werden teilweise lukrative Angebote gemacht, da Vermieter hier besonders um Verlängerungen bemüht sind.“
Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany, berichtet: „Nutzer streben nach hohen Flächenqualitäten und diese finden sie vor allem im Neubau. Das Angebot an Premiumflächen wird in der Hauptstadt jedoch knapp. Insolvenzen auf dem Projektentwicklermarkt verschärfen die Verknappung – Flächen stehen teilweise erst später oder gar nicht zur Verfügung.“ Die Spitzenmieten in Berlin sind im Vergleich zum 3. Quartal stabil bei 47,00 Euro/m² geblieben. Die Durchschnittsmieten sind in den letzten drei Monaten leicht um 0,3 % auf 28,55 EUR/m² gesunken.
Gewerbeinvestmentmarkt: Geringe Transaktionsaktivität im Jahr 2023
• Gewerbetransaktionsvolumen von etwa 2,7 Mrd. Euro (- 68 % ggü. Vorjahreszeitraum)
• Bürotransaktionsvolumen von rund 658 Mio. Euro (- 80 % ggü. Vorjahreszeitraum)
• Bürospitzenrenditen bei 4,4 % (+ 10 Basispunkte ggü. Q3-2023)
Im Jahr 2023 belief sich das Gewerbetransaktionsvolumen in Berlin auf etwa 2,7 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang von 68 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders das Bürotransaktionsvolumen ging zurück: Mit 658 Mio. Euro sank das Volumen um 80 % im Vergleich zum Jahr 2022. Im Einzelhandelssegment stieg hingegen das Umsatzvolumen um 52 % auf 980 Mio. Euro. Ein Großteil dieses Volumens ist auf den Teilverkauf des KaDeWe zu Beginn des Jahres zurückzuführen.
J. Philipe Fischer, Head of Berlin Office bei Savills, berichtet: „Die Stimmung am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt ist nach wie vor abwartend. Das ist unter anderem auf die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückzuführen. Es werden vor allem Value-Add-Objekte auf den Markt gebracht. Diese stoßen jedoch aufgrund des immer noch zu hohen Preisniveaus auf eine geringe Nachfrage, da Käufer zweitklassige Objekte im Vergleich zu Spitzenobjekten mit starken Preisabschlägen versehen. Bestandshalter mit Spitzenobjekten wiederum halten ihre Objekte nach wie zurück, wenn sie keinen Verkaufsdruck haben. Nicht zuletzt auch, weil die Transaktionsvolumen ihrer Objekte die derzeitige Investitionsgrenze der Investoren häufig überschreiten. Für Objekte mit einem Volumen bis 50 Mio. Euro lassen sich noch Käufer finden. Darüber wird es allerdings schwer. Insgesamt gibt es daher nur wenige Produkte auf dem Markt.“
Auf der Verkäuferseite waren im Jahr 2023 vor allem Immobilien-AGs, Projektentwickler und Asset Manager aktiv. Letztere waren auch auf der Käuferseite zu finden, genauso wie offene Spezialfonds sowie Family Offices. J. Philipe Fischer berichtet: „Family Offices sind weiterhin als Käufer aktiv, bevorzugen aber meist kleinere Objektvolumen von bis zu 20 Mio. Euro. Die öffentliche Hand war in den letzten Jahren ein Umsatztreiber in Berlin, hält sich derzeit aufgrund der Haushaltssperre zurück. Für Projektentwickler waren die Herausforderungen in diesem Jahr wohl am größten: Das schwierige Finanzierungsumfeld und die schleppende Vorvermietung von Büroimmobilien setzten viele unter Druck.“
Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag Ende des Jahres 2023 bei 4,4 % und ist im Vergleich zum 3. Quartal um 10 Basispunkte angestiegen. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind stabil bei 4,4 %. Für das laufende Jahr erwartet J. Philipe Fischer: „Wir gehen davon aus, dass nach den aktuellen Bewertungen der Buchwerte der Verkaufsdruck steigt. Insbesondere auf Projektentwicklerseite und bei kürzlich erworbenen und kurzfristig finanzierten Objekten steigt der Bedarf nach Liquidität, da die Banken vielfach Risikoaufschläge in Form von Eigenkapitalerhöhungen fordern. Kurz- und mittelfristig werden es nach unserer Auffassung die Finanzmärkte sein, die die weitere Entwicklung des Immobilieninvestmentmarktes prägen.“
Karina Sauer, Associate Director und Teamleader bei Savills in Berlin, berichtet: „Der Nutzermarkt ist sehr träge und entscheidungsschwach. Besonders vor dem Hintergrund des schwierigen konjunkturellen Umfelds werden Anmietungen kritisch hinterfragt oder finden nicht statt. Das konjunkturelle Umfeld führt auch dazu, dass die Nutzer deutlich preissensibler geworden sind“, und ergänzt: „Viele Eigentümer, besonders von Bestandsflächen mit geringer Qualität, geraten durch die sinkende Nachfrage unter Druck. Dies führt auch dazu, dass sie bei den Laufzeiten flexibler sind und zudem attraktive Incentives anbieten. Vor allem großen Bestandsmietern werden teilweise lukrative Angebote gemacht, da Vermieter hier besonders um Verlängerungen bemüht sind.“
Jan-Niklas Rotberg, Head of Office Agency Germany, berichtet: „Nutzer streben nach hohen Flächenqualitäten und diese finden sie vor allem im Neubau. Das Angebot an Premiumflächen wird in der Hauptstadt jedoch knapp. Insolvenzen auf dem Projektentwicklermarkt verschärfen die Verknappung – Flächen stehen teilweise erst später oder gar nicht zur Verfügung.“ Die Spitzenmieten in Berlin sind im Vergleich zum 3. Quartal stabil bei 47,00 Euro/m² geblieben. Die Durchschnittsmieten sind in den letzten drei Monaten leicht um 0,3 % auf 28,55 EUR/m² gesunken.
Gewerbeinvestmentmarkt: Geringe Transaktionsaktivität im Jahr 2023
• Gewerbetransaktionsvolumen von etwa 2,7 Mrd. Euro (- 68 % ggü. Vorjahreszeitraum)
• Bürotransaktionsvolumen von rund 658 Mio. Euro (- 80 % ggü. Vorjahreszeitraum)
• Bürospitzenrenditen bei 4,4 % (+ 10 Basispunkte ggü. Q3-2023)
Im Jahr 2023 belief sich das Gewerbetransaktionsvolumen in Berlin auf etwa 2,7 Mrd. Euro. Das entspricht einem Rückgang von 68 % im Vergleich zum Vorjahr. Besonders das Bürotransaktionsvolumen ging zurück: Mit 658 Mio. Euro sank das Volumen um 80 % im Vergleich zum Jahr 2022. Im Einzelhandelssegment stieg hingegen das Umsatzvolumen um 52 % auf 980 Mio. Euro. Ein Großteil dieses Volumens ist auf den Teilverkauf des KaDeWe zu Beginn des Jahres zurückzuführen.
J. Philipe Fischer, Head of Berlin Office bei Savills, berichtet: „Die Stimmung am Berliner Gewerbeinvestmentmarkt ist nach wie vor abwartend. Das ist unter anderem auf die unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückzuführen. Es werden vor allem Value-Add-Objekte auf den Markt gebracht. Diese stoßen jedoch aufgrund des immer noch zu hohen Preisniveaus auf eine geringe Nachfrage, da Käufer zweitklassige Objekte im Vergleich zu Spitzenobjekten mit starken Preisabschlägen versehen. Bestandshalter mit Spitzenobjekten wiederum halten ihre Objekte nach wie zurück, wenn sie keinen Verkaufsdruck haben. Nicht zuletzt auch, weil die Transaktionsvolumen ihrer Objekte die derzeitige Investitionsgrenze der Investoren häufig überschreiten. Für Objekte mit einem Volumen bis 50 Mio. Euro lassen sich noch Käufer finden. Darüber wird es allerdings schwer. Insgesamt gibt es daher nur wenige Produkte auf dem Markt.“
Auf der Verkäuferseite waren im Jahr 2023 vor allem Immobilien-AGs, Projektentwickler und Asset Manager aktiv. Letztere waren auch auf der Käuferseite zu finden, genauso wie offene Spezialfonds sowie Family Offices. J. Philipe Fischer berichtet: „Family Offices sind weiterhin als Käufer aktiv, bevorzugen aber meist kleinere Objektvolumen von bis zu 20 Mio. Euro. Die öffentliche Hand war in den letzten Jahren ein Umsatztreiber in Berlin, hält sich derzeit aufgrund der Haushaltssperre zurück. Für Projektentwickler waren die Herausforderungen in diesem Jahr wohl am größten: Das schwierige Finanzierungsumfeld und die schleppende Vorvermietung von Büroimmobilien setzten viele unter Druck.“
Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag Ende des Jahres 2023 bei 4,4 % und ist im Vergleich zum 3. Quartal um 10 Basispunkte angestiegen. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind stabil bei 4,4 %. Für das laufende Jahr erwartet J. Philipe Fischer: „Wir gehen davon aus, dass nach den aktuellen Bewertungen der Buchwerte der Verkaufsdruck steigt. Insbesondere auf Projektentwicklerseite und bei kürzlich erworbenen und kurzfristig finanzierten Objekten steigt der Bedarf nach Liquidität, da die Banken vielfach Risikoaufschläge in Form von Eigenkapitalerhöhungen fordern. Kurz- und mittelfristig werden es nach unserer Auffassung die Finanzmärkte sein, die die weitere Entwicklung des Immobilieninvestmentmarktes prägen.“
