12.01.2024 Köln: Investmentmarkt unter Vorjahr – Ist die Talsohle erreicht?
Da konnte auch ein im Verhältnis zu den Vormonaten starkes 4. Quartal nichts mehr retten: Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 610 Mio. € befindet, liegt das Jahresergebnis für 2023 nahezu 60% unter dem des Vorjahres und somit auf einem 10 Jahrestief. Damit bestätigt sich die negative Prognose der Marktteilnehmer, wobei einige Investoren in Gesprächen auf der MIPIM dieses Jahres noch von deutlich schlechteren Ergebnissen ausgingen.
Die Gründe für die große Zurückhaltung sind mittlerweile hinlänglich bekannt: Durch die raschen Zinsschritte der EZB und die damit wieder entstandenen Alternativen Kapitalanlagen zur Asset Klasse Real Estate, die Ungewissheit hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, die zahlreichen geopolitischen Krisen, die teilweise enormen Baukostensteigerungen und nur schwer zu treffende Prognosen hinsichtlich des künftigen Bedarfs vor allem an Büroimmobilien ist der „richtige“ Preis derzeit nur schwer zu ermitteln. Und selbst wenn die Erkenntnis der notwendigen Korrektur mittlerweile auch den letzten Optimisten erreicht hat, lassen es wirtschaftliche Zwänge kaum zu, das Preisgefüge entsprechend neu zu finden, wie auch durch die Insolvenzen zahlreicher Projektentwickler mehr als eindrucksvoll verdeutlicht wurde.
Opportunisten auf Schnäppchenjagd
Ist also alles verloren im ehemaligen Investment-Safe Haven Köln? Auch wenn die Zahlen auf den ersten Blick ernüchternd wirken, lies sich zum Ende des Jahres durchaus eine erhöhte Aktivität auf An- und Verkäuferseite feststellen. Gut ein Drittel aller Transaktionen entfielen auf das letzte Quartal. Investoren beobachten die Märkte zudem sehr genau und schärfen die Profile mit Blick auf das kommende Jahr bereits. Unter den vielen Deals unterhalb von 50 Mio. € konnten sich diejenigen, die sich dazu durchringen konnten, Gebote auch unterhalb der genannten Preisvorstellungen zu legen, teilweise bemerkenswerte Deals auch für Core und Core+ Objekte in Top-Lagen, sichern. Entscheiden bei Transaktionen ist vor Allem die plausible und offene Darstellung der eigenen Renditenerfordernisse. Es sind vor allem Value-Add getriebene Investoren, die sich derzeit äußerst aktiv, wenn auch deutlich selektiver als in den Jahren der Niedrigzinsen, am Markt zeigen.
Dennoch hält sich die Mehrheit der Investoren derzeit noch mit Blick auf die zweite Jahreshälfte des kommenden Jahres in der Hoffnung auf erste Signale in Richtung Zinssenkung zurück.
Facts and Figures
Waren es in den vergangenen Jahren teilweise spektakuläre Portfolio- oder große Einzeltransaktionen, die das Marktgeschehen geprägt haben, wurde im Jahr 2024 kein einziger Abschluss über 100 Mio. € realisiert, es konnten lediglich 2 Verkäufe mit einem Volumen von über 50 Mio. € gezählt werden. Bei Investoren besonders beliebt zeigte sich die Größenordnung zwischen 10-50 Mio. €.
Aus diesem Grunde sind es derzeit vor allem nationale Käufer (76% Marktanteil) und Verkäufer (84% Marktanteil), die das Marktgeschehen prägen.
Aller Skepsis zum Trotz sind Büroimmobilien mit einem Marktanteil von rund 35% die beliebteste Asset-Klasse der Investoren, wobei diese die City mit einem Marktanteil von 30% klar präferieren.
Hinsichtlich der Renditen lässt sich auch in diesem Jahr aufgrund des geringen Transaktionsvolumen keine nachhaltige Aussage treffen, wobei sich die Spitzenrendite bei den wenigen abgeschlossenen Core und Core+ Transaktionen zumindest im derzeitigen Zinsumfeld in Richtung 5% zu bewegen scheint.
Transaktionspotenzial von mehr als 1,5 Mrd. €
Wie überraschend die schnellen Zinsschritte den Investmentmarkt Köln getroffen haben, zeigt ein Blick auf die derzeit geparkten oder abgebrochenen Transaktionsvorhaben:
Derzeit ruhen Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 1,5 Mrd. €, wobei diese bei der Betrachtung bereits mit signifikanten Preisabschlägen mit Blick auf die neuen Marktgegebenheiten versehen sind.
Für Investoren könnte sich hier ein wahres Schlaraffenland aus CORE/ CORE +, Value-Add oder opportunistischen Assets eröffnen, wenn sich die Märkte wieder etwas entspannen und die Zurückhaltung bei der Kreditvergabe merklich nachlässt.
Zinssenkung und was dann?
Derzeit hoffen viele Investoren darauf, dass die EZB aufgrund der zuletzt stark zurückgegangenen Inflationsraten im kommenden Jahr erste Zinssenkungen in Aussicht stellt und sich somit neue Investments zumindest wieder solider rechnen lassen.
Gegen eine zeitnahe Senkung spricht jedoch die zuletzt vom IFO Institut herausgegeben gestiegene Preiserwartung von 18,1 auf 19,7 im Dezember. Setzt sich diese Entwicklung weiter fort, sind schnelle Zinssenkungen zumindest einmal fraglich.
Im kommenden Jahr werden Insbesondere Büroimmobilien weiter kritisch auf dem Prüfstand stehen. Auch wenn sich die Flächenumsätze in Köln bereinigt um die Anmietungen behördlicher Nutzer mit ca. 204.000 m² in einem zumindest akzeptablen Bereich bewegen, ist der künftige Flächenbedarf weiter nur schwer abschätzbar. Auch wenn Untervermietungen derzeit zumindest in offiziellen Zahlen kaum eine Marktrelevanz haben, könnte sich hier mit Blick auf die vielen dunklen Büros vor Allem in Lagen außerhalb der Office-Hot-Spots ein neuer Zweitmarkt entwickeln, der dann die Durchschnittsmieten kräftig unter Druck setzen wird.
Investoren werden also auch im Jahre 2024 weiter konservativ bei der Erstellung ihrer Cash-Flow-Modelle vorgehen und sehr genau auf die Mikrostandorte blicken. Hier liegt die Chance für Berater mit detaillierten Marktkenntnissen, die die Käufer mit diesen bei Ihren Budgetplanen fundiert unterstützen. Die Zeit der Bietergefechte ist bis auf Weiteres jedenfalls vorbei, ob diese Entwicklung zwangsläufig negativ sein muss, liegt im Auge des jeweiligen Betrachters.
(Quelle: RheinReal Immobilien GmbH)
Die Gründe für die große Zurückhaltung sind mittlerweile hinlänglich bekannt: Durch die raschen Zinsschritte der EZB und die damit wieder entstandenen Alternativen Kapitalanlagen zur Asset Klasse Real Estate, die Ungewissheit hinsichtlich der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, die zahlreichen geopolitischen Krisen, die teilweise enormen Baukostensteigerungen und nur schwer zu treffende Prognosen hinsichtlich des künftigen Bedarfs vor allem an Büroimmobilien ist der „richtige“ Preis derzeit nur schwer zu ermitteln. Und selbst wenn die Erkenntnis der notwendigen Korrektur mittlerweile auch den letzten Optimisten erreicht hat, lassen es wirtschaftliche Zwänge kaum zu, das Preisgefüge entsprechend neu zu finden, wie auch durch die Insolvenzen zahlreicher Projektentwickler mehr als eindrucksvoll verdeutlicht wurde.
Opportunisten auf Schnäppchenjagd
Ist also alles verloren im ehemaligen Investment-Safe Haven Köln? Auch wenn die Zahlen auf den ersten Blick ernüchternd wirken, lies sich zum Ende des Jahres durchaus eine erhöhte Aktivität auf An- und Verkäuferseite feststellen. Gut ein Drittel aller Transaktionen entfielen auf das letzte Quartal. Investoren beobachten die Märkte zudem sehr genau und schärfen die Profile mit Blick auf das kommende Jahr bereits. Unter den vielen Deals unterhalb von 50 Mio. € konnten sich diejenigen, die sich dazu durchringen konnten, Gebote auch unterhalb der genannten Preisvorstellungen zu legen, teilweise bemerkenswerte Deals auch für Core und Core+ Objekte in Top-Lagen, sichern. Entscheiden bei Transaktionen ist vor Allem die plausible und offene Darstellung der eigenen Renditenerfordernisse. Es sind vor allem Value-Add getriebene Investoren, die sich derzeit äußerst aktiv, wenn auch deutlich selektiver als in den Jahren der Niedrigzinsen, am Markt zeigen.
Dennoch hält sich die Mehrheit der Investoren derzeit noch mit Blick auf die zweite Jahreshälfte des kommenden Jahres in der Hoffnung auf erste Signale in Richtung Zinssenkung zurück.
Facts and Figures
Waren es in den vergangenen Jahren teilweise spektakuläre Portfolio- oder große Einzeltransaktionen, die das Marktgeschehen geprägt haben, wurde im Jahr 2024 kein einziger Abschluss über 100 Mio. € realisiert, es konnten lediglich 2 Verkäufe mit einem Volumen von über 50 Mio. € gezählt werden. Bei Investoren besonders beliebt zeigte sich die Größenordnung zwischen 10-50 Mio. €.
Aus diesem Grunde sind es derzeit vor allem nationale Käufer (76% Marktanteil) und Verkäufer (84% Marktanteil), die das Marktgeschehen prägen.
Aller Skepsis zum Trotz sind Büroimmobilien mit einem Marktanteil von rund 35% die beliebteste Asset-Klasse der Investoren, wobei diese die City mit einem Marktanteil von 30% klar präferieren.
Hinsichtlich der Renditen lässt sich auch in diesem Jahr aufgrund des geringen Transaktionsvolumen keine nachhaltige Aussage treffen, wobei sich die Spitzenrendite bei den wenigen abgeschlossenen Core und Core+ Transaktionen zumindest im derzeitigen Zinsumfeld in Richtung 5% zu bewegen scheint.
Transaktionspotenzial von mehr als 1,5 Mrd. €
Wie überraschend die schnellen Zinsschritte den Investmentmarkt Köln getroffen haben, zeigt ein Blick auf die derzeit geparkten oder abgebrochenen Transaktionsvorhaben:
Derzeit ruhen Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 1,5 Mrd. €, wobei diese bei der Betrachtung bereits mit signifikanten Preisabschlägen mit Blick auf die neuen Marktgegebenheiten versehen sind.
Für Investoren könnte sich hier ein wahres Schlaraffenland aus CORE/ CORE +, Value-Add oder opportunistischen Assets eröffnen, wenn sich die Märkte wieder etwas entspannen und die Zurückhaltung bei der Kreditvergabe merklich nachlässt.
Zinssenkung und was dann?
Derzeit hoffen viele Investoren darauf, dass die EZB aufgrund der zuletzt stark zurückgegangenen Inflationsraten im kommenden Jahr erste Zinssenkungen in Aussicht stellt und sich somit neue Investments zumindest wieder solider rechnen lassen.
Gegen eine zeitnahe Senkung spricht jedoch die zuletzt vom IFO Institut herausgegeben gestiegene Preiserwartung von 18,1 auf 19,7 im Dezember. Setzt sich diese Entwicklung weiter fort, sind schnelle Zinssenkungen zumindest einmal fraglich.
Im kommenden Jahr werden Insbesondere Büroimmobilien weiter kritisch auf dem Prüfstand stehen. Auch wenn sich die Flächenumsätze in Köln bereinigt um die Anmietungen behördlicher Nutzer mit ca. 204.000 m² in einem zumindest akzeptablen Bereich bewegen, ist der künftige Flächenbedarf weiter nur schwer abschätzbar. Auch wenn Untervermietungen derzeit zumindest in offiziellen Zahlen kaum eine Marktrelevanz haben, könnte sich hier mit Blick auf die vielen dunklen Büros vor Allem in Lagen außerhalb der Office-Hot-Spots ein neuer Zweitmarkt entwickeln, der dann die Durchschnittsmieten kräftig unter Druck setzen wird.
Investoren werden also auch im Jahre 2024 weiter konservativ bei der Erstellung ihrer Cash-Flow-Modelle vorgehen und sehr genau auf die Mikrostandorte blicken. Hier liegt die Chance für Berater mit detaillierten Marktkenntnissen, die die Käufer mit diesen bei Ihren Budgetplanen fundiert unterstützen. Die Zeit der Bietergefechte ist bis auf Weiteres jedenfalls vorbei, ob diese Entwicklung zwangsläufig negativ sein muss, liegt im Auge des jeweiligen Betrachters.
(Quelle: RheinReal Immobilien GmbH)
