17.01.2024 Wohn-/Geschäftshäuser Berlin: Mittleres Preissegment prägt den Markt
Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser war auch 2023 von den zuvor stark gestiegenen Zinsen geprägt. Trotz des anspruchsvollen Marktumfeldes und einer in weiten Teilen fortwährenden Zurückhaltung bei institutionellen Investoren, konnte Engel & Völkers Commercial in Berlin mehr als 100 Wohn- und Geschäftshaustransaktionen begleiten. Auf Basis eigener Daten hat das Unternehmen die interessantesten Fakten ausgewertet:
Das Volumen eines von Engel & Völkers Commercial in Berlin gehandelten Wohn- und Geschäftshauses belief sich im Transaktionsjahr 2023 auf durchschnittlich 3,9 Millionen Euro. Dabei waren im Schnitt 148 Tage nötig (2022: 104 Tage), um den Kauf abzuschließen. Der durchschnittliche Vervielfältiger eines vom Maklerhaus gehandelten Berliner WGHs lag 2023 bei dem 24,1-fachen der Jahresnettokaltmiete, die entsprechende Rendite damit bei 4,1 Prozent. Der Quadratmeterpreis lag im Mittel bei 2.523 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Miete im Wohnen bei 7,95 Euro pro Quadratmeter.
„Engel & Völkers Commercial in Berlin hat trotz des herausfordernden Marktumfelds mehr als 100 Transaktionen für Wohn- und Geschäftshäuser erfolgreich abgewickelt. Mit einem Marktanteil von ca. 25 Prozent können wir einen besonders detaillierten Einblick in den Berliner Immobilienmarkt geben“, sagt Benjamin Rogmans, Geschäftsführer und Leitung Investment für Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Berlin.
Mittlere Preisklasse als Sweetspot
Auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt war 2023 das mittlere Preissegment besonders gefragt. Fast die Hälfte der von Engel & Völkers Commercial in Berlin betreuten Transaktionen fanden in der Preisrange zwischen 2,5 bis 5 Millionen Euro statt. 27,6 Prozent aller vermittelten Objekte lagen im Volumen-Cluster unter 2,5 Millionen Euro. Innerhalb der Spanne von 5 bis 7,5 Millionen Euro wurden immerhin noch 16,3 Prozent der Objekte gehandelt, lediglich 5 Prozent der gehandelten Objekte lagen über 10 Millionen Euro.
Langfristige Entwicklung: Bestand aufzubauen war das häufigste Investitionsziel
Die deutliche Mehrzahl der von Engel & Völkers Commercial in Berlin begleiteten Käufe (83,9 Prozent) erfolgte aus Bestandshaltungsmotiven. Das bestätigt das Vertrauen der Investoren in die langfristige Wertentwicklung von Berliner Wohn- und Geschäftshäuser und ist ein klares Zeichen dafür, dass viele Käufer trotz Mietrestriktionen und politischen Interventionen auf Dauerhaftigkeit setzen und an nachhaltige Renditen glauben.
Vielseitige Kaufmotivation
Während mittel- oder langfristige Wertsteigerungspotenziale bei knapp 40 Prozent der von Engel & Völkers Commercial in Berlin begleiteten Transaktionen die Hauptmotive waren, offenbart die Vielfalt der Kaufgründe die unterschiedlichen Perspektiven und Strategien der Investoren. In fast 13 Prozent der begleiteten Kauffälle entschieden sich die Erwerber zum Beispiel für ein Objekt, weil bereits Bestände in der Nachbarschaft existierten. Nur 16 Prozent der Käufe wurden mit dem vorrangigen Ziel realisiert, das Objekt zu entwickeln oder aufzuteilen.
Gemischte Käufergruppen
Auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt waren im Jahr 2023 sehr unterschiedliche Käufergruppen unterwegs. Über 40 Prozent der 2023 von Engel & Völkers Commercial gehandelten Objekte gingen an Privatpersonen, 21 Prozent wurden von Fonds erworben und 16 Prozent fanden ihren Weg in die Bestände von Family-Offices. „Das zeigt, dass der Berliner WGH-Markt für viele Käufergruppen attraktiv ist, unabhängig von der Größe des Portfolios“, ergänzt Rogmans.
Berlin zieht internationale Investoren an
Berlin ist nicht nur lokal ein Magnet, sondern lockt auch internationales Kapital an. 67 % der Käufer kamen 2023 aus Deutschland, fast die Hälfte aller Käufer sogar aus Berlin selbst, was die Verbundenheit der Berliner mit ihrem Heimatmarkt unterstreicht. Gleichzeitig zeigt die internationale Beteiligung von ca. 33 %, dass Berlins Ruf als globaler Investment-Hotspot weiterhin glänzt. Neben der DACH-Region stellte Israel die größte internationale Käufergruppe dar.
ESG-Themen zunehmend ein Grund für den Verkauf
Die meisten Verkäufer im Jahr 2023 waren private Eigentümer (77,3 Prozent). Dies zeigt, dass der Markt auch hier von individuellen Strukturen geprägt ist. Über 90 Prozent der Eigentümer, die sich 2023 von Engel & Völkers Commercial begleitet von einem Berliner Wohn- und Geschäftshaus trennten, kamen nicht nur aus Deutschland, 55 Prozent stammen sogar aus Berlin selbst.
Die Motivationen für die Verkäufe waren dabei vielfältig. Vor allem die gestiegenen Ansprüche durch ESG-Themen stellen Eigentümer aktuell vermehrt vor große Herausforderungen – für viele ein Grund, sich von ihrer Immobilie zu trennen. Aber auch die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs und die Realisierung der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre waren ein Veräußerungsgrund.
Langfristige Bestandshaltung dominiert
Viele Immobilienbesitzer haben ihre Immobilien lange gehalten, bevor sie verkauften – fast ein Viertel sogar mehr als 20 Jahre, was auf eine langfristige Investitionsstrategie und ein solides Vertrauen in den Markt hinweist. Das Gros der Verkäufer konnte somit trotz gesunkener Preise in den letzten 12 Monaten stattliche Wertzuwächse der vielen Jahre zuvor mitnehmen. 80,3 Prozent der Verkäufer hatten das verkaufte Objekt mehr als 10 Jahre im Bestand – hier kann davon ausgegangen werden, dass vor allem der Ablauf der Spekulationsfrist großen Einfluss auf die Verkaufsentscheidung hatte.
Vielversprechende Marktaussichten für das Transaktionsjahr 2024
Für das aktuelle Jahr sieht das Maklerhaus sehr vielversprechende Aussichten für den Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. „Eigentümer zeigen weiterhin ein Interesse am Verkauf, oftmals angetrieben durch steigende ESG-Anforderungen, gute Renditechancen bei alternativen Investments und steuerliche Anreize. Investoren hingegen profitieren von günstigen Einstiegspreisen und Kapitalwerten sowie einem sich stabilisierenden Kapitalmarkt“, schätzt Rogmans die kommenden Monate ein. Darüber hinaus sorgen seiner Meinung nach der stagnierende Neubau und die steigende Nachfrage nach Wohnraum dafür, dass der Bestand in der Hauptstadt auf lange Sicht immer wertvoller wird.
Das Volumen eines von Engel & Völkers Commercial in Berlin gehandelten Wohn- und Geschäftshauses belief sich im Transaktionsjahr 2023 auf durchschnittlich 3,9 Millionen Euro. Dabei waren im Schnitt 148 Tage nötig (2022: 104 Tage), um den Kauf abzuschließen. Der durchschnittliche Vervielfältiger eines vom Maklerhaus gehandelten Berliner WGHs lag 2023 bei dem 24,1-fachen der Jahresnettokaltmiete, die entsprechende Rendite damit bei 4,1 Prozent. Der Quadratmeterpreis lag im Mittel bei 2.523 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Miete im Wohnen bei 7,95 Euro pro Quadratmeter.
„Engel & Völkers Commercial in Berlin hat trotz des herausfordernden Marktumfelds mehr als 100 Transaktionen für Wohn- und Geschäftshäuser erfolgreich abgewickelt. Mit einem Marktanteil von ca. 25 Prozent können wir einen besonders detaillierten Einblick in den Berliner Immobilienmarkt geben“, sagt Benjamin Rogmans, Geschäftsführer und Leitung Investment für Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Berlin.
Mittlere Preisklasse als Sweetspot
Auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt war 2023 das mittlere Preissegment besonders gefragt. Fast die Hälfte der von Engel & Völkers Commercial in Berlin betreuten Transaktionen fanden in der Preisrange zwischen 2,5 bis 5 Millionen Euro statt. 27,6 Prozent aller vermittelten Objekte lagen im Volumen-Cluster unter 2,5 Millionen Euro. Innerhalb der Spanne von 5 bis 7,5 Millionen Euro wurden immerhin noch 16,3 Prozent der Objekte gehandelt, lediglich 5 Prozent der gehandelten Objekte lagen über 10 Millionen Euro.
Langfristige Entwicklung: Bestand aufzubauen war das häufigste Investitionsziel
Die deutliche Mehrzahl der von Engel & Völkers Commercial in Berlin begleiteten Käufe (83,9 Prozent) erfolgte aus Bestandshaltungsmotiven. Das bestätigt das Vertrauen der Investoren in die langfristige Wertentwicklung von Berliner Wohn- und Geschäftshäuser und ist ein klares Zeichen dafür, dass viele Käufer trotz Mietrestriktionen und politischen Interventionen auf Dauerhaftigkeit setzen und an nachhaltige Renditen glauben.
Vielseitige Kaufmotivation
Während mittel- oder langfristige Wertsteigerungspotenziale bei knapp 40 Prozent der von Engel & Völkers Commercial in Berlin begleiteten Transaktionen die Hauptmotive waren, offenbart die Vielfalt der Kaufgründe die unterschiedlichen Perspektiven und Strategien der Investoren. In fast 13 Prozent der begleiteten Kauffälle entschieden sich die Erwerber zum Beispiel für ein Objekt, weil bereits Bestände in der Nachbarschaft existierten. Nur 16 Prozent der Käufe wurden mit dem vorrangigen Ziel realisiert, das Objekt zu entwickeln oder aufzuteilen.
Gemischte Käufergruppen
Auf dem Berliner Wohn- und Geschäftshausmarkt waren im Jahr 2023 sehr unterschiedliche Käufergruppen unterwegs. Über 40 Prozent der 2023 von Engel & Völkers Commercial gehandelten Objekte gingen an Privatpersonen, 21 Prozent wurden von Fonds erworben und 16 Prozent fanden ihren Weg in die Bestände von Family-Offices. „Das zeigt, dass der Berliner WGH-Markt für viele Käufergruppen attraktiv ist, unabhängig von der Größe des Portfolios“, ergänzt Rogmans.
Berlin zieht internationale Investoren an
Berlin ist nicht nur lokal ein Magnet, sondern lockt auch internationales Kapital an. 67 % der Käufer kamen 2023 aus Deutschland, fast die Hälfte aller Käufer sogar aus Berlin selbst, was die Verbundenheit der Berliner mit ihrem Heimatmarkt unterstreicht. Gleichzeitig zeigt die internationale Beteiligung von ca. 33 %, dass Berlins Ruf als globaler Investment-Hotspot weiterhin glänzt. Neben der DACH-Region stellte Israel die größte internationale Käufergruppe dar.
ESG-Themen zunehmend ein Grund für den Verkauf
Die meisten Verkäufer im Jahr 2023 waren private Eigentümer (77,3 Prozent). Dies zeigt, dass der Markt auch hier von individuellen Strukturen geprägt ist. Über 90 Prozent der Eigentümer, die sich 2023 von Engel & Völkers Commercial begleitet von einem Berliner Wohn- und Geschäftshaus trennten, kamen nicht nur aus Deutschland, 55 Prozent stammen sogar aus Berlin selbst.
Die Motivationen für die Verkäufe waren dabei vielfältig. Vor allem die gestiegenen Ansprüche durch ESG-Themen stellen Eigentümer aktuell vermehrt vor große Herausforderungen – für viele ein Grund, sich von ihrer Immobilie zu trennen. Aber auch die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs und die Realisierung der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre waren ein Veräußerungsgrund.
Langfristige Bestandshaltung dominiert
Viele Immobilienbesitzer haben ihre Immobilien lange gehalten, bevor sie verkauften – fast ein Viertel sogar mehr als 20 Jahre, was auf eine langfristige Investitionsstrategie und ein solides Vertrauen in den Markt hinweist. Das Gros der Verkäufer konnte somit trotz gesunkener Preise in den letzten 12 Monaten stattliche Wertzuwächse der vielen Jahre zuvor mitnehmen. 80,3 Prozent der Verkäufer hatten das verkaufte Objekt mehr als 10 Jahre im Bestand – hier kann davon ausgegangen werden, dass vor allem der Ablauf der Spekulationsfrist großen Einfluss auf die Verkaufsentscheidung hatte.
Vielversprechende Marktaussichten für das Transaktionsjahr 2024
Für das aktuelle Jahr sieht das Maklerhaus sehr vielversprechende Aussichten für den Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. „Eigentümer zeigen weiterhin ein Interesse am Verkauf, oftmals angetrieben durch steigende ESG-Anforderungen, gute Renditechancen bei alternativen Investments und steuerliche Anreize. Investoren hingegen profitieren von günstigen Einstiegspreisen und Kapitalwerten sowie einem sich stabilisierenden Kapitalmarkt“, schätzt Rogmans die kommenden Monate ein. Darüber hinaus sorgen seiner Meinung nach der stagnierende Neubau und die steigende Nachfrage nach Wohnraum dafür, dass der Bestand in der Hauptstadt auf lange Sicht immer wertvoller wird.
