18.01.2024 Einzelhandelsvermietung: Textilhandel macht 2023 zum Erfolgsjahr
Trotz des wirtschaftlich schwierigen Umfelds hat der Textilhandel 2023 in der Einzelhandelsvermietung ein beachtliches Comeback erlebt. Läden mit einer Gesamtfläche von 185.000 m² mietete die Branche im vergangenen Jahr an und erzielte damit 41 Prozent des Gesamtflächenumsatzes im Einzelhandel. Insbesondere großflächige Ladenlokale standen im Fokus, denn im größten Segment mit mehr als 2.000 m² verbuchte der Textilhandel sogar 56 Prozent seiner neu vermieteten Fläche.
„Vor allem die spanische Inditex-Gruppe war in den Innenstadtlagen und zentralen Shoppingcentern sehr expansiv und etablierte ihre neue Marke Stradivarius“, beobachtet Aniko Korsos, Head of Retail Leasing JLL Germany. „Zugleich sind viele Ketten auf Konsolidierungskurs und fassen mehrere kleine Standorte in einer Stadt in einer großen Filiale zusammen, um sichtbarer zu sein und ein höheres Kauferlebnis zu bieten.“ Zu Inditex gehört auch die Modekette Zara, die jeweils 6.000 m² im Oberhausener Centro sowie 5.000 m² im Hamburger Überseequartier anmietete. Entsprechend waren die Untergruppen Bekleidungshäuser mit 46 Prozent des Flächenumsatzes innerhalb der Textilbranche sowie Young Fashion mit 30 Prozent vertreten. Textildiscounter mit sieben Prozent und exklusive Mode mit drei Prozent folgten mit weitem Abstand.
Insgesamt erzielte der Einzelhandelsvermietungsmarkt ein Plus von sieben Prozent und schloss das Jahr mit einem Flächenumsatz von insgesamt 449.500 m² ab. Erstmals seit 2019 rangierte der Markt damit wieder über dem eigenen Fünfjahresschnitt, der aktuell bei 444.000 m² liegt. Die Anzahl der Abschlüsse in den bundesweit untersuchten Innenstadtlagen ging derweil um vier Prozent auf 878 zurück.
„Vor allem die letzten beide Quartale mit Umsätzen von 123.300 m² und 113.400 m² sorgten für einen deutlichen Trend zum Positiven. Entscheidenden Schwung gaben dabei Großanmietungen mit mehr als 2.000 m², die insgesamt 41 Prozent des Gesamtflächenumsatzes ausmachten“, analysiert Korsos.
Nahversorger stellen ihre Innenstadtkonzepte auf den Prüfstand
Hinter der deutlich führenden Textilbranche setzt sich das Segment Gastronomie/Food mit 22 Prozent und 99.000 m² auf den zweiten Platz. „Hatte diese Branche während der Pandemie noch mit dem Textilhandel um den Spitzenplatz gerungen, muss sie sich jetzt mit einigen Herausforderungen auseinandersetzen“, sagt Korsos. „Konnten Nahversorger in der Pandemie durchgehend öffnen und diese Zeit zur Expansion in den Innenstadtlagen nutzen, zeigt sich nun, dass die Konzepte langfristig nicht immer in diesen Lagen funktionieren. So fehlt vielen Discountern das Convenience-Sortiment, denn in der Innenstadt wird oft für den Direktverzehr gekauft.“ Vollsortimenter wie Rewe und Edeka haben dieses Problem zwar nicht, sind aber auch längst nicht mehr bereit, jeden Mietpreis zu zahlen.
Schwieriger ist die Lage auch für die Gastronomie, die einen Anteil von 46 Prozent an der Branche Gastronomie/Food beisteuert. „Zwar ist die Nachfrage da, sodass die Gastronomie weiter expandieren könnte, doch fehlt es an Personal, und durch die Mehrwertsteuererhöhung sowie gestiegene Lieferkosten sind die finanziellen Belastungen deutlich gestiegen. Beachtet man noch den Mindestlohn, ziehen internationale Konzepte die Expansion in Nachbarländern – allen voran auch starke Wachstumsmärkte wie beispielsweise Polen – vor, ehe sie nach Deutschland kommen“, sagt Korsos.
Deutlich zurückgegangen sind Neuanmietungen durch Innenstadt-Möbelkonzepte, die in der Pandemie ein Hoch erlebten. „Hier hat sich eine gewisse Sättigung beim Konsumenten eingestellt und die Menschen reisen wieder mehr, anstatt in die eigenen vier Wände zu investieren.“
Generell ist Deutschland aber gefragt: Internationale Konzepte suchen nach wie vor Expansionsmöglichkeiten und sorgten 2023 für 54 Prozent der Neuanmietungen. Neben Stradivarius kamen Byredo, eine internationale Luxusmarke für Düfte, Leder und Accessoires und das dänisches Modelabel Mads Norgaard neu auf den deutschen Markt. Weiterhin auf dem Vormarsch sind internationale Automarken wie zuletzt BYD aus China.
Der Fokus liegt dabei auf den großen Metropolen: 216.400 m² wurden in den zehn größten Standorten angemietet – also gut 48 Prozent. In den drei Jahren davor war es im Schnitt nur ein Drittel gewesen. Besonders Hamburg stach mit dem Westfield Überseequartier heraus und schob die Hansestadt mit 54.500 m² an die Spitze in Deutschland. Das ist nicht nur ein Plus von 165 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, sondern knapp ebenso viel über dem Fünfjahresschnitt. Unter anderem sicherte sich das Kaufhaus Breuninger 14.000 m² im neuen Überseequartier.
Berlin legt im Jahresvergleich um neun Prozent zu, folgt mit 46.200 m² aber dennoch auf dem ungewohnten zweiten Platz. „Unterdessen erzielt Frankfurt mit 42.100 m² zwar nahezu eine Verfünffachung des Vorjahresergebnisses, doch spielt hier der Einmaleffekt der Nachvermietung eines Warenhauses auf der Zeil eine entscheidende Rolle“, ordnet Korsos das Wachstum ein.
Düsseldorf (13.700 m²), München (13.400 m²) und Köln (12.800 m²) büßen allesamt im Jahresvergleich Flächenumsatz ein und folgen mit deutlichem Abstand hinter der Spitzengruppe. Stuttgart macht derweil einen Sprung um 83 Prozent von 6.600 m² auf 12.100 m² nach oben.
Viele Eigentümer müssen gleichzeitig refinanzieren und modernisieren
Die Spitzenmieten in den zehn Immobilienhochburgen zeigten sich in vier Städten stabil, darunter die Spitzenreiter München (340 Euro) sowie Berlin (290 Euro), und gaben in sechs weiteren leicht nach. Den größten Rückgang musste dabei Hamburg um sechs Prozent von 265 Euro auf 250 Euro hinnehmen.
Für das laufende Jahr 2024 nimmt Aniko Korsos vor allem die Eigentümer in den Blick: „Viele stehen durch hohe Finanzierungskosten unter Druck, müssten aber zugleich in die Modernisierung ihrer Flächen investieren. Um eine Finanzierung zu erhalten, müssen sie höhere Mieten erzielen, doch sind Händler nur noch bedingt bereit, diese zu zahlen und wenn, dann nur in Verbindung mit einer Aufwertung der Flächen.“ Das bedeutet im Umkehrschluss, dass derzeit vor allem die Eigentümer mit einer starken Eigenkapitaldecke gute Karten auf dem Markt haben.
„Vor allem die spanische Inditex-Gruppe war in den Innenstadtlagen und zentralen Shoppingcentern sehr expansiv und etablierte ihre neue Marke Stradivarius“, beobachtet Aniko Korsos, Head of Retail Leasing JLL Germany. „Zugleich sind viele Ketten auf Konsolidierungskurs und fassen mehrere kleine Standorte in einer Stadt in einer großen Filiale zusammen, um sichtbarer zu sein und ein höheres Kauferlebnis zu bieten.“ Zu Inditex gehört auch die Modekette Zara, die jeweils 6.000 m² im Oberhausener Centro sowie 5.000 m² im Hamburger Überseequartier anmietete. Entsprechend waren die Untergruppen Bekleidungshäuser mit 46 Prozent des Flächenumsatzes innerhalb der Textilbranche sowie Young Fashion mit 30 Prozent vertreten. Textildiscounter mit sieben Prozent und exklusive Mode mit drei Prozent folgten mit weitem Abstand.
Insgesamt erzielte der Einzelhandelsvermietungsmarkt ein Plus von sieben Prozent und schloss das Jahr mit einem Flächenumsatz von insgesamt 449.500 m² ab. Erstmals seit 2019 rangierte der Markt damit wieder über dem eigenen Fünfjahresschnitt, der aktuell bei 444.000 m² liegt. Die Anzahl der Abschlüsse in den bundesweit untersuchten Innenstadtlagen ging derweil um vier Prozent auf 878 zurück.
„Vor allem die letzten beide Quartale mit Umsätzen von 123.300 m² und 113.400 m² sorgten für einen deutlichen Trend zum Positiven. Entscheidenden Schwung gaben dabei Großanmietungen mit mehr als 2.000 m², die insgesamt 41 Prozent des Gesamtflächenumsatzes ausmachten“, analysiert Korsos.
Nahversorger stellen ihre Innenstadtkonzepte auf den Prüfstand
Hinter der deutlich führenden Textilbranche setzt sich das Segment Gastronomie/Food mit 22 Prozent und 99.000 m² auf den zweiten Platz. „Hatte diese Branche während der Pandemie noch mit dem Textilhandel um den Spitzenplatz gerungen, muss sie sich jetzt mit einigen Herausforderungen auseinandersetzen“, sagt Korsos. „Konnten Nahversorger in der Pandemie durchgehend öffnen und diese Zeit zur Expansion in den Innenstadtlagen nutzen, zeigt sich nun, dass die Konzepte langfristig nicht immer in diesen Lagen funktionieren. So fehlt vielen Discountern das Convenience-Sortiment, denn in der Innenstadt wird oft für den Direktverzehr gekauft.“ Vollsortimenter wie Rewe und Edeka haben dieses Problem zwar nicht, sind aber auch längst nicht mehr bereit, jeden Mietpreis zu zahlen.
Schwieriger ist die Lage auch für die Gastronomie, die einen Anteil von 46 Prozent an der Branche Gastronomie/Food beisteuert. „Zwar ist die Nachfrage da, sodass die Gastronomie weiter expandieren könnte, doch fehlt es an Personal, und durch die Mehrwertsteuererhöhung sowie gestiegene Lieferkosten sind die finanziellen Belastungen deutlich gestiegen. Beachtet man noch den Mindestlohn, ziehen internationale Konzepte die Expansion in Nachbarländern – allen voran auch starke Wachstumsmärkte wie beispielsweise Polen – vor, ehe sie nach Deutschland kommen“, sagt Korsos.
Deutlich zurückgegangen sind Neuanmietungen durch Innenstadt-Möbelkonzepte, die in der Pandemie ein Hoch erlebten. „Hier hat sich eine gewisse Sättigung beim Konsumenten eingestellt und die Menschen reisen wieder mehr, anstatt in die eigenen vier Wände zu investieren.“
Generell ist Deutschland aber gefragt: Internationale Konzepte suchen nach wie vor Expansionsmöglichkeiten und sorgten 2023 für 54 Prozent der Neuanmietungen. Neben Stradivarius kamen Byredo, eine internationale Luxusmarke für Düfte, Leder und Accessoires und das dänisches Modelabel Mads Norgaard neu auf den deutschen Markt. Weiterhin auf dem Vormarsch sind internationale Automarken wie zuletzt BYD aus China.
Der Fokus liegt dabei auf den großen Metropolen: 216.400 m² wurden in den zehn größten Standorten angemietet – also gut 48 Prozent. In den drei Jahren davor war es im Schnitt nur ein Drittel gewesen. Besonders Hamburg stach mit dem Westfield Überseequartier heraus und schob die Hansestadt mit 54.500 m² an die Spitze in Deutschland. Das ist nicht nur ein Plus von 165 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, sondern knapp ebenso viel über dem Fünfjahresschnitt. Unter anderem sicherte sich das Kaufhaus Breuninger 14.000 m² im neuen Überseequartier.
Berlin legt im Jahresvergleich um neun Prozent zu, folgt mit 46.200 m² aber dennoch auf dem ungewohnten zweiten Platz. „Unterdessen erzielt Frankfurt mit 42.100 m² zwar nahezu eine Verfünffachung des Vorjahresergebnisses, doch spielt hier der Einmaleffekt der Nachvermietung eines Warenhauses auf der Zeil eine entscheidende Rolle“, ordnet Korsos das Wachstum ein.
Düsseldorf (13.700 m²), München (13.400 m²) und Köln (12.800 m²) büßen allesamt im Jahresvergleich Flächenumsatz ein und folgen mit deutlichem Abstand hinter der Spitzengruppe. Stuttgart macht derweil einen Sprung um 83 Prozent von 6.600 m² auf 12.100 m² nach oben.
Viele Eigentümer müssen gleichzeitig refinanzieren und modernisieren
Die Spitzenmieten in den zehn Immobilienhochburgen zeigten sich in vier Städten stabil, darunter die Spitzenreiter München (340 Euro) sowie Berlin (290 Euro), und gaben in sechs weiteren leicht nach. Den größten Rückgang musste dabei Hamburg um sechs Prozent von 265 Euro auf 250 Euro hinnehmen.
Für das laufende Jahr 2024 nimmt Aniko Korsos vor allem die Eigentümer in den Blick: „Viele stehen durch hohe Finanzierungskosten unter Druck, müssten aber zugleich in die Modernisierung ihrer Flächen investieren. Um eine Finanzierung zu erhalten, müssen sie höhere Mieten erzielen, doch sind Händler nur noch bedingt bereit, diese zu zahlen und wenn, dann nur in Verbindung mit einer Aufwertung der Flächen.“ Das bedeutet im Umkehrschluss, dass derzeit vor allem die Eigentümer mit einer starken Eigenkapitaldecke gute Karten auf dem Markt haben.
