24.01.2024 Einzelhandelsausgaben steigen – Luxusmarkt erholt schnell
Laut des Savills European Retail Reports 2023 erholen sich derzeit viele der europäischen Top-Einzelhandelsmärkte trotz wirtschaftlichen Gegenwinds. Die erhöhten Lebenshaltungskosten haben nach den Beobachtungen von Savills keine Auswirkungen auf Ausgaben im Luxuseinzelhandel, was primär auf die hohe Kaufkraft in diesem Segment und ferner auf die wiederhergestellte Reisefreiheit zurückzuführen ist. In den wichtigsten Luxusmeilen Europas zeigt sich ein robustes Wachstum der Besucherzahlen, die im Vorjahresvergleich um durchschnittlich 8,4 % gestiegen sind.
Die starke Erholung des Luxussegments spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider: In den 16 von Savills erfassten Premium-Einkaufsstraßen im europäischen Raum liegen die durchschnittlichen Spitzenmieten im dritten Quartal 2023 nur 2 % unter dem Niveau von Q4 2019. Somit sind sie gegenüber den Tiefstständen von Ende 2021 um 1,2 % gestiegen. Dieser Anstieg lässt sich größtenteils auf Luxuseinkaufsstraßen jenseits der großen Luxusmetropolen London, Mailand und Paris zurückführen. Hier liegen die Durchschnittsmieten sogar 1 % über dem Niveau von 2019. Die Resilienz der Mieten in diesen kleineren Märkten ist auf die geringe Flächenverfügbarkeit und die Tatsache zurückzuführen, dass sie überwiegend von inländischen Kunden und deren Ausgaben getragen werden. Im Gegensatz dazu waren die erstklassigen Luxusstraßen in London und Paris stärker von der Abwesenheit internationaler Besucher betroffen. Dies war ein entscheidender Faktor für die Umsatz-Performance.
Während sich Europas Luxusmeilen als erste von der Pandemie erholten, nimmt auch die Dynamik in erstklassigen Haupteinkaufsstraßen wieder Fahrt auf. Die Leerstandsquote ist seit ihrem Höhepunkt in Pandemiezeiten deutlich gesunken, liegt allerdings nach wie vor über dem Stand von 2019. Der Rückgang der Leerstandsquote führt in einigen Märkten zu einem Anstieg der Mieten, wobei die erstklassigen Haupteinkaufsstraßen – London, Mailand und Paris ausgeklammert – seit 2021 ein durchschnittliches Mietwachstum von 2,2 % verzeichnen.
Daniel Kroppmanns, Director und Head of Retail Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Selbst inmitten der aktuellen Herausforderungen zeigt der deutsche Luxuseinzelhandel bemerkenswerte Widerstandskraft. Das zeigt sich nicht zuletzt in der stabilen Nachfrage der Händler nach Flächen und den damit verbundenen stabilen Mieten auf hohem Niveau. Dabei liegt München im Europavergleich mit der beliebten Maximilianstraße auf Platz acht der Haupteinkaufsstraßen, hinter den Spitzenreitern in Mailand, London und Zürich. Die Goethestraße in Frankfurt erreicht Platz neun.“ In der Frankfurter Einkaufsstraße wurden in Q3 2023 Mieten von rund 350 Euro pro Quadratmeter erzielt, in der Münchner Maximilianstraße sind es ca. 400 Euro pro Quadratmeter – gegenüber 2019 bedeutet dies noch ein Rückgang von 15-20%.
Obwohl der Gesamtumsatz im Einzelhandel im vergangenen Jahr gesunken ist, hat sich dies nicht in allen Marktsegmenten niedergeschlagen. Die angespannte Finanzlage der Verbraucher hat insbesondere die Ausgaben respektive Markanteile der Discounter angekurbelt. Dies gilt sowohl für Food- als auch Non-Food-Artikel, da die Verbraucher beim Einkauf von Artikeln des täglichen Bedarfs darum bemüht sind, Geld zu sparen und günstige Optionen zu wählen. Die geringe Ausgabebereitschaft hat dazu geführt, dass Ausgaben für Freizeitbeschäftigungen und Restaurantbesuche priorisiert werden. Diese machten in Q1-Q3 2023 54 % des gesamten europäischen Einzelhandelsumsatzes aus und lagen damit auf Vorjahresniveau. Für 2024 wird ein minimaler Anstieg auf 55 % prognostiziert.
„In letzter Zeit bevorzugen Händler Innenstadtlagen europäischer Städte gegenüber regionalen Einkaufszentren am Stadtrand. Marken wollen sich präferiert im Zentrum ansiedeln, um ihre Sichtbarkeit für eine größere Anzahl von Kunden zu erhöhen und von der starken Wiederbelebung der Passantenströme zu profitieren. Infolgedessen beobachten wir in einer Reihe von Märkten einen Rückgang der Leerstände in erstklassigen Einkaufsstraßen“, so Larry Brennan, Head of European Retail Agency bei Savills. Diese Highstreets sind aufgrund der potenziellen Kundenreichweite auch attraktive Standorte für Online-Marken. Immer mehr bis dato reine Online-Marken eröffnen eigene lokale Stores, da die Kosten für die (Online-)Kundengewinnung gestiegen sind.
„In allen wichtigen europäischen Märkten rechnen wir mit einem Wiederanstieg der Einzelhandelsumsätze. Die Wachstumsmärkte von 2023 Irland, Spanien und Portugal, die sich in 2022 dem allgemeinen europäischen Abwärtstrend widersetzt haben, dürften auch 2024 ein Wachstum von über 2 % verzeichnen. Der Leerstand in den Haupteinkaufsstraßen wird weiter abnehmen und das Mietwachstum wird anhalten. Allerdings wird sich dieser Trend in den kommenden Monaten hauptsächlich auf Märkte außerhalb von Deutschland und den nordischen Ländern beschränken. Die Nachfrage nach Flächen in den großen, stark frequentierten Einkaufsmeilen wird sich weiter diversifizieren. Gastronomie und Freizeit rücken stärker in den Fokus. Dies wird bedingt durch neue Marktakteure aus dem asiatisch-pazifischen Raum, die auf Flagship-Stores in London, Mailand und Paris abzielen“, so Marie Hickey, Direktorin Commercial Research bei Savills.
Die starke Erholung des Luxussegments spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider: In den 16 von Savills erfassten Premium-Einkaufsstraßen im europäischen Raum liegen die durchschnittlichen Spitzenmieten im dritten Quartal 2023 nur 2 % unter dem Niveau von Q4 2019. Somit sind sie gegenüber den Tiefstständen von Ende 2021 um 1,2 % gestiegen. Dieser Anstieg lässt sich größtenteils auf Luxuseinkaufsstraßen jenseits der großen Luxusmetropolen London, Mailand und Paris zurückführen. Hier liegen die Durchschnittsmieten sogar 1 % über dem Niveau von 2019. Die Resilienz der Mieten in diesen kleineren Märkten ist auf die geringe Flächenverfügbarkeit und die Tatsache zurückzuführen, dass sie überwiegend von inländischen Kunden und deren Ausgaben getragen werden. Im Gegensatz dazu waren die erstklassigen Luxusstraßen in London und Paris stärker von der Abwesenheit internationaler Besucher betroffen. Dies war ein entscheidender Faktor für die Umsatz-Performance.
Während sich Europas Luxusmeilen als erste von der Pandemie erholten, nimmt auch die Dynamik in erstklassigen Haupteinkaufsstraßen wieder Fahrt auf. Die Leerstandsquote ist seit ihrem Höhepunkt in Pandemiezeiten deutlich gesunken, liegt allerdings nach wie vor über dem Stand von 2019. Der Rückgang der Leerstandsquote führt in einigen Märkten zu einem Anstieg der Mieten, wobei die erstklassigen Haupteinkaufsstraßen – London, Mailand und Paris ausgeklammert – seit 2021 ein durchschnittliches Mietwachstum von 2,2 % verzeichnen.
Daniel Kroppmanns, Director und Head of Retail Agency Germany bei Savills, kommentiert: „Selbst inmitten der aktuellen Herausforderungen zeigt der deutsche Luxuseinzelhandel bemerkenswerte Widerstandskraft. Das zeigt sich nicht zuletzt in der stabilen Nachfrage der Händler nach Flächen und den damit verbundenen stabilen Mieten auf hohem Niveau. Dabei liegt München im Europavergleich mit der beliebten Maximilianstraße auf Platz acht der Haupteinkaufsstraßen, hinter den Spitzenreitern in Mailand, London und Zürich. Die Goethestraße in Frankfurt erreicht Platz neun.“ In der Frankfurter Einkaufsstraße wurden in Q3 2023 Mieten von rund 350 Euro pro Quadratmeter erzielt, in der Münchner Maximilianstraße sind es ca. 400 Euro pro Quadratmeter – gegenüber 2019 bedeutet dies noch ein Rückgang von 15-20%.
Obwohl der Gesamtumsatz im Einzelhandel im vergangenen Jahr gesunken ist, hat sich dies nicht in allen Marktsegmenten niedergeschlagen. Die angespannte Finanzlage der Verbraucher hat insbesondere die Ausgaben respektive Markanteile der Discounter angekurbelt. Dies gilt sowohl für Food- als auch Non-Food-Artikel, da die Verbraucher beim Einkauf von Artikeln des täglichen Bedarfs darum bemüht sind, Geld zu sparen und günstige Optionen zu wählen. Die geringe Ausgabebereitschaft hat dazu geführt, dass Ausgaben für Freizeitbeschäftigungen und Restaurantbesuche priorisiert werden. Diese machten in Q1-Q3 2023 54 % des gesamten europäischen Einzelhandelsumsatzes aus und lagen damit auf Vorjahresniveau. Für 2024 wird ein minimaler Anstieg auf 55 % prognostiziert.
„In letzter Zeit bevorzugen Händler Innenstadtlagen europäischer Städte gegenüber regionalen Einkaufszentren am Stadtrand. Marken wollen sich präferiert im Zentrum ansiedeln, um ihre Sichtbarkeit für eine größere Anzahl von Kunden zu erhöhen und von der starken Wiederbelebung der Passantenströme zu profitieren. Infolgedessen beobachten wir in einer Reihe von Märkten einen Rückgang der Leerstände in erstklassigen Einkaufsstraßen“, so Larry Brennan, Head of European Retail Agency bei Savills. Diese Highstreets sind aufgrund der potenziellen Kundenreichweite auch attraktive Standorte für Online-Marken. Immer mehr bis dato reine Online-Marken eröffnen eigene lokale Stores, da die Kosten für die (Online-)Kundengewinnung gestiegen sind.
„In allen wichtigen europäischen Märkten rechnen wir mit einem Wiederanstieg der Einzelhandelsumsätze. Die Wachstumsmärkte von 2023 Irland, Spanien und Portugal, die sich in 2022 dem allgemeinen europäischen Abwärtstrend widersetzt haben, dürften auch 2024 ein Wachstum von über 2 % verzeichnen. Der Leerstand in den Haupteinkaufsstraßen wird weiter abnehmen und das Mietwachstum wird anhalten. Allerdings wird sich dieser Trend in den kommenden Monaten hauptsächlich auf Märkte außerhalb von Deutschland und den nordischen Ländern beschränken. Die Nachfrage nach Flächen in den großen, stark frequentierten Einkaufsmeilen wird sich weiter diversifizieren. Gastronomie und Freizeit rücken stärker in den Fokus. Dies wird bedingt durch neue Marktakteure aus dem asiatisch-pazifischen Raum, die auf Flagship-Stores in London, Mailand und Paris abzielen“, so Marie Hickey, Direktorin Commercial Research bei Savills.
