25.01.2024 Schneller-Bauen-Gesetz: Berlin möchte Wohnraumschaffung fördern
Die Schaffung von Wohnraum in Berlin lässt auf sich warten. Die Jahr für Jahr ausgegebenen Ziele werden nicht erreicht. Das liegt auch an den bisweilen sehr langen Genehmigungsverfahren. Sven Häberer, Spezialist für Verwaltungsrecht in der Kanzlei Müller Radack Schultz: „Die Gründe dafür sind vielschichtig. Einer ist die Überlastung von Behörden. Am 26. September letzten Jahres hat der Berliner Senat deshalb beschlossen, die Bauordnung für Berlin (BauOBln) zu ändern. In der offiziellen Begründung der 6. Änderung der BauOBln wird als Grund u.a. die Schaffung von Wohnraum, die Förderung der Barrierefreiheit und der nachhaltige Klimaschutz angegeben. Am 30.12.2023 ist die Änderung in Kraft getreten.”
Neben der so genannten Typengenehmigung, also einer Baugenehmigung, die für bauliche Anlagen erteilt werden kann, die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen, dürfte die Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossausbauten und die Erleichterung von Aufstockungen um bis zu zwei Geschosse die größten Auswirkungen auf die Beschleunigung der Schaffung von Wohnraum und zur Entlastung der Behörden haben.
Häberer erläutert: „Dachgeschossausbauten waren bislang genehmigungspflichtig, wenn sie nicht im Gebiet eines Bebauungsplans errichtet wurden und dort ausdrücklich zugelassen waren. Nach § 62 Abs. 2 Nr. 1c) BauOBln (neu) wird die „Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB“, also außerhalb von Gebieten mit Bebauungsplan, nunmehr genehmigungsfrei gestellt.
Voraussetzung für den Dachgeschossausbau ist dann ´nur noch´, dass die Erschließung gesichert ist und die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb eines bzw. von zwei Monaten erklärt, dass doch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine Zurückstellung wegen der Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgt, dessen Festsetzungen der Dachgeschossausbau widersprechen würde.”
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist etwa dafür erforderlich, um von bauordnungsrechtlichen Vorgaben zur Energieeinsparung oder zur Weiternutzung bestehender Gebäude abweichen zu dürfen.
„Der Bauherr muss für die Umsetzung seines Dachgeschossausbaus ´nur noch´ die erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde einreichen. Meldet sich diese bis zum Ablauf eines Monats nicht, kann mit dem Ausbau begonnen werden. Die Behörde kann innerhalb der Monatsfrist die Frist für sich um einen Monat verlängern oder das Bauvorhaben untersagen, etwa wenn erforderliche Befreiungen oder Ausnahmen nicht beantragt worden sind”, so Häberer.
Und weiter: „Das Gesetz sieht – aus unserer Sicht etwas missverständlich – vor, dass dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde innerhalb der Frist dem Bauherrn mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt und auch keine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB (so genannte Zurückstellung von Baugesuchen bei Aufstellung eines Bebauungsplans) ausgesprochen wird, mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Durch die Reduzierung der Prüfungserfordernisse für die Behörde soll bereits eine erhebliche Beschleunigung des Verfahrens erreicht werden.
Die Aufstockung von bestehenden Gebäuden um bis zu zwei Geschosse soll ebenfalls attraktiver werden. In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen muss die Hälfte aller Wohnungen barrierefrei sein. Das führt bei Aufstockungen von Altbauten desöfteren zu hohen Kosten und Aufwand für die Verbreiterung von Türen, Schaffung von ausreichenden Bewegungsflächen in Bädern oder bodengleichen Duschplätzen. Die Änderung der BauOBln sieht nun unter § 50 Abs. 1 letzter Satz vor, dass die Verpflichtung zur Schaffung dieser Barrierefreiheit nicht erforderlich ist, der Bestand also erhalten bleiben kann, wenn in dem Altbau nachträglich ein Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse vorgenommen wird. Hier sind mithin Kosteneinsparungen zu erwarten, die das Schaffen von Wohnraum vielleicht etwas attraktiver machen kann.
„Es bleibt zu hoffen, dass Bauherren und auch die Bauaufsichtsbehörden von den neuen Erleichterungen des Genehmigungsverfahrens regen Gebrauch machen und so etwas Vorschub bei der Schaffung von ausreichendem Wohnraum in Berlin schaffen”, so Häberer abschließend.
Neben der so genannten Typengenehmigung, also einer Baugenehmigung, die für bauliche Anlagen erteilt werden kann, die in derselben Ausführung an mehreren Stellen errichtet werden sollen, dürfte die Genehmigungsfreistellung für Dachgeschossausbauten und die Erleichterung von Aufstockungen um bis zu zwei Geschosse die größten Auswirkungen auf die Beschleunigung der Schaffung von Wohnraum und zur Entlastung der Behörden haben.
Häberer erläutert: „Dachgeschossausbauten waren bislang genehmigungspflichtig, wenn sie nicht im Gebiet eines Bebauungsplans errichtet wurden und dort ausdrücklich zugelassen waren. Nach § 62 Abs. 2 Nr. 1c) BauOBln (neu) wird die „Änderung und Nutzungsänderung von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben im Anwendungsbereich des § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB“, also außerhalb von Gebieten mit Bebauungsplan, nunmehr genehmigungsfrei gestellt.
Voraussetzung für den Dachgeschossausbau ist dann ´nur noch´, dass die Erschließung gesichert ist und die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb eines bzw. von zwei Monaten erklärt, dass doch das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine Zurückstellung wegen der Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgt, dessen Festsetzungen der Dachgeschossausbau widersprechen würde.”
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist etwa dafür erforderlich, um von bauordnungsrechtlichen Vorgaben zur Energieeinsparung oder zur Weiternutzung bestehender Gebäude abweichen zu dürfen.
„Der Bauherr muss für die Umsetzung seines Dachgeschossausbaus ´nur noch´ die erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde einreichen. Meldet sich diese bis zum Ablauf eines Monats nicht, kann mit dem Ausbau begonnen werden. Die Behörde kann innerhalb der Monatsfrist die Frist für sich um einen Monat verlängern oder das Bauvorhaben untersagen, etwa wenn erforderliche Befreiungen oder Ausnahmen nicht beantragt worden sind”, so Häberer.
Und weiter: „Das Gesetz sieht – aus unserer Sicht etwas missverständlich – vor, dass dann, wenn die Bauaufsichtsbehörde innerhalb der Frist dem Bauherrn mitteilt, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt und auch keine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 S. 2 BauGB (so genannte Zurückstellung von Baugesuchen bei Aufstellung eines Bebauungsplans) ausgesprochen wird, mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf. Durch die Reduzierung der Prüfungserfordernisse für die Behörde soll bereits eine erhebliche Beschleunigung des Verfahrens erreicht werden.
Die Aufstockung von bestehenden Gebäuden um bis zu zwei Geschosse soll ebenfalls attraktiver werden. In Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen muss die Hälfte aller Wohnungen barrierefrei sein. Das führt bei Aufstockungen von Altbauten desöfteren zu hohen Kosten und Aufwand für die Verbreiterung von Türen, Schaffung von ausreichenden Bewegungsflächen in Bädern oder bodengleichen Duschplätzen. Die Änderung der BauOBln sieht nun unter § 50 Abs. 1 letzter Satz vor, dass die Verpflichtung zur Schaffung dieser Barrierefreiheit nicht erforderlich ist, der Bestand also erhalten bleiben kann, wenn in dem Altbau nachträglich ein Dachgeschossausbau oder eine Aufstockung um bis zu zwei Geschosse vorgenommen wird. Hier sind mithin Kosteneinsparungen zu erwarten, die das Schaffen von Wohnraum vielleicht etwas attraktiver machen kann.
„Es bleibt zu hoffen, dass Bauherren und auch die Bauaufsichtsbehörden von den neuen Erleichterungen des Genehmigungsverfahrens regen Gebrauch machen und so etwas Vorschub bei der Schaffung von ausreichendem Wohnraum in Berlin schaffen”, so Häberer abschließend.
