30.01.2024 Immobilieninvestments: Geldumsatz liegt 57 % unter dem Vorjahreswert
Nach Analysen von DIP wurde 2023 am deutschen Investmentmarkt ein Geldumsatz von rd. EUR 27,7 Mrd. (Wohnportfolios und gewerbliche Investments) erzielt. Dieser Wert liegt 57 % unter dem Vorjahreswert (2022: EUR 64,9 Mrd.) und 62 % unter dem jüngsten Zehnjahresmittel (Ø 2013 - 2022: EUR 73,5 Mrd.). Der Wert stellt sogar lediglich ein Viertel des Rekordergebnisses aus dem Jahr 2021 (rd. EUR 111,8 Mrd.) dar.
Dieser markante Umsatzrückgang ist auf die insgesamt unverändert schwierigen Rahmenbedingungen zurückzuführen: Die Zinssätze für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung vervierfachten sich seit Ende 2021 auf bis zu 4,23 % im Oktober/November 2023. Zudem wirkte sich auch der massive Anstieg bei den Energie- und Rohstoffpreisen retardierend auf das Investitionsgeschehen aus. Dabei verzeichneten sowohl Wohninvestments als auch die Gewerbesegmente deutlich geringere Umsätze:
• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt gab das Transaktionsvolumen um rd. 57 % von rd. EUR 52 Mrd. in 2022 auf rd. EUR 22,2 Mrd. im letzten Jahr nach und lag damit 62 % unter dem aktuellen Zehnjahresmittel.
• Ebenfalls um 57 % sank der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) und erreichte einen Wert von lediglich EUR 5,5 Mrd. (2022: rd. EUR 12,9 Mrd.). Der jüngste Zehnjahresdurchschnitt wurde um 72 % verfehlt.
Die 2022 erfolgte Trendumkehr steigender Renditen setzte sich 2023 fort. So erhöhte sich die für alle DIP-Märkte analysierte Spitzenrendite in allen Assetklassen z.T. um bis zu 80 Basispunkte.
Für 2024 prognostiziert DIP nach einem ruhigeren Jahresauftakt eine schrittweise Dynamisierung in der zweiten Jahreshälfte. Dazu trägt u.a. bei, dass Kapitalrücklagen auf Grund der überschaubaren Vorjahresaktivität vorhanden sind, die nach Sondierung der wirtschaftlichen Entwicklung 2024 zumindest teilweise auch wieder in Immobilieninvestments fließen. Für das Gesamtjahr 2024 ist deshalb ein Investmentvolumen zu erwarten, das in etablierten Wachstumsregionen oberhalb des überaus schwachen 2023er Ergebnisses liegen wird, aber noch deutlich unterhalb des Dekadenmittels bleibt.
Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Logistik erstmals vorne
• Im gewerblichen Investmentsegment verzeichneten 2023 alle Assetklassen deutliche Umsatzeinbußen. Am stärksten fiel der Rückgang bei den Büroinvestments aus: Hier ging der kontrahierte Geldumsatz um 75 % auf nur noch EUR 5,5 Mrd. zurück (2022: EUR 21,7 Mrd.). Entsprechend belegte das traditionell größte Marktsegment innerhalb der Gewerbeinvestments im Jahre 2023 lediglich Platz 3.
• Auf Platz 1 vorgerückt sind erstmals Logistikobjekte mit einem Anteil von 26 % am gewerblichen Gesamtumsatz, auch wenn ihr Umsatz ebenfalls deutlich um rd. 42 % auf EUR 5,7 Mrd. sank (2022: EUR 9,85 Mrd. = Platz 2). Den gleichen Wert erzielt das Segment “Sonstige Investments“, die u.a. Hotels und Pflegeimmobilien umfassen (2022: EUR 11,6 Mrd.).
• Auch wenn das Einzelhandelssegment den geringsten Umsatzrückgang um rd. 40 % auf EUR 5,3 Mrd. (2022: EUR 8,9 Mrd.) verzeichnet, belegt es damit lediglich den vierten Platz.
Gewerbliche Investments in den “Big Seven“: Berlin wieder auf Platz 1
In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gab das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 27,5 Mrd. in 2022 um 68 % auf EUR 8,9 Mrd. nach. Die Marktquote sank auf nur noch 40 % des gewerblichen Investmentvolumens in Deutschland (2022: 53 %).
• Innerhalb der “Big Seven“ belegt Berlin ungeachtet eines um rund zwei Drittel auf EUR 3,1 Mrd. gesunkenen Geldumsatzes (2022: EUR 8,9 Mrd.) erneut die Spitzenposition vor München (EUR 1,3 Mrd.; 2022: EUR 3,9 Mrd.), Frankfurt (EUR 1,21 Mrd.; 2022: EUR 4,65 Mrd.) und Hamburg (EUR 1,18 Mrd.; 2022: EUR 4,7 Mrd.).
• Dahinter folgen Düsseldorf (EUR 0,8 Mrd.; 2022: EUR 3 Mrd.), Stuttgart (EUR 0,68 Mrd.; 2022: EUR 1,15 Mrd.) und Köln (EUR 0,6 Mrd.; 2021: EUR 1,2 Mrd.).
Auch Wohninvestments mit deutlichem Rückgang
• Der Umsatz mit Wohnportfolien sank 2023 um 57 % auf EUR 5,5 Mrd. (2022: EUR 12,9 Mrd.). Dieser Wert liegt zudem 72 % unter dem Zehnjahresmittel.
Renditen steigen weiter
Nachdem die Spitzenrenditen jahrelang gesunken sind, setzte 2022 eine Trendumkehr mit deutlich gestiegenen Spitzenrenditen ein. Dieser Trend setzte sich 2023 – zum Teil deutlich – über alle Assetklassen fort:
• Für Top-Geschäftshäuser stiegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte auf rd. 4,6 % p.a. (2022: 3,8 %), für reine Bürohäuser auf rd. 4,9 % p.a. (2022: 4,1 %).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich auf 3,7 % p.a. (2022: 3,6 % p.a.). Hier führt 2023 Freiburg mit 3,1 % p.a. (2022: 2,9 %) vor München mit 3,3 % p.a. (2022: 2,2 %) die “Preisliste“ an.
• Auch die Renditen für SB-/Fachmärkte sind 2023 um 50 Basispunkte auf 6,1 % p.a. gestiegen.
• Für Logistikimmobilien analysiert DIP in 2023 einen Anstieg um 30 Basispunkte auf 4,9% p.a. (2022: 4,6 %).
Dieser markante Umsatzrückgang ist auf die insgesamt unverändert schwierigen Rahmenbedingungen zurückzuführen: Die Zinssätze für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung vervierfachten sich seit Ende 2021 auf bis zu 4,23 % im Oktober/November 2023. Zudem wirkte sich auch der massive Anstieg bei den Energie- und Rohstoffpreisen retardierend auf das Investitionsgeschehen aus. Dabei verzeichneten sowohl Wohninvestments als auch die Gewerbesegmente deutlich geringere Umsätze:
• Auf dem gewerblichen Investmentmarkt gab das Transaktionsvolumen um rd. 57 % von rd. EUR 52 Mrd. in 2022 auf rd. EUR 22,2 Mrd. im letzten Jahr nach und lag damit 62 % unter dem aktuellen Zehnjahresmittel.
• Ebenfalls um 57 % sank der Geldumsatz im Wohnsegment (ausschließlich Portfolios) und erreichte einen Wert von lediglich EUR 5,5 Mrd. (2022: rd. EUR 12,9 Mrd.). Der jüngste Zehnjahresdurchschnitt wurde um 72 % verfehlt.
Die 2022 erfolgte Trendumkehr steigender Renditen setzte sich 2023 fort. So erhöhte sich die für alle DIP-Märkte analysierte Spitzenrendite in allen Assetklassen z.T. um bis zu 80 Basispunkte.
Für 2024 prognostiziert DIP nach einem ruhigeren Jahresauftakt eine schrittweise Dynamisierung in der zweiten Jahreshälfte. Dazu trägt u.a. bei, dass Kapitalrücklagen auf Grund der überschaubaren Vorjahresaktivität vorhanden sind, die nach Sondierung der wirtschaftlichen Entwicklung 2024 zumindest teilweise auch wieder in Immobilieninvestments fließen. Für das Gesamtjahr 2024 ist deshalb ein Investmentvolumen zu erwarten, das in etablierten Wachstumsregionen oberhalb des überaus schwachen 2023er Ergebnisses liegen wird, aber noch deutlich unterhalb des Dekadenmittels bleibt.
Gewerbliche Transaktionen nach Nutzungsart: Logistik erstmals vorne
• Im gewerblichen Investmentsegment verzeichneten 2023 alle Assetklassen deutliche Umsatzeinbußen. Am stärksten fiel der Rückgang bei den Büroinvestments aus: Hier ging der kontrahierte Geldumsatz um 75 % auf nur noch EUR 5,5 Mrd. zurück (2022: EUR 21,7 Mrd.). Entsprechend belegte das traditionell größte Marktsegment innerhalb der Gewerbeinvestments im Jahre 2023 lediglich Platz 3.
• Auf Platz 1 vorgerückt sind erstmals Logistikobjekte mit einem Anteil von 26 % am gewerblichen Gesamtumsatz, auch wenn ihr Umsatz ebenfalls deutlich um rd. 42 % auf EUR 5,7 Mrd. sank (2022: EUR 9,85 Mrd. = Platz 2). Den gleichen Wert erzielt das Segment “Sonstige Investments“, die u.a. Hotels und Pflegeimmobilien umfassen (2022: EUR 11,6 Mrd.).
• Auch wenn das Einzelhandelssegment den geringsten Umsatzrückgang um rd. 40 % auf EUR 5,3 Mrd. (2022: EUR 8,9 Mrd.) verzeichnet, belegt es damit lediglich den vierten Platz.
Gewerbliche Investments in den “Big Seven“: Berlin wieder auf Platz 1
In den “Big Seven“ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart gab das gewerbliche Transaktionsvolumen nach DIP-Analysen von EUR 27,5 Mrd. in 2022 um 68 % auf EUR 8,9 Mrd. nach. Die Marktquote sank auf nur noch 40 % des gewerblichen Investmentvolumens in Deutschland (2022: 53 %).
• Innerhalb der “Big Seven“ belegt Berlin ungeachtet eines um rund zwei Drittel auf EUR 3,1 Mrd. gesunkenen Geldumsatzes (2022: EUR 8,9 Mrd.) erneut die Spitzenposition vor München (EUR 1,3 Mrd.; 2022: EUR 3,9 Mrd.), Frankfurt (EUR 1,21 Mrd.; 2022: EUR 4,65 Mrd.) und Hamburg (EUR 1,18 Mrd.; 2022: EUR 4,7 Mrd.).
• Dahinter folgen Düsseldorf (EUR 0,8 Mrd.; 2022: EUR 3 Mrd.), Stuttgart (EUR 0,68 Mrd.; 2022: EUR 1,15 Mrd.) und Köln (EUR 0,6 Mrd.; 2021: EUR 1,2 Mrd.).
Auch Wohninvestments mit deutlichem Rückgang
• Der Umsatz mit Wohnportfolien sank 2023 um 57 % auf EUR 5,5 Mrd. (2022: EUR 12,9 Mrd.). Dieser Wert liegt zudem 72 % unter dem Zehnjahresmittel.
Renditen steigen weiter
Nachdem die Spitzenrenditen jahrelang gesunken sind, setzte 2022 eine Trendumkehr mit deutlich gestiegenen Spitzenrenditen ein. Dieser Trend setzte sich 2023 – zum Teil deutlich – über alle Assetklassen fort:
• Für Top-Geschäftshäuser stiegen die Spitzenverzinsungen im Mittel der DIP-Märkte auf rd. 4,6 % p.a. (2022: 3,8 %), für reine Bürohäuser auf rd. 4,9 % p.a. (2022: 4,1 %).
• Die Spitzenrendite für Wohninvestments stellt sich auf 3,7 % p.a. (2022: 3,6 % p.a.). Hier führt 2023 Freiburg mit 3,1 % p.a. (2022: 2,9 %) vor München mit 3,3 % p.a. (2022: 2,2 %) die “Preisliste“ an.
• Auch die Renditen für SB-/Fachmärkte sind 2023 um 50 Basispunkte auf 6,1 % p.a. gestiegen.
• Für Logistikimmobilien analysiert DIP in 2023 einen Anstieg um 30 Basispunkte auf 4,9% p.a. (2022: 4,6 %).
