02.02.2024 Logistikmarkt: Krisenresilient und mit guten Perspektiven
Die Logistikbranche trotzte nach Analysen von DIP auch 2023 weitgehend der Krise. So profitierte der Logistikmarkt u.a. von einem weiterhin starken Online- und Versandhandel: Nach Erhebungen des Handelsverbands Deutschland HDE stagnierten die Umsätze des Onlinehandels zwar auf dem Niveau von 84,5 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahr, lagen damit jedoch weiterhin markante 43 % oberhalb des Niveaus der Vor-Corona-Zeit.
Es zeigt sich, dass sich der internetgestützte B2C-Handel als feste Größe mit mittel- und langfristigen Wachstumsperspektiven etabliert hat. Hierbei entwickelt sich zunehmend ein Fokus auf die Last-Mile-Logistik mit entsprechenden City-Hubs, für die auch bisher anders genutzte Flächen und Immobilien verwendet werden können (z.B. ehemalige Tankstellen, aufgegebene Gewerbehallen, nicht mehr marktfähige Büroimmobilien).
Um zudem angesichts globaler Krisen eine noch größere Resilienz der Lieferketten zu erreichen und die Abhängigkeit von ausländischen Produktionsstandorten und Zulieferern zu reduzieren, steigt auch die Nachfrage nach Pufferlagern, um eine zukünftig breitere Lieferfähigkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus profitiert die Logistikbranche von der Rückverlagerung von Produktion, beispielsweise der Chipherstellung, in die Hauptnachfrageländer (Re-Shoring; Near-Shoring).
Insgesamt bleiben Logistik- und Industrieimmobilien im Investoren-Fokus und bildeten 2023 erstmals die stärkste Assetklasse am deutschen Markt für Immobilieninvestments.
Flächen- und Investmentumsätze 2023 gesunken
Ungeachtet der positiven Perspektiven hatte die gesamtwirtschaftliche Krisenstimmung auch Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• So verfehlte der Umsatz vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche in Deutschland 2023 mit rd. 5,9 Mio. m² deutlich die Spitzenergebnisse der beiden Vorjahre (2022: rd. 8,2 Mio. m²; 2021: rd. 8,3 Mio. m² = Rekord).
Mit rd. 1,55 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel 2023 erneut ein markanter Anteil auf die Regionen der „Big Five“, der Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr (2022: rd. 1,65 Mio. m²) beträgt lediglich rd. 6 %.
Dabei belegt Frankfurt am Main mit rd. 430.000 m² den ersten Rang, gefolgt von Berlin (337.000 m²), Düsseldorf (287.000 m²), Hamburg (271.500 m²) und München (229.500 m²).
• Die Dynamik am Logistikmarkt spiegelt sich auch in hohen Fertigstellungsvolumina wider, die seit 2016 bei jährlich über 4 Mio. m² Neubaulogistikfläche liegen. 2023 fiel der Wert mit rd. 3,8 Mio. m² neuer Logistikfläche indessen etwas geringer aus.
In den DIP-Standorten ist dagegen die Fertigstellungsrate innerhalb der jeweiligen Stadtgrenze sowie im direkten Umfeld der Städte 2023 mit rd. 760.000 m² Logistikfläche leicht gestiegen (2022: rd. 740.000 m²) und liegt rd. 18 % über dem Dekadenmittel (2013 - 2022: 642.000 m² p.a.). Für 2024 ist ein stabiler Flächenneuzugang von rd. 750.000 m² zu erwarten, der den hohen Bedarf an modernen, nachhaltigen Logistikliegenschaften, insbesondere an leistungsfähig angebundenen Standorten, unterstreicht.
• Ungeachtet der grundsätzlich hohen Nachfrage nach marktgerechten Logistikimmobilien blieb das Logistiksegment am Investmentmarkt 2023 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 5,7 Mrd. etwa 43 % unter dem Vorjahreswert (2022: rd. EUR 9,9 Mrd.). Trotzdem stellten Logistikimmobilien damit 2023 die stärkste Assetklasse, zusammen mit den “Sonstigen Investments“, die u.a. Hotels und Pflegeimmobilien umfassen, und 2023 ebenfalls ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 5,7 Mrd. erzielten.
War 2022 innerhalb des Logistiksegments Berlin Umsatzsieger, gefolgt von Frankfurt, ist es 2023 Leipzig mit einem Geldumsatz von EUR 323 Mio., u.a. aufgrund des Verkaufs von LogPark. Im Gegensatz zu den “Big Seven“, die 2023 durchgängig Umsatzverluste hinnehmen mussten, konnte Leipzig sein Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 30 % verbessern.
Hinter Leipzig folgen München (EUR 231 Mio.), Düsseldorf (EUR 204 Mio.), Berlin (EUR 199 Mio.), Stuttgart (EUR 160 Mio.), Frankfurt (EUR 159 Mio.) und Hamburg (EUR 115 Mio.).
Gestiegene Spitzenrenditen für Logistikobjekte.
• Seit 2010 sind die Spitzenrenditen im Logistiksegment in den analysierten 16 DIP-Standorten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) kontinuierlich gesunken und erreichten 2021 mit rd. 4,3 % p.a. ihren niedrigsten Wert. In 2022 erfolgte dann die Trendumkehr mit einem Anstieg auf 4,6 % p.a. Diese Entwicklung setzte sich 2023 fort: Die Spitzenrendite stieg im Mittel erneut moderat um 30 Basispunkte auf 4,9 % p.a. Zum Vergleich: In den Segmenten der Büro- und Geschäftshäuser stiegen die mittleren Spitzenrenditen deutlich stärker um 80 Basispunkte auf 4,9 % p.a. bzw. 4,6 % p.a.
• In den „Big Seven“ stiegen die Renditen im Berichtsjahr 2023 auf 4,5 % p.a. (2021: 4,0 %).
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, waren 2023 Hamburg und Frankfurt mit jeweils 4,1 % p.a., gefolgt von Berlin und Köln mit jeweils 4,2 % p.a. Höhere Verzinsungen wurden in München (4,3 %), Düsseldorf (4,4 %) und Hannover (4,4 %) erzielt.
• In etwa gleichauf mit dem DIP-Mittel (4,9 %) liegen Top-Logistik-Objekte in Bremen (4,6 %), Leipzig (4,9 %), Nürnberg (4,9 %) und Freiburg (5,3 %).
• Höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Essen (5,5 %), Dresden (5,8 %) und Magdeburg (5,8 %) auf. Die höchsten Spitzenrenditen werden aktuell in Karlsruhe (6,0 %) und Stuttgart (6,5 %) erzielt.
Anziehendes Grundstückspreisniveau.
In den analysierten 16 DIP-Märkten gaben die mittleren Gewerbebaulandpreise für erschlossene altlastenfreie Flächen in höherwertigen Gewerbegebieten bzw. für Gewerbestandorte mit optimaler Erreichbarkeit 2023 gegenüber dem Vorjahr geringfügig um 1 % auf EUR 266,-/m² nach (2022: EUR 269,-/m²):
• Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 800,-/m². Danach folgen Stuttgart (EUR 580,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 360,-/m²).
• Im Mittelfeld des Preisniveaus liegen Hamburg (EUR 260,-/m²), Freiburg (EUR 240,-/m²), Karlsruhe (EUR 240,-/m²), Berlin (EUR 230,-/m²), Nürnberg (EUR 245,-/m²), Köln (EUR 210,-/m²) und Hannover mit EUR 190,-/m².
• Deutlich günstiger fallen die Preise in Essen (EUR 135,-/m²), Bremen (EUR 120,-/m²) Leipzig (EUR 95,-/m²) und Dresden (EUR 87,-/m²) aus.
• Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke in der Region Magdeburg (EUR 80,-/m²). Allerdings analysiert DIP in der Region Magdeburg – anders als z.B. in München –kontinuierliche Preisanstiege in den letzten Jahren (2023: +14 %; 2022: +30 %), die u.a auf die Leuchtturm-Ansiedlung Intel und damit verbundene “Vorratskäufe“ zurückzuführen sind.
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein weiterer markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte um 11 % auf rd. EUR 7,-/m² (2022: EUR 6,30/m²).
• Die teuersten Logistikstandorte gemessen am Spitzenmietenniveau sind München (EUR 9,-/m²), gefolgt von Berlin und Stuttgart (jeweils EUR 8,10/m²), Düsseldorf (EUR 8,00/m²), Hamburg (EUR 7,80/m²), Köln und Frankfurt (jeweils EUR 7,70/m²).
• Nürnberg (EUR 7,40/m²), Essen (EUR 6,50/m²) und Karlsruhe (EUR 6,40/m²) positionieren sich auf mittlerem Niveau, während Flächen in Freiburg (EUR 6,20/m²), Dresden (EUR 6,10/m²) und Hannover (EUR 6,10/m²) günstiger anzumieten sind.
• In Leipzig (EUR 5,80/m²), Bremen (EUR 5,70/m²) und Magdeburg (EUR 5,30/m²) liegt das Mietniveau dagegen (noch) ansiedlungsfreundlich darunter.
Perspektiven
• Das Logistiksegment bietet auch mittel- bis langfristig weiterhin gute Investmentperspektiven. Angesichts verschiedener krisenhafter Entwicklungen in unterschiedlichen Assetklassen zeigt sich der Logistikmarkt vergleichsweise zugleich krisenresilienter und renditestärker.
• Als wachstumshemmender Faktor hat sich allerdings zunehmend die Flächenverfügbarkeit entwickelt, insbesondere in den Top-Städten. Damit rücken auch B- und C-Standorte zunehmend in den Investmentfokus. Ansonsten könnte die Flächenverknappung zu weiter steigenden Preisen und zur Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit für Logistikunternehmen führen. Unternehmen müssen daher innovative Lösungen finden, um ihre Logistikprozesse zu optimieren und die Flächenengpässe zu überwinden, beispielsweise durch Nutzung von Automatisierungstechnologien und Aufbau von Multi-User-Lagern.
• In den Innenstädten führt die City-Logistik zu einer hohen und anhaltenden Dynamik, auch, weil sich Märkte – z.B. für Lebensmittellieferdienste – weiterentwickeln und skalieren müssen und sich Konzepte teilweise noch im Erprobungsstadium befinden. So entwickeln sich für die Last-Mile zusätzlich neue Verkehrs- und Liefertechnologien wie z.B. Roboter. Hierbei gewinnt auch der elektrifizierte Luftverkehr z.B. in Form von (autonomen) Transportdrohnen im Zuge der sich auf EU- und Länderebene in Umsetzung befindlichen Gesetzgebung und technisch-wirtschaftlichen Machbarkeit erheblich schneller als bislang von öffentlicher Verwaltung und Politik unterstellt an Bedeutung.
Es zeigt sich, dass sich der internetgestützte B2C-Handel als feste Größe mit mittel- und langfristigen Wachstumsperspektiven etabliert hat. Hierbei entwickelt sich zunehmend ein Fokus auf die Last-Mile-Logistik mit entsprechenden City-Hubs, für die auch bisher anders genutzte Flächen und Immobilien verwendet werden können (z.B. ehemalige Tankstellen, aufgegebene Gewerbehallen, nicht mehr marktfähige Büroimmobilien).
Um zudem angesichts globaler Krisen eine noch größere Resilienz der Lieferketten zu erreichen und die Abhängigkeit von ausländischen Produktionsstandorten und Zulieferern zu reduzieren, steigt auch die Nachfrage nach Pufferlagern, um eine zukünftig breitere Lieferfähigkeit zu gewährleisten. Darüber hinaus profitiert die Logistikbranche von der Rückverlagerung von Produktion, beispielsweise der Chipherstellung, in die Hauptnachfrageländer (Re-Shoring; Near-Shoring).
Insgesamt bleiben Logistik- und Industrieimmobilien im Investoren-Fokus und bildeten 2023 erstmals die stärkste Assetklasse am deutschen Markt für Immobilieninvestments.
Flächen- und Investmentumsätze 2023 gesunken
Ungeachtet der positiven Perspektiven hatte die gesamtwirtschaftliche Krisenstimmung auch Auswirkungen auf das Logistik-Segment:
• So verfehlte der Umsatz vermieteter bzw. für Eigennutzer neu erstellter Logistikfläche in Deutschland 2023 mit rd. 5,9 Mio. m² deutlich die Spitzenergebnisse der beiden Vorjahre (2022: rd. 8,2 Mio. m²; 2021: rd. 8,3 Mio. m² = Rekord).
Mit rd. 1,55 Mio. m² umgesetzter Fläche entfiel 2023 erneut ein markanter Anteil auf die Regionen der „Big Five“, der Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr (2022: rd. 1,65 Mio. m²) beträgt lediglich rd. 6 %.
Dabei belegt Frankfurt am Main mit rd. 430.000 m² den ersten Rang, gefolgt von Berlin (337.000 m²), Düsseldorf (287.000 m²), Hamburg (271.500 m²) und München (229.500 m²).
• Die Dynamik am Logistikmarkt spiegelt sich auch in hohen Fertigstellungsvolumina wider, die seit 2016 bei jährlich über 4 Mio. m² Neubaulogistikfläche liegen. 2023 fiel der Wert mit rd. 3,8 Mio. m² neuer Logistikfläche indessen etwas geringer aus.
In den DIP-Standorten ist dagegen die Fertigstellungsrate innerhalb der jeweiligen Stadtgrenze sowie im direkten Umfeld der Städte 2023 mit rd. 760.000 m² Logistikfläche leicht gestiegen (2022: rd. 740.000 m²) und liegt rd. 18 % über dem Dekadenmittel (2013 - 2022: 642.000 m² p.a.). Für 2024 ist ein stabiler Flächenneuzugang von rd. 750.000 m² zu erwarten, der den hohen Bedarf an modernen, nachhaltigen Logistikliegenschaften, insbesondere an leistungsfähig angebundenen Standorten, unterstreicht.
• Ungeachtet der grundsätzlich hohen Nachfrage nach marktgerechten Logistikimmobilien blieb das Logistiksegment am Investmentmarkt 2023 mit einem Geldumsatz von rd. EUR 5,7 Mrd. etwa 43 % unter dem Vorjahreswert (2022: rd. EUR 9,9 Mrd.). Trotzdem stellten Logistikimmobilien damit 2023 die stärkste Assetklasse, zusammen mit den “Sonstigen Investments“, die u.a. Hotels und Pflegeimmobilien umfassen, und 2023 ebenfalls ein Transaktionsvolumen von rd. EUR 5,7 Mrd. erzielten.
War 2022 innerhalb des Logistiksegments Berlin Umsatzsieger, gefolgt von Frankfurt, ist es 2023 Leipzig mit einem Geldumsatz von EUR 323 Mio., u.a. aufgrund des Verkaufs von LogPark. Im Gegensatz zu den “Big Seven“, die 2023 durchgängig Umsatzverluste hinnehmen mussten, konnte Leipzig sein Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 30 % verbessern.
Hinter Leipzig folgen München (EUR 231 Mio.), Düsseldorf (EUR 204 Mio.), Berlin (EUR 199 Mio.), Stuttgart (EUR 160 Mio.), Frankfurt (EUR 159 Mio.) und Hamburg (EUR 115 Mio.).
Gestiegene Spitzenrenditen für Logistikobjekte.
• Seit 2010 sind die Spitzenrenditen im Logistiksegment in den analysierten 16 DIP-Standorten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Stuttgart) kontinuierlich gesunken und erreichten 2021 mit rd. 4,3 % p.a. ihren niedrigsten Wert. In 2022 erfolgte dann die Trendumkehr mit einem Anstieg auf 4,6 % p.a. Diese Entwicklung setzte sich 2023 fort: Die Spitzenrendite stieg im Mittel erneut moderat um 30 Basispunkte auf 4,9 % p.a. Zum Vergleich: In den Segmenten der Büro- und Geschäftshäuser stiegen die mittleren Spitzenrenditen deutlich stärker um 80 Basispunkte auf 4,9 % p.a. bzw. 4,6 % p.a.
• In den „Big Seven“ stiegen die Renditen im Berichtsjahr 2023 auf 4,5 % p.a. (2021: 4,0 %).
• Die teuersten Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Top-Logistikobjekte, waren 2023 Hamburg und Frankfurt mit jeweils 4,1 % p.a., gefolgt von Berlin und Köln mit jeweils 4,2 % p.a. Höhere Verzinsungen wurden in München (4,3 %), Düsseldorf (4,4 %) und Hannover (4,4 %) erzielt.
• In etwa gleichauf mit dem DIP-Mittel (4,9 %) liegen Top-Logistik-Objekte in Bremen (4,6 %), Leipzig (4,9 %), Nürnberg (4,9 %) und Freiburg (5,3 %).
• Höhere Spitzenrenditen weisen Top-Logistik-Objekte in Essen (5,5 %), Dresden (5,8 %) und Magdeburg (5,8 %) auf. Die höchsten Spitzenrenditen werden aktuell in Karlsruhe (6,0 %) und Stuttgart (6,5 %) erzielt.
Anziehendes Grundstückspreisniveau.
In den analysierten 16 DIP-Märkten gaben die mittleren Gewerbebaulandpreise für erschlossene altlastenfreie Flächen in höherwertigen Gewerbegebieten bzw. für Gewerbestandorte mit optimaler Erreichbarkeit 2023 gegenüber dem Vorjahr geringfügig um 1 % auf EUR 266,-/m² nach (2022: EUR 269,-/m²):
• Die teuerste Stadt ist weiterhin München mit durchschnittlich EUR 800,-/m². Danach folgen Stuttgart (EUR 580,-/m²), Frankfurt (EUR 380,-/m²) und Düsseldorf (EUR 360,-/m²).
• Im Mittelfeld des Preisniveaus liegen Hamburg (EUR 260,-/m²), Freiburg (EUR 240,-/m²), Karlsruhe (EUR 240,-/m²), Berlin (EUR 230,-/m²), Nürnberg (EUR 245,-/m²), Köln (EUR 210,-/m²) und Hannover mit EUR 190,-/m².
• Deutlich günstiger fallen die Preise in Essen (EUR 135,-/m²), Bremen (EUR 120,-/m²) Leipzig (EUR 95,-/m²) und Dresden (EUR 87,-/m²) aus.
• Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke in der Region Magdeburg (EUR 80,-/m²). Allerdings analysiert DIP in der Region Magdeburg – anders als z.B. in München –kontinuierliche Preisanstiege in den letzten Jahren (2023: +14 %; 2022: +30 %), die u.a auf die Leuchtturm-Ansiedlung Intel und damit verbundene “Vorratskäufe“ zurückzuführen sind.
Bei der Entwicklung der Grundstückspreise ist zu beachten, dass durch Flächenknappheit ein weiterer markanter Preisanstieg in zentralen Lagen zu erwarten ist.
Kontinuierlich steigendes Mietniveau
• Die Spitzenmiete für moderne, nachfragegerechte Logistikflächen erhöhte sich im Mittel der DIP-Standorte um 11 % auf rd. EUR 7,-/m² (2022: EUR 6,30/m²).
• Die teuersten Logistikstandorte gemessen am Spitzenmietenniveau sind München (EUR 9,-/m²), gefolgt von Berlin und Stuttgart (jeweils EUR 8,10/m²), Düsseldorf (EUR 8,00/m²), Hamburg (EUR 7,80/m²), Köln und Frankfurt (jeweils EUR 7,70/m²).
• Nürnberg (EUR 7,40/m²), Essen (EUR 6,50/m²) und Karlsruhe (EUR 6,40/m²) positionieren sich auf mittlerem Niveau, während Flächen in Freiburg (EUR 6,20/m²), Dresden (EUR 6,10/m²) und Hannover (EUR 6,10/m²) günstiger anzumieten sind.
• In Leipzig (EUR 5,80/m²), Bremen (EUR 5,70/m²) und Magdeburg (EUR 5,30/m²) liegt das Mietniveau dagegen (noch) ansiedlungsfreundlich darunter.
Perspektiven
• Das Logistiksegment bietet auch mittel- bis langfristig weiterhin gute Investmentperspektiven. Angesichts verschiedener krisenhafter Entwicklungen in unterschiedlichen Assetklassen zeigt sich der Logistikmarkt vergleichsweise zugleich krisenresilienter und renditestärker.
• Als wachstumshemmender Faktor hat sich allerdings zunehmend die Flächenverfügbarkeit entwickelt, insbesondere in den Top-Städten. Damit rücken auch B- und C-Standorte zunehmend in den Investmentfokus. Ansonsten könnte die Flächenverknappung zu weiter steigenden Preisen und zur Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit für Logistikunternehmen führen. Unternehmen müssen daher innovative Lösungen finden, um ihre Logistikprozesse zu optimieren und die Flächenengpässe zu überwinden, beispielsweise durch Nutzung von Automatisierungstechnologien und Aufbau von Multi-User-Lagern.
• In den Innenstädten führt die City-Logistik zu einer hohen und anhaltenden Dynamik, auch, weil sich Märkte – z.B. für Lebensmittellieferdienste – weiterentwickeln und skalieren müssen und sich Konzepte teilweise noch im Erprobungsstadium befinden. So entwickeln sich für die Last-Mile zusätzlich neue Verkehrs- und Liefertechnologien wie z.B. Roboter. Hierbei gewinnt auch der elektrifizierte Luftverkehr z.B. in Form von (autonomen) Transportdrohnen im Zuge der sich auf EU- und Länderebene in Umsetzung befindlichen Gesetzgebung und technisch-wirtschaftlichen Machbarkeit erheblich schneller als bislang von öffentlicher Verwaltung und Politik unterstellt an Bedeutung.
