09.02.2024 Rhein-Neckar: Selbst ohne Großabschlüsse bleibt der Büromarkt stabil
Auch ohne Großabschlüsse hat sich der Büromarkt in der Rhein-Neckar-Region 2023 relativ stabil entwickelt. Mit 104.600 m² lag der Flächenumsatz um 14 Prozent unter dem Vorjahreswert (121.600 m²). Im Vergleich zum Fünfjahresschnitt fällt der Rückgang mit rund 27 Prozent dafür deutlicher aus. Lediglich drei Deals knackten 2023 die Marke von 2.500 m², im Vorjahr waren es noch zwölf gewesen.
„2023 gab es Gewinner und Verlierer“, analysiert Konstantinos Krikelis, Director Office Leasing JLL Rhein-Neckar, mit Blick auf die einzelnen Städte in der Region. Klarer Gewinner sei Mannheim. Dort wurde mit 68.700 m² mehr Fläche umgesetzt als im Vorjahr (63.200 m²). In Heidelberg dagegen schrumpfte das Vermietungsergebnis um annähernd die Hälfte auf 27.900 m², in Ludwigshafen ging es mit 8.000 m² nur marginal nach oben (2022: 7.300 m²). „In den Vorjahren war der Büromarkt in Heidelberg regelmäßig geprägt von dem einen oder anderen größeren Deal im fünfstelligen Bereich. Im vergangenen Jahr gab es keinen einzigen oberhalb von 2.000 m².“ Viele Unternehmen hätten ihre Gesuche aufgrund wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheitsfaktoren ins laufende Jahr verschoben. Auch die Stadt sei als Mieter 2023 weitgehend untätig geblieben.
Ein anderes Bild zeichnet Krikelis für Mannheim. Zwar hätten sich die Anmietungsprozesse auch hier teilweise verzögert, es seien aber noch einige aufgeschobene Gesuche aus 2022 vollendet worden. „Manche Unternehmen haben sich bewusst für einen Umzug aus peripheren Lagen in Richtung Innenstadt entschieden. Wir stellen fest, dass auch schwächere Lagen mit guten Gebäuden vermarktbar sind, dann aber mit einem deutlichen Preisabschlag.“
Das Glückstein-Quartier nahe dem Mannheimer Hauptbahnhof sowie das Gewerbegebiet Fahrlach waren 2023 begehrte Standorte. Insbesondere die Abschlüsse im Glückstein-Quartier sorgten dafür, dass die Spitzenmiete wie im Vorjahr bei 22 Euro/m² lag. Der Leerstand wuchs in Mannheim von 5,6 Prozent auf 6,3 Prozent und dürfte in diesem Jahr aufgrund des Freizugs von knapp 40.000 m² durch ABB in Richtung sieben Prozent wandern. Die Folge des höheren Leerstands: „Unsanierte Bestandsgebäude in Nebenlagen werden es bei der Vermietung in diesem und den kommenden Jahren schwerer haben“, meint Krikelis.
In den Toplagen wird hingegen das Angebot nicht ausreichen, um die Nachfrage zu bedienen. Das liegt auch daran, dass kaum neue Flächen auf den Markt kommen. „Zwar ist die Bautätigkeit vergleichsweise hoch, jedoch sind die meisten Flächen bereits vorvermietet oder für Eigennutzer bestimmt.“ Für 2024 rechnet Krikelis dennoch mit einem höheren Flächenumsatz im gesamten Marktgebiet. Dazu beitragen dürfte vor allem Heidelberg, wo ein Vermietungsergebnis jenseits der 50.000-m²-Marke zu erwarten sei.
„2023 gab es Gewinner und Verlierer“, analysiert Konstantinos Krikelis, Director Office Leasing JLL Rhein-Neckar, mit Blick auf die einzelnen Städte in der Region. Klarer Gewinner sei Mannheim. Dort wurde mit 68.700 m² mehr Fläche umgesetzt als im Vorjahr (63.200 m²). In Heidelberg dagegen schrumpfte das Vermietungsergebnis um annähernd die Hälfte auf 27.900 m², in Ludwigshafen ging es mit 8.000 m² nur marginal nach oben (2022: 7.300 m²). „In den Vorjahren war der Büromarkt in Heidelberg regelmäßig geprägt von dem einen oder anderen größeren Deal im fünfstelligen Bereich. Im vergangenen Jahr gab es keinen einzigen oberhalb von 2.000 m².“ Viele Unternehmen hätten ihre Gesuche aufgrund wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheitsfaktoren ins laufende Jahr verschoben. Auch die Stadt sei als Mieter 2023 weitgehend untätig geblieben.
Ein anderes Bild zeichnet Krikelis für Mannheim. Zwar hätten sich die Anmietungsprozesse auch hier teilweise verzögert, es seien aber noch einige aufgeschobene Gesuche aus 2022 vollendet worden. „Manche Unternehmen haben sich bewusst für einen Umzug aus peripheren Lagen in Richtung Innenstadt entschieden. Wir stellen fest, dass auch schwächere Lagen mit guten Gebäuden vermarktbar sind, dann aber mit einem deutlichen Preisabschlag.“
Das Glückstein-Quartier nahe dem Mannheimer Hauptbahnhof sowie das Gewerbegebiet Fahrlach waren 2023 begehrte Standorte. Insbesondere die Abschlüsse im Glückstein-Quartier sorgten dafür, dass die Spitzenmiete wie im Vorjahr bei 22 Euro/m² lag. Der Leerstand wuchs in Mannheim von 5,6 Prozent auf 6,3 Prozent und dürfte in diesem Jahr aufgrund des Freizugs von knapp 40.000 m² durch ABB in Richtung sieben Prozent wandern. Die Folge des höheren Leerstands: „Unsanierte Bestandsgebäude in Nebenlagen werden es bei der Vermietung in diesem und den kommenden Jahren schwerer haben“, meint Krikelis.
In den Toplagen wird hingegen das Angebot nicht ausreichen, um die Nachfrage zu bedienen. Das liegt auch daran, dass kaum neue Flächen auf den Markt kommen. „Zwar ist die Bautätigkeit vergleichsweise hoch, jedoch sind die meisten Flächen bereits vorvermietet oder für Eigennutzer bestimmt.“ Für 2024 rechnet Krikelis dennoch mit einem höheren Flächenumsatz im gesamten Marktgebiet. Dazu beitragen dürfte vor allem Heidelberg, wo ein Vermietungsergebnis jenseits der 50.000-m²-Marke zu erwarten sei.
