14.02.2024 Top-Märkte Logistik-/Industrieimmobilien: Ruhrgebiet bleibt Nummer 1
Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt zur Miete und Eigennutzung in Nordrhein-Westfalen setzt im abgelaufenen Jahr den rückläufigen Trend des Vorjahres in abgeschwächter Form fort. Der von allen Marktteilnehmern 2023 erzielte Flächenumsatz liegt laut Realogis – Deutschlands führendem Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken –bei 885.600 m². Das entspricht einem Rückgang von 14,4 % gegenüber dem Vorjahr 2022 mit einem Gesamtumsatz von 1 Million m² (kommend von 1,35 Mio. m² aus 2021, -23,6 %). Auch der aktuelle 5-Jahresschnitt von 1,1 Mio. m² ist 2023 um deutliche 20 % verfehlt worden.
„Dem Markt fehlen großflächige Neubauentwicklungen – sowohl spekulativ als auch im built-to-suit-Segment. Das hemmt auch die Weiterentwicklung von Unternehmen aus Handel, Produktion und Logistik, die in ESG-konforme Immobilien expandieren oder sich konsolidieren möchten“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die sich für alle drei NRW-Top-Märkte verantwortlich zeichnet.
Das letzte Mal unter der 1 Mio. m²-Marke lag das Marktergebnis aller Marktteilnehmer bezogen auf den Flächenumsatz in 2018 (971.000 m²). Nach 2017 mit 753.000 m² stellt das aktuelle Gesamtjahr das zweitniedrigste Gesamtjahr der Aufzeichnungen von Realogis dar.
Rückgang von Neubau-Nutzungen bei knapp 30 %
2023 taktgebend waren Anmietungen von Bestandsobjekten mit 505.600 m² bzw. 57,1 % (2022: 555.688 m² bzw. 53,7 %), die im Jahresvergleich rund 50.000 m² an Flächenumsatz verlieren (- 9%). Anmietungen oder Eigennutzungen von Neubauobjekten sind lediglich mit 261.800 m² bzw. 29,6 % am Gesamtergebnis beteiligt (2022: 370.900 m² bzw. 35,9 %) und mit rund -110.000 m² bzw. -29,4 % überwiegend für das schwache Gesamtjahr für den Markt NRW verantwortlich. Brownfields kommen auf 118.200 m² bzw. 13,3 % (2022: 107.440 m²), womit sie als einzige Kategorie ein Plus in Höhe von 10.760 m² bzw. 10 % verzeichnen.
Ranking der Teilmärkte: Ruhrgebiet bleibt die Nummer 1
Umsatzstärkster NRW Teilmarkt ist erneut das Ruhrgebiet mit 450.440 m² bzw. 50,9 % (2022: von 519.430 m² bzw. 50,2 %). Auch 2023 ist jeder zweite Quadratmeter der drei wichtigsten NRW Logistik- und Industrieimmobilien-Teilmärkte hier umgesetzt worden.
Düsseldorf kommt 2023 auf einen Flächenumsatz von 267.100 m² bzw. 30,2% (2022: 265.200 m² bzw. 25,6 %), gefolgt vom Teilmarkt Köln mit 168.100 m² bzw. 19 %.
Mehr als zwei Drittel des Gesamtumsatzes, d.h. 597.000 m² bzw. 67,4 %, haben in Big-Box-Objekten stattgefunden (2022: 720.000 m² bzw. 69,6 %). Zweitplatziert sind Objekte, die weder in die Kategorie der Big-Box-Objekte noch in Gewerbeparks fallen mit 216.100 m² bzw. 24,4 % (2022: 234.000 m² bzw. 22,6 %). Auf Rang drei folgen erneut Gewerbeparks mit 72.500 m² bzw. 8,2 % (2022: 79.895 m² bzw. 7,7 %). Die größte Differenz gegenüber dem Vorjahresergebnis ist in ausgebliebenen Anmietungen oder Eigennutzungen von Bix-Box-Objekten zu finden, die bei -123.000 m² liegt. Sonstige Objekte kommen lediglich auf ein Delta von -7.395 m² sowie Gewerbeparks auf -17.938 m².
Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt NRW war mit 853.400 m² bzw. 96,4 % erneut überwiegend ein Vermietermarkt (2022: 895.130 m² bzw. 86,6 %). Eigennutzer-Abschlüsse blieben mit lediglich 32.200 m² Fläche bzw. 3,6 % Marktanteil selten. Das zeigt auch der Vergleichszeitraum 2022, in dem noch 138.900 m² Fläche bzw. 13,4 % Marktanteil auf das Konto der Eigennutzer ging.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition nimmt fasst jeden zweiten m² ab
In den wichtigsten NRW-Teilmärkten Köln, Ruhrgebiet und Düsseldorf hat die Branche Logistik/Spedition mit 420.900 m² bzw. 47,5 % erneut den Löwenanteil aller neu abgeschlossenen Verträge für sich verbucht (2022: 466.820 m² bzw. 45,1 %; -10 %).
Unter allen Branchen bricht der Handel mit 196.000 m² bzw. 22,1 %, kommend von 400.474 m² bzw. 38,7 % in 2022, von allen Flächenabnehmern mit einem Minus von 205.000 m² am deutlichsten ein (-51,1 %). Damit liegt der Flächenumsatz bei nur noch rund der Hälfte des Vorjahres und auch der Durchschnitt der letzten fünf Jahre mit einem Minus von 55,6% spiegelt die hohe Zurückhaltung der Branche wider.
Den größten Beitrag am Flächenumsatz innerhalb der Kategorie Handel leistete der klassische Handel mit 114.700 m² bzw. 58,5 % (2022: 177.300 m² bzw. 44,3 %, -35 %). Unternehmen aus dem E-Commerce kommen auf lediglich 81.300 m² bzw. 41,5 % (2022: 223.170 m² bzw. 55,7 %, -64 %).
Drittplatziert und somit einen Rang aufsteigen kann die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 146.200 m² bzw. 16,5 %, kommend von 50.610 m² bzw. 4,9 %, die von allen Branchen mit 95.500 m² das deutlichste Plus bzw. fast eine Verdreifachung einfährt. Letztplatziert ist aktuell Industrie/Produktion mit 122.500 m² bzw. 13,8 % (2022: 116.110 m² bzw. 11,2 %).
Großfläche dominiert weiterhin
Der Industrie- und Logistikimmobilien Eigennutzer- und Mietmarkt in NRW ist weiterhin eindeutig durch Großflächen geprägt. Fast 7 von 10 umgesetzten Quadratmetern bzw. 598.800 m² entfallen auf die Größenklasse ab 10.001 m². Allerdings bricht diese Größenklasse – wie bei der Gebäudeeinordnung schon skizziert – kommend von 797.600 m² bzw. 77,1 % in 2022 – von allen mit einem Minus in Höhe von rund 200.000 m² mit Abstand am deutlichsten ein. Der Flächenumsatz ist 2023 um rund ein Viertel geringer ausgefallen.
Die Kategorie der größeren bis Großflächen zwischen 5.001 – 10.000 m² vereint mit 138.800 m² bzw. 15,7 % die zweitmeisten Flächen auf sich. Kommend von rund 100.000 m² in 2022 ist dies ein Zuwachs von rund 38.800 m² bzw. 38 %.
Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² befinden sich auf dem dritten Rang mit 73.000 m² bzw. 8,2 % (2022: 52.000 m² bzw. 5 %). Kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² befinden sich auf dem vierten Rang mit 67.800 m² bzw. 7,7 % (2022: 61.760 m² bzw. 6 %), Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin mit 7.200 m² bzw. 0,8 % letztplatziert (2022: 21.930 m² bzw. 2,1 %).
Düsseldorfer Spitzenmiete verteuert sich um 15,4 %
Teuerster Teilmarkt nach Spitzenmiete ist weiterhin Düsseldorf mit aktuell neuem Höchstwert von 8,25 €/m² (+15,4 % kommend von 7,15 €/m²). Es folgen Köln mit 8,00 €/m² (+14,3 % kommend von 7,00 €/m²) und das Ruhrgebiet mit 7,25 €/m² (+11,5 % kommend von 6,50 €/m²).
Die höchste durchschnittliche Miete musste für Objekte im Düsseldorfer Marktgebiet gezahlt werden, sie liegt bei 6,50 €/m² (+8,3 % kommend von 6,00 €/m²). Knapp dahinter liegt Köln mit 6,30 €/m² (+5 % kommend von 6,00 €/m²) und das Ruhrgebiet mit 6,10 €/m² (+16,2 % kommend von 5,25 €/m²).
„Dem Markt fehlen großflächige Neubauentwicklungen – sowohl spekulativ als auch im built-to-suit-Segment. Das hemmt auch die Weiterentwicklung von Unternehmen aus Handel, Produktion und Logistik, die in ESG-konforme Immobilien expandieren oder sich konsolidieren möchten“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, die sich für alle drei NRW-Top-Märkte verantwortlich zeichnet.
Das letzte Mal unter der 1 Mio. m²-Marke lag das Marktergebnis aller Marktteilnehmer bezogen auf den Flächenumsatz in 2018 (971.000 m²). Nach 2017 mit 753.000 m² stellt das aktuelle Gesamtjahr das zweitniedrigste Gesamtjahr der Aufzeichnungen von Realogis dar.
Rückgang von Neubau-Nutzungen bei knapp 30 %
2023 taktgebend waren Anmietungen von Bestandsobjekten mit 505.600 m² bzw. 57,1 % (2022: 555.688 m² bzw. 53,7 %), die im Jahresvergleich rund 50.000 m² an Flächenumsatz verlieren (- 9%). Anmietungen oder Eigennutzungen von Neubauobjekten sind lediglich mit 261.800 m² bzw. 29,6 % am Gesamtergebnis beteiligt (2022: 370.900 m² bzw. 35,9 %) und mit rund -110.000 m² bzw. -29,4 % überwiegend für das schwache Gesamtjahr für den Markt NRW verantwortlich. Brownfields kommen auf 118.200 m² bzw. 13,3 % (2022: 107.440 m²), womit sie als einzige Kategorie ein Plus in Höhe von 10.760 m² bzw. 10 % verzeichnen.
Ranking der Teilmärkte: Ruhrgebiet bleibt die Nummer 1
Umsatzstärkster NRW Teilmarkt ist erneut das Ruhrgebiet mit 450.440 m² bzw. 50,9 % (2022: von 519.430 m² bzw. 50,2 %). Auch 2023 ist jeder zweite Quadratmeter der drei wichtigsten NRW Logistik- und Industrieimmobilien-Teilmärkte hier umgesetzt worden.
Düsseldorf kommt 2023 auf einen Flächenumsatz von 267.100 m² bzw. 30,2% (2022: 265.200 m² bzw. 25,6 %), gefolgt vom Teilmarkt Köln mit 168.100 m² bzw. 19 %.
Mehr als zwei Drittel des Gesamtumsatzes, d.h. 597.000 m² bzw. 67,4 %, haben in Big-Box-Objekten stattgefunden (2022: 720.000 m² bzw. 69,6 %). Zweitplatziert sind Objekte, die weder in die Kategorie der Big-Box-Objekte noch in Gewerbeparks fallen mit 216.100 m² bzw. 24,4 % (2022: 234.000 m² bzw. 22,6 %). Auf Rang drei folgen erneut Gewerbeparks mit 72.500 m² bzw. 8,2 % (2022: 79.895 m² bzw. 7,7 %). Die größte Differenz gegenüber dem Vorjahresergebnis ist in ausgebliebenen Anmietungen oder Eigennutzungen von Bix-Box-Objekten zu finden, die bei -123.000 m² liegt. Sonstige Objekte kommen lediglich auf ein Delta von -7.395 m² sowie Gewerbeparks auf -17.938 m².
Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt NRW war mit 853.400 m² bzw. 96,4 % erneut überwiegend ein Vermietermarkt (2022: 895.130 m² bzw. 86,6 %). Eigennutzer-Abschlüsse blieben mit lediglich 32.200 m² Fläche bzw. 3,6 % Marktanteil selten. Das zeigt auch der Vergleichszeitraum 2022, in dem noch 138.900 m² Fläche bzw. 13,4 % Marktanteil auf das Konto der Eigennutzer ging.
Branchen-Ranking: Logistik/Spedition nimmt fasst jeden zweiten m² ab
In den wichtigsten NRW-Teilmärkten Köln, Ruhrgebiet und Düsseldorf hat die Branche Logistik/Spedition mit 420.900 m² bzw. 47,5 % erneut den Löwenanteil aller neu abgeschlossenen Verträge für sich verbucht (2022: 466.820 m² bzw. 45,1 %; -10 %).
Unter allen Branchen bricht der Handel mit 196.000 m² bzw. 22,1 %, kommend von 400.474 m² bzw. 38,7 % in 2022, von allen Flächenabnehmern mit einem Minus von 205.000 m² am deutlichsten ein (-51,1 %). Damit liegt der Flächenumsatz bei nur noch rund der Hälfte des Vorjahres und auch der Durchschnitt der letzten fünf Jahre mit einem Minus von 55,6% spiegelt die hohe Zurückhaltung der Branche wider.
Den größten Beitrag am Flächenumsatz innerhalb der Kategorie Handel leistete der klassische Handel mit 114.700 m² bzw. 58,5 % (2022: 177.300 m² bzw. 44,3 %, -35 %). Unternehmen aus dem E-Commerce kommen auf lediglich 81.300 m² bzw. 41,5 % (2022: 223.170 m² bzw. 55,7 %, -64 %).
Drittplatziert und somit einen Rang aufsteigen kann die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 146.200 m² bzw. 16,5 %, kommend von 50.610 m² bzw. 4,9 %, die von allen Branchen mit 95.500 m² das deutlichste Plus bzw. fast eine Verdreifachung einfährt. Letztplatziert ist aktuell Industrie/Produktion mit 122.500 m² bzw. 13,8 % (2022: 116.110 m² bzw. 11,2 %).
Großfläche dominiert weiterhin
Der Industrie- und Logistikimmobilien Eigennutzer- und Mietmarkt in NRW ist weiterhin eindeutig durch Großflächen geprägt. Fast 7 von 10 umgesetzten Quadratmetern bzw. 598.800 m² entfallen auf die Größenklasse ab 10.001 m². Allerdings bricht diese Größenklasse – wie bei der Gebäudeeinordnung schon skizziert – kommend von 797.600 m² bzw. 77,1 % in 2022 – von allen mit einem Minus in Höhe von rund 200.000 m² mit Abstand am deutlichsten ein. Der Flächenumsatz ist 2023 um rund ein Viertel geringer ausgefallen.
Die Kategorie der größeren bis Großflächen zwischen 5.001 – 10.000 m² vereint mit 138.800 m² bzw. 15,7 % die zweitmeisten Flächen auf sich. Kommend von rund 100.000 m² in 2022 ist dies ein Zuwachs von rund 38.800 m² bzw. 38 %.
Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² befinden sich auf dem dritten Rang mit 73.000 m² bzw. 8,2 % (2022: 52.000 m² bzw. 5 %). Kleine bis mittlere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² befinden sich auf dem vierten Rang mit 67.800 m² bzw. 7,7 % (2022: 61.760 m² bzw. 6 %), Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin mit 7.200 m² bzw. 0,8 % letztplatziert (2022: 21.930 m² bzw. 2,1 %).
Düsseldorfer Spitzenmiete verteuert sich um 15,4 %
Teuerster Teilmarkt nach Spitzenmiete ist weiterhin Düsseldorf mit aktuell neuem Höchstwert von 8,25 €/m² (+15,4 % kommend von 7,15 €/m²). Es folgen Köln mit 8,00 €/m² (+14,3 % kommend von 7,00 €/m²) und das Ruhrgebiet mit 7,25 €/m² (+11,5 % kommend von 6,50 €/m²).
Die höchste durchschnittliche Miete musste für Objekte im Düsseldorfer Marktgebiet gezahlt werden, sie liegt bei 6,50 €/m² (+8,3 % kommend von 6,00 €/m²). Knapp dahinter liegt Köln mit 6,30 €/m² (+5 % kommend von 6,00 €/m²) und das Ruhrgebiet mit 6,10 €/m² (+16,2 % kommend von 5,25 €/m²).
