15.02.2024 Büromarkt: Leerstände gestiegen, Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 16 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Freiburg, Hamburg, Hannover, Karlsruhe, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg und Stuttgart) durch DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen den Märkten in Nord, Süd, West und Ost sowie zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2023 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt deutlich geringere Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt:
• Im Jahr 2023 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den von DIP analysierten Bürostandorten insgesamt rd. 3,1 Mio. m². Das Ergebnis liegt sowohl rd. 24 % unter dem Vorjahresumsatz (2022: rd. 4,1 Mio. m²) als auch 26 % unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2013 bis 2022: rd. 4,18 Mio. m² p. a.).
• Seit 2020 hatte sich die Gesamtangebotsreserve in den 16 Büromärkten bis Ende 2022 bereits deutlich um rd. 1,8 Mio. m² auf rd. 5,6 Mio. m² erhöht. Dieser Trend setzte sich 2023 fort: So analysiert DIP bis Ende 2023 einen weiteren Anstieg um knapp eine Million Quadratmeter auf aktuell 6,6 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend leicht von 4,7 % auf 5,5 %.
• Dabei beobachtet DIP eine wachsende Zweiteilung des Büromarktes: Während moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen weiterhin stark nachgefragt sind und oftmals neue Spitzenwerte erzielen, geraten ältere Objekte mit Modernisierungsstau und deutlich höherem Energiebedarf sowie starren, nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen zunehmend unter Druck – dies umso mehr angesichts des deutlich gestiegenen Anspruchsniveaus der Nutzer.
Entsprechend dieser Entwicklung erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres um rd. 6 % von EUR 34,10/m² auf aktuell EUR 36,-/m², während das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen um rd. 6 % auf aktuell EUR 22,30/m² nachgab (Anfang 2022: EUR 23,80/m²).
Sinkende Büroflächenumsätze in den “Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit rd. 2,4 Mio. m² um rd. 29 % gegenüber dem Vorjahr (2022: 3,4 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz gab auf 78 % nach (2022: 83 %).
• Dabei analysiert DIP an allen Standorten z.T. markante Umsatzrückgänge. Am deutlichsten waren diese in Stuttgart (-57 %), gefolgt von München (-40 %), Berlin (-30 %), Köln (-26 %), Hamburg (-19 %), Düsseldorf (-15 %) und Frankfurt (-5 %).
• Der umsatzstärkste Büromarkt war ungeachtet der Umsatzrückgänge wie im Vorjahr Berlin (540.000 m²) vor München (455.000 m²) und Hamburg (444.000 m²).
Umsatzrückgang auch in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2023 zusammen rd. 672.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 7 % weniger als im Vorjahr (2022: 722.000 m²). Der Anteil der neun Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit auf rd. 22 % (2022: 17 %).
• Auch hier gab es in allen Märkten Umsatzrückgänge bis auf Dresden, wo der Büroflächenumsatz um 11 % auf 94.000 m² zulegte (2022: 85.000 m²): So analysierte DIP moderate Rückgänge in Bremen (88.000 m² = -2 %), Essen (112.000 m² = -2 %), Nürnberg (91.000 m² = -4 %) und Leipzig (120.000 m² = -8 %).
Zweistellige Umsatzrückgänge gab es in Hannover (82.000 m² = -16 %), Freiburg (29.000 m² = -17 %), Karlsruhe (40.000 m² = -20 %) und Magdeburg (16.000 m² = -33 %).
Büroflächenleerstände gestiegen
• Seit 2020 steigt der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten wieder an und stellte sich Ende 2022 auf rd. 5,6 Mio. m².
• Dieser Trend setzte sich 2023 fort: Das Büroflächenangebot erhöhte sich um knapp 1 Mio. m² auf aktuell rd. 6,6 Mio. m², die Leerstandsquote stieg von 4,7 % auf 5,5 %.
• Dabei gab es lediglich in Magdeburg einen moderaten Abbau der Angebotsreserve auf 58.000 m² (Ende 2022: 61.500 m²), während sich die Angebotsreserve in Stuttgart stabil auf 320.000 m² stellt.
• In allen anderen Büromärkten stieg das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP in München (1.350.000 m² = +250.000 m²), gefolgt von Berlin (910.000 m² = +240.000 m²) und Frankfurt (1.050.000 m² = +110.000 m²).
• Auch hinsichtlich des absoluten Angebotssockels steht München an erster Position in Deutschland vor Frankfurt, Berlin und Düsseldorf (800.000 m²).
Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich Anfang 2024 auf rd. EUR 36,-/m² (Anfang 2023: EUR 34,10/m²).
• Dabei analysiert DIP in allen 16 Büromärkten steigende Spitzenmieten. Den größten Anstieg verzeichnete dabei Düsseldorf mit einem Plus von 29 % auf EUR 40,-/m².
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielte erstmals München mit EUR 49,50, gefolgt vom bisherigen Mietpreisführer Frankfurt mit EUR 46,50/m², dicht gefolgt von Berlin mit EUR 45,-/m².
Prognose 2024
• Für 2024 erwartet DIP – in Abhängigkeit von der Entwicklung der globalen und gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen - eine leichte Erholung der Büroflächenumsätze voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte auf einen Gesamtjahreswert um 3,5 Mio. m²
• Die Angebotsreserve wird im Jahr 2024 weiter leicht wachsen, vorrangig zu Lasten älterer Objekte, die die ESG-Kriterien nicht erfüllen und wirtschaftlich / technisch nicht sanierungsfähig sind. Diese Gebäude werden allerdings zunehmend vom Markt genommen bzw. Zwischen- oder Umnutzungen zugeführt, so dass die Angebotsreserve mittelfristig wieder zurückgehen wird.
• Insbesondere hinsichtlich des Spitzenmietniveaus, aber auch der Durchschnittsmieten rechnet DIP u.a. angesichts weiter steigender Herstellungskosten mit einem weiteren Anstieg, wobei sich das Mietgefälle je nach Standort- und Objektqualität noch deutlicher als bislang spreizen wird.
Die Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner belegen für 2023 eine im Vergleich zum Vorjahr insgesamt deutlich geringere Vermietungsdynamik am deutschen Büromarkt:
• Im Jahr 2023 betrug der Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) in den von DIP analysierten Bürostandorten insgesamt rd. 3,1 Mio. m². Das Ergebnis liegt sowohl rd. 24 % unter dem Vorjahresumsatz (2022: rd. 4,1 Mio. m²) als auch 26 % unter dem Mittelwert der jüngsten zehn Jahre (Ø 2013 bis 2022: rd. 4,18 Mio. m² p. a.).
• Seit 2020 hatte sich die Gesamtangebotsreserve in den 16 Büromärkten bis Ende 2022 bereits deutlich um rd. 1,8 Mio. m² auf rd. 5,6 Mio. m² erhöht. Dieser Trend setzte sich 2023 fort: So analysiert DIP bis Ende 2023 einen weiteren Anstieg um knapp eine Million Quadratmeter auf aktuell 6,6 Mio. m². Die Leerstandsquote erhöhte sich entsprechend leicht von 4,7 % auf 5,5 %.
• Dabei beobachtet DIP eine wachsende Zweiteilung des Büromarktes: Während moderne und insbesondere in Hinblick auf steigende ESG- und Nachhaltigkeits-Anforderungen adäquate Flächen in begehrten Innenstadtlagen weiterhin stark nachgefragt sind und oftmals neue Spitzenwerte erzielen, geraten ältere Objekte mit Modernisierungsstau und deutlich höherem Energiebedarf sowie starren, nicht mehr zeitgemäßen Grundrissen zunehmend unter Druck – dies umso mehr angesichts des deutlich gestiegenen Anspruchsniveaus der Nutzer.
Entsprechend dieser Entwicklung erhöhte sich die durchschnittliche gewichtete Spitzenmiete in den analysierten deutschen Büromärkten innerhalb eines Jahres um rd. 6 % von EUR 34,10/m² auf aktuell EUR 36,-/m², während das durchschnittliche Mietniveau für Büroflächen in Citylagen um rd. 6 % auf aktuell EUR 22,30/m² nachgab (Anfang 2022: EUR 23,80/m²).
Sinkende Büroflächenumsätze in den “Big Seven“
• In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart) sank der Büroflächenumsatz mit rd. 2,4 Mio. m² um rd. 29 % gegenüber dem Vorjahr (2022: 3,4 Mio. m²). Der Anteil am gesamten DIP-Büroflächenumsatz gab auf 78 % nach (2022: 83 %).
• Dabei analysiert DIP an allen Standorten z.T. markante Umsatzrückgänge. Am deutlichsten waren diese in Stuttgart (-57 %), gefolgt von München (-40 %), Berlin (-30 %), Köln (-26 %), Hamburg (-19 %), Düsseldorf (-15 %) und Frankfurt (-5 %).
• Der umsatzstärkste Büromarkt war ungeachtet der Umsatzrückgänge wie im Vorjahr Berlin (540.000 m²) vor München (455.000 m²) und Hamburg (444.000 m²).
Umsatzrückgang auch in den neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe
• In den übrigen neun DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2023 zusammen rd. 672.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 7 % weniger als im Vorjahr (2022: 722.000 m²). Der Anteil der neun Bürozentren mittlerer Größe am gesamten DIP-Büroflächenumsatz stellt sich damit auf rd. 22 % (2022: 17 %).
• Auch hier gab es in allen Märkten Umsatzrückgänge bis auf Dresden, wo der Büroflächenumsatz um 11 % auf 94.000 m² zulegte (2022: 85.000 m²): So analysierte DIP moderate Rückgänge in Bremen (88.000 m² = -2 %), Essen (112.000 m² = -2 %), Nürnberg (91.000 m² = -4 %) und Leipzig (120.000 m² = -8 %).
Zweistellige Umsatzrückgänge gab es in Hannover (82.000 m² = -16 %), Freiburg (29.000 m² = -17 %), Karlsruhe (40.000 m² = -20 %) und Magdeburg (16.000 m² = -33 %).
Büroflächenleerstände gestiegen
• Seit 2020 steigt der Gesamtbüroflächenleerstand in den DIP-Büromärkten wieder an und stellte sich Ende 2022 auf rd. 5,6 Mio. m².
• Dieser Trend setzte sich 2023 fort: Das Büroflächenangebot erhöhte sich um knapp 1 Mio. m² auf aktuell rd. 6,6 Mio. m², die Leerstandsquote stieg von 4,7 % auf 5,5 %.
• Dabei gab es lediglich in Magdeburg einen moderaten Abbau der Angebotsreserve auf 58.000 m² (Ende 2022: 61.500 m²), während sich die Angebotsreserve in Stuttgart stabil auf 320.000 m² stellt.
• In allen anderen Büromärkten stieg das Büroflächenangebot. Den deutlichsten absoluten Leerstandsanstieg analysiert DIP in München (1.350.000 m² = +250.000 m²), gefolgt von Berlin (910.000 m² = +240.000 m²) und Frankfurt (1.050.000 m² = +110.000 m²).
• Auch hinsichtlich des absoluten Angebotssockels steht München an erster Position in Deutschland vor Frankfurt, Berlin und Düsseldorf (800.000 m²).
Spitzenmiete nochmals leicht erhöht
• Marktübergreifend entwickelte sich die gewichtete Spitzenmiete im Jahresverlauf positiv und stellt sich Anfang 2024 auf rd. EUR 36,-/m² (Anfang 2023: EUR 34,10/m²).
• Dabei analysiert DIP in allen 16 Büromärkten steigende Spitzenmieten. Den größten Anstieg verzeichnete dabei Düsseldorf mit einem Plus von 29 % auf EUR 40,-/m².
• Die bundesweit höchste Spitzenmiete erzielte erstmals München mit EUR 49,50, gefolgt vom bisherigen Mietpreisführer Frankfurt mit EUR 46,50/m², dicht gefolgt von Berlin mit EUR 45,-/m².
Prognose 2024
• Für 2024 erwartet DIP – in Abhängigkeit von der Entwicklung der globalen und gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen - eine leichte Erholung der Büroflächenumsätze voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte auf einen Gesamtjahreswert um 3,5 Mio. m²
• Die Angebotsreserve wird im Jahr 2024 weiter leicht wachsen, vorrangig zu Lasten älterer Objekte, die die ESG-Kriterien nicht erfüllen und wirtschaftlich / technisch nicht sanierungsfähig sind. Diese Gebäude werden allerdings zunehmend vom Markt genommen bzw. Zwischen- oder Umnutzungen zugeführt, so dass die Angebotsreserve mittelfristig wieder zurückgehen wird.
• Insbesondere hinsichtlich des Spitzenmietniveaus, aber auch der Durchschnittsmieten rechnet DIP u.a. angesichts weiter steigender Herstellungskosten mit einem weiteren Anstieg, wobei sich das Mietgefälle je nach Standort- und Objektqualität noch deutlicher als bislang spreizen wird.
