16.02.2024 Europas Bürovermietung startet 2024 vorsichtig optimistisch
Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Juni 2023 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.
Die Inflation setzte ihren Rückgang im vierten Quartal fort, obwohl sich das Tempo verlangsamte, da sich die Teuerungsrate wieder ihrem Zielwert annäherte. Im Euroraum fiel der Wert von 4,3 Prozent im September auf 2,9 Prozent im Dezember. Das Forschungsinstitut Consensus Economics erwartet, dass die Inflation bis Ende des laufenden Jahres auf 2,3 Prozent sinken wird. In Großbritannien war der Rückgang von 6,7 Prozent am Ende des dritten Quartals auf 4,0 Prozent im Dezember zwar steiler, doch kam der Wert auch von einem höheren Niveau. Für das Vereinigte Königreich wird prognostiziert, dass die Inflation bis zum Jahresende 2,7 Prozent erreichen wird.
Die großen europäischen Zentralbanken ließen die Zinssätze im vierten Quartal unverändert, was ziemlich sicher das Ende des jüngsten Straffungszyklus markiert. Bei einer insgesamt enttäuschenden Wirtschaftsleistung über das Quartal hinweg verstärkten sich die Forderungen nach Zinssenkungen. „Das Jahr 2024 wird erneut herausfordernd. Das Wirtschaftswachstum wird voraussichtlich in den meisten Ländern unter dem Trend liegen und in vielen Fällen unter dem, das im Jahr 2023 erreicht wurde. Deutschland stellt zwar eine Ausnahme dar, aber nur, weil es 2023 in eine Rezession geriet. Das erwartete Wachstum für 2024 von 0,4 Prozent ist zwar besser, bleibt aber schwach“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy.
Bürospitzenmieten werden weiter steigen – aber langsamer
Der europäische Büromietpreisindex setzte seinen positiven Trend im vierten Quartal 2023 fort. Im Vergleich zum Vorquartal stieg er um ein Prozent. Mit 4,4 Prozent liegt das jährliche Mietwachstum für Büroflächen in Europa ebenfalls deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,8 Prozent. Es ist wahrscheinlich, dass die Spitzenmieten weiter steigen werden, weil nach wie vor ein heftiger Wettbewerb um Topflächen in Toplagen herrscht. Dennoch wird erwartet, dass sich das Tempo des Mietwachstums verlangsamen und im Jahr 2024 unter drei Prozent fallen wird.
Mietpreissteigerungen wurden in neun von 23 Indexmärkten beobachtet, einschließlich London (plus 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal), Stockholm (plus 3,4 Prozent), Berlin (plus 2,3 Prozent), München (plus zwei Prozent), Luxemburg (plus 1,9 Prozent), Rotterdam (plus 1,8 Prozent), Utrecht (plus 1,6 Prozent) und Madrid (plus 0,7 Prozent). In den verbleibenden 14 Märkten gab es im vierten Quartal 2023 kein Mietwachstum.
Europäischer Bürovermietungsmarkt büßt 2023 rund 18 Prozent seines Flächenumsatzes ein
Die Daten für das vierte Quartal 2023 deuten auf eine leichte Steigerung des Flächenumsatzes hin. Mit 2,5 Millionen m² lag der Wert im vierten Quartal um 20 Prozent über dem Vorquartal, im Jahresvergleich steht dennoch ein Minus von sechs Prozent. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr rund 8,7 Millionen m² vermietet, ein Rückgang von 18 Prozent im Vergleich zu 2022.
„Der Trend zur Verkleinerung zugunsten von hochwertigeren Flächen in zentralen Lagen setzte sich bis zum Jahresende fort. Die angespannten Marktbedingungen in einigen Central Business Districts verdrängten die Nachfrage in andere gut angebundene Randlagen der Kernbereiche“, beobachtet Hinrichs.
Neun Märkte erlebten im Jahresvergleich im vierten Quartal einen Anstieg der Büronachfrage. Dazu gehörten Luxemburg (plus 143 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), London (plus 59 Prozent), Düsseldorf (plus 28 Prozent), Frankfurt (plus 24 Prozent), Barcelona (plus elf Prozent), Mailand (plus zehn Prozent), Budapest (plus zehn Prozent), Hamburg (plus fünf Prozent) und Prag (plus fünf Prozent). Im Gesamtjahresvergleich verzeichneten die meisten Märkte Rückgänge – mit Ausnahme von Budapest (plus 17 Prozent), Amsterdam (plus sechs Prozent) und Brüssel (plus fünf Prozent).
Wie die meisten europäischen Märkten registrierte Paris zum Jahresende 2023 einen Quartalsanstieg des Mietvolumens. Mit 526.000 m² lag der Umsatz im vierten Quartal um vier Prozent über dem dritten Quartal. Das jährliche Vermietungsergebnis von 1,9 Millionen m² fiel jedoch um 17 Prozent niedriger aus als im Vergleich zu 2022 und zwölf Prozent niedriger als der Zehnjahresdurchschnitt. Auf Jahresbasis wurde die Nachfrage in Paris vom Segment der kleinen Flächen (unter 1.000 m²) angetrieben mit 645.700 m² oder 35 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens von 2023. Im Großsegment wurden 56 Anmietungen mit 623.200 m²registriert. Dies bedeutet ein Rückgang um 28 Prozent im Vergleich zu 2022 und 22 Prozent zum Zehnjahresschnitt.
London verzeichnete eine der stärksten Entwicklungen des Bürovermietungsmarkts. Mit 315.000 m² lag der Flächenumsatz im vierten Quartal 59 Prozent über dem des Vorjahresquartals. Der Gesamtumsatz in Zentral-London erreichte 901.000 m², was geringfügig unter dem im Jahr 2022 verzeichneten Volumen (938.000 m²) und nur fünf Prozent unter dem langfristigen Jahresdurchschnitt von 950.000 m² lag. „Die jährliche Mietaktivität wurde vom Banken- und Finanzsektor dominiert, der 30 Prozent der Flächenanmietungen beisteuerte, gefolgt vom Dienstleistungssektor und den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, die für jeweils 25 Prozent und 18 Prozent standen“, analysiert Hinrichs.
Leerstandsquote stieg zum Jahresende auf höchsten Wert seit Anfang 2016
Die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa ist von 7,7 Prozent auf acht Prozent im vierten Quartal 2023 gestiegen. Dies ist der höchste Wert seit dem ersten Quartal 2016. 17 der 23 Indexmärkte verzeichneten im vierten Quartal 2023 einen höheren Leerstand, darunter Stockholm (plus 100 Basispunkte auf 12,5 Prozent), Madrid (plus 70 Basispunkte auf 10,5 Prozent), Amsterdam (plus 60 Basispunkte auf 7,5 Prozent), Barcelona (plus 50 Basispunkte auf 9,8 Prozent), Dublin (plus 50 Basispunkte auf 14,9 Prozent) und Frankfurt (plus 50 Basispunkte auf 8,8 Prozent). Fünf Märkte registrierten hingegen einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter Rotterdam (minus 70 Basispunkte auf 5,2 Prozent), London (minus 50 Basispunkte auf 9,2 Prozent), Amsterdam (minus 20 Basispunkte auf 6,8 Prozent), Prag (minus 20 Basispunkte auf 7,2 Prozent), Warschau (minus 20 Basispunkte auf 10,4 Prozent) und Edinburgh (minus zehn Basispunkte auf 6,7 Prozent). Brüssel blieb stabil.
Die Fertigstellungen beliefen sich im vierten Quartal 2023 auf insgesamt eine Million m². Mailand (125.000 m²), London (113.000 m²), Paris (98.000 m²) und Hamburg (94.000 m²) machten fast die Hälfte der im vierten Quartal 2023 übergebenen Büroflächen aus. „Derzeit befinden sich mehr als 6,9 Millionen m² im Bau für 2024, das höchste Volumen der vergangenen 20 Jahre. Es wird jedoch mit weiteren Verzögerungen gerechnet, da die Bau- und Finanzierungskosten nach wie vor hoch sind und die Nutzer bei Vorvermietungen zurückhaltender sind“, sagt Hinrichs.
Die Inflation setzte ihren Rückgang im vierten Quartal fort, obwohl sich das Tempo verlangsamte, da sich die Teuerungsrate wieder ihrem Zielwert annäherte. Im Euroraum fiel der Wert von 4,3 Prozent im September auf 2,9 Prozent im Dezember. Das Forschungsinstitut Consensus Economics erwartet, dass die Inflation bis Ende des laufenden Jahres auf 2,3 Prozent sinken wird. In Großbritannien war der Rückgang von 6,7 Prozent am Ende des dritten Quartals auf 4,0 Prozent im Dezember zwar steiler, doch kam der Wert auch von einem höheren Niveau. Für das Vereinigte Königreich wird prognostiziert, dass die Inflation bis zum Jahresende 2,7 Prozent erreichen wird.
Die großen europäischen Zentralbanken ließen die Zinssätze im vierten Quartal unverändert, was ziemlich sicher das Ende des jüngsten Straffungszyklus markiert. Bei einer insgesamt enttäuschenden Wirtschaftsleistung über das Quartal hinweg verstärkten sich die Forderungen nach Zinssenkungen. „Das Jahr 2024 wird erneut herausfordernd. Das Wirtschaftswachstum wird voraussichtlich in den meisten Ländern unter dem Trend liegen und in vielen Fällen unter dem, das im Jahr 2023 erreicht wurde. Deutschland stellt zwar eine Ausnahme dar, aber nur, weil es 2023 in eine Rezession geriet. Das erwartete Wachstum für 2024 von 0,4 Prozent ist zwar besser, bleibt aber schwach“, analysiert Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy.
Bürospitzenmieten werden weiter steigen – aber langsamer
Der europäische Büromietpreisindex setzte seinen positiven Trend im vierten Quartal 2023 fort. Im Vergleich zum Vorquartal stieg er um ein Prozent. Mit 4,4 Prozent liegt das jährliche Mietwachstum für Büroflächen in Europa ebenfalls deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt von 3,8 Prozent. Es ist wahrscheinlich, dass die Spitzenmieten weiter steigen werden, weil nach wie vor ein heftiger Wettbewerb um Topflächen in Toplagen herrscht. Dennoch wird erwartet, dass sich das Tempo des Mietwachstums verlangsamen und im Jahr 2024 unter drei Prozent fallen wird.
Mietpreissteigerungen wurden in neun von 23 Indexmärkten beobachtet, einschließlich London (plus 3,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal), Stockholm (plus 3,4 Prozent), Berlin (plus 2,3 Prozent), München (plus zwei Prozent), Luxemburg (plus 1,9 Prozent), Rotterdam (plus 1,8 Prozent), Utrecht (plus 1,6 Prozent) und Madrid (plus 0,7 Prozent). In den verbleibenden 14 Märkten gab es im vierten Quartal 2023 kein Mietwachstum.
Europäischer Bürovermietungsmarkt büßt 2023 rund 18 Prozent seines Flächenumsatzes ein
Die Daten für das vierte Quartal 2023 deuten auf eine leichte Steigerung des Flächenumsatzes hin. Mit 2,5 Millionen m² lag der Wert im vierten Quartal um 20 Prozent über dem Vorquartal, im Jahresvergleich steht dennoch ein Minus von sechs Prozent. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr rund 8,7 Millionen m² vermietet, ein Rückgang von 18 Prozent im Vergleich zu 2022.
„Der Trend zur Verkleinerung zugunsten von hochwertigeren Flächen in zentralen Lagen setzte sich bis zum Jahresende fort. Die angespannten Marktbedingungen in einigen Central Business Districts verdrängten die Nachfrage in andere gut angebundene Randlagen der Kernbereiche“, beobachtet Hinrichs.
Neun Märkte erlebten im Jahresvergleich im vierten Quartal einen Anstieg der Büronachfrage. Dazu gehörten Luxemburg (plus 143 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), London (plus 59 Prozent), Düsseldorf (plus 28 Prozent), Frankfurt (plus 24 Prozent), Barcelona (plus elf Prozent), Mailand (plus zehn Prozent), Budapest (plus zehn Prozent), Hamburg (plus fünf Prozent) und Prag (plus fünf Prozent). Im Gesamtjahresvergleich verzeichneten die meisten Märkte Rückgänge – mit Ausnahme von Budapest (plus 17 Prozent), Amsterdam (plus sechs Prozent) und Brüssel (plus fünf Prozent).
Wie die meisten europäischen Märkten registrierte Paris zum Jahresende 2023 einen Quartalsanstieg des Mietvolumens. Mit 526.000 m² lag der Umsatz im vierten Quartal um vier Prozent über dem dritten Quartal. Das jährliche Vermietungsergebnis von 1,9 Millionen m² fiel jedoch um 17 Prozent niedriger aus als im Vergleich zu 2022 und zwölf Prozent niedriger als der Zehnjahresdurchschnitt. Auf Jahresbasis wurde die Nachfrage in Paris vom Segment der kleinen Flächen (unter 1.000 m²) angetrieben mit 645.700 m² oder 35 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens von 2023. Im Großsegment wurden 56 Anmietungen mit 623.200 m²registriert. Dies bedeutet ein Rückgang um 28 Prozent im Vergleich zu 2022 und 22 Prozent zum Zehnjahresschnitt.
London verzeichnete eine der stärksten Entwicklungen des Bürovermietungsmarkts. Mit 315.000 m² lag der Flächenumsatz im vierten Quartal 59 Prozent über dem des Vorjahresquartals. Der Gesamtumsatz in Zentral-London erreichte 901.000 m², was geringfügig unter dem im Jahr 2022 verzeichneten Volumen (938.000 m²) und nur fünf Prozent unter dem langfristigen Jahresdurchschnitt von 950.000 m² lag. „Die jährliche Mietaktivität wurde vom Banken- und Finanzsektor dominiert, der 30 Prozent der Flächenanmietungen beisteuerte, gefolgt vom Dienstleistungssektor und den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, die für jeweils 25 Prozent und 18 Prozent standen“, analysiert Hinrichs.
Leerstandsquote stieg zum Jahresende auf höchsten Wert seit Anfang 2016
Die Leerstandsquote für Büroflächen in Europa ist von 7,7 Prozent auf acht Prozent im vierten Quartal 2023 gestiegen. Dies ist der höchste Wert seit dem ersten Quartal 2016. 17 der 23 Indexmärkte verzeichneten im vierten Quartal 2023 einen höheren Leerstand, darunter Stockholm (plus 100 Basispunkte auf 12,5 Prozent), Madrid (plus 70 Basispunkte auf 10,5 Prozent), Amsterdam (plus 60 Basispunkte auf 7,5 Prozent), Barcelona (plus 50 Basispunkte auf 9,8 Prozent), Dublin (plus 50 Basispunkte auf 14,9 Prozent) und Frankfurt (plus 50 Basispunkte auf 8,8 Prozent). Fünf Märkte registrierten hingegen einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter Rotterdam (minus 70 Basispunkte auf 5,2 Prozent), London (minus 50 Basispunkte auf 9,2 Prozent), Amsterdam (minus 20 Basispunkte auf 6,8 Prozent), Prag (minus 20 Basispunkte auf 7,2 Prozent), Warschau (minus 20 Basispunkte auf 10,4 Prozent) und Edinburgh (minus zehn Basispunkte auf 6,7 Prozent). Brüssel blieb stabil.
Die Fertigstellungen beliefen sich im vierten Quartal 2023 auf insgesamt eine Million m². Mailand (125.000 m²), London (113.000 m²), Paris (98.000 m²) und Hamburg (94.000 m²) machten fast die Hälfte der im vierten Quartal 2023 übergebenen Büroflächen aus. „Derzeit befinden sich mehr als 6,9 Millionen m² im Bau für 2024, das höchste Volumen der vergangenen 20 Jahre. Es wird jedoch mit weiteren Verzögerungen gerechnet, da die Bau- und Finanzierungskosten nach wie vor hoch sind und die Nutzer bei Vorvermietungen zurückhaltender sind“, sagt Hinrichs.
