19.02.2024 Talsohle durchschritten: Preise für Anlageimmobilien stabilisieren sich
Die Talsohle scheint durchschritten. Der Markt für wohnwirtschaftliche Kapitalanlagen wird sich voraussichtlich ab Frühjahr 2024 in vielen Städten beleben und preislich wieder stabilisieren. Diese Entwicklung prognostizieren die Research-Analysten von Engel & Völkers Commercial in ihrem aktuellen Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser. Die Transaktionszahlen sind 2023 zwar das zweite Jahr in Folge gesunken, der Zinstrend und die Stimmung am Markt zum Jahresende weisen aber auf ein Wiedererstarken des Investmentmarktes im Jahr 2024 hin.
23,8 Prozent weniger Verkäufe im Jahr 2023
Nachdem das Transaktionsvolumen 2022 aufgrund der veränderten geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bereits um rund 25,5 Prozent gesunken war, erwartet* Engel & Völkers für das Jahr 2023 erneut ein Minus von rund 28 Prozent auf 26,5 Milliarden Euro. Dieses Volumen entspricht ungefähr dem Wert von 2016. Die Anzahl der Transaktionen dürfte sich im Jahr 2023 um rund 23,8 Prozent auf 28.200 Verkäufe verringert haben.
Insbesondere institutionelle Investierende blieben dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser 2023 fern. Dafür nutzten eigenkapitalstarke Investierende wie Family Offices das Zusammenspiel von geringeren Preisen und weniger Konkurrenz auf der Käuferseite. Sie profitierten vor allem von der Marktsituation in den Metropolen und erweiterten ihren Bestand mit nun erschwinglicheren Core-Objekten in guten und sehr guten Lagen.
Angebotspreise im Bestand um 6,2 Prozent gesunken
Im zweiten Halbjahr 2023 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand bei 1.948 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr sind dies rund 6,2 Prozent weniger. Auffällig ist, wie stark die Angebotspreise vom energetischen Zustand eines Wohn- und Geschäftshauses abhängen. So konnten beispielsweise wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien mit der Energieeffizienzklasse A mit rund 3.690 Euro fast das Doppelte des durchschnittlichen Quadratmeterpreises der Effizienzklasse H erzielen.
Teuerstes Pflaster für Investierende war 2023 wieder einmal München mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 7.582 Euro pro Quadratmeter (2. Hj.). Auf den Plätzen 2 und 3 im Ranking der hochpreisigsten Standorte unter den 59 untersuchten Städten lagen Konstanz mit 4.974 Euro und Frankfurt am Main mit 4.261 Euro pro Quadratmeter.
Angebotsmieten im Bestand um 5,2 Prozent gestiegen
Im Hinblick auf ein Investment und die zu erwartende Rendite sind die erzielbaren Mieten in einem Wohn- und Geschäftshaus eine der wichtigsten Kennzahlen. Im zweiten Halbjahr 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete (bei Bestandswohnungen) bundesweit bei 9,55 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit der zweiten Hälfte 2022 ist das ein Plus von 5,2 Prozent. Auch in dieser Disziplin liegt München vorn: In Bayerns Landeshauptstadt wurde im zweiten Halbjahr 2023 mit im Durchschnitt 20,75 Euro pro Quadratmeter die höchste Angebotsmiete aufgerufen. Es folgen Berlin (15,69 EUR/m²) und Frankfurt am Main (15,16 EUR/m²).
Investierende profitieren von höheren Renditen
Die Kaufpreise am Wohn- und Geschäftshausmarkt sinken seit Mitte 2022, während die Wohnungsmieten steigen. Dieser Trend hat 2023 angehalten und für wachsende Renditen gesorgt. Selbst in A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) liegt die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite aktuell bei 4,2 Prozent. In D-Städten, zu denen beispielsweise Göttingen, Jena und Oberhausen zählen, erreicht sie sogar rund 6 Prozent (beide Zahlen bezogen auf gute Wohnlagen). Wer 2023 investiert hat, profitiert somit von vergleichsweise hohen Renditen für Wohn- und Geschäftshäuser und aufgrund des absehbar anhaltenden Wohnraummangels auch von langfristig steigenden Cashflows mit geringem Ausfallrisiko.
Grafik: Renditen im Vergleich – Wohn- und Geschäftshäuser vs. Kapitalmarkt
Wie geht es am Investmentmarkt 2024 weiter?
Für das laufende Jahr geht Engel & Völkers Commercial im Bereich der Immobilieninvestments von einer Belebung aus. Voraussichtlich wird das Transaktionsvolumen gegenüber 2023 wieder steigen. Einen wichtigen Grund sehen die Research-Analysten in der rückläufigen Inflationsrate im Euroraum, die möglicherweise bereits im Frühjahr mit Leitzinssenkungen einhergeht. Von den Finanzmärkten wird dies jetzt schon eingepreist: Der effektive Jahreszins für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit betrug im Dezember 2023 bereits deutlich unter 4 Prozent. Aufgrund der damit verbesserten Finanzierungsbedingungen rechnet Engel & Völkers Commercial mit der Rückkehr institutioneller Investierender an den Wohn- und Geschäftshausmarkt. Dadurch sollte es 2024 auch wieder zu mehr großvolumigen Transaktionen kommen.
Während sich bei den Preisen im Frühjahr 2024 voraussichtlich die Bodenbildung vollzogen haben wird, werden die Wohnungsmieten im Jahresverlauf weiter stark ansteigen. Die Gründe liegen in der hohen Wohnungsnachfrage aufgrund steigender Bevölkerungszahlen und fehlendem Neubau. 2023 wurden viele Neubauprojekte durch die hohen Rohstoffpreise und Lieferkettenprobleme gestoppt oder storniert. Dadurch wird der Fokus von Investierenden auch im Jahr 2024 weiter auf Bestandsimmobilien liegen, vornehmlich auf solchen in gutem energetischen Zustand und in guten Lagen.
Die Entwicklung der Renditen im Jahresverlauf 2024 wird vor allem von etwaigen Mietsteigerungen am jeweiligen Standort abhängen, so die Prognose der Analysten. Denn mit sinkenden Finanzierungszinsen dürfte schnell eine Stabilisierung der Preise am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser einhergehen. Größere Preisrückgänge sind allenfalls noch für Objekte in schlechtem energetischen Zustand zu erwarten.
„Für Kaufinteressierte bietet sich somit aktuell ein sehr günstiger Zeitpunkt für ein Wohninvestment”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. „Er vereint vergleichsweise hohe Renditen und niedrigere Kaufpreise mit moderaten Finanzierungsbedingungen.”
23,8 Prozent weniger Verkäufe im Jahr 2023
Nachdem das Transaktionsvolumen 2022 aufgrund der veränderten geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bereits um rund 25,5 Prozent gesunken war, erwartet* Engel & Völkers für das Jahr 2023 erneut ein Minus von rund 28 Prozent auf 26,5 Milliarden Euro. Dieses Volumen entspricht ungefähr dem Wert von 2016. Die Anzahl der Transaktionen dürfte sich im Jahr 2023 um rund 23,8 Prozent auf 28.200 Verkäufe verringert haben.
Insbesondere institutionelle Investierende blieben dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser 2023 fern. Dafür nutzten eigenkapitalstarke Investierende wie Family Offices das Zusammenspiel von geringeren Preisen und weniger Konkurrenz auf der Käuferseite. Sie profitierten vor allem von der Marktsituation in den Metropolen und erweiterten ihren Bestand mit nun erschwinglicheren Core-Objekten in guten und sehr guten Lagen.
Angebotspreise im Bestand um 6,2 Prozent gesunken
Im zweiten Halbjahr 2023 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohn- und Geschäftshäuser im Bestand bei 1.948 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr sind dies rund 6,2 Prozent weniger. Auffällig ist, wie stark die Angebotspreise vom energetischen Zustand eines Wohn- und Geschäftshauses abhängen. So konnten beispielsweise wohnwirtschaftliche Anlageimmobilien mit der Energieeffizienzklasse A mit rund 3.690 Euro fast das Doppelte des durchschnittlichen Quadratmeterpreises der Effizienzklasse H erzielen.
Teuerstes Pflaster für Investierende war 2023 wieder einmal München mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 7.582 Euro pro Quadratmeter (2. Hj.). Auf den Plätzen 2 und 3 im Ranking der hochpreisigsten Standorte unter den 59 untersuchten Städten lagen Konstanz mit 4.974 Euro und Frankfurt am Main mit 4.261 Euro pro Quadratmeter.
Angebotsmieten im Bestand um 5,2 Prozent gestiegen
Im Hinblick auf ein Investment und die zu erwartende Rendite sind die erzielbaren Mieten in einem Wohn- und Geschäftshaus eine der wichtigsten Kennzahlen. Im zweiten Halbjahr 2023 lag die durchschnittliche Angebotsmiete (bei Bestandswohnungen) bundesweit bei 9,55 Euro pro Quadratmeter. Verglichen mit der zweiten Hälfte 2022 ist das ein Plus von 5,2 Prozent. Auch in dieser Disziplin liegt München vorn: In Bayerns Landeshauptstadt wurde im zweiten Halbjahr 2023 mit im Durchschnitt 20,75 Euro pro Quadratmeter die höchste Angebotsmiete aufgerufen. Es folgen Berlin (15,69 EUR/m²) und Frankfurt am Main (15,16 EUR/m²).
Investierende profitieren von höheren Renditen
Die Kaufpreise am Wohn- und Geschäftshausmarkt sinken seit Mitte 2022, während die Wohnungsmieten steigen. Dieser Trend hat 2023 angehalten und für wachsende Renditen gesorgt. Selbst in A-Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) liegt die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite aktuell bei 4,2 Prozent. In D-Städten, zu denen beispielsweise Göttingen, Jena und Oberhausen zählen, erreicht sie sogar rund 6 Prozent (beide Zahlen bezogen auf gute Wohnlagen). Wer 2023 investiert hat, profitiert somit von vergleichsweise hohen Renditen für Wohn- und Geschäftshäuser und aufgrund des absehbar anhaltenden Wohnraummangels auch von langfristig steigenden Cashflows mit geringem Ausfallrisiko.
Grafik: Renditen im Vergleich – Wohn- und Geschäftshäuser vs. Kapitalmarkt
Wie geht es am Investmentmarkt 2024 weiter?
Für das laufende Jahr geht Engel & Völkers Commercial im Bereich der Immobilieninvestments von einer Belebung aus. Voraussichtlich wird das Transaktionsvolumen gegenüber 2023 wieder steigen. Einen wichtigen Grund sehen die Research-Analysten in der rückläufigen Inflationsrate im Euroraum, die möglicherweise bereits im Frühjahr mit Leitzinssenkungen einhergeht. Von den Finanzmärkten wird dies jetzt schon eingepreist: Der effektive Jahreszins für Baufinanzierungen mit zehnjähriger Laufzeit betrug im Dezember 2023 bereits deutlich unter 4 Prozent. Aufgrund der damit verbesserten Finanzierungsbedingungen rechnet Engel & Völkers Commercial mit der Rückkehr institutioneller Investierender an den Wohn- und Geschäftshausmarkt. Dadurch sollte es 2024 auch wieder zu mehr großvolumigen Transaktionen kommen.
Während sich bei den Preisen im Frühjahr 2024 voraussichtlich die Bodenbildung vollzogen haben wird, werden die Wohnungsmieten im Jahresverlauf weiter stark ansteigen. Die Gründe liegen in der hohen Wohnungsnachfrage aufgrund steigender Bevölkerungszahlen und fehlendem Neubau. 2023 wurden viele Neubauprojekte durch die hohen Rohstoffpreise und Lieferkettenprobleme gestoppt oder storniert. Dadurch wird der Fokus von Investierenden auch im Jahr 2024 weiter auf Bestandsimmobilien liegen, vornehmlich auf solchen in gutem energetischen Zustand und in guten Lagen.
Die Entwicklung der Renditen im Jahresverlauf 2024 wird vor allem von etwaigen Mietsteigerungen am jeweiligen Standort abhängen, so die Prognose der Analysten. Denn mit sinkenden Finanzierungszinsen dürfte schnell eine Stabilisierung der Preise am Markt für Wohn- und Geschäftshäuser einhergehen. Größere Preisrückgänge sind allenfalls noch für Objekte in schlechtem energetischen Zustand zu erwarten.
„Für Kaufinteressierte bietet sich somit aktuell ein sehr günstiger Zeitpunkt für ein Wohninvestment”, sagt Till-Fabian Zalewski, CEO D-A-CH von Engel & Völkers. „Er vereint vergleichsweise hohe Renditen und niedrigere Kaufpreise mit moderaten Finanzierungsbedingungen.”
