23.02.2024 Häuser und Wohnungen werden nicht nur aus Träumen gebaut
Martin Dornieden und Elisabeth Gendziorra sehen für die gesamte Bau- und Immobilienwirtschaft ein richtungsweisendes Jahr: Der Vorsitzende und die Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Nordrhein-Westfalen machen sich keine Illusionen darüber, dass der Staat ohne Kurskorrektur mindestens in den nächsten sechs bis acht Jahren das selbstgesteckte Ziel von 400.000 Wohneinheiten deutlich verfehlen wird. Faktisch erreichen die Fertigstellungszahlen schon jetzt weniger als die Hälfte.
„90 Prozent unserer 300 Mitgliedsunternehmen haben Projekte auf Eis gelegt, weil es vielerorts kaum möglich ist, auf den erworbenen Grundstücken unter Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Grundlagen den Bau von Quartieren zu ermöglichen. Sagen wir es deutlich: Es geht am Markt nach dem Zusammenbruch der Förderkulisse Anfang 2023, dem Anstieg der Baukosten und dem gestiegenen Zinsniveau derzeit nur sehr wenig“, so Elisabeth Gendziorra als Vertreterin der mittelständischen Immobilien-wirtschaft in NRW. Der dramatische Einbruch bei den Wohnungsfertigstellungen in den kommenden Jahren sei nur durch wirkungsvolle Gegenmaßnahmen aufzuhalten.
32 Prozent der Baukosten verursacht der Staat
Die Verantwortung zur Verbesserung der Situation sieht der BFW NRW hauptsächlich beim Staat: „Aktuell sind in Deutschland die Gestehungskosten für den Wohnungsneubau mit durchschnittlich 5.150 Euro/qm teurer als in jedem anderen europäischen Land. Die Gestehungskosten setzen sich aus den Kosten für Grundstück, Bauwerk, Außenanlagen sowie den Baunebenkosten zusammen. „Zudem sind die staatlich verursachten Kosten durch Steuern, Bauvorschriften und Normen mit 32 Prozent extrem hoch“, so Martin Dornieden.
„Mit zinsverbilligten Krediten, Steuersatzreduzierungen insbesondere bei der Grunderwerbsteuer oder höheren Abschreibungssätzen könnte der Staat eine Entlastung beim Neubau erzielen, die Bauen wieder wirtschaftlich für Bauträger, Projektentwickler und damit auch für Erwerber macht“, so Elisabeth Gendziorra. Frühestens im März kann der Bundesrat das mehrfach angekündigte Wachstumschancengesetz verabschieden, das u.a. die Abschreibungsmöglichkeiten verbessert. Die erneute Verschiebung habe die Branche weiter verunsichert und für Zweifel an der Verlässlichkeit der Politik gesorgt.
Die Ohnmacht in den Unternehmen wächst: „Bund, Länder und Kommunen haben noch nicht erkannt, dass eine der wichtigsten Wirtschaftssäulen kippt. In den letzten Jahren wurde die Immobilienbranche als verlässlicher Anker in Krisenzeiten gelobt, der Mittelstand hat gebaut und damit auch politische Wahlversprechen zu mehr Wohnraum erfüllt. Viele Wohnprojekte waren mit Auflagen zum Bau von Kitas und der Verbesserung der Infrastruktur mit Schulen verbunden. Die Wunschlisten waren lang – die mittelständische Immobilienwirtschaft hat geliefert. Wir appellieren als Verband an Politik und Verwaltungen, Bauprojekte jetzt von zusätzlichen Auflagen zu befreien“, fordert Elisabeth Gendziorra. „Zahlreiche Unternehmen müssen nicht nur mit sinkenden Umsätzen rechnen, sondern auch mit hohem Aufwand dafür sorgen, dass Fachpersonal in den nächsten Monaten und Jahren erhalten bleibt.“
Breite Schichten können kein Wohneigentum mehr bilden
Die Rahmenbedingungen für die Branche seien aktuell denkbar schlecht: „Mit 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens und 20 Prozent Eigenkapital ist in den sieben größten NRW-Städten gar keine Finanzierung von Wohneigentum mehr möglich, in dem Großteil der NRW-Städte sieht es derzeit nicht viel anders aus“, bilanziert Martin Dornieden. „Breite Bevölkerungsschichten können so kein Wohneigentum mehr bilden, damit entfällt für viele eine tragende Säule der Altersvorsorge“, ergänzt Elisabeth Gendziorra. Die aktuelle Mietensteigerung sei ein Ergebnis des Engpasses im Neubau. Die Bevölkerung wachse, das Angebt an Wohnraum gehe damit noch mehr zurück.
„90 Prozent unserer 300 Mitgliedsunternehmen haben Projekte auf Eis gelegt, weil es vielerorts kaum möglich ist, auf den erworbenen Grundstücken unter Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Grundlagen den Bau von Quartieren zu ermöglichen. Sagen wir es deutlich: Es geht am Markt nach dem Zusammenbruch der Förderkulisse Anfang 2023, dem Anstieg der Baukosten und dem gestiegenen Zinsniveau derzeit nur sehr wenig“, so Elisabeth Gendziorra als Vertreterin der mittelständischen Immobilien-wirtschaft in NRW. Der dramatische Einbruch bei den Wohnungsfertigstellungen in den kommenden Jahren sei nur durch wirkungsvolle Gegenmaßnahmen aufzuhalten.
32 Prozent der Baukosten verursacht der Staat
Die Verantwortung zur Verbesserung der Situation sieht der BFW NRW hauptsächlich beim Staat: „Aktuell sind in Deutschland die Gestehungskosten für den Wohnungsneubau mit durchschnittlich 5.150 Euro/qm teurer als in jedem anderen europäischen Land. Die Gestehungskosten setzen sich aus den Kosten für Grundstück, Bauwerk, Außenanlagen sowie den Baunebenkosten zusammen. „Zudem sind die staatlich verursachten Kosten durch Steuern, Bauvorschriften und Normen mit 32 Prozent extrem hoch“, so Martin Dornieden.
„Mit zinsverbilligten Krediten, Steuersatzreduzierungen insbesondere bei der Grunderwerbsteuer oder höheren Abschreibungssätzen könnte der Staat eine Entlastung beim Neubau erzielen, die Bauen wieder wirtschaftlich für Bauträger, Projektentwickler und damit auch für Erwerber macht“, so Elisabeth Gendziorra. Frühestens im März kann der Bundesrat das mehrfach angekündigte Wachstumschancengesetz verabschieden, das u.a. die Abschreibungsmöglichkeiten verbessert. Die erneute Verschiebung habe die Branche weiter verunsichert und für Zweifel an der Verlässlichkeit der Politik gesorgt.
Die Ohnmacht in den Unternehmen wächst: „Bund, Länder und Kommunen haben noch nicht erkannt, dass eine der wichtigsten Wirtschaftssäulen kippt. In den letzten Jahren wurde die Immobilienbranche als verlässlicher Anker in Krisenzeiten gelobt, der Mittelstand hat gebaut und damit auch politische Wahlversprechen zu mehr Wohnraum erfüllt. Viele Wohnprojekte waren mit Auflagen zum Bau von Kitas und der Verbesserung der Infrastruktur mit Schulen verbunden. Die Wunschlisten waren lang – die mittelständische Immobilienwirtschaft hat geliefert. Wir appellieren als Verband an Politik und Verwaltungen, Bauprojekte jetzt von zusätzlichen Auflagen zu befreien“, fordert Elisabeth Gendziorra. „Zahlreiche Unternehmen müssen nicht nur mit sinkenden Umsätzen rechnen, sondern auch mit hohem Aufwand dafür sorgen, dass Fachpersonal in den nächsten Monaten und Jahren erhalten bleibt.“
Breite Schichten können kein Wohneigentum mehr bilden
Die Rahmenbedingungen für die Branche seien aktuell denkbar schlecht: „Mit 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens und 20 Prozent Eigenkapital ist in den sieben größten NRW-Städten gar keine Finanzierung von Wohneigentum mehr möglich, in dem Großteil der NRW-Städte sieht es derzeit nicht viel anders aus“, bilanziert Martin Dornieden. „Breite Bevölkerungsschichten können so kein Wohneigentum mehr bilden, damit entfällt für viele eine tragende Säule der Altersvorsorge“, ergänzt Elisabeth Gendziorra. Die aktuelle Mietensteigerung sei ein Ergebnis des Engpasses im Neubau. Die Bevölkerung wachse, das Angebt an Wohnraum gehe damit noch mehr zurück.
