26.02.2024 Immobilienmärkte DACH: Mieten steigen über alle Standorte hinweg
Die Empira Group, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen im DACH-Raum, hat seinen vierteljährlichen Forschungsbericht zur aktuellen volkswirtschaftlichen Lage und den Immobilienmärkten verschiedener Länder in- und außerhalb des DACH-Raums abgeschlossen. Im Jahr 2023 sank die deutsche Wirtschaftsleistung um 0,3 Prozent, womit sich Deutschland in einer Rezession befindet. Auch Österreich befindet sich mit einem Rückgang der Wirtschaft um 1,8 Prozent in einer Rezession. Die Schweizer Wirtschaft konnte zwar um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal wachsen, verlor jedoch im Vergleich zu den Vorquartalen deutlich an Dynamik. Die Prognosebandbreite der deutschen Wirtschaftswachstumsraten für 2024 und 2025 reichen von minus 0,5 bis plus 1,5 Prozent.
Mieten entwickeln sich im DACH-Raum durchweg positiv
Auffällig ist der starke Rückgang (33 Prozent) genehmigter Wohneinheiten im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr. Damit dürfte sich der Nachfrageüberschuss nach Wohnraum weiter verschärfen. Bemerkenswert ist, dass nicht länger Baukapazitätsengpässe und Materialengpässe, sondern mangelnde Nachfrage im Bausektor ausschlaggebend für diese Entwicklung sind. Finanzierungsschwierigkeiten spielen vergleichsweise ein untergeordnete, aber wachsende Rolle. Dies führt dazu, dass die Mietentwicklungen über alle DACH-Standorte hinweg positiv sind. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland im Oktober 2023 im Vergleich zu Vorjahr um 2,1 Prozent gestiegen. Die Kaufpreise hingegen sind lediglich in Köln gestiegen, in allen anderen Top-7-Standorten jedoch gefallen.
„Die Nachfrage nach Mietwohnraum in den deutschen Metropolen steigt im Verhältnis zum knappen Angebot weiter. In absehbarer Zukunft ist nicht mit einer Entspannung am Mietwohnungsmarkt zu rechnen. Dadurch ergeben sich hervorragende Chancen für Investoren, gerade vor dem Hintergrund des oft unzureichenden energetischen Standards des Wohnbestandes“, erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
In den USA gibt es Standorte, in denen zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten sinken. Die Mietentwicklung der verschiedenen Metro-Areas sind dabei heterogen und reichen von einem Plus bei Angebotsmieten von 11 Prozent im texanischen Odessa bis zu einem Minus von neun Prozent in Punta Gorda im Bundestaat Florida im Vergleich zum Vorjahr. Die am stärksten wachsenden Regionen hinsichtlich der Mietpreise sind dem Sun-Belt zuzuordnen.
Volumen von Immobilienfinanzierungen ist stark zurückgegangen
Erste Leitzinssenkungen werden nach dem rasanten Anstieg seit 2022 für das das dritte Quartal 2024 in den USA und im vierten Quartal 2024 in der Eurozone erwartet. Die Verbraucherpreisinflation liegt mit 2,6 Prozent über dem Maastricht-Kriterium von 2 Prozent, was gegen ein Fallenlassen aller Zentralbank-Maßnahmen spricht. Eine Rückkehr zum Nullzinsniveau der 2010er-Jahre ist somit unwahrscheinlich. Der Leitzins wird sich vermutlich zwischen zwei und drei Prozent einpendeln.
In den USA scheint die Hochinflationsphase ebenfalls vorbei zu sein. Für 2024 wird mit einer Inflationsrate von 2,2 Prozent gerechnet, das Wirtschaftswachstum wird auf schwache 1,2 Prozent taxiert, was auf eine Eintrübung der wirtschaftlichen Lage hindeutet.
Mit dem starken Zinsanstieg ist das Volumen der Immobilienfinanzierungen stark eingebrochen. Bleiben die Zinsen mittelfristig auf dem hohen Niveau (oder steigen weiter), so resultieren potenzielle Probleme für zahlreiche Anschlussfinanzierungen. Darlehen mit ehemals niedrigen Zinsvereinbarungen verteuern sich sprunghaft, was bei zahlreichen Kreditnehmern Liquiditätsschwierigkeiten hervorrufen wird.
Mieten entwickeln sich im DACH-Raum durchweg positiv
Auffällig ist der starke Rückgang (33 Prozent) genehmigter Wohneinheiten im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr. Damit dürfte sich der Nachfrageüberschuss nach Wohnraum weiter verschärfen. Bemerkenswert ist, dass nicht länger Baukapazitätsengpässe und Materialengpässe, sondern mangelnde Nachfrage im Bausektor ausschlaggebend für diese Entwicklung sind. Finanzierungsschwierigkeiten spielen vergleichsweise ein untergeordnete, aber wachsende Rolle. Dies führt dazu, dass die Mietentwicklungen über alle DACH-Standorte hinweg positiv sind. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland im Oktober 2023 im Vergleich zu Vorjahr um 2,1 Prozent gestiegen. Die Kaufpreise hingegen sind lediglich in Köln gestiegen, in allen anderen Top-7-Standorten jedoch gefallen.
„Die Nachfrage nach Mietwohnraum in den deutschen Metropolen steigt im Verhältnis zum knappen Angebot weiter. In absehbarer Zukunft ist nicht mit einer Entspannung am Mietwohnungsmarkt zu rechnen. Dadurch ergeben sich hervorragende Chancen für Investoren, gerade vor dem Hintergrund des oft unzureichenden energetischen Standards des Wohnbestandes“, erläutert Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Group.
In den USA gibt es Standorte, in denen zusätzlich zu den Kaufpreisen auch die Mieten sinken. Die Mietentwicklung der verschiedenen Metro-Areas sind dabei heterogen und reichen von einem Plus bei Angebotsmieten von 11 Prozent im texanischen Odessa bis zu einem Minus von neun Prozent in Punta Gorda im Bundestaat Florida im Vergleich zum Vorjahr. Die am stärksten wachsenden Regionen hinsichtlich der Mietpreise sind dem Sun-Belt zuzuordnen.
Volumen von Immobilienfinanzierungen ist stark zurückgegangen
Erste Leitzinssenkungen werden nach dem rasanten Anstieg seit 2022 für das das dritte Quartal 2024 in den USA und im vierten Quartal 2024 in der Eurozone erwartet. Die Verbraucherpreisinflation liegt mit 2,6 Prozent über dem Maastricht-Kriterium von 2 Prozent, was gegen ein Fallenlassen aller Zentralbank-Maßnahmen spricht. Eine Rückkehr zum Nullzinsniveau der 2010er-Jahre ist somit unwahrscheinlich. Der Leitzins wird sich vermutlich zwischen zwei und drei Prozent einpendeln.
In den USA scheint die Hochinflationsphase ebenfalls vorbei zu sein. Für 2024 wird mit einer Inflationsrate von 2,2 Prozent gerechnet, das Wirtschaftswachstum wird auf schwache 1,2 Prozent taxiert, was auf eine Eintrübung der wirtschaftlichen Lage hindeutet.
Mit dem starken Zinsanstieg ist das Volumen der Immobilienfinanzierungen stark eingebrochen. Bleiben die Zinsen mittelfristig auf dem hohen Niveau (oder steigen weiter), so resultieren potenzielle Probleme für zahlreiche Anschlussfinanzierungen. Darlehen mit ehemals niedrigen Zinsvereinbarungen verteuern sich sprunghaft, was bei zahlreichen Kreditnehmern Liquiditätsschwierigkeiten hervorrufen wird.
