29.11.2024 Renditen Spitzenbüroimmobilien: Benelux & Frankreich verdrängen UK
AEW, einer der weltweit größten Immobilien Investment- und Asset Manager, veröffentlicht seinen Jahresausblick 2025 für Europa, der zeigt, dass Anleger sich auf den nächsten Konjunkturaufschwung vorbereiten sollten. Die Zentralbanken begannen zu Beginn des 2. Halbjahres 2024 mit den allseits erwarteten Zinssenkungen, nachdem die Inflation endlich unter ihr Zielniveau gesunken war. In unserem makroökonomischen Base Case gehen wir von einem moderaten BIP-Wachstum und einem Rückgang der Staatsanleiherenditen aus.
Kommentar von Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW: „Sowohl die makroökonomischen Rahmenbedingungen als auch die Fundamentaldaten des Immobiliensektors haben sich durch die niedrigere Inflation und Zinssenkungen verbessert. Da beides in den Swapsätzen eingepreist ist, wird die Schuldenaufnahme aufgrund gesunkener Gesamt-Fremdkapitalkosten für Eigenkapitalgeber rentabel. Auch die prognostizierten künftigen Rückgänge bei Anleiherenditen dürften die Ankaufsrenditen von Spitzenimmobilien in den nächsten fünf Jahren auf 9,2% per annum drücken und die jüngsten Kapitalwertverluste umkehren. Die Kombination aus Mietzuwachs und Renditeverengung hat zu einem Anstieg der prognostizierten Renditen für den nächsten Fünfjahreszeitraum auf 9,2% p.a. geführt. Die höchsten Renditen erwarten wir im Spitzenbürosektor. Diese Renditen spiegeln unseren Base Case wider und stehen im Einklang mit der allmählichen und stetigen Erholung, die in der Zeit nach der GFK zu beobachten war. Die aktuelle Volatilität der Staatanaleihrenditen reflektieren die Ängste vor einer höheren Inflation und langsameren, geringeren Leitzinssenkungen wider. Diese Ängste sind in unserem Negativszenario abgebildet, das einen Rückgang der Gesamtrendite gegenüber dem Base Case von 0,6% p.a. vorsieht.“?
Fremdkapitalaufnahme für Gewerbeimmobilien wird für Eigenkapitalgeber in Europa erneut rentabel
Im 4. Quartal 2025 dürften die Fremdkapitalkosten geringfügig auf 3,6%, von 3,8% im 3. Quartal 2024, sinken. Mit 5,2% sind die Immobilienrenditen in der Eurozone jedoch bereits heute in allen Sektoren für Eigenkapitalgeber rentabel. Dies gilt wenngleich in geringerem Umfang auch für UK, wo die Swapsätze und Margen nach wie vor höher sind als in der Eurozone. Auch die schwierige Refinanzierungslage hat sich mit der, laut jüngster AEW-Schätzungen, rückläufigen Kreditfinanzierungslücke (KFL) in Höhe von nunmehr 86 Mrd. € für 2025-27 (gegenüber der Prognose für 2024-26 von 99 Mrd. €) entspannt. Der Anteil der KFL an den Kreditvergaben liegt für den nächsten Dreijahreszeitraum derzeit bei 13% gegenüber 17%, wobei deutsche und durch Büroimmobilien besicherte Kredite den Löwenanteil ausmachen. Die KFL bei italienischen und spanischen Immobilienkrediten liegen unter dem europäischen Durchschnitt.
Moderate Leerstandsraten stützen Mietzuwachs
Seit der Coronakrise gehen die Leerstandsraten in den meisten europäischen Immobiliensektoren stetig zurück. Eine Ausnahme bildet der Bürosektor, der mit 9% die höchste Leerstandsrate verzeichnet. Im Vergleich dazu: vor der Coronakrise Ende 2019 lag der Leerstand bei 5%[2]. Laut AEW-Prognosen wird der Höhepunkt bei den Büro-Leerstandsraten 2024 erreicht. Ein Rückgang auf 6,8% wird bis Ende 2029 erwartet. Die niedrigste Leerstandsrate wird im Sektorvergleich mit 2% im Logistiksektor erwartet.
Unsere Base Case Prognose weist bei Spitzenimmobilien einen Mietzuwachs von 2,1% p.a. im Zeitraum 2025-29 aus. Mit einem Mietzuwachs von 2,6% p.a. lässt der Spitzenbürosektor alle anderen Sektoren hinter sich. Er liegt damit vor dem Wohnimmobilien- (2,5%) und dem Logistiksektor (2,3%). Sowohl Einkaufszentren als auch der High Street-Einzelhandel dürften im Spitzensegment mit 1,3% p.a. unterdurchschnittliche Mietzuwächse verzeichnen.
Stimmungsaufhellung kurbelt Investitionsvolumen an
Die Umfrage des IPE Real Assets Expectations Indicator im 2. Quartal 2024 spiegelte die eher günstigen Rahmenbedingungen wider und ergab die kräftigste Verbesserung bei der Anlegerstimmung seit 2013. Am besten von allen Sektoren schnitten Wohn- und Logistikimmobilien ab. Die Anlegerstimmung im Büro- und Einzelhandelssektor konnte hiermit zwar nicht mithalten, verbesserte sich jedoch ebenfalls deutlich.
Laut AEW-Research liegt das europäische Immobilien-Investitionsvolumen für alle Immobilientypen im Gesamtjahr 2024 und 2025 bei 170 Mrd. € und 200 Mrd. € gegenüber 150 Mrd.€ in 2023. Zurückzuführen ist dies auf sich verengende Bid-Ask Spreads. Auch die alternativen Sektoren haben ihren Anteil am gesamten europäischen Investitionsvolumen ausgebaut und erreichen derzeit den Rekordwert von 18% des Volumens.
„Die Spitzenrenditen haben sich seit dem 1. Quartal 2024 in allen fünf Core Sektoren stabilisiert, und unsere Renditeprognosen bestätigen, dass die Bewertungsanpassungen nach 2021 zum Abschluss gekommen sind. Während die Anleiherenditen in den nächsten Jahren voraussichtlich anziehen werden, dürften sich die Spitzenbürorenditen in den nächsten fünf Jahren mit 70 Basispunkten am stärksten verengen, gefolgt vom Logistiksektor und Einkaufszentren mit jeweils 40 Basispunkten. Die Renditeveränderung bei Spitzenwohnimmobilien und - High Street Einzelhandel werden mit 30 bzw. 20 Basispunkten veranschlagt.“
Europäische Spitzenbüroimmobilien und Frankreich bieten die höchsten Renditen
Die durchschnittliche Gesamtrendite wird im AEW Base Case für den Zeitraum 2025-29 für alle 197 Märkte mit 9,2% beziffert. Spitzenbüros bieten vor dem Hintergrund von Neubewertung, besserer prognostizierter Mietzuwächse und Renditeverengung mit 10,9% p.a. im nächsten Fünfjahreszeitraum die höchsten Renditen von allen Sektoren. Frankreich und Benelux dürften mit einer durchschnittlichen Gesamtrendite von 10,3% p.a. alle anderen Länder hinter sich lassen, dicht gefolgt von UK mit 10,2% p.a. auf dem dritten Platz.
Erstmals erstellt AEW auch Mietprognosen und Renditevergleiche für zweitklassige Immobilien für die zur Verfügung stehenden 39 Märkte der Analysegruppe. Die Ergebnisse führen zu geschätzten Renditen von 9,7% p.a. bzw. 9,1% p.a. für erstklassige bzw. zweitklassige Immobilien. Ankaufsrenditen auf zweitklassige Immobilien bieten mit erwarteten 6,7% eine höhere Einnahmesicherheit, während Renditen auf erstklassige Immobilien bei prognostizierter Renditeverengung stärker vom Kapitalwachstum abhängen.
Europäische Märkte laut Analyse zum relativen Wert überwiegend attraktiv
„Unsere aktualisierte Analyse zum relativen Wert signalisiert grünes Licht für Anleger: 92% der 168 europäischen Märkte der Analysegruppe werden als attraktiv oder neutral klassifiziert. Die Bewertung beruht auf einer durchschnittlichen erwarteten Rendite von 9,0% p.a. und einer erhöhten erforderlichen Rendite von 7,3% p.a. mit einer positiven Überschussdifferenz von 170 Basispunkten an allen 168 Märkten. Die Beneluxländer rangieren mit 18 als attraktiv klassifizierten Märkten (von insgesamt 20 Märkten) an der Spitze. Deutschland kann mit lediglich einem als weniger attraktiv klassifizierten Markt (von insgesamt 24 Märkten) mehr attraktive Märkte als der europäische Durchschnitt vorweisen. Diese scheinbar optimistisch veranschlagten Renditen stehen im Einklang mit der tatsächlichen Erholung der Kapitalwerte nach der Globalen Finanzkrise (GFK). Nach einem vergleichbaren zweijährigen Abschwung dauerte es sieben Jahre, bis die Vor-GFK-Niveaus wieder erreicht werden konnten. Unser aktueller Base Case prognostiziert eine Rückkehr der Kapitalwerte auf ihr Niveau vom 2. Quartal 2022 nach siebeneinhalb Jahren im 4. Quartal 2029.“
Kommentar von Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW: „Sowohl die makroökonomischen Rahmenbedingungen als auch die Fundamentaldaten des Immobiliensektors haben sich durch die niedrigere Inflation und Zinssenkungen verbessert. Da beides in den Swapsätzen eingepreist ist, wird die Schuldenaufnahme aufgrund gesunkener Gesamt-Fremdkapitalkosten für Eigenkapitalgeber rentabel. Auch die prognostizierten künftigen Rückgänge bei Anleiherenditen dürften die Ankaufsrenditen von Spitzenimmobilien in den nächsten fünf Jahren auf 9,2% per annum drücken und die jüngsten Kapitalwertverluste umkehren. Die Kombination aus Mietzuwachs und Renditeverengung hat zu einem Anstieg der prognostizierten Renditen für den nächsten Fünfjahreszeitraum auf 9,2% p.a. geführt. Die höchsten Renditen erwarten wir im Spitzenbürosektor. Diese Renditen spiegeln unseren Base Case wider und stehen im Einklang mit der allmählichen und stetigen Erholung, die in der Zeit nach der GFK zu beobachten war. Die aktuelle Volatilität der Staatanaleihrenditen reflektieren die Ängste vor einer höheren Inflation und langsameren, geringeren Leitzinssenkungen wider. Diese Ängste sind in unserem Negativszenario abgebildet, das einen Rückgang der Gesamtrendite gegenüber dem Base Case von 0,6% p.a. vorsieht.“?
Fremdkapitalaufnahme für Gewerbeimmobilien wird für Eigenkapitalgeber in Europa erneut rentabel
Im 4. Quartal 2025 dürften die Fremdkapitalkosten geringfügig auf 3,6%, von 3,8% im 3. Quartal 2024, sinken. Mit 5,2% sind die Immobilienrenditen in der Eurozone jedoch bereits heute in allen Sektoren für Eigenkapitalgeber rentabel. Dies gilt wenngleich in geringerem Umfang auch für UK, wo die Swapsätze und Margen nach wie vor höher sind als in der Eurozone. Auch die schwierige Refinanzierungslage hat sich mit der, laut jüngster AEW-Schätzungen, rückläufigen Kreditfinanzierungslücke (KFL) in Höhe von nunmehr 86 Mrd. € für 2025-27 (gegenüber der Prognose für 2024-26 von 99 Mrd. €) entspannt. Der Anteil der KFL an den Kreditvergaben liegt für den nächsten Dreijahreszeitraum derzeit bei 13% gegenüber 17%, wobei deutsche und durch Büroimmobilien besicherte Kredite den Löwenanteil ausmachen. Die KFL bei italienischen und spanischen Immobilienkrediten liegen unter dem europäischen Durchschnitt.
Moderate Leerstandsraten stützen Mietzuwachs
Seit der Coronakrise gehen die Leerstandsraten in den meisten europäischen Immobiliensektoren stetig zurück. Eine Ausnahme bildet der Bürosektor, der mit 9% die höchste Leerstandsrate verzeichnet. Im Vergleich dazu: vor der Coronakrise Ende 2019 lag der Leerstand bei 5%[2]. Laut AEW-Prognosen wird der Höhepunkt bei den Büro-Leerstandsraten 2024 erreicht. Ein Rückgang auf 6,8% wird bis Ende 2029 erwartet. Die niedrigste Leerstandsrate wird im Sektorvergleich mit 2% im Logistiksektor erwartet.
Unsere Base Case Prognose weist bei Spitzenimmobilien einen Mietzuwachs von 2,1% p.a. im Zeitraum 2025-29 aus. Mit einem Mietzuwachs von 2,6% p.a. lässt der Spitzenbürosektor alle anderen Sektoren hinter sich. Er liegt damit vor dem Wohnimmobilien- (2,5%) und dem Logistiksektor (2,3%). Sowohl Einkaufszentren als auch der High Street-Einzelhandel dürften im Spitzensegment mit 1,3% p.a. unterdurchschnittliche Mietzuwächse verzeichnen.
Stimmungsaufhellung kurbelt Investitionsvolumen an
Die Umfrage des IPE Real Assets Expectations Indicator im 2. Quartal 2024 spiegelte die eher günstigen Rahmenbedingungen wider und ergab die kräftigste Verbesserung bei der Anlegerstimmung seit 2013. Am besten von allen Sektoren schnitten Wohn- und Logistikimmobilien ab. Die Anlegerstimmung im Büro- und Einzelhandelssektor konnte hiermit zwar nicht mithalten, verbesserte sich jedoch ebenfalls deutlich.
Laut AEW-Research liegt das europäische Immobilien-Investitionsvolumen für alle Immobilientypen im Gesamtjahr 2024 und 2025 bei 170 Mrd. € und 200 Mrd. € gegenüber 150 Mrd.€ in 2023. Zurückzuführen ist dies auf sich verengende Bid-Ask Spreads. Auch die alternativen Sektoren haben ihren Anteil am gesamten europäischen Investitionsvolumen ausgebaut und erreichen derzeit den Rekordwert von 18% des Volumens.
„Die Spitzenrenditen haben sich seit dem 1. Quartal 2024 in allen fünf Core Sektoren stabilisiert, und unsere Renditeprognosen bestätigen, dass die Bewertungsanpassungen nach 2021 zum Abschluss gekommen sind. Während die Anleiherenditen in den nächsten Jahren voraussichtlich anziehen werden, dürften sich die Spitzenbürorenditen in den nächsten fünf Jahren mit 70 Basispunkten am stärksten verengen, gefolgt vom Logistiksektor und Einkaufszentren mit jeweils 40 Basispunkten. Die Renditeveränderung bei Spitzenwohnimmobilien und - High Street Einzelhandel werden mit 30 bzw. 20 Basispunkten veranschlagt.“
Europäische Spitzenbüroimmobilien und Frankreich bieten die höchsten Renditen
Die durchschnittliche Gesamtrendite wird im AEW Base Case für den Zeitraum 2025-29 für alle 197 Märkte mit 9,2% beziffert. Spitzenbüros bieten vor dem Hintergrund von Neubewertung, besserer prognostizierter Mietzuwächse und Renditeverengung mit 10,9% p.a. im nächsten Fünfjahreszeitraum die höchsten Renditen von allen Sektoren. Frankreich und Benelux dürften mit einer durchschnittlichen Gesamtrendite von 10,3% p.a. alle anderen Länder hinter sich lassen, dicht gefolgt von UK mit 10,2% p.a. auf dem dritten Platz.
Erstmals erstellt AEW auch Mietprognosen und Renditevergleiche für zweitklassige Immobilien für die zur Verfügung stehenden 39 Märkte der Analysegruppe. Die Ergebnisse führen zu geschätzten Renditen von 9,7% p.a. bzw. 9,1% p.a. für erstklassige bzw. zweitklassige Immobilien. Ankaufsrenditen auf zweitklassige Immobilien bieten mit erwarteten 6,7% eine höhere Einnahmesicherheit, während Renditen auf erstklassige Immobilien bei prognostizierter Renditeverengung stärker vom Kapitalwachstum abhängen.
Europäische Märkte laut Analyse zum relativen Wert überwiegend attraktiv
„Unsere aktualisierte Analyse zum relativen Wert signalisiert grünes Licht für Anleger: 92% der 168 europäischen Märkte der Analysegruppe werden als attraktiv oder neutral klassifiziert. Die Bewertung beruht auf einer durchschnittlichen erwarteten Rendite von 9,0% p.a. und einer erhöhten erforderlichen Rendite von 7,3% p.a. mit einer positiven Überschussdifferenz von 170 Basispunkten an allen 168 Märkten. Die Beneluxländer rangieren mit 18 als attraktiv klassifizierten Märkten (von insgesamt 20 Märkten) an der Spitze. Deutschland kann mit lediglich einem als weniger attraktiv klassifizierten Markt (von insgesamt 24 Märkten) mehr attraktive Märkte als der europäische Durchschnitt vorweisen. Diese scheinbar optimistisch veranschlagten Renditen stehen im Einklang mit der tatsächlichen Erholung der Kapitalwerte nach der Globalen Finanzkrise (GFK). Nach einem vergleichbaren zweijährigen Abschwung dauerte es sieben Jahre, bis die Vor-GFK-Niveaus wieder erreicht werden konnten. Unser aktueller Base Case prognostiziert eine Rückkehr der Kapitalwerte auf ihr Niveau vom 2. Quartal 2022 nach siebeneinhalb Jahren im 4. Quartal 2029.“
