19.03.2025 Insolvenz Deutsche Rücklagen: Schadensersatzansprüche für WEGs
Das Amtsgericht Frankfurt hat am 04.03.2025 das vorläufige Insolvenzverfahren über das Vermögen der Deutsche Rücklagen GmbH eröffnet. Von der Insolvenz sind Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) betroffen, deren Hausverwaltungen Rücklagen der WEGs in festgeschriebene Anleihen der Deutsche Rücklagen angelegt hatten. Dies waren laut Medienberichten insbesondere Verwaltungen der Consigma-Gruppe und die Hausverwaltung Kallmeyer und Nagel. Der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE) rät betroffenen WEGs, ihre Ansprüche auf Rückzahlung anzumelden, sobald das endgültige Insolvenzverfahren eröffnet ist und zeitnah eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, um die Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche gegen die Verwaltung zu beschließen.
Im März 2024 hatte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) der DR Deutsche Rücklagen GmbH das Kreditgeschäft untersagt, da sie hierfür keine Erlaubnis hat, und verpflichtete das Unternehmen, entsprechende Verträge zu kündigen. Mittlerweile ermitteln laut Medienberichten mehrere Staatsanwaltschaften.
Hohe Risiken bei spekulativer Anlage
Wohnen im Eigentum hatte bereits im vergangenen Jahr vor den hohen Risiken für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gewarnt, wenn Rücklagen in Aktien oder festgeschriebene Anleihen investiert werden – und darüber informiert, dass die Erhaltungsrücklage gemäß Wohnungseigentumsgesetz und Rechtsprechung mündelsicher angelegt werden muss. Eine spekulative Anlage in Aktien oder Anleihen entspricht hingegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Was betroffene WEGs jetzt tun sollten
Sobald das endgültige Insolvenzverfahren eröffnet ist, sollte jede Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Rücklagen zur Insolvenztabelle anmelden.
Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung
Gleichzeitig sollten betroffene WEGs zeitnah rechtliche Schritte und Schadensersatzansprüche gegen ihre Verwaltung prüfen, rät Wohnen im Eigentum. Denn wenn Verwaltungen WEG-Rücklagen spekulativ, also in Aktien oder festgeschriebene Anleihen, anlegen, machen sie sich haftbar. Selbst wenn ein Beschluss der WEG vorliegt, dürfte dieser nicht nur anfechtbar, sondern nichtig sein.
Daher sollten betroffene WEGs ihren Verwaltungsbeiratsvorsitzenden per Beschluss ermächtigen, eine Anwaltskanzlei mit der Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche zu beauftragen – dies ist in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich. Allerdings ist fraglich, ob die betreffenden Verwaltungen diese Ansprüche tatsächlich bezahlen könnten.
Möglicherweise könnten auch Ansprüche gegen die depotführende Bank geltend gemacht werden.
Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen
Bei WEGs, die nicht sicher sind, ob ihre Erhaltungsrücklage in Anleihen der Deutsche Rücklagen investiert wurden, sollte der Verwaltungsbeirat bei der Verwaltung anfragen und die Konten der WEG prüfen bzw. die Kontounterlagen bei der Verwaltung einsehen. Wenn die Rücklage bei der DR investiert wurde, sollte die WEG zeitnah eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.
Die Verwaltung ist zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das verlangt. Der Beiratsvorsitzende sollte die Verwaltung dann anschreiben und auffordern, die Versammlung einzuberufen. Falls die Verwaltung sich weigert, können der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch vorherigen Beschluss ermächtigter Eigentümer die außerordentliche Versammlung einberufen.
Möglicherweise auch die Verwaltung abberufen
Auf die Tagesordnung der Versammlung sollte der Verwaltungsbeirat die Punkte „Prüfung der Anlage der Erhaltungsrücklage“ und „Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung und ggf. weitere Beteiligte“ setzen. Auch über die Abberufung ihrer Verwaltung sollten betroffene WEGs nachdenken und dies ggf. auch auf die Tagesordnung setzen. Die Abberufung ist nach der neuen Gesetzeslage jederzeit möglich. Der Verwaltervertrag endet in der Regel automatisch sechs Monate nach der Abberufung. In Fällen, in denen die Verwaltung die Rücklage ohne Beschluss der Gemeinschaft angelegt hat, dürfte diese Pflichtverletzung so schwer wiegen, dass der Verwaltervertrag fristlos und ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden kann.
Im März 2024 hatte die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) der DR Deutsche Rücklagen GmbH das Kreditgeschäft untersagt, da sie hierfür keine Erlaubnis hat, und verpflichtete das Unternehmen, entsprechende Verträge zu kündigen. Mittlerweile ermitteln laut Medienberichten mehrere Staatsanwaltschaften.
Hohe Risiken bei spekulativer Anlage
Wohnen im Eigentum hatte bereits im vergangenen Jahr vor den hohen Risiken für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) gewarnt, wenn Rücklagen in Aktien oder festgeschriebene Anleihen investiert werden – und darüber informiert, dass die Erhaltungsrücklage gemäß Wohnungseigentumsgesetz und Rechtsprechung mündelsicher angelegt werden muss. Eine spekulative Anlage in Aktien oder Anleihen entspricht hingegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Was betroffene WEGs jetzt tun sollten
Sobald das endgültige Insolvenzverfahren eröffnet ist, sollte jede Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche auf Rückzahlung der Rücklagen zur Insolvenztabelle anmelden.
Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung
Gleichzeitig sollten betroffene WEGs zeitnah rechtliche Schritte und Schadensersatzansprüche gegen ihre Verwaltung prüfen, rät Wohnen im Eigentum. Denn wenn Verwaltungen WEG-Rücklagen spekulativ, also in Aktien oder festgeschriebene Anleihen, anlegen, machen sie sich haftbar. Selbst wenn ein Beschluss der WEG vorliegt, dürfte dieser nicht nur anfechtbar, sondern nichtig sein.
Daher sollten betroffene WEGs ihren Verwaltungsbeiratsvorsitzenden per Beschluss ermächtigen, eine Anwaltskanzlei mit der Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche zu beauftragen – dies ist in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich. Allerdings ist fraglich, ob die betreffenden Verwaltungen diese Ansprüche tatsächlich bezahlen könnten.
Möglicherweise könnten auch Ansprüche gegen die depotführende Bank geltend gemacht werden.
Außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen
Bei WEGs, die nicht sicher sind, ob ihre Erhaltungsrücklage in Anleihen der Deutsche Rücklagen investiert wurden, sollte der Verwaltungsbeirat bei der Verwaltung anfragen und die Konten der WEG prüfen bzw. die Kontounterlagen bei der Verwaltung einsehen. Wenn die Rücklage bei der DR investiert wurde, sollte die WEG zeitnah eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen.
Die Verwaltung ist zur Einberufung einer außerordentlichen Versammlung verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer das verlangt. Der Beiratsvorsitzende sollte die Verwaltung dann anschreiben und auffordern, die Versammlung einzuberufen. Falls die Verwaltung sich weigert, können der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch vorherigen Beschluss ermächtigter Eigentümer die außerordentliche Versammlung einberufen.
Möglicherweise auch die Verwaltung abberufen
Auf die Tagesordnung der Versammlung sollte der Verwaltungsbeirat die Punkte „Prüfung der Anlage der Erhaltungsrücklage“ und „Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Verwaltung und ggf. weitere Beteiligte“ setzen. Auch über die Abberufung ihrer Verwaltung sollten betroffene WEGs nachdenken und dies ggf. auch auf die Tagesordnung setzen. Die Abberufung ist nach der neuen Gesetzeslage jederzeit möglich. Der Verwaltervertrag endet in der Regel automatisch sechs Monate nach der Abberufung. In Fällen, in denen die Verwaltung die Rücklage ohne Beschluss der Gemeinschaft angelegt hat, dürfte diese Pflichtverletzung so schwer wiegen, dass der Verwaltervertrag fristlos und ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden kann.
