25.03.2025 DEMIRE erreicht Prognose 2024 für Mieterträge und FFO
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat das Geschäftsjahr 2024 trotz weiterhin schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen und einer verkleinerten Portfoliobasis mit einem soliden Ergebnis im Rahmen der Prognose abgeschlossen.
Niedrigere Mieteinnahmen und FFO entsprechen den Erwartungen
Im Geschäftsjahr 2024 wurden trotz einer weiter verkleinerten Portfoliobasis erwartungsgemäß EUR 65,3 Mio. Mieteinnahmen generiert (Vorjahr: EUR 78,5 Mio.). Damit liegen die Einnahmen innerhalb der angekündigten Spanne von EUR 64,0 bis 66,0 Mio. Aufgrund der zum Prognosezeitpunkt vorhandenen Unsicherheit über den genauen Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerung der Unternehmensanleihe und den daraus resultierenden finanziellen Auswirkungen wurde eine deutlich sinkende FFO-Prognose ohne Spanne kommuniziert. Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) erreichten im Geschäftsjahr 2024 EUR 23,4 Mio. (Vorjahr: EUR 36,7 Mio.).
CEO Frank Nickel: „Im Jahr 2024 haben wir mit der erfolgreichen Refinanzierung unserer Anleihe einen wichtigen Meilenstein erreicht. Wir haben an unserem Portfolio strategische Anpassungen vorgenommen, um die DEMIRE zukunftsorientiert aufzustellen. Die Anpassungen in der Portfoliostruktur werden sich vorübergehend negativ auf die Ertragsbasis auswirken.“
Positive Entwicklung des EBIT aufgrund niedrigerer Abwertung des Portfolios
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Geschäftsjahr 2024 von EUR -187,9 Mio. auf EUR -93,0 Mio. Wesentlicher Treiber des negativen EBITs ist das Ergebnis aus der Fair Value Anpassung des Immobilienbestands von EUR -58,7 Mio. (Vorjahr: EUR -176,8 Mio.). Dies entspricht einer like-for-like Abwertung von 4,0 % auf den Portfoliowert Ende 2023 (Vorjahr: -13,2 %). Damit fällt der marktbedingte Bewertungsrückgang nur noch rund ein Drittel so hoch aus wie im Vorjahr.
Das DEMIRE-Portfolio hatte am 31. Dezember 2024 einen Marktwert von EUR 779,0 Mio., während dieser Ende 2023 noch bei rund EUR 950,0 Mio. lag. Der Rückgang ist insbesondere auf den opportunistischen Verkauf von Objekten, auf den Abgang der vier Immobilien des Limes-Portfolios sowie zusätzlich auf marktbedingte Abwertungen des Bestandes zurückzuführen. Vier Objekte konnten für in Summe EUR 111,0 Mio. veräußert und an Käufer im Jahr 2024 übertragen werden. Zwei weitere Objekte gingen bereits im Jahr 2025 an neue Eigentümer über und für ein weiteres Objekte ist ein Nutzen-Lasten-Wechsel im Jahr 2025 geplant (Gesamter Verkaufspreis: EUR 12,7 Mio.).
Dazu CIO Ralf Bongers: „Wir haben unser Hauptaugenmerk klar auf Transaktionen und Portfoliobereinigung gerichtet. Durch die Fokussierung haben wir 2024 das höchste Verkaufsvolumen in der Unternehmensgeschichte realisiert. Dadurch haben wir einen entscheidenden Beitrag zur erfolgreichen Anleiherefinanzierung sowie zur Portfoliooptimierung geleistet.“
Der verwässerte Nettovermögenswert (NAV) sank von EUR 342,0 Mio. zum Jahresende 2023 auf EUR 258,1 Mio. zum 31. Dezember 2024. Das entspricht einem Rückgang je Aktie von EUR 3,23 auf EUR 2,45.
Nettoverschuldungsgrad sinkt deutlich
Die Rückkäufe unter par im Rahmen der Verlängerung der Unternehmensanleihe und Immobilienverkäufe ließen den Nettoverschuldungsgrad gemäß Anleihebedingungen von 57,7 % auf 40,9 % zum Jahresende 2024 sinken. Nach der Verlängerung der Anleihe zu einem angepassten Zinssatz von 5,00 % p.a. stieg der durchschnittliche Zinssatz des DEMIRE-Fremdkapitals auf 4,35 % p.a. (Vorjahr: 1,74 % p.a.). Im Vergleich liegt die durchschnittliche Netto-Anfangsrendite im Portfolio bei 7,2 %.
CFO Tim Brückner ergänzt: „Die gelungene Anleiheverlängerung hat nicht nur zur gezielten Entschuldung und Stärkung der finanziellen Stabilität der DEMIRE beigetragen, sondern auch zu Erlösen aus Rückkäufen der Anleihe unter par geführt. Somit haben wir in einem herausfordernden Marktumfeld wieder mehr Flexibilität erlangt.“
Die erfolgten Immobilienverkäufe tragen dazu bei, dass die Mieterträge 2025 sinken werden und zwischen EUR 51,0 Mio. und EUR 53,0 Mio. prognostiziert werden. Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen des Gesellschafterdarlehens) werden zwischen EUR 3,5 Mio. und EUR 5,5 Mio. erwartet. Der Rückgang der FFO I ist im Wesentlichen auf die sinkenden Mieterträge und höheren Zinsaufwendungen zurückzuführen.
Niedrigere Mieteinnahmen und FFO entsprechen den Erwartungen
Im Geschäftsjahr 2024 wurden trotz einer weiter verkleinerten Portfoliobasis erwartungsgemäß EUR 65,3 Mio. Mieteinnahmen generiert (Vorjahr: EUR 78,5 Mio.). Damit liegen die Einnahmen innerhalb der angekündigten Spanne von EUR 64,0 bis 66,0 Mio. Aufgrund der zum Prognosezeitpunkt vorhandenen Unsicherheit über den genauen Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerung der Unternehmensanleihe und den daraus resultierenden finanziellen Auswirkungen wurde eine deutlich sinkende FFO-Prognose ohne Spanne kommuniziert. Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) erreichten im Geschäftsjahr 2024 EUR 23,4 Mio. (Vorjahr: EUR 36,7 Mio.).
CEO Frank Nickel: „Im Jahr 2024 haben wir mit der erfolgreichen Refinanzierung unserer Anleihe einen wichtigen Meilenstein erreicht. Wir haben an unserem Portfolio strategische Anpassungen vorgenommen, um die DEMIRE zukunftsorientiert aufzustellen. Die Anpassungen in der Portfoliostruktur werden sich vorübergehend negativ auf die Ertragsbasis auswirken.“
Positive Entwicklung des EBIT aufgrund niedrigerer Abwertung des Portfolios
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Geschäftsjahr 2024 von EUR -187,9 Mio. auf EUR -93,0 Mio. Wesentlicher Treiber des negativen EBITs ist das Ergebnis aus der Fair Value Anpassung des Immobilienbestands von EUR -58,7 Mio. (Vorjahr: EUR -176,8 Mio.). Dies entspricht einer like-for-like Abwertung von 4,0 % auf den Portfoliowert Ende 2023 (Vorjahr: -13,2 %). Damit fällt der marktbedingte Bewertungsrückgang nur noch rund ein Drittel so hoch aus wie im Vorjahr.
Das DEMIRE-Portfolio hatte am 31. Dezember 2024 einen Marktwert von EUR 779,0 Mio., während dieser Ende 2023 noch bei rund EUR 950,0 Mio. lag. Der Rückgang ist insbesondere auf den opportunistischen Verkauf von Objekten, auf den Abgang der vier Immobilien des Limes-Portfolios sowie zusätzlich auf marktbedingte Abwertungen des Bestandes zurückzuführen. Vier Objekte konnten für in Summe EUR 111,0 Mio. veräußert und an Käufer im Jahr 2024 übertragen werden. Zwei weitere Objekte gingen bereits im Jahr 2025 an neue Eigentümer über und für ein weiteres Objekte ist ein Nutzen-Lasten-Wechsel im Jahr 2025 geplant (Gesamter Verkaufspreis: EUR 12,7 Mio.).
Dazu CIO Ralf Bongers: „Wir haben unser Hauptaugenmerk klar auf Transaktionen und Portfoliobereinigung gerichtet. Durch die Fokussierung haben wir 2024 das höchste Verkaufsvolumen in der Unternehmensgeschichte realisiert. Dadurch haben wir einen entscheidenden Beitrag zur erfolgreichen Anleiherefinanzierung sowie zur Portfoliooptimierung geleistet.“
Der verwässerte Nettovermögenswert (NAV) sank von EUR 342,0 Mio. zum Jahresende 2023 auf EUR 258,1 Mio. zum 31. Dezember 2024. Das entspricht einem Rückgang je Aktie von EUR 3,23 auf EUR 2,45.
Nettoverschuldungsgrad sinkt deutlich
Die Rückkäufe unter par im Rahmen der Verlängerung der Unternehmensanleihe und Immobilienverkäufe ließen den Nettoverschuldungsgrad gemäß Anleihebedingungen von 57,7 % auf 40,9 % zum Jahresende 2024 sinken. Nach der Verlängerung der Anleihe zu einem angepassten Zinssatz von 5,00 % p.a. stieg der durchschnittliche Zinssatz des DEMIRE-Fremdkapitals auf 4,35 % p.a. (Vorjahr: 1,74 % p.a.). Im Vergleich liegt die durchschnittliche Netto-Anfangsrendite im Portfolio bei 7,2 %.
CFO Tim Brückner ergänzt: „Die gelungene Anleiheverlängerung hat nicht nur zur gezielten Entschuldung und Stärkung der finanziellen Stabilität der DEMIRE beigetragen, sondern auch zu Erlösen aus Rückkäufen der Anleihe unter par geführt. Somit haben wir in einem herausfordernden Marktumfeld wieder mehr Flexibilität erlangt.“
Die erfolgten Immobilienverkäufe tragen dazu bei, dass die Mieterträge 2025 sinken werden und zwischen EUR 51,0 Mio. und EUR 53,0 Mio. prognostiziert werden. Die FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten und Zinsen des Gesellschafterdarlehens) werden zwischen EUR 3,5 Mio. und EUR 5,5 Mio. erwartet. Der Rückgang der FFO I ist im Wesentlichen auf die sinkenden Mieterträge und höheren Zinsaufwendungen zurückzuführen.
